Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Maître Aude ABOUKHATER
Me Linda ROMERO ALARCON
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Aude ABOUKHATER
Me Linda ROMERO ALARCON
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/00402 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XMQ
N° MINUTE :
3 JCP
JUGEMENT
rendu le mercredi 20 novembre 2024
DEMANDERESSE
Société SCI [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Linda ROMERO ALARCON, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC493
DÉFENDEUR
Monsieur [Y] [E], demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Aude ABOUKHATER de l’AARPI HUG & ABOUKHATER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 septembre 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
Décision du 20 novembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/00402 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XMQ
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 3 avril 2005, ayant pris effet le 3 septembre 2005, la SCI [Adresse 2], acquéreur de la société MOBERGAL, a consenti à Monsieur [Y] [P] un bail d'habitation sur un appartement situé [Adresse 3].
Par exploit d'huissier du 4 janvier 2023, la SCI [Adresse 2] a fait délivrer un congé pour vente à effet du 2 septembre 2023, le prix de vente était proposé à 200 000 euros.
Par acte d'huissier en date du 3 octobre 2023, la SCI [Adresse 2] a fait assigner Monsieur [Y] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de validation du congé pour vente et expulsion du preneur et tout occupant de son chef avec assistance du commissaire de police et concours de la force publique, avec astreinte de 150 euros par jour de retard au-delà d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir, fixation de l'indemnité d'occupation égale au dernier loyer, outre les charges, la somme de 1000 euros au titre des dommages et intérêts et intérêt au taux légal, et revalorisation légale, et condamnation du défendeur au paiement de la somme 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens, y compris, coût du congé, de la sommation de quitter les lieux, et de la sommation d’être présent, ainsi que du constat d’huissier, rappelant que l'exécution provisoire est de droit.
L'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour permettre aux parties de se mettre en état.
A l'audience du 11 septembre 2024, la SCI [Adresse 2], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, soutenues oralement, aux termes desquelles il a réitéré les demandes de son acte introductif d'instance.
Au soutien de ses demandes relatives au congé pour vente, la SCI [Adresse 2] se fonde sur l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, la qualification du contrat de bail ne faisant pas débats, et conteste toute nullité du congé, la validité du congé étant acquise, en ce qui concerne le respect de la forme, et des délais. Elle ajoute que le congé n’est pas frauduleux, contrairement à ce qu’avance le défendeur, la décision de vendre l’appartement n’ayant nullement été prise en représailles aux différentes sollicitations du défendeur relativement au caractère prétendument indécent du logement. Elle explique que cette décision de vendre a été initiée dès le 30 juin 2021 pour rembourser un prêt contracté par la holding détenant la SCI. Elle demande que l’indemnité d’occupation soit fixée au double du loyer, au regard de la clause pénale du contrat de location, la somme due s’élevant à 6574, 14 euros depuis le 3 septembre 2023, correspondant au reliquat dû, outre la séquestration des meubles. Elle ajoute une demande de 2000 euros au titre des frais irrépétibles et la condamnation aux dépens sans précision.
Monsieur [Y] [P], assisté de son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement aux termes desquelles il demande de juger que le congé est frauduleux. Il rappelle qu’il a assigné son bailleur le 27 décembre 2022 en réparation du trouble de jouissance et afin de solliciter la réduction du loyer. C’est en réponse à cette assignation, et aux demandes de travaux, que la SCI a délivré un congé pour vente, la SCI n’hésitant pas à appliquer une indemnité d’occupation du double des loyers et à procéder à une saisie conservatoire, contestée devant le juge de l’exécution. Il soutient également que le congé est nul car il est dépourvu de caractère réel et sérieux, le bailleur ne démontrant pas sa réelle volonté de vendre. Enfin, à titre subsidiaire, il conteste le montant de l'indemnité d'occupation qui ne tient pas compte de la surface du logement, le logement réelle étant de 17 mètres carrés alors que le logement est présenté pour une surface de 25 mètres carrés. Il sollicite que le montant de l’indemnité soit fixé au maximum à la somme de 482, 68 euros, et, en tout état de cause, au regard de l’état de l’appartement, à la somme de 240 euros alors qu’il verse la somme de 709, 83 euros depuis septembre 2023. De ce fait, il réclame le remboursement de la somme de 6107, 79 euros, ou subsidiairement la somme de 2595, 95 euros, tenant compte de la superficie réelle. Il sollicite le rejet des demandes d’astreinte, de paiement, aucune dette n’existant. Par ailleurs, il demande la condamnation de la SCI à la somme de 12181 euros au titre du préjudice pour dol lié au trop perçu de loyer depuis le 13 mai 2019, pour tenir compte de la prescription triennale. Il demande également d’écarter l’exécution provisoire, de dire que chaque partie conserve ses frais et dépens, et l’exclusion du coût de la sommation de quitter les lieux, de la sommation de présence et du PV de constat d’huissier des dépens.
