Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/59261 -
N° Portalis 352J-W-B7H-C3LNJ
N° : 2-CB
Assignation du :
28 novembre 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 25 septembre 2024
par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Clémence BREUIL, Greffier.
DEMANDEURS
Madame [U] [N] épouse [D]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Monsieur [Z] [N]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentés par Maître Elodie MARCET de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #J0082
DEFENDERESSE
La société BICHON anciennement KRISHNA
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Alexandre BARBELANE de la SELARL BFB Avocats, avocats au barreau de PARIS - #G0169
DÉBATS
A l’audience du 23 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 17 juin 1995, la SCI La Paix, aux droits de laquelle viennent Madame [U] [N] et Monsieur [Z] [N], a consenti à Monsieur et Madame [I], aux droits desquels est venue la société Krishna, désormais désignée BICHON, un contrat de bail portant sur des locaux à usage commercial situés [Adresse 2] à [Localité 5].
Le 8 août 2018, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a fixé à 30.000€ en principal, hors taxes et charges, le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2010.
Le 24 mai 2019, le juge des référés a notamment condamné la société BICHON à payer aux consorts [N] la somme de 128.745,65€ à titre de provision à valoir sur les loyers impayés au 21 septembre 2018 et constaté l'acquisition de la clause résolutoire, tout en accordant des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.
Le 6 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Paris a déclaré nul un commandement de payer délivré le 8 décembre 2017 par les consorts [N] à l'encontre de la société BICHON, rejeté la demande d'acquisition de la clause résolutoire et condamné la société BICHON à leur verser la somme de 20.837,57€ au titre des consommations d'eau des années 2016 et 2017.
Appel de cette décision a été interjeté par la société BICHON, l'affaire étant actuellement pendante devant la cour d'appel.
Le 31 juillet 2023, les bailleurs ont délivré au preneur un commandement de payer la somme de 99.300,45€ au titre des loyers et charges impayées à cette date.
C'est dans ces conditions que Madame [U] [N] et Monsieur [Z] [N], se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire, ont, par exploit délivré le 28 novembre 2023, fait citer la SARL BICHON devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins essentielles de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire.
L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties.
A l'audience du 23 juillet 2024, Madame [U] [N] et Monsieur [Z] [N] concluent au rejet des prétentions adverses et sollicitent de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 31 août 2023,
- ordonner l'expulsion sans délai de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
- subsidiairement, si des délais étaient accordés, les limiter à un an et les assortir d'une clause de déchéance du terme,
En tout état de cause,
- condamner la défenderesse à leur verser par provision la somme de 134.097,58€ au titre de la dette locative arrêtée au 1er juillet 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2023,
- la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation trimestrielle provisionnelle de 7500€ HT/HC, à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à libération des lieux,
- la condamner à titre provisionnel à leur verser la somme de 13.409,75€ au titre de la clause pénale contractuelle,
- déclarer que la somme versée à titre de dépôt de garantie leur restera définitivement acquise à titre d'indemnités,
- condamner la défenderesse à leur verser la somme de 4500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens, dont le coût du commandement, de la dénonciation et de l'assignation, ainsi que du coût de la levée des états d'inscriptions et de privilèges.
En réponse, la défenderesse sollicite, à l'oral, de :
In limine litis,
- se déclarer incompétent compte tenu de la procédure au fond devant la cour d'appel de Paris ,
- ordonner le sursis à statuer dans l'attente d'une décision définitive sur le fond dans le cadre de la procédure enregistrée devant la cour d'appel de Paris.
Aux termes de ses écritures, la défenderesse sollicite de :
A titre principal,
- débouter les consorts [N] de l'ensemble de leurs demandes,
A titre subsidiaire,
- lui accorder un délais de douze mois pour apurer la dette, les sommes reportées portant intérêt au taux légal non majoré à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, délais suspensifs de la clause résolutoire,
En tout état de cause,
- condamner la partie requérante à lui verser la somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures ainsi qu’aux notes d’audience.
MOTIFS
Sur la compétence et le sursis à statuer
La société BICHON expose qu'un appel est en cours d'examen sur le jugement du 6 janvier 2022 tendant notamment à réformer celui-ci sur la question de l'acquisition de la clause résolutoire. Elle en conclut que le juge des référés est incompétent pour statuer sur des demandes dont sont déjà saisis la cour d'appel et le conseiller de la mise en état.
Le juge des référés statuant dans les limites des pouvoirs qui lui sont confiés par les articles 834 et 835 du code de procédure civile, le fait que le juge du fond soit saisi des mêmes demandes n'interdit pas au juge des référés de prendre des mesures conservatoires ou de remise en état telles que prévues par les dispositions précitées si le juge de la mise en état n'a pas été désigné avant le placement de l'assignation devant la juridiction des référés.
