Texte intégral
Décision du 20 novembre 2024
Minute n° 24/00234
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-SAINT-DENIS
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS
du 20 novembre 2024
:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:
Rôle N° RG 23/00253 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YNR6
Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS
DEMANDEUR :
S.A. SOREQA
[Adresse 35]
[Localité 34]
représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Madame [U] [C] [X] épouse [D]
[Adresse 16]
[Localité 38]
représentée par Maître Samia INGRACHEN de l’AARPI MICHEL ET INGRACHEN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
INTERVENANT :
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE
[Adresse 32]
[Localité 37]
représentée par Monsieur [Z] [Y], commissaire du Gouvernement
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Anne-Claire GATTO-DUBOS, vice-présidente, désignée par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris
Maxime-Aurélien JOURDE, Greffier des services judiciaires, présent lors de la mise à disposition
PROCÉDURE :
Date de la visite des lieux : 30 avril 2024
Date des débats : 04 juin 2024 ; 24 septembre 2024
Date de la mise à disposition : 20 novembre 2024
EXPOSÉ DU LITIGE
Mme [U] [C] [D] née [X] (ci-après, Mme [X]) est propriétaire des lots n° 13, 119 et 385 dans le bâtiment A situé au sein de la copropriété [Adresse 42], au [Adresse 4] à [Localité 46] et édifiés sur la parcelle cadastrée section V n° [Cadastre 6].
Le lot n° 13 est un appartement de type F3 d’une superficie de 56 m², le lot n° 119 est une cave et le lot n° 385 est un emplacement de stationnement. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport du 30 avril 2024, annexé à la présente décision.
Dans le cadre d’un traité de concession d’aménagement signé le 23 octobre 2019, et prenant effet le 2 novembre 2019, la Société de Requalification des Quartiers Anciens (SOREQA) a été missionnée par l’Établissement Public Territorial Plaine Commune en vue de mettre en œuvre les actions nécessaires pour mener à bien l’opération d’aménagement dite des « Fauvettes ». Cette mission porte sur un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 46] (Seine-Saint-Denis) et consiste à acquérir la maîtrise foncière.
Pour mener à bien ces missions, les droits de préemption et d’expropriation ont été délégués à la SOREQA.
Par délibération de son Conseil d’administration du 22 mars 2022, la SOREQA a approuvé le recours à la procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique, a autorisé sa directrice générale à solliciter du préfet de la Seine-saint-Denis l’ouverture d’une enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire et a demandé que l’utilité publique et la cessibilité soit prononcée à son profit.
Par arrêté n° 2023-0860 du 13 avril 2023, le Préfet de la Seine-Saint-Denis a prescrit l’ouverture d’une enquête publique unique regroupant l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique du projet d’aménagement « opération [Adresse 42] » et l’enquête parcellaire.
La SOREQA a notifié à Mme [X] son offre indemnitaire par acte de commissaire de justice délivré le 11 septembre 2023 à étude, selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile.
En l’absence d’accord entre les parties, et conformément aux dispositions de l’article R 311-9 du code de l’expropriation pour cause d'utilité publique, la réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception, par Mme [X], des offres de la SOREQA.
Par mémoire reçu par le greffe de l’expropriation le 20 novembre 2023, la SOREQA a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur du bien de Mme [X].
La SOREQA a notifié à Mme [U] [C] [X] cette saisine par acte de commissaire de justice délivré le 24 octobre 2023 à étude, selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile.
Par ordonnance rendue le 29 février 2024, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 30 avril 2024.
La SOREQA a notifié cette décision à Mme [X] par exploit de commissaire de justice délivré le 4 mars 2024 à son étude, selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile.
Mme [X] était présente lors du transport judiciaire sur les lieux du 30 avril 2024 à l’issue duquel les parties ont été convoquées contradictoirement à l’audience du 4 juin 2024.