Il a été relevé au cours de l’audience qu’un précédent jugement, daté du 18 juin 2024, s’est prononcé sur le litige concernant la surface habitable et le dol.
L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la validation du congé
En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu'il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
Le congé pour vente doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. L'article 114 du code de procédure civile précise qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
En l'espèce, le bail consenti à Monsieur [Y] [P] pour une durée de trois ans a été renouvelé pour expirer le 2 septembre 2023 conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989.
Le congé du bailleur délivré le 4 janvier 2023 par exploit d'huissier a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée.
Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.
Le congé comporte la description du bien, et vise le logement actuellement occupé, reprenant le descriptif de la location. Force est de constater, au surplus, que le bien loué ne comporte aucune dépendance ni aucun accessoire de sorte qu'il était en mesure de déterminer sans confusion possible le bien dont la vente et le prix lui était proposé, puisqu'il s'agit du bien qu'il occupe. Le prix est indiqué de façon claire.
Monsieur [Y] [P] soutient que le congé pour vente vient répondre à des demandes de travaux et de diminution du prix en forme de représailles, et cite deux jurisprudences qui règlent un litige relatif à un congé pour motif légitime et sérieux, pour l’une, et un litige relatif à un congé pour reprise, pour l’autre. Il verse aux débats le jugement du 18 juin 2024 pour une assignation datant du 27 décembre 2022, pour justifier le caractère frauduleux du congé, le jugement condamnant la société bailleresse à la somme de 7917, 96 euros au titre du préjudice de jouissance.
La société transmet, en réponse, un procès-verbal de décisions du 15 novembre 2022 relative à la vente de l’appartement, autorisant la délivrance du congé et la vente de l’appartement à la date d’échéance du contrat de bail, les bailleurs souhaitant vendre l’appartement libre de toute occupation, pour optimiser le prix, ce qui ne constitue pas une fraude. Il convient de relever également que l’assignation est délivrée par la société postérieurement à la décision de vente, le jugement la condamnant étant postérieur à l’assignation, aucun autre document ne permettant d’étayer une fraude dans la délivrance du congé.
Monsieur [Y] [P] fait valoir également que le vendeur a fait preuve d'inertie, car aucun élément ne justifie son intention réelle de vendre, aucune démarche dans ce sens n'étant effectuée ou justifiée, ce qui démontre le caractère frauduleux du congé, qui vient s'ajouter à deux autres congés délivrés par le bailleur. S'agissant de l'absence des démarches reprochées au bailleur pour trouver un acquéreur, il est évident qu'il est difficilement concevable pour un propriétaire de faire visiter un bien occupé par une personne ayant manifesté la volonté de s'opposer à la vente, ce qui est incontestablement de nature à décourager tout éventuel candidat à l'acquisition.
Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis est bien régulier.
Monsieur [Y] [P] n'ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé le 2 septembre 2023.
Monsieur [Y] [P] étant sans droit ni titre depuis le 3 septembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande d’indemnisation relative au dol constitutif d’un préjudice financier
Cette demande se heure à l’autorité de la chose jugée. Cette question ayant d’ores et déjà été tranchée, par le jugement du 18 juin 2024, jugement devenu définitif, aucune des deux parties présentes à l’audience n‘ayant indiqué qu’un appel avait été interjeté. Cette demande de paiement de trop perçu de loyers, fondé sur le préjudice financier consécutif au dol, est, ainsi, irrecevable.
Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation
La SCI [Adresse 2] ne verse aucun décompte lui permettant de réclamer la somme de 6574, 14 euros, étant précisé qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle est illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et peut en tout état de cause être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil. La SCI [Adresse 2] sera ainsi déboutée de sa demande au titre de la somme de 6574, 14 euros et au titre de la demande de doublement de l’indemnité d’occupation.
Force est de rappeler que la demande relative à l’indemnisation du prejudice lié à la surface réelle du logement a été déclarée irrecevable par le jugement du 18 juin 2024, qui a également rejeté la demande tendant à faire établir un avenant au contrat de bail portant mention d’un loyer de 442 euros, pour tenir compte de la difference de surface habitable entre la surface déclarée et la surface réelle.
Force est de constater également que le loyer a été fixé à la somme de 329, 91 euros dans le jugement du 18 juin 2024, eu égard aux travaux à exécuter, le jugement précédent du 18 juin 2024 ne fixant que le niveau de loyer, en application du contrat de bail, mais n’évaluant pas le niveau de l’indemnité d’occupation, une fois le contrat de bail terminé.
Le défendeur demande la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant de 240 euros, ou, au maximum de 482, 68 euros.
Pour autant, le défendeur se maintient dans les lieux alors qu’il est devenu occupant sans droit ni titre depuis le 3 septembre 2023. Les clauses du contrat de bail ne s’applique plus après la prise d’effet du congé validé, raison pour laquelle la fixation de l’indemnité d’occupation ne prend pas en compte le niveau des travaux à executer, ou la surface de l’appartement.
Il est rappelé, en effet, que le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
L’indemnité d’occupation sera ainsi fixée à la somme de 578 euros, hors charges, qui correspond à la moyenne des loyers de références, pour la ville de [Localité 4], pour le logement indiqué, selon les années de construction de l’immeuble, l’année de construction de l’immeuble n’étant pas renseigné.
Monsieur [P] sera, ainsi, condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 3 septembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale à la somme de 493 euros, outre les charges, en corrigeant la surface, en estimant en moyenne le prix par m2 précisé dans le simulateur de la DRHIL, pour une reconduction tacite en septembre 2020, ce dernier ayant versé la somme de 709, 83 euros, charges comprises, jusqu’au mois d’avril 2024, selon les documents versés aux débats.
La SCI lui remboursera la somme de 1334, 64 euros au titre du trop-perçu des indemnités d’occupation.
Sur les demandes accessoires
Le défendeur, partie perdante, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Ne sont pas constitutifs des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile les coûts liés à la sommation de quitter les lieux, de présence et le constat d’huissier.
Il n’y a pas à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, qui ne sera pas écartée, au vu des raisons invoquées, le défendeur ayant déjà bénéficié de délais, n’ayant pas quitté les lieux et bénéficiant également de la trêve hivernale.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [Y] [P] d'un congé pour reprise relatif au bail conclu le 3 avril 2005 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 2 septembre 2023 ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DEBOUTE la SCI [Adresse 2] de sa demande d’astreinte
DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [Adresse 2] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [Y] [P] à verser à la SCI [Adresse 2] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 578 euros, hors charges, à compter du 3 septembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE la SCI [Adresse 2] à payer à monsieur [Y] [P] la somme de 1334, 64 euros au titre du trop-perçu d’indemnité d’occupation.
DEBOUTE la SCI de sa demande de doublement de l’indemnité d’occupation et de sa demande de paiement de la somme de 6574, 14 euros.
CONSTATE l’irrecevabilité de la demande de Monsieur [Y] [P] au titre du trop -perçu de loyers.
CONDAMNE Monsieur [Y] [P] aux dépens ;
DEBOUTE la SCI de sa demande au titre des frais irrépétibles.
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION
