Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 22/00770 - N° Portalis DBVS-V-B7G-FWQL
Minute n° 23/00240
[X]
C/
Association ASSOCIATION POUR L'ACCOMPAGNEMENT LE MIEUX ETRE ET LE LOGEMENT DES ISOLES
Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de METZ, décision attaquée en date du 07 Février 2022, enregistrée sous le n° 1121000428
COUR D'APPEL DE METZ
3ème CHAMBRE - TI
ARRÊT DU 28 SEPTEMBRE 2023
APPELANTE :
Madame [P] [X]
[Adresse 2]
Représentée par Me Carole PIERRE, avocat au barreau de METZ
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/1727 du 03/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ)
INTIMÉE :
Association ASSOCIATION POUR L'ACCOMPAGNEMENT LE MIEUX ETRE ET LE LOGEMENT DES ISOLES
[Adresse 1]
Représentée par Me Samira GHEMARI, avocat au barreau de METZ
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.
A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 Septembre 2023, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre
ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller
M. KOEHL, Conseiller
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme Stéphanie PELSER, Greffier placé
ARRÊT :
Contradictoire
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;
Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme Hélène BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 31 juillet 2020, l'association Amli pour la SA Présence Habitat, a consenti à Mme [P] [X] un bail à compter du 30 juin 2020, sur un appartement situé [Adresse 2] (Moselle) moyennant un loyer mensuel de 263 euros et une provision sur charges de 25,49 euros.
Par acte d'huissier signifié le 22 mars 2021, Mme [X] a fait citer la SA Batigere - Présence Habitat devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz et l'association Amli est intervenue volontairement à l'instance.
Au dernier état de la procédure, Mme [X] a demandé au juge des contentieux de la protection d'ordonner avant dire droit une expertise aux fins de déterminer les malfaçons et dégâts rendant le logement inhabitable, ordonner la suppression des loyers et de toutes les charges courantes jusqu'à l'entrée dans les lieux et la réalisation d'un second état des lieux ou avenant à l'état des lieux sous astreinte, condamner l'association Amli à effectuer tous les travaux nécessaires à la mise aux normes du logement et à lui verser la somme de 6.000 euros en réparation de son préjudice moral et 2.500 euros au titre de son préjudice matériel, outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'association Amli s'est opposée à ces demandes et a sollicité une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement réputé contradictoire du 7 février 2022, le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz a :
- constaté que la SA Batigere - Présence Habitat n'est pas le bailleur de Mme [X] et l'a mise hors de cause
- donné acte à l'association Amli de son intervention volontaire
- rejeté la demande avant dire droit aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire
- rejeté la demande formée par Mme [X] aux fins de voir l'association Amli condamnée à effectuer des travaux
- rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Mme [X] en réparation de son préjudice moral et de son préjudice matériel
- condamné Mme [X] aux entiers dépens de la procédure et à payer à l'association Amli la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- rejeté la demande de Mme [X] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 28 mars 2022, Mme [X] a interjeté appel de l'ensemble des dispositions de ce jugement sauf celle ayant mise hors de cause la SA Batigere - Présence Habitat et donné acte à l'association Amli de son intervention volontaire à la procédure.
Aux termes de ses dernières conclusions du 16 janvier 2023, elle demande à la cour d'infirmer le jugement et de :
- avant dire droit ordonner une expertise aux fins de déterminer les malfaçons et dégâts rendant le logement inhabitable et leur montant et lui réserver le droit de conclure après l'expertise
- ordonner la suppression des loyers et de toutes les charges courantes jusqu'à l'entrée dans les lieux, laquelle n'est à ce jour pas intervenue, et le cas échéant le remboursement des sommes versées à ce titre
- ordonner la réalisation d'un second état des lieux ou avenant à l'état des lieux
- condamner l'association Amli à effectuer tous les travaux nécessaires à la mise aux normes du logement et lui verser la somme de 6.000 euros en réparation de son préjudice moral et 2.500 euros au titre de son préjudice matériel
- débouter l'association Amli de l'ensemble de ses demandes
- la condamner à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens notamment les frais d'expertise et d'exécution.