Dans son unique mémoire, la SOREQA sollicite la fixation de la valeur du bien de Mme [X] à la somme totale de 74 920 euros en valeur occupée, dont :
- indemnité principale : 67 200 euros,
- indemnité de remploi : 7 720 euros.
Par mémoire reçu au greffe de la juridiction le 23 septembre 2024, Mme [U] [C] [X], représentée par son conseil désigné au titre de l’aide juridictionnelle totale, demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité totale à la somme de 168 540 euros, décomposée de la manière suivante :
- indemnité principale : 134 400 euros,
- indemnité de remploi : 11 940 euros,
- indemnité accessoire de perte de revenus : 22 200 euros.
En tout état de cause, elle sollicite de voir condamner la SOREQA aux entiers dépens.
Par des « conclusions modificatives après le transport du 09/04/2024 » remplaçant les conclusions avant transport et reçues au greffe de la juridiction le 23 septembre 2024, le commissaire du Gouvernement propose, de manière alternative :
- en valeur occupée
. indemnité principale : 94 000 euros (soit 1 674 €/m² x 56 m²)
. indemnité de remploi : 10 400 euros,
- en valeur libre
. indemnité principale : 110 000 euros (soit 1 969 €/m² x 56 m²)
. indemnité de remploi : 12 000 euros.
En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.
A l’audience du 4 juin 2024, l’affaire a été renvoyée au 24 septembre 2024.
A l’audience du 24 septembre 2024, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires en application des dispositions du 1er alinéa de l’article R. 311-20 du code de l’expropriation, puis la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 20 novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été indiqué à l’audience.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de fixation de l'indemnité de dépossession
Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.
Selon les articles L 311-5 et L 311-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation qui est saisi par l’expropriant à tout moment après l’ouverture de l’enquête prescrite à l’article L. 1, soit par l’exproprié à partir de l’ordonnance d’expropriation mentionnée à l’article L. 221-1.
Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
Selon l’article L 321-3 du même code, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.
Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsqu’aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.
Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités
Sur les dates à retenir
Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié :
- Date pour apprécier la consistance des biens : dans l’hypothèse où l’expropriant demande au juge, en application de l’article L 311-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, de fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance, la consistance du bien s’apprécie à la date du jugement d’indemnisation.
- Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : conformément aux dispositions des articles L 213-6 alinéa 1 et L 213-4 du code de l’urbanisme, elle se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
- Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.
En l’espèce, les lots n° 13, 119 et 385 doivent être évalués selon :
- leur consistance à la date du présent jugement car aucune des parties n’allègue ou ne justifie qu’une ordonnance d’expropriation a été rendue ;
- les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme (PLU) intercommunal en date du 27 juin 2023, selon la SOREQA, adopté le 4 février 2020, applicable depuis le 27 mars 2020 et dont la dernière procédure de révision a été approuvée le 5 août 2024 selon le commissaire du Gouvernement.
Les parcelles sont situées en zone UM du PLUi Plaine Commune, correspondant à des espaces mixtes de densités intermédiaires, au bâti hétérogène et regroupant de nombreuses fonctions urbaines (habitat, commerce et services, activités, équipements).
Bien que plusieurs modifications du PLUi Plaine Commune soient intervenues depuis, il n’est ni allégué, ni justifié, qu’elles ont modifié les caractéristiques de la zone où se situe les biens, de sorte qu’elles ne seront pas retenues comme date de référence.
Par conséquent, la date de référence est celle de la date d’application du PLUi Plaine Commune délimitant la zone dans laquelle est situé les biens, à savoir le 27 mars 2020.
- les valeurs d’échange à la date du présent jugement.
Sur la consistance de l’ensemble immobilier et des biens litigieux
Pour une description précise, il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, composé d’une présentation générale et d’un descriptif des biens à évaluer, annexé au présent jugement.
