Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 23/06349
N° Portalis 352J-W-B7H-CZ2ZT
N° MINUTE : 1
Assignation du :
05 Mai 2023
Jugement avant dire droit
[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
Expert : [FN] [N][2]
[2]
[Adresse 9]
[Localité 14]
JUGEMENT
rendu le 13 Juin 2024
DEMANDEURS
Madame [H] [XU] [T] [P] veuve [V] [E]
[Adresse 20]
[Localité 15]
Monsieur [W] [K] [J] [G] [V] [E]
[Adresse 2]
[Localité 7]/ETATS-UNIS
Madame [SR] [C] [V] [E] épouse [M]
[Adresse 22]
[Localité 8]
Madame [CZ] [Z] [XU] [V] [E]
[Adresse 10]
[Localité 11]
Monsieur [X] [B] [U] [V] [E]
[Adresse 19]
[Localité 16]
Monsieur [O] [I] [R] [V] [E]
[Adresse 18]
[Localité 21]
Madame [Y] [C] [D] [V] [E] épouse [A]
[Adresse 4]
[Localité 17]
toutes représentées par Maître Valérie FIEHL, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E1294
DEFENDERESSE
S.A. BNP PARIBAS
[Adresse 3]
[Localité 12]
représentée par Maître Caroline FAUVAGE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0255
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition
DEBATS
A l’audience du 25 Avril 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 10 avril 2013, les consorts [V] [F] ont donné à bail renouvelé à la SA BNP Paribas des locaux commerciaux composés d'une boutique d'angle et d'un sous-sol et correspondant au lot n°1 du règlement de copropriété de l'immeuble situé au [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 26].
Le bail est consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2012, moyennant le versement d'un loyer annuel, indexé en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction (ICC) publié par l'INSEE, de 89.000 euros hors taxes hors charges. Par le jeu des indexations, le loyer actuel s'élève à 93.540,40 euros hors taxes hors charges par an.
Les lieux ont pour destination l'activité exclusive de " banque, assurances et opérations financières ou celles se rapportant à la banque ".
Par acte d'huissier du 30 juin 2021, les consorts [V] [F] ont fait délivrer à la société BNP Paribas un congé pour le 31 décembre 2021 avec offre de renouvellement pour une nouvelle durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2022 et aux mêmes clauses et conditions que le bail antérieur à l'exception du loyer annuel porté à 102.949 euros hors taxes hors charges.
A la suite du rapport d'expertise non contradictoire établi le 2 septembre et 11 octobre 2022, à la demande des bailleurs, par M. [S] [L] et concluant à une valeur locative au 1er janvier 2022 s'élevant à 139.000 euros, les consorts [V] [F] ont adressé à la société BNP Paribas, par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 décembre 2022, un mémoire préalable en demande, aux fins de voir fixer le loyer annuel en renouvellement au 1er janvier 2022 à 139.000 euros hors taxes hors charges.
Aucun accord n'ayant été trouvé entre les parties, les bailleurs ont fait assigner, par acte de commissaire de justice du 5 mai 2023, la société BNP Paribas devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris afin de fixer le loyer en renouvellement au 1er janvier 2022 à 139.000 euros hors taxes hors charges par an.
Par leur dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 avril 2024, les consorts [V] [F] demandent au juge des loyers commerciaux de :
- " Juger que le loyer du bail renouvelé à effet du 1er janvier 2022 doit être fixé à la valeur locative, compte tenu de l'usage exclusif de bureaux,
- Fixer le loyer renouvelé des locaux commerciaux loués à la Société BNP Paribas situés [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 13], pour un nouveau bail de 9 années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2022, à la somme annuelle de 139.000 euros HT et HC (cent trente-neuf mille euros), toutes clauses et conditions du bail expiré res-tant inchangées,
- Condamner la Société BNP Paribas au paiement des intérêts légaux sur les loyers arriérés à compter de la présente assignation, puis sur les loyers arriérés à compter de chaque date d'exigibilité en application de l'article 1231-6 du code civil, avec capitalisation des inté-rêts en application de l'article 1343-2 du code civil,
- Débouter la Société BNP Paribas de toutes ses demandes,
À titre subsidiaire :
- Désigner tel expert qu'il plaira à Madame ou Monsieur le Président, avec mission de don-ner son avis sur la valeur locative des locaux loués au 1er janvier 2022,
- Fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer plafonné,
- Condamner la Société BNP Paribas aux dépens. "
Au soutien de leurs demandes, les bailleurs font valoir :
- que de jurisprudence constante, les agences bancaires sont considérées comme des locaux à usage exclusif de bureaux et que, par conséquent, elles échappent aux règles du plafonne-ment, que de surcroît, la fixation du loyer en renouvellement à la valeur locative n'est pas contestée par le preneur,
- S'agissant de la détermination de la valeur locative, eu égard au rapport établi par M. [S] [L] :
o Sur les caractéristiques des locaux : que les locaux litigieux jouissent d'une excel-lente visibilité et d'un bon état d'entretien adapté à l'activité exercée, que les par-ties s'accordent sur la pondération des surfaces desdits locaux, retenant une valeur de 181 m²P,
o Sur les facteurs locaux de commercialité : que les locaux litigieux sont situés dans une zone bénéficiant, premièrement, d'une importante commercialité - dont l'ampleur provient de l'intensité et de la diversité de la circulation locale, résiden-tielle, professionnelle et touristique, et dont le renforcement repose, d'une part, sur l'augmentation de la fréquentation de la gare de [Localité 24] située à proximité en raison de la mise en place de nouvelles voies ferroviaires et de sa réorganisation, et d'autre part, sur la construction de nouveaux logements et l'instauration de nouveaux em-plois entre 2006 et 2017 - et deuxièmement, d'une bonne accessibilité, les locaux litigieux étant situés sur un axe majeur et à proximité de nombreux moyens de transport,
o Sur les prix de références : qu'à l'aune de considérations susmentionnées d'une part, et eu égard à l'ancienneté, la non justification et la non pertinence voire à l'instrumentalisation des références soulevées par le preneur, le prix de référence s'élève à 765 € par m²P au 1er janvier 2022,
o Sur l'application d'un facteur de majoration : qu'aucun facteur de majoration n'a été appliqué dans le calcul de la valeur locative.