Elle expose que si l'appartement lui a été loué à effet du 30 juin 2020, elle a pu tout au plus y entreposer quelques affaires le 31 juillet 2020 sans pouvoir y habiter, que le bailleur lui a annoncé à tort une fin de travaux le 7 août 2020, que le 15 août 2020 lorsqu'elle entendait s'y installer, elle a découvert un dégât des eaux au niveau de la douche et des toilettes, qu'une entreprise a réalisé un nettoyage de la douche le 1er décembre 2020 avant les travaux de réfection et qu'aucun autre nettoyage, notamment du sol, n'a été effectué par la suite. Elle soutient que l'association Amli considère faussement qu'elle est entrée dans les lieux mi-décembre 2020 et lui a adressé des avis d'échéance et des factures de gaz, alors que même si des travaux ont été réalisés, elle ne peut toujours pas vivre dans l'appartement. Elle précise que la porte d'entrée ne ferme pas, que le sol de la salle de bains est gravement détérioré, que le bac de la douche est inutilisable, qu'il n'existe aucune évacuation pour le lave linge et que devant l'inertie du bailleur, elle a tenté de nettoyer le logement et s'est blessée à l'épaule.
L'appelante soutient que l'intimée refuse de procéder à un second état des lieux d'entrée même si les caractéristiques de l'appartement ont été complètement modifiées et que ce refus lui cause un préjudice puisqu'en l'absence d'un nouvel état des lieux ou d'un avenant, elle est présumée avoir reçu le logement en bon état. Elle prétend que depuis le mois de juillet 2020, le bailleur perçoit les allocations de la CAF versées directement.
Elle indique qu'elle est contrainte de se faire héberger par des proches et que cette situation lui cause un préjudice moral qui selon elle, doit être indemnisé à hauteur de 6.000 euros. Elle sollicite en outre l'allocation d'une somme de 2.500 euros au titre de la dégradation des vêtements qu'elle avait entreposés dans l'appartement et qu'elle a retrouvés moisis après l'intervention de son assureur qui lui avait demandé de ne pas ouvrir ses sacs et de ne rien toucher. Elle précise produire un constat d'huissier qui justifie, avec ses autres pièces qui ont toutes été communiquées à l'intimée, sa demande d'expertise judiciaire avant dire droit.
Aux termes de ses dernières conclusions en date du 19 octobre 2022, l'association Amli demande à la cour de confirmer le jugement rendu le 7 février 2022 en toutes ses dispositions, débouter Mme [X] de toutes ses prétentions et la condamner à lui payer la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'instance et d'appel.
Elle expose qu'en raison d'un retard dans les travaux de réhabilitation de l'immeuble, Mme [X] n'a pas pu prendre possession de l'appartement le 31 juillet 2020 comme prévu, qu'elle a refusé la solution de relogement proposée en précisant être en mesure d'être logée par son entourage, qu'un dégât des eaux est survenu le 15 août 2020 dans l'immeuble et que, si ce sinistre a été traité pour l'ensemble des locataires, du retard a été pris pour l'appartement de l'appelante qui était impossible à joindre et qui n'a pas prévenu sa compagnie d'assurance en temps utile.
L'intimée soutient que l'appartement est habitable et décent et qu'il n'y a lieu ni à expertise judiciaire, ni à l'établissement d'un nouvel état des lieux d'entrée, la réglementation n'exigeant pas un état des lieux après l'avènement d'un sinistre, notamment d'un dégât des eaux qui en l'espèce ne modifie en rien les caractéristiques du logement loué.
Elle précise que les pièces de l'appelante ne lui ont pas été notifiées, en particulier le constat d'huissier, et qu'en tout état de cause ces documents ne démontrent pas qu'elle a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent. Elle expose avoir proposé à la locataire un logement à proximité immédiate de l'appartement loué durant toute la durée des travaux, que les témoignages produits sont antérieurs à l'intervention de la société de nettoyage courant décembre 2020, que les photographies et messages versés à la procédure, non datés, ne permettent pas d'établir qu'ils concernent l'appartement litigieux et que le procès-verbal établi le 4 février 2020 en présence de toutes les parties démontre que les travaux de réparation ont été réalisés du 8 au 18 décembre 2020.