- Sur la copropriété [Adresse 42]
La copropriété dite [Adresse 41] est située [Adresse 4], en face et au pied de l’arrêt de tramway « [43] » (ligne 5), face au cimetière intercommunal de [Localité 44], à proximité d’une école primaire, au sud de la commune de [Localité 46]. L’[Adresse 40] qui correspond à la RN 1 est un axe principal de circulation, bordé d’immeubles d’habitation et de locaux commerciaux. Il s’agit d’une deux fois deux voies séparées par la ligne de tramway.
La commune de [Localité 46] est située au Nord de [Localité 47]. Elle est desservie par le RER D au Nord est (arrêt [45]) et par le métro 13 au sud (arrêt [48]). Elle est traversée par le tramway 5 sur l’axe nord-sud. Les axes routiers majeurs, A 1 et A 86, qui traversent [Localité 47] se situent respectivement à 5 et 6 kilomètres.
La copropriété est composée de deux bâtiments, A et B, édifiés en 1964, situés de part et d’autre d’une cour. Ils comprennent 146 logements, de types F3 et F4.
On accède à la copropriété par l’[Adresse 40] suivant une voie goudronnée dont le revêtement est dégradé et qui comprend quelques places de stationnement.
La cour intérieure est composée de deux voies goudronnées dont le revêtement est également dégradé, distribuant l’accès aux différentes entrées des bâtiments, situées de part et d’autre d’un espace végétalisé, surélevé, bordé d’emplacements de stationnement et dont une partie est aménagée en jardin d’enfants.
Le bâtiment A, donnant sur l’[Adresse 40], comprend 10 étages et un rez-de-chaussée à usage d’habitation. Il est séparé de l’avenue par une bande d’herbe grillagée.
Le bâtiment B comprend 4 étages à usage d’habitation.
Les façades sont composées de deux bandes longitudinales par étage, dont une constituée de fenêtres. Certaines ouvertures sont des portes-fenêtres, toutefois elles n’ouvrent pas sur un balcon, elles permettent seulement de se tenir debout à un garde-corps.
Certains appartements sont murés.
La SOREQA et le commissaire du Gouvernement indiquent que les bâtiments sont en mauvais état général, les parties communes non entretenues, les ascenseurs non fonctionnels depuis des années, les boîtes aux lettres détériorées et que l’on relève la présence de rongeurs.
La SOREQA précise que les immeubles sont situés à proximité de l’arrêt de tramway T5 ([43]) et à 20 minutes de la gare RER D [45], que le cœur de ville, avec ses commerces et services ainsi que l’Hôtel de ville sont situés à environ un quart d’heure à pied.
Mme [X] ne conteste pas les observations apportées par la SOREQA et le commissaire du Gouvernement au demeurant confirmées par les constatations effectuées lors du transport sur les lieux et illustrées par les photographies qui sont annexées au procès-verbal de transport du 30 avril 2024.
- Sur les biens expropriés
Mme [X] est propriétaire d’un bien situé [Adresse 4] à [Localité 46] (Seine-Saint-Denis) constitué des lots n° 13, 119 et 385, correspondant à un logement, une cave et un emplacement de parking extérieur.
Le logement est un appartement de 56 m² - superficie non contestée par les parties - situé au 5ème étage du bâtiment A, composé d’un salon, de deux chambres, d’une cuisine et d’une salle de bains. La cave et l’emplacement de parking extérieur n’ont pas pu être visités.
Il ressort du procès-verbal de transport judiciaire du 30 avril 2024, annexé à la présente décision, que le juge de l’expropriation a retenu un état d’entretien moyen pour le logement.
Dans son dernier mémoire, Mme [X] affirme qu’à défaut de visite contradictoire l’état réel du bien n’a pas été pris en considération, mais force est de constater que le procès-verbal de transport judiciaire du 30 avril 2024 atteste bien de la présence de Mme [X], du commissaire du Gouvernement et de la SOREQA. Dès lors, la visite du bien a été contradictoire et il a été retenu un état d’entretien qualifié de « moyen », étant enfin précisé qu’après transport, le commissaire du Gouvernement a rédigé de nouvelles conclusions remplaçant celles du 9 avril 2024.
