Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 24/00354

MINISTÈRE DE LA JUSTICE TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 24 SEPTEMBRE 2024 Minute : 911/24 N° RG 24/00354 - N° Portalis DB2V-W-B7I-GQBB NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion DEMANDERESSE: Société LOGEAL IMMOBILIERE S.A D'HLM, dont le siège social est sis 5 rue Saint Pierre - 76190 YVETOT représentée par la SCP PATRIMONIO PUYT-GUERARD HAUSSETETE, avocats au barreau du HAVRE DÉFENDEUR: Monsieur [K] [U], né le 23 juin 1981,demeurant Cite Goubermoulins - Moulin de la Coudre - Appt 84 - 76170 LILLEBONNE non comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré : PRÉSIDENT : Sylvie DE GAETANO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargée des contentieux de la protection GREFFIER : Ségolène DUPERRON DÉBATS : en audience publique le 10 Juin 2024, le délibéré ayant été ficé le 24 septembre 2024 JUGEMENT : réputé contradictoire premier ressort par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. SIGNÉ PAR : Sylvie DE GAETANO, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Ségolène DUPERRON, Greffier, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 2 août 2016, la société S.A. LOGEAL IMMOBILIERE a consenti un bail d’habitation à Mr [K] [U] sur des locaux situés au Cité Goubermoulins - Moulin de la Coudre appt 84 - 76170 - LILLEBONNE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 246,65 euros et d’une provision pour charges de 145,62 euros. Par acte de commissaire de justice du 3 août 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 849,37 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mr [K] [U] le 1er décembre 2022. Par assignation du 19 mars 2024, la société S.A. LOGEAL IMMOBILIERE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mr [K] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3169,46 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 10 juin 2024, la société S.A. LOGEAL IMMOBILIERE maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 mai 2024, s'élève désormais à 4891,05 euros. La société S.A. LOGEAL IMMOBILIERE considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mr [K] [U] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter La société S.A. LOGEAL IMMOBILIERE ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. La société S.A. LOGEAL IMMOBILIERE a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mr [K] [U]. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société S.A. LOGEAL IMMOBILIERE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 3 août 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 849,37 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 octobre 2023. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la société S.A. LOGEAL IMMOBILIERE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mai 2024, Mr [K] [U] lui devait la somme de 4891,05 euros, soustraction faite des frais de procédure. Mr [K] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 3169,46 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 octobre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société S.A. LOGEAL IMMOBILIERE ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mr [K] [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la société S.A. LOGEAL IMMOBILIERE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 août 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 août 2016 entre la société S.A. LOGEAL IMMOBILIERE, d’une part, et Mr [K] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au Cité Goubermoulins - Moulin de la Coudre appt 84 - 76170 - LILLEBONNE est résilié depuis le 4 octobre 2023, DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mr [K] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNE à Mr [K] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au Cité Goubermoulins - Moulin de la Coudre appt 84 - 76170 - LILLEBONNE ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Mr [K] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 4 octobre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, DIT que l'indemnité d’occupation sera réévaluée le 1er janvier de chaque année, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE au troisième trimestre de l’année précédente, conformément à l’article 112 de la Loi du 27 mars 2014, modifiant l’article 210 de la loi du 29 décembre 2010 applicable à la révision des loyers conventionnés CONDAMNE Mr [K] [U] à payer à la société S.A. LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 4891,05 euros (quatre mille huit cent quatre-vingt-onze euros et cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 3169,46 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE Mr [K] [U] à payer à la société S.A. LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mr [K] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 août 2023 et celui de l'assignation du 19 mars 2024. Ainsi jugé le 24 SEPTEMBRE 2024. LE GREFFIER LE MAGISTRAT Ségolène DUPERRON Sylvie DE GAETANO