Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 06 DECEMBRE 2023
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/05734 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBWLP
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Février 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 18/00497
APPELANT
Monsieur [E] [X]
né le 30 août 1948 à [Localité 5] (53)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Shirley DEROO, avocat au barreau de PARIS, toque : D0794
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic, la société GESTION PASSION, SARL immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 415 316 033
C/O Société GESTION PASSION
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représenté par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
Ayant pour avocat plaidant Me Marie VALENTE D'ANDREA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0074
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, greffière présente lors de la mise à disposition.
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FAITS & PROCÉDURE
Par acte notarié reçu le 30 octobre 1993, M. [E] [X] a acquis le lot 136 au sein de l'immeuble situé au [Adresse 1] ;
Le 16 novembre 2005, M. [V] [C] a proposé un modificatif au règlement de copropriété de cet immeuble aux fins de réunir les lots 136 et 141 en un lot 143 ;
Par acte reçu le 18 avril 2006, M. [E] [X] a acquis le lot numéro 141 dans le même immeuble ;
Par arrêt du 7 janvier 2004, la cour d'appel de Paris a condamné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble et MM. [F], [H] et [N] [B] à payer à la société CIC diverses sommes ;
Par arrêt du 10 septembre 2014, la cour d'appel de Paris a condamné M. [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 19.395,13 € au titre des charges pour la période du 1er janvier 2007 au 1er octobre 2013, 4ème appel provisionnel 2013 inclus, outre 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Par acte d'huissier du 27 décembre 2017, le syndicat des copropriétaires a assigné M. [E] [X] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de le condamner à lui payer les sommes suivantes :
- 13.654,14 € au tire des impayés de charges du 1er appel 2014,
- 3.000 € à titre de dommages et intérêts,
- 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Par jugement du 6 février 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :
- condamné M. [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14.798,90 € au titre des charges impayées entre le 1er octobre 2014, premier appel provisionnel du premier trimestre 2014 inclus, et le 1er octobre 2019, appel provisionnel de charges du troisième trimestre 2019 inclus ;
- condamné M. [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts ;
- condamné M. [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [E] [X] aux dépens ;
- débouté les parties de toutes leurs autres demandes ;
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement ;
M. [X] a interjeté appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 25 mars 2023 ;
La procédure devant la cour a été clôturée le 1er mars 2023 ;
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 7 juillet 2020, par lesquelles M. [X], appelant, invite la cour à :
constater que l'avis de caducité du 1er juillet 2020 n'a pas de base juridique légale en période d'urgence sanitaire ;
constater que le syndicat modifie à sa guise son compte individuel ;
constater qu'il est à jour du paiement de ses charges ;
infirmer en tous points le jugement rendu le 6 février 2020 ;
condamner le syndicat des copropriétaires à la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.
Vu les conclusions notifiées le 19 octobre 2020, par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], intimé, invite la cour, au visa des articles 5,10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 1342-10 du code civil, à :
confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris du 6 février 2020 condamnant M. [E] [X] à lui verser les sommes de :
14.798,90 € au titre des charges impayées du 1er appel 2014 à l'appel procédure [B] inclus du 1er octobre 2019;
800 € à titre de dommages et intérêt ;
1.500 € titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;
y ajoutant,
condamner M. [E] [X] à lui verser la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel ;
débouter M. [E] [X] de ses demandes, fins et conclusions ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Les moyens soutenus par les appelants ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ;
Sur les charges de copropriété
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
Ils sont également tenus de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ;
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ;
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;
Au soutien de ses prétentions, et comme en première instance, M. [X] argue d'une différence de 8.000 € entre son compte en date du 25 mars 2019 et l'appel provisionnel du 21 mars 2019 qui mentionne un solde débiteur de 3.859,09 €. Affirmant par ailleurs avoir reçu un appel de fonds de 3.005,46 € le 21 décembre 2005 en exécution de l'arrêt du 7 janvier 2004 condamnant le syndicat des copropriétaires au profit du CIC, il conteste la somme de 2.982,69 € appelée le 14 décembre 2014 pour le même motif. Il soutient également qu'un versement de 22.375,27 € apparaît sur son décompte alors qu'il a versé la somme de 24.410,21 € par chèque de banque. Enfin, il conteste l'appel de fonds «Appel procédure [B]» de 3.929,37 € au motif qu'il a déjà réglé la somme mise à sa charge dans la procédure «dégâts des eaux» et qu'il a contesté cet appel de fonds voté lors de l'assemblée générale du 7 octobre 2019 devant le tribunal judiciaire de Paris.
