Cour d'appel, 25 juin 2024. 22/11979

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 25 JUIN 2024 (n° , 4 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/11979 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGBDU Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Juin 2022 -Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY - RG n° 11-22-000357 APPELANTE Madame [J] [B] épouse [Y] Née le 11 décembre 1958 à [Localité 13] [Adresse 3] [Localité 8] Représentée par Me Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : R093 INTIMÉS Madame [I] [E]-[C] Née le 15 octobre 1984 à [Localité 11] [Adresse 5] [Localité 2] Monsieur [K] [V] [E] Né le 19 mai 1990 à [Localité 12] [Adresse 7] [Localité 6] Madame [U] [A] [Z] [P] Née le 22 mai 1987 à [Localité 15] [Adresse 7] [Localité 6] Madame [H] [O] [G] épouse [P] Née le 1er janvier 1968 à [Localité 15] [Adresse 4] [Localité 9] Monsieur [D] [S] [X] [T] [P] Né le 6 juillet 1967 à [Localité 10] [Adresse 4] [Localité 9] Tous représentés par Me Elie SULTAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1129, substitué par Me Justine BOULANGER, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Claude CRETON, président magistrat honoraire, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre Madame Marie MONGIN, conseiller Monsieur Claude CRETON, président magistrat honoraire Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL ARRÊT : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Le 30 mai 2016, Mme [Y] et [N] [B] ont donné à bail à Mme [U] [P] et à M. [K] [E] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 14] avec l'engagement de cautions solidaires de Mme [I] [E]-[C], de M. [D] [P] et de Mme [H] [P] (les cautions) [N] [B] est décédé le 6 septembre 2020 en laissant pour lui succéder Mme [Y]. Mme [U] [P] et M. [R] [E] ont donné congé. Un état des lieux de sortie a été dressé le 16 juillet 2021. Mme [Y] a assigné Mme [U] [P], M. [R] [E] et les cautions en paiement de la somme de 5 126,55 euros au titre de la régularisation des charges des années 2017 à 2021, de la somme de 330 euros au titre des réparations locatives et de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 14 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, après avoir admis la qualité pour agir de Mme [Y], a déclaré irrecevable comme prescrite sa demande au titre de la régularisation des charges de l'année 2017, a rejeté le surplus de ses demandes et l'a condamnée à payer à Mme [U] [P], M. [K] [E] et aux cautions la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Pour rejeter la demande de régularisation des charges des années 2018 à 2021, le tribunal a retenu que Mme [Y] ne justifie pas la clé de répartition applicable à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, des frais de ménage des parties communes et des frais de sortie des poubelles, qu'elle n'établit pas le volume de la consommation d'eau faute d'avoir été mesurée par un relevé des compteurs, que si les frais d'entretien de la chaudière sont justifiés, leur montant est inférieur aux provisions versées. Le tribunal a ensuite retenu qu'une somme de 172,26 euros devait être mise à la charge de Mme [U] [P] et M. [K] [E] au titre des réparations locatives mais qu'en l'absence de justification de la restitution du dépôt de garantie, la demande de Mme [Y] doit être rejetée. Mme [Y] a interjeté appel de ce jugement. Elle conclut à son infirmation et sollicite la condamnation solidaire de Mme [U] [P], M. [K] [E] et des cautions à lui payer la somme de 5 126,55 euros au titre de la régularisation des charges, la somme de 330 euros au titre des réparations locatives, la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts et la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Elle fait d'abord valoir que la somme réclamée au titre de la régularisation des charges de la période du mois de mars 2017 au 31 mars 2018 n'est pas prescrite puisque cette régularisation a été adressée aux locataires le 26 novembre 2019, qui constitue le point de départ du délai de prescription de trois ans, de sorte que cette prescription n'était pas acquise le 17 décembre 2021, date de délivrance de l'assignation. Mme [U] [P], M. [K] [E], Mme [I] [E]-[C], M. [D] [P] et Mme [H] [P] concluent à la confirmation du jugement. Mme [U] [P] et M. [K] [E], formant un appel incident demandent la condamnation de Mme [Y] à leur payer la