En vertu de l'article 789 du code de procédure civile, « le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ;
2° Allouer une provision pour le procès ;
3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;
4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ; »
En l'espèce, il résulte de l'ordonnance prononcée par le conseiller de la mise en état le 19 octobre 2022 que la cour d'appel de Paris est saisie d'un appel principal sur la question des charges d'eau et d'un appel incident aux fins de voir réformer la décision de rejet de la demande d'acquisition de la clause résolutoire fondée sur le commandement délivré le 8 décembre 2017.
Plus précisément, le jugement prononcé le 6 janvier 2022 portait uniquement sur les charges de consommation d'eau froide échues entre les années 2014 et 2017 et sur la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire résultant d'un commandement de payer délivré au titre de cette consommation d'eau le 8 décembre 2017.
Dès lors que la cour d’appel et a fortiori, le conseiller de la mise en état, ne peuvent être saisis de prétentions nouvelles en vertu de l'article 564 du code de procédure civile, et que la présente procédure en référé est fondée sur un nouveau commandement de payer délivré le 31 juillet 2023, qui n'est pas celui soumis à l'appréciation de la cour d'appel, la demande des époux [N] apparaît recevable devant le juge des référés.
En revanche, l'article 480 du code de procédure civile dispose que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche.
Le principal s'entend de l'objet du litige tel qu'il est déterminé par l'article 4.
Il en résulte que les demandes en référé qui ont déjà fait l'objet d'une contestation tranchée par le jugement du 6 janvier 2022, assorti de l'exécution provisoire, se heurtent à l'autorité de la chose jugée.
Aux termes du dispositif de ce jugement, la SARL BICHON a été condamnée à payer aux consorts [N] la somme de 20.837,57€ au titre des consommations d'eau pour les années 2016 et 2017, arrêtées à décembre 2017.
Il résulte des motifs du jugement que celui-ci a retenu au titre de la régularisation de charges 2016 la somme de 10.623,97€ (après déduction de la somme de 329,88€) et au titre de l'année 2017, celle de 10.213,60€.
Le décompte versé aux débats par les consorts [N] à la présente instance permet de constater que l'échéance du 1er octobre 2017 porte sur une somme de 15.186,44€, qui comprend des charges d'eau pour l'année 2016 de 10.953,85€ (10.623,97€ + 329,88€ pourtant déduit par le jugement du 6 janvier 2022) et que l'échéance du 1er janvier 2019 à hauteur de 17.977,66€ comprend la consommation d'eau de l'année 2017 pour la somme de 10.213,60€.
Dès lors, la demande provisionnelle formée par les consorts [N] se heurte à l'autorité de la chose jugée attachée au dispositif du jugement du 6 janvier 2022 pour les sommes concernant les charges d'eau à hauteur de 21.167,45€ et est dès lors irrecevable pour ce montant.
Il ne s'agit pas d'une incompétence, mais d'une irrecevabilité au sens de l'article 122 du code de procédure civile qui dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Sur le sursis à statuer
Au soutien de ses demandes, la société BICHON fait valoir que les charges de consommation d'eau font l'objet d'une contestation devant la cour d'appel dont la décision est susceptible d'éteindre de manière rétroactive les sommes réclamées par les époux [N].
En vertu de l'article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.
Dès lors que la demande provisionnelle formée à la présente instance par les consorts [N] se heurte à l'autorité de la chose jugée attachée au dispositif du jugement du 6 janvier 2022 pour les sommes concernant les charges d'eau, il n'y a pas lieu d'ordonner le sursis à statuer dans l'attente d'une décision qui ne statuera que sur ce point, ces sommes étant en tout état de cause exclues de la discussion relative à la provision dans les développements suivants.
Sur la provision
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
En vertu de l'article 488 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée. Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu'en cas de circonstances nouvelles.
En l'espèce, par décision du 24 mai 2019, le juge des référés de ce tribunal a condamné la SARL BICHON au paiement de la somme provisionnelle de 128.745,65€ arrêtée au 21 septembre 2018. Cette condamnation comprend donc toutes les sommes échues jusqu'au 21 septembre 2018.
Dès lors, les sommes sollicitées par les consorts [N] aux termes du décompte versé aux débats et échues entre le 1er juillet 2015 et le 1er juillet 2018 pour un solde de 20.557,93€ ne peuvent plus être sollicitées en référé puisqu'elles sont déjà comprises dans l'ordonnance du 24 mai 2019, peu important que les consorts [N] n'aient pas sollicité le paiement de ces sommes à cette époque devant le juge des référés, le dispositif de l'ordonnance de référé, précisant qu'il s'agit des sommes échues jusqu'au 21 septembre 2018, étant revêtu de l'autorité de la chose jugée au provisoire.
Dès lors, la somme de 20.557,93€ sera déduite de la créance.
La somme de 128.745,65€ figure dans le décompte mais le locataire s'est acquitté des délais de paiement, ce qui figure au décompte également, de sorte qu'il apparaît qu'elle a bien été réglée et qu'il n'y a pas lieu de déduire du décompte cette somme.