Par mémoire en réplique notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 mars 2024, la société BNP Paribas demande au juge des loyers commerciaux du tribunal de Paris de :
-" Dire que le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2022 doit être fixé à la valeur locative par application des articles L. 145-33 et L.145-34 du code de commerce,
- Fixer le loyer de renouvellement à la date du 1er janvier 2022 à la somme annuelle de 74.000 euros (soixante-quatorze mille euros) hors taxes et hors charges,
- À titre subsidiaire, de désigner tel expert qu'il lui plaira, avec pour mission d'évaluer la valeur locative des lieux loués conformément à la mission usuelle en la matière,
- Condamner solidairement les consorts [V] [F] à rembourser à la société BNP Pa-ribas le différentiel entre les loyers effectivement versés, à titre provisionnel depuis le 1er janvier 2022 et les loyers effectivement dus à raison de la présente fixation,
- Condamner solidairement les consorts [V] [F] au paiement des intérêts légaux sur les trop-perçus de loyer et ce à compter du 1er janvier 2022, les intérêts dus pour plus d'une année entière étant eux-mêmes capitalisés par application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil,
- Rappeler que la décision à intervenir sera assortie de plein droit de l'exécution provisoire,
- Condamner solidairement les consorts [V] [F] aux dépens ainsi qu'au paiement au profit de la société BNP Paribas d'une indemnité de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. "
Au soutien de ses demandes, la société BNP Paribas fait valoir :
- qu'en application des articles L. 145-36 et R. 145-11 du code de commerce, le loyer de re-nouvellement doit être fixé à la valeur locative s'agissant de locaux à usage de banque et de crédit,
- qu'en application de l'article L. 145-33 du code de commerce, la valeur locative estimée étant inférieure au montant du loyer annuel exigible, le déplafonnement est encouru,
- S'agissant de la détermination de la valeur locative : que, premièrement, les parties s'accordent sur une surface pondérée des locaux litigieux de 181 m²P, que, deuxièmement, la valeur de référence retenue par les bailleurs est, d'une part, supérieure à celle de l'expertise qu'elle a fait diligenter et aux fixations judiciaires et d'autre part, établie en ver-tu d'une comparaison avec des activités sans rapport avec celle bancaire, que, troisième-ment, en retenant un prix de référence de 409 euros par m²P, au regard de références comparables, la valeur locative droit être fixée à 74.000 euros.
L'affaire a été appelée à l'audience du 25 avril 2024 et mise en délibéré au 13 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
À titre liminaire, il sera relevé que les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 6], à [Localité 25], à compter du 1er janvier 2022. Elles s'accordent également sur la surface pondérée fixée à 181 m²P et sur la fixation du loyer à la valeur locative. En revanche, elles s'opposent sur le montant du loyer du bail renouvelé.
L'article R.145-11 du code de commerce dispose que " le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R.145-7 sont en ce cas applicables ".
En l'espèce, il n'est pas contesté que les locaux sont à usage exclusif de bureaux, de sorte qu'en application de l'article R. 145-11 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.
En l'état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R. 145-30 du Code de commerce, aux frais des consorts [V] [F] dans les termes du présent dispositif.
Il convient de fixer pendant la durée de l'instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l'article L. 145-57 du code de commerce.
Il convient de réserver les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant, après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Constate, par l'effet du congé avec offre de renouvellement du bail du 30 juin 2021, le principe du renouvellement du bail liant les parties, concernant des locaux dépendant de l'immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 6], à [Localité 25], à compter du 1er janvier 2022,
Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonne une mesure d'expertise et désigne, en qualité d'expert :
Monsieur [FN] [N]
[Adresse 9]
[Courriel 23] - [XXXXXXXX01]
Avec mission de :
* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux litigieux situés [Adresse 5] et [Adresse 6], à [Localité 25], et de les décrire,
* entendre les parties en leurs dires et explications,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties,
" rechercher la valeur locative à la date du 1er janvier 2022 des lieux loués [Adresse 5] et [Adresse 6], à [Localité 25], au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,
* rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,
Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 juin 2025 ;
Fixe à la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par les consorts [V] [F] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal judiciaire de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17e) avant le 15 septembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;
Dit que l'affaire sera rappelée le 17 octobre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;
Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise ;
Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;
Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
Rappelle que l'exécution provisoire est de droit,
Fait à PARIS, le 13 juin 2024.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER D. SANTOS CHAVES