A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- les appels pour les années 2014, 2015, 2016, 2017, 2018 et les trois premiers trimestres de 2019 ;
- les appels pour les travaux en 2014 ('électricité colonne'), en 2015 ('travaux prob structure 1er étage'), 2016 ('reprise plancher'), 2017 ('solde travaux plancher'), 2018 ('travaux en parties communes'), 2019 ('apurement travaux d'urgence') ;
- la régularisation des charges pour 2014, 2015, 2016, 2017, 2018 ;
- les appels pour 'la procédure CIC' (2.982,69 € le 15 novembre 2014) et pour 'l'apurement procédure CIC' (2.982,69 € le 21 juin 2016) ;
- Les procès-verbaux des assemblées des :
17 mars 2014 (travaux de 'mise à terre de l'immeuble' par la société Entre 2 Fils) ;
16 décembre 2014 (autorisation donnée au syndic de négocier les sommes réclamées par le CIC dont les intérêts pour la somme de 19.326,75 €) ;
16 avril 2015 (approbation des comptes pour 2014, 'vérification structure de l'immeuble au niveau du 1er étage, appartement de Mme [I]') ;
21 juin 2016 (approbation des comptes pour 2015, approbation de l'apurement du compte de la procédure CIC) ;
28 novembre 2017 (approbation des comptes pour 2016) ;
19 septembre 2019 (approbation des comptes pour 2018 et du budget prévisionnel pour 2019, 'apurement des comptes des travaux réceptionnés : demande de la mairie travaux d'urgence') ;
Il explique la différence de 8.000 € invoquée par l'appelant par le fait qu'une somme de 4.000 € a été créditée par erreur sur le compte de M. [X] alors qu'elle aurait dû y être débitée, car elle correspond au montant dû au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il soutient que l'appel de fonds de 2.982,69 € correspond au reliquat des sommes dues au CIC suivant un protocole d'accord signé le 16 septembre 2014. Enfin, il fait valoir que l'assemblée générale du 7 octobre 2019 s'impose aux copropriétaires tant qu'elle n'a pas été annulée et que les charges votées sont donc dues ;
Le décompte individuel édité le 9 octobre 2019 (pièce n° 7), repris par ailleurs dans les conclusions du syndicat, permet de constater que la somme de 4.000 € correspondant aux frais irrépétibles auxquels M. [X] a été condamné apparaît régulièrement, à une seule reprise, au débit de son compte individuel de copropriétaire, peu important qu'elle apparaisse par erreur en crédit sur l'appel de fonds du 21 mars 2019 ;
Monsieur [X] ne démontre pas avoir contesté la résolution n° 19 de l'assemblée générale du 7 octobre 2019 ni qu'une décision favorable a été rendue. Par conséquent, il est redevable de la somme de 3.929,37 € inscrite au débit de son compte de copropriétaire le 1er octobre 2019 ;
Il ressort du commandement de payer délivré le 26 juin 2014 à la demande du CIC que le syndicat des copropriétaires restait à cette date redevable de la somme de 61.351,72 € malgré des versements d'un montant total de 30.501,17 €
Suivant un protocole d'accord transactionnel signé entre le syndic, dûment autorisé par l'assemblée générale du 16 septembre 2014, et le CIC, ce dernier a accepté la somme forfaitaire de 42.009,77 € et a ainsi renoncé aux intérêts légaux échus ou majorés correspondant à un montant de 19.326,75 € ;
La somme de 2.982,69 € apparaît au débit du compte de Monsieur [X] le 15 novembre 2014 sous l'intitulé «Appel procédure CIC». Elle apparaît justifiée par le protocole signé peu avant, le 16 septembre 2014, quand bien même M. [X] aurait en 2005 payé une première somme au titre de la condamnation de 2004 ;
Toutefois, et comme le reconnaît le syndicat des copropriétaires, cette somme correspond à 71/1000e de la somme de 42.009,77 € alors qu'elle est due en application d'une décision de justice de 2004. Il ressort des pièces du dossier que c'est en 2006 que M. [X] a acquis le lot 141, réuni avec le lot 136 en un lot 143. De ce fait, son lot ne correspondait qu'à 46/1000e de la copropriété lors de la condamnation de celle-ci à indemniser le CIC. Peu importe que les parties aient transigée postérieurement à l'augmentation des tantièmes de M. [X]. Par conséquent, ce dernier est redevable non pas de la somme de 2.982,69 € mais de la somme de 1.932,45 € (42.009,77 € / 1000 x 46) ;
Par conséquent, le solde débiteur de M. [X] s'établit ainsi : 14.816,87 € - 17,97 € (frais à déduire) - 1.050,24 € (2.982,69 - 1.932,45 €) = 13.748,66 € au titre des charges impayées entre le 1er octobre 2014, premier appel provisionnel du premier trimestre 2014 inclus, et le 1er octobre 2019, appel provisionnel de charges du troisième trimestre 2019 inclus ;
Le jugement doit être infirmé en ce qu'il l'a condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14.798,90 € au titre des charges impayées ;
Sur les dommages et intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire' ;
Le tribunal a justement évalué le préjudice du syndicat des copropriétaires à la somme de 800 € compte tenu des manquements systématiques et répétés de M. [X] à son obligation de payer ses charges ;
Le jugement doit être confirmé sur ce point ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Malgré l'infirmation partielle du jugement déféré, M. [X] succombe majoritairement en ses prétentions ;
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;
M. [X], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [X] ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a condamné M. [E] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] la somme de 14.798,90 € au titre des charges impayées entre le 1er octobre 2014, premier appel provisionnel du premier trimestre 2014 inclus, et le 1er octobre 2019, appel provisionnel de charges du troisième trimestre 2019 inclus ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne M. [E] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] la somme de 13.748,66 € au titre des charges impayées entre le 1er octobre 2014, premier appel provisionnel du premier trimestre 2014 inclus, et le 1er octobre 2019, appel provisionnel de charges du troisième trimestre 2019 inclus ;
Condamne M. [E] [X] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette tout autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