Sur la demande de dommages et intérêts, l'association Amli fait valoir que l'assurance de l'appelante l'a indemnisée pour le mobilier endommagé à hauteur de 516 euros, qu'elle a procédé à l'annulation des loyers d'août à décembre 2020, en déduisant les charges directes d'un montant de 210,77 euros et en créditant le compte locatif de la somme de 281,91 euros et que si l'attestation médicale produite démontre que Mme [X] fait l'objet d'un suivi médical et de problèmes de santé, aucune relation ne peut être établie avec le sinistre survenu dans le logement.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 mai 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
A titre liminaire, il est relevé que si l'intimée soutient dans ses conclusions du 19 octobre 2022 que les pièces mentionnées sur le bordereau de l'appelante ne lui ont pas été communiquées, Mme [X] justifie lui avoir adressé postérieurement l'ensemble de ces documents par trois courriels en date du 16 janvier 2023 comme elle le précise expressément dans ses conclusions en réplique du même jour. La réalité de cette transmission et son contenu ne sont pas remis en cause par l'association Amli.
Sur la demande d'expertise
L'article 146 du code de procédure civile dispose qu'une mesure d'instruction peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.
Au soutien de ses demandes, Mme [X] produit notamment des témoignages et un procès-verbal établi par huissier de justice le 22 février 2022. Au regard de ces pièces et de celles produites par l'intimée, la cour s'estime suffisamment informée sur l'état de l'appartement et ses conséquences, sans qu'il soit nécessaire de recourir à une mesure d'instruction, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise.
Sur les demandes relatives à l'état de l'appartement
Selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il doit également (paragraphe a) délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux. Il lui appartient (paragraphe b) d'assurer au locataire une jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.
En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats qu'en raison d'un retard affectant les travaux de réhabilitation de l'immeuble dans lequel se situe l'appartement loué, Mme [X] n'a pu prendre possession de ce logement que le 31 juillet 2020, que le 15 août 2020 les locaux ont fait l'objet d'un dégât des eaux ayant pour origine ces travaux, qu'un nettoyage a été réalisé début décembre 2020 et que les travaux de réparation ont été effectués du 8 au 18 décembre 2020. Il n'est pas établi que les derniers travaux ont résolu tous les désordres alors qu'il ressort du courrier de la bailleresse du 18 décembre 2020 qu'il subsistait à l'époque des réserves à lever, notamment le réglage de la porte d'entrée et que l'entreprise intervenante s'engageait en outre à remplacer le bac à douche rayé lors du nettoyage. Les témoignages de Mme [B] [F], MM. [K] [T] et [U] [Z] attestent que ces travaux n'étaient pas réalisés au mois de novembre 2021 et le procès-verbal de constat démontre qu'ils ne l'étaient pas davantage le 22 février 2022. L'huissier a relevé en outre que l'appartement n'est pas doté d'un dispositif spécifique d'évacuation d'eau pour le lave linge et que l'eau qui s'écoule de la douche se répand très rapidement sur le bac receveur et déborde sur le plancher.
Il s'en déduit que l'association Amli a failli à son obligation de délivrance. Cependant, la suppression des loyers et des charges courantes, telle que sollicitée par l'appelante, est conditionnée par l'impossibilité totale d'habiter le logement. Or, s'il est établi qu'en suite du dégât des eaux et jusqu'à la reprise des dommages occasionnés à cette occasion, la locataire ne pouvait occuper son appartement, il apparaît qu'à l'issue des travaux de nettoyage et de réparation et donc à compter du 18 décembre 2020, tel n'était plus cas. En effet, les réserves figurant dans le courrier de la bailleresse et les désordres subsistant évoqués précédemment ne sont pas de nature à rendre le logement inhabitable, étant observé que pour l'essentiel ces désordres ont pour conséquence d'obliger la locataire à claquer la porte d'entrée et de la verrouiller pour la fermer et de parer à des débordements d'eau sur le plancher en cas d'usage de la douche. Ces désagréments ne justifient pas la suppression totale des loyers et charges laquelle ne peut pas non plus être utilement sollicitée pour la période antérieure au 18 décembre 2020, les relevés locatifs révélant que les loyers correspondant à cette période ont été annulés par la bailleresse et que les charges ont été créditées sur le décompte de la locataire (281,91 euros). En conséquence la demande de suppression des loyers est rejetée, étant précisé que le tribunal n'a pas statué sur la demande présentée en première instance.