somme de 5 126,55 en réparation du préjudice que leur a causé la réclamation tardive des charges locatives, outre 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral. A titre subsidiaire, Mme [U] [P], M. [K] [E], Mme [I] [E]-[C], M. [D] [P] et Mme [H] [P] sollicitent l'octroi de délais de paiement. MOTIFS DE L'ARRÊT Considérant qu'en application des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bail prévoit le paiement de provisions pour charges, le bailleur doit procéder annuellement à la régularisation des charges ; que cette obligation n'étant assortie d'aucune sanction, il en résulte que le bailleur peut agir en paiement des charges dans la limite du délai de prescription de trois ans prévu par l'article 7-1 de la loi, dont le point de départ se situe à la date à laquelle le bailleur devait procéder à la régularisation, c'est-à-dire à la fin de chaque année ; qu'en conséquence, l'action de Mme [Y] en paiement des charges, qui a assigné Mme [U] [P], M. [K] et les cautions les 17 et 21 décembre 2021, doit être déclarée prescrite en ce qu'elle porte sur les charges de l'année 2017 ; Considérant que si la régularisation tardive des charges peut engager la responsabilité du bailleur lorsque sa réclamation est brutale et déloyale, Mme [U] [P] et M. [K] [E] ne démontre pas que Mme [Y] a agi ainsi ; qu'ils doivent être déboutés de leur demande de dommages-intérêts ; Considérant que l'immeuble n'est pas soumis au statut de la copropriété ; que le compte de régularisation des charges des années 2018 à 2020 met en compte les charges locatives constituées par la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, les frais d'entretien de la chaudière individuelle, le coût de la femme de ménage et de la personne chargée de l'enlèvement des poubelles, les charges de consommation d'eau ; que ces charges sont justifiées par les pièces produites (avis de taxe foncière, facture d'entretien de la chaudière, déclaration et prélèvement CESU, facture du prestataire chargé de l'enlèvement des poubelles, facture de consommation d'eau) ; que Mme [Y] justifie enfin leur mode de répartition entre les locataires de l'immeuble c'est-à-dire en fonction de la superficie des appartements pour la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, divisé par le nombre des appartements pour les frais de ménage et d'enlèvement des ordures ménagères et selon le relevé du compteur divisionnaire pour les charges de consommation d'eau ; que la somme due s'élève ainsi à 5 218,55 euros ; que Mme [Y] est ainsi fondée à réclamer la condamnation de Mme [U] [P], M. [K] [E] et des cautions à lui payer la somme de 5 126,55 euros à laquelle elle a limité leur demande ; Considérant qu'il résulte de l'état de lieux de sortie que sont cassées la serrure de la porte de la cuisine, la serrure de la porte de la salle de bains et les poignées de porte des deux chambres ; que Mme [Y] produit un devis de réparation de ces dégradations d'un montant de 330 euros ; qu'il convient de condamner Mme [U] [P], M. [K] [E] et les cautions à payer cette somme à Mme [Y] ; Considérant qu'il convient de rejeter la demande de dommages-intérêts de Mme [Y] qui n'est pas justifiée ; Considérant, enfin, que la situation de revenus de Mme [U] [P] et de M. [K] [E] ne justifie pas l'octroi de délais de paiement alors qu'en outre celle des trois cautions tenues avec eux au paiement de la dette n'est pas justifiée ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, Confirme le jugement mais seulement en ce qu'il rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir et déclare Mme [Y] irrecevable en sa demande de régularisation des charges de l'année 2017 et l'infirme pour le surplus ; Statuant à nouveau, Condamne solidairement Mme [U] [P], M. [K] [E], Mme [I] [E]-[C], M. [D] [P] et Mme [H] [P] à payer à Mme [Y] la somme de 5 126,55 au titre de la régularisation des charges des années 2018 à 2021 et la somme de 330 euros au titre des réparations locatives ; Déboute Mme [Y] de sa demande de dommages-intérêts ; Déboute Mme [U] [P], M. [K] [E], Mme [I] [E]-[C], M. [D] [P] et Mme [H] [P] de leurs demandes de dommages-intérêts et de délais de paiement ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme [U] [P], M. [K] [E], Mme [I] [E]-[C], M. [D] [P] et Mme [H] [P] et les condamne à payer à Mme [Y] la somme de 1 500 euros ; Les condamne aux dépens. Le greffier, La présidente,