Cour d'appel, 09 novembre 2023. 21/03224

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 2 SECTION 1 ARRÊT DU 09/11/2023 **** N° de MINUTE : N° RG 21/03224 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TV2U Ordonnance n° RG 21/00050 rendue le 20 mai 2021 par le juge des référés du tribunal judiciaire d'Arras APPELANTE SCI l'Ardoise prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège ayant son siège social [Adresse 4] représentée par Me Loïc Le Roy, avocat au barreau de Douai, avocat constitué assistée de Me Grégory Lefebvre, avocat au barreau de Compiègne, avocat plaidant INTIMÉE SARL Direct prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ayant son siège social [Adresse 1] représentée par Me Vincent Debliquis, avocat au barreau d'Arras, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 13 septembre 2023 tenue par Clotilde Vanhove magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Valérie Roelofs COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Dominique Gilles, président de chambre Pauline Mimiague, conseiller Clotilde Vanhove, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 novembre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 5 juillet 2023 EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 15 décembre 2014, la SCI L'Ardoise a donné à bail à la société Direct un local à usage commercial situé [Adresse 2] à [Localité 5]. Par courrier du 11 mars 2020, la société Direct a donné congé à la SCI L'Ardoise avec effet au 14 décembre 2020 et la remise des clés est intervenue le 15 décembre 2020 sans qu'un état des lieux de sortie ne soit réalisé. Par acte d'huissier de justice du 25 février 2021, la société Direct a fait délivrer à la SCI L'Ardoise une sommation de payer la somme de 13 413,35 euros, comprenant notamment le remboursement du dépôt de garantie versé lors de l'entrée dans les lieux. En l'absence de paiement, par acte d'huissier de justice du 14 avril 2021, la société Direct a fait assigner la SCI L'Ardoise devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Arras. Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 20 mai 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Arras a : au principal, renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles aviseront, condamné la SCI L'Ardoise à payer à la société Direct la somme de 13 333 euros à titre provisionnel, condamné la SCI L'Ardoise aux dépens, en ce compris les frais de sommation de payer en date du 25 février 2021, condamné la SCI L'Ardoise à payer à la société Direct la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, rappelé que la décision est de droit exécutoire par provision. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 14 juin 2021, la SCI L'Ardoise a relevé appel de l'ordonnance, tendant à l'annulation de la décision ou à sa réformation en toutes ses dispositions, sauf celle relative à l'exécution provisoire. Par conclusions remises au greffe et notifiées par la voie électronique le 18 octobre 2021, la SCI L'Ardoise demande à la cour de : la dire et juger recevable et bien fondée en son appel, infirmer l'ordonnance, puis statuant à nouveau, à titre principal : dire et juger n'y avoir lieu à référé, débouter la société Direct de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et notamment de son appel incident/demande additionnelle, à titre subsidiaire, l'autoriser à se libérer de sa dette dans un délai de deux ans, juger que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital, rappeler que conformément à l'article 1343-5 du code civil, la décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, et que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge, en tout état de cause, condamner la société Direct à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la condamner aux dépens de première instance et d'appel et dire que Me Le Roy pourra, en application de l'article 699 du code de procédure civile, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont il déclarera avoir l'avance sans avoir reçu provision. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la demande de la société Direct se heurte à une contestation sérieuse. Elle précise qu'aucun état des lieux de sortie n'a été établi et qu'elle a répondu à la sommation de payer qui lui a été délivrée en informant le conseil de la société Direct de ce qu'un dégât des eaux était intervenu et qu'elle devait déclarer le sinistre. Elle souligne que le rapport de recherches de fuites confirme l'existence de dégâts des eaux au niveau du mur du rez-de-chaussée ainsi qu'au niveau du mur de la cave et du plafond du WC au deuxième étage, et que ces dégâts des eaux ont eu lieu alors que la société Direct était locataire. Elle précise qu'aux termes du contrat de bail, la société Direct s'est engagée à prendre en charge les réparations et les travaux, y compris ceux relatifs à la conservation des locaux et de leurs équipements, quelle que soit la cause, y compris en cas de vice de construction, d'usure, de vétusté, de dégradations, quelle qu'en soit l'origine, ou de force majeure mais à condition que cette cause ne soit pas la conséquence d'un manquement du bailleur à l'une de ses obligations de réparation et travaux. Elle en conclut que l'existence des dégâts des eaux dans les lieux loués et l'absence de travaux de réparation avant la remise des clés sont constitutives d'une contestation sérieuse qui fait obstacle à la demande de la SCI L'Ardoise. Subsidiairement, sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil, elle indique n'avoir aucune trésorerie, n'ayant plus de rentrées financières depuis le départ de sa locataire, alors que la société Direct est courtier en assurance. Elle estime, au vu de la situation économique des parties, qu'elle peut bénéficier du délai de deux ans pour régler sa dette. Par conclusions remises au greffe et notifiées par la voie électronique le 17 septembre 2021, la société Direct demande à la cour de : déclarer la SCI L'Ardoise irrecevable en son appel, subsidiairement l'en débouter, reconventionnellement et recevant l'appel incident, condamner la SCI L'Ardoise au paiement d'une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive outre 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle fait valoir qu'aucun des arguments dont se prévaut la SCI L'Ardoise ne vient remettre en cause la décision. Elle précise que la remise des clés au mandataire du bailleur est intervenue le 7 juillet 2020 et que le bailleur ne lui a adressé aucune réclamation jusqu'à la procédure judiciaire. Elle souligne qu'elle ne peut être tenue responsable de ce qui s'est produit dans l'immeuble entre le 7 juillet 2020 et la procédure. L'affaire a fait l'objet d'une fixation à bref délai en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 05 juillet 2023. Plaidé à l'audience du 13 septembre 2023, le dossier a été mis en délibéré au 9 novembre 2023. MOTIVATION A titre préliminaire, la cour relève que, bien que sollicitant dans le dispositif de ses conclusions que l'appel de la SCI L'Ardoise soit déclaré irrecevable, la société Direct ne développe aucun moyen au soutien de cette irrecevabilité. En conséquence, la cour ne constatant l'existence d'aucune fin de non-recevoir qu'elle aurait à relever d'office, l'appel de la SCI L'Ardoise sera déclaré recevable. Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur à une provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque et c'est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable. Le contrat de bail prévoit en l'espèce en son article 13 relatif au dépôt de garantie, que « pour garantir la bonne exécution des clauses et conditions du présent bail, des réparations incombant au preneur et de toutes les sommes dues, le preneur a versé à l'instant au bailleur qui le reconnaît une somme de 13 333 euros représentant deux mois de loyer, dépôt non productif d'intérêt. ['] Cette somme sera restituée au preneur en fin de bail après déduction de toutes sommes pouvant être dues par le preneur au bailleur à quelque titre que ce soit ». L'article 5 du bail prévoit que « la charge de l'entretien, des remplacements, des réparations et des travaux, y compris ceux relatifs à la conservation des locaux et de leurs éléments d'équipement et les travaux d'amélioration, incombe au preneur à l'exception des grosses réparations limitativement visées à l'article 606 du code civil qui demeurent à la charge du bailleur, étant précisé que dans l'esprit des parties, les grosses réparations sont celles touchant l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale. Cette charge incombant au preneur existera qu'elle qu'en soit la cause y compris en cas de vice de construction, d'usure, de vétusté, de dégradations quelle qu'en soit l'origine, ou de force majeure mais à la condition que cette cause ne soit pas la conséquence d'un manquement du bailleur à l'une de ses obligations de réparations et travaux ». Il est démontré que la société Direct a restitué les clés du local le 15 décembre 2020, bien qu'elle mentionne dans ses conclusions la date du 7 juillet 2020, tout en précisant que le congé a été délivré pour le 14 décembre 2020. Les parties s'accordent sur le fait qu'aucun état des lieux de sortie n'a été réalisé. La SCI L'Ardoise soutient comme contestation sérieuse s'opposant à la demande de provision de la société Direct correspondant à la restitution du dépôt de garantie, qu'elle a constaté le 14 janvier 2021 lors d'une visite de l'immeuble avec un acquéreur potentiel, l'existence d'un dégât des eaux, antérieur à la restitution du local par la société Direct et que le coût des réparations incombe au preneur et viendra se déduire de la somme à restituer au titre du dépôt de garantie. En l'absence d'état des lieux de sortie, il appartient à la SCI L'Ardoise de rapporter la preuve de ce que les désordres dont elle se prévaut sont antérieurs à la restitution des clés par le preneur, les lieux étant présumés restitués en bon état de réparations locatives. Les pièces produites en appel par la SCI L'Ardoise ne permettent cependant pas de renverser cette présomption. En effet, les rapports de recherches de fuite des 25 mai 2021 et 22 juin 2021 ne permettent aucunement d'établir que les désordres relevés étaient présents avant le départ des lieux de la locataire, mentionnant simplement une déclaration de sinistre le 14 janvier 2021, soit un mois après la restitution des clés. Quant à l'attestation de Mme [N] datée du 5 juillet 2021 qui indique être locataire d'un local commercial au rez-de-chaussée du [Adresse 3] à [Localité 5] et fait état de ce que « depuis deux années au moins, je subis des dégâts liés à l'humidité sur mon mur mitoyen avec l'immeuble du [Adresse 2] dont le propriétaire est la SCI L'Ardoise [...] sans que je parvienne à identifier l'origine de ces désordres. Ces dégâts m'ont obligée à plusieurs reprises à gratter les parties dégradées, restaurer l'intégrité du support et refaire la décoration. J'ai fini par soupçonner que l'humidité devait venir de l'immeuble voisin. ['] J'ai été informée ces dernières semaines par mon propriétaire qu'un dégât des eaux avait été découvert en janvier 2021 dans l'immeuble voisin mitoyen et avait fait l'objet d'une déclaration de sinistre par le propriétaire », elle ne permet aucunement de démontrer l'existence d'un dégât des eaux dans l'immeuble qui était loué par la SCI L'Ardoise à la société Direct intervenu avant la restitution des clés au bailleur, aucun lien entre l'humidité évoquée par Mme [N] dans son local et le dégât des eaux dont se prévaut la SCI L'Ardoise dans le sien ne pouvant être retenu sur la base de cette seule attestation. En conséquence, la SCI L'Ardoise ne démontrant pas l'existence d'une contestation sérieuse de la demande de provision formée par la société Direct, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle l'a condamnée au paiement d'une provision de 13 333 euros. Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La SCI L'Ardoise ne produisant aucune pièce justifiant de sa situation financière récente, elle ne pourra qu'être déboutée de sa demande de délais de paiement. La société Direct, qui ne démontre aucunement avoir subi un préjudice, sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de la SCI L'Ardoise pour procédure abusive, étant en outre précisé que le juge des référés ne peut qu'accorder une provision. L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a statué sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile. La SCI L'Ardoise, qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel et, en équité, à payer à la société Direct la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant dans les limites de l'appel, Déclare l'appel recevable ; Confirme l'ordonnance en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Déboute la SCI L'Ardoise de sa demande de délais de paiement ; Déboute la société Direct de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la SCI L'Ardoise ; Condamne la SCI L'Ardoise aux dépens d'appel ; Condamne la SCI L'Ardoise à payer à la société Direct la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel. Le greffier Valérie Roelofs Le président Dominique Gilles