En revanche, dès lors que le logement est affecté de désordres qui ne relèvent pas de simples réparations locatives, il appartient à la bailleresse de procéder à leur reprise afin que les locaux soient en bon état d'usage et de réparation et que les équipements mentionnés au contrat soient en état de fonctionnement. Comme il l'a été exposé ci-avant, la porte d'entrée du logement se ferme difficilement et le bac de douche n'assure pas correctement la retenue d'eau. La réalité de travaux initiés par l'association Amli pour la reprise de ces désordres n'est ni démontrée, ni même alléguée et l'intimée ne justifie pas non plus de l'installation d'une évacuation d'eau du lave-linge alors qu'indépendamment de ses obligations légales, elle s'est engagée à faire réaliser cette intervention par courrier du 10 novembre 2020. Au vu de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de travaux et de condamner l'intimée à faire procéder au remplacement du bac de douche, au réglage de la porte d'entrée et à l'installation d'une évacuation d'eau du lave-linge, le jugement étant infirmé de ce chef.
Sur la réalisation d'un second état des lieux, il est relevé que même si l'appelante prétend ne pas habiter l'appartement, ses meubles y sont installés comme en atteste le procès-verbal du 2 février 2022, de sorte qu'après l'achèvement des travaux de réfection et depuis de nombreux mois, elle a pris possession des locaux, outre le fait que les pièces produites et notamment de constat d'huissier permet de combattre la présomption de bon état du logement. En conséquence l'appelante est déboutée de sa demande, étant précisé que le tribunal n'a pas statué sur la demande présentée en première instance.
Sur les demandes de dommages et intérêts
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Il résulte des développements qui précèdent que le retard des travaux de réhabilitation et le dégât des eaux ont empêché Mme [X] d'occuper l'appartement loué de juillet 2020 au 18 décembre 2020, date à laquelle la réfection des locaux a pris fin. Pour autant, la réalité du préjudice moral allégué, causé par la privation de logement au cours de cette période, n'est pas démontrée. Il ressort en effet des lettres et courriels produits à la procédure qu'il a été successivement proposé plusieurs solutions à la locataire par l'entreprise responsable du sinistre et la bailleresse (relogement à l'hôtel et mise à disposition temporaire à titre gratuit d'un appartement à proximité directe des locaux loués) et que la locataire a refusé ces propositions pour des motifs personnels, préférant être hébergée par ses proches. La preuve d'un préjudice moral pour la privation du logement postérieurement au 18 décembre 2020 n'est pas davantage établie puisqu'il résulte de ce qui précède qu'à compter de cette date, les locaux étaient habitables et les désordres résiduels.
Le préjudice matériel de la locataire a été évalué contradictoirement par les parties à la somme de 560 euros correspondant aux mobiliers et matériels dégradés, tel qu'il résulte du 'procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l'évaluation des dommages' en date du 4 février 2021, signé notamment par Mme [X] et l'expert de sa compagnie d'assurance et il ressort notamment d'un courriel de l'entreprise responsable du sinistre qu'elle a été indemnisée de ce montant. Si l'appelante soutient avoir subi en outre la dégradation d'effets vestimentaires qu'elle a retrouvés moisis, elle n'en justifie pas, les photographies produites ne permettant pas d'établir à elles seules que les dégradations qu'elles font apparaître ont un lien quelconque avec le sinistre ,étant rappelé que le procès-verbal de constatations n'en mentionne pas l'existence.
Il s'ensuit que le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté Mme [X] de sa demande de dommages et intérêts.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais irrépétibles sont infirmées, sauf en ce qu'elles rejettent la demande de Mme [X] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les parties succombant l'une et l'autre partiellement en leurs prétentions, elles sont condamnées à supporter pour moitié les dépens d'instance et d'appel et déboutées de leur demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a débouté Mme [P] [X] de sa demande avant dire droit d'expertise, de sa demande de dommages et intérêts pour le préjudice moral et le préjudice matériel et de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
L'INFIRME en ce qu'il a rejeté la demande de travaux et a condamné Mme [P] [X] aux dépens et à verser à l'association la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et statuant à nouveau,
CONDAMNE l'association Amli à faire procéder aux travaux de remplacement du bac de douche, de réglage de la porte d'entrée et d'installation d'une évacuation d'eau du lave-linge dans l'appartement loué par Mme [P] [X] ;
DEBOUTE Mme [P] [X] de ses demandes de suppression ou remboursement des loyer et des charges et d'établissement d'un nouvel état des lieux ;
DÉBOUTE les parties de leur demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE les parties à supporter chacune pour moitié les dépens de première instance;
Y ajoutant,
DÉBOUTE les parties de leur demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
CONDAMNE les parties à supporter chacune pour moitié les dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