Il résulte du décompte locatif et des avis d'échéance que la dette locative s'élève au 2ème trimestre 2024 inclus à la somme de 134.097,58€. Après déduction de la somme précitée de 20.557,93€ ainsi que du montant de la régularisation des charges d'eau pour l'année 2017 à hauteur de 10.213,60€ qui fait déjà l'objet d'un jugement (la régularisation d'eau pour l'année 2016 étant comprise dans le solde de 20.557,93€ de sorte qu'il ne saurait être déduit deux fois), et après déduction du commandement de payer recouvrable au titre des dépens (395,55€), la défenderesse apparaît redevable de la somme de 102.930,50€, au paiement de laquelle elle sera condamnée à titre de provision à valoir sur les loyers, et charges échus au 23 juillet 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2023 sur la somme de 99.300,46€.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
En l’espèce, le contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires, ainsi que du montant de tous frais de poursuites dus en vertu du bail ou de la loi, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.
Le commandement délivré le 31 juillet 2023 porte sur la somme de 99.300,46€ et contient un décompte locatif qui permettait au preneur d'en contester les termes. Il précise le délai d'un mois pour en apurer les causes, vise la clause résolutoire stipulée au bail et reprend les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce.
Il n'est pas justifié par la défenderesse qu'elle se serait acquittée du paiement des causes de ce commandement dans le délai imparti par le commandement de payer, de sorte que la clause résolutoire est acquise.
Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Si la dette est importante et que la locataire n'a versé aucune somme depuis le mois de janvier 2023, elle justifie d'une promesse de vente qui permettrait de sauvegarder les emplois de salariés, et de désintéresser les bailleurs, alors que ces derniers conservent la possibilité, si les délais ne sont pas respectés, d'avoir recours à l'expulsion, ce qui préserve leurs droits. Il sera donc fait droit aux délais de paiement, qui auront pour effet de suspendre la clause résolutoire.
Conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du code civil, « Par décision spéciale et motivée, il [le juge] peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal ».
La défenderesse n'explique pas sa demande, de sorte qu'il n'appartient pas au juge de déterminer pour quelle raison il y serait fait droit ni de motiver spécialement une telle décision, alors que celle-ci n'est pas motivée par celui qui la demande.
A défaut de respecter les délais de paiement et/ou de ne pas procéder au paiement des échéances courantes, la clause résolutoire sera acquise et l'expulsion sera ordonnée. La défenderesse sera également redevable d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel équivalente au montant du loyer, soit la somme de 7500€, charges et taxes en sus, et ce jusqu’à libération des lieux.
Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie
Compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la conservation du dépôt de garantie et à la majoration de 10% des sommes dues, toutes deux sollicitées dans la présente instance, il ne saurait être fait droit à aucune de ces demandes, l'application de l'ensemble de ces clauses cumulativement pouvant revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, dont l'appréciation ne relève pas du juge des référés.
Il n'y a dès lors pas lieu à référé sur ces deux demandes.
Sur le surplus des demandes
Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la SARL BICHON à verser aux consorts [N] la somme de 2500 euros au titre des frais non compris dans les dépens en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.
La défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en application des dispositions de l'article 696 du même code, sans qu'il soit nécessaire de lister les actes compris dans les prescriptions de cet article.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;
Requalifions le moyen tiré de l'incompétence du juge des référés en fin de non recevoir ;
Déclarons la demande provisionnelle des consorts [N] irrecevable à hauteur de 21.167,45€ correspondant aux charges d'eau ;
Rejetons la demande de sursis à statuer ;
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies ;
Condamnons la SARL BICHON à verser à Madame [U] [N] et Monsieur [Z] [N] la somme de 102.930,50 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers, et charges échus au 23 juillet 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2023 sur la somme de 99.300,46€ ;
L’autorisons à se libérer de la somme de 102.930,50€ en douze mensualités égales, en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué le 1er jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, puis le 1er de chaque mois, sauf meilleur accord des parties,
Rejetons la demande tendant à ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt au taux légal ;
Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement,
Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et/ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et les clauses résolutoires reprendront leurs effets,
Constatons en ce cas la résiliation de plein droit des baux consentis à la SARL BICHON portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] ;
Autorisons en ce cas l'expulsion de la SARL BICHON et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique,
Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
Condamnons en ce cas la SARL BICHON à payer à Madame [U] [N] et Monsieur [Z] [N] une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer, soit 7500 euros, majorée des charges et taxes, et ce à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux,
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au paiement de la clause pénale à titre de provision ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;
Condamnons la SARL BICHON à payer à Madame [U] [N] et Monsieur [Z] [N] la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la société BICHON au paiement des dépens ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 25 septembre 2024.
Le Greffier, Le Président,
Clémence BREUIL Anne-Charlotte MEIGNAN