Sur la situation d’occupation du bien
La SOREQA considère, dans ses dernières écritures, que le logement était occupé par un tiers, de sorte qu’elle évalue les biens en valeur occupée.
Le commissaire du Gouvernement, qui a rédigé ses dernières conclusions postérieurement au transport sur les lieux, évalue les biens selon une alternative en valeur libre et en valeur occupée.
Mme [X] évalue le bien exproprié en valeur vénale libre. Elle n’occupe pas l’appartement litigieux et précise qu’elle ne sollicite pas son relogement.
En l’espèce, il convient de rappeler qu’aucune des parties n’allègue, ni ne justifie de ce qu’une ordonnance d’expropriation aurait été rendue relativement aux biens appartenant à Mme [X] et que ces biens sont évalués selon leur consistance au jour du présent jugement.
Lors du transport judiciaire sur les lieux réalisé le 30 avril 2024 en présence de Mme [X], il a été constaté que le bien était occupé.
Par ailleurs, il ressort du bail communiqué par Mme [X] - contrat de location produit au soutien de sa demande d’indemnisation pour perte de loyers - que le bien litigieux est loué à [W] [E] [F] en vertu d’un contrat de location prenant effet à compter du 1er juillet 2021. Une quittance de loyer établie au nom de ce locataire et datée du 4 juillet 2024 est également communiquée. Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le logement est occupé par un locataire.
Enfin, Mme [X] ne verse aux débats aucun élément permettant d’établir que le bail mentionné ci-dessus a pris fin ou que le locataire de l’appartement a renoncé à son droit au relogement. Aucune modification de l’état d’occupation de l’appartement entre la date du transport judiciaire et la date du présent jugement n’étant démontrée, les biens doivent être appréciés en valeur occupée.
Par conséquent, les biens seront comparés à des cessions de biens occupés.
Sur la méthode d'évaluation
Aux termes de leurs mémoires respectifs, les parties s’accordent sur l’utilisation de la méthode d’évaluation par comparaison, cave et parking intégrés.
La méthode par comparaison, cave et parking intégrés, adaptée aux circonstances de l’espèce et consistant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, sera adoptée.
L’évaluation se fera en millièmes de copropriété associés aux biens à évaluer intégrés.
Sur la détermination des indemnités
L’article R 311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que :
« Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.
Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s’agit de l’exproprié.
Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d'après les éléments dont il dispose ».
Sur l’indemnité principale
L’indemnité principale de dépossession correspond à la valeur vénale de l’appartement, de la cave et de l’emplacement de stationnement extérieur ainsi qu’aux tantièmes des parties communes de la copropriété associés à ces lots.
La valeur des biens dont Mme [X] est dépossédée sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des biens présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange et, d’autre part, les caractéristiques des biens à évaluer.
En l’espèce, le juge fixera l’indemnité en valeur occupée en considération des termes de comparaison produits respectivement par la partie expropriante, le commissaire du Gouvernement et la partie expropriée, et pour un montant compris entre 67 200 euros au titre de l’indemnité principale, selon l’offre de la SOREQA, et 134 400 euros pour l’indemnité principale, demandée par l’expropriée, étant précisé que le commissaire du Gouvernement évalue l’indemnité principale, de manière alternative, à la somme de 94 000 euros en valeur occupée, et à la somme de 110 000 euros en valeur libre.
a) Sur les termes de comparaison de la SOREQA
En application de l’article L 322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, sous réserve de l’article L 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.
En l’espèce, la SOREQA produit un tableau comprenant 92 cessions avec des références de publication suffisamment précises pour constituer des termes de comparaison mais d’une part elle n’allègue ni ne justifie de ce qu’une déclaration d’utilité publique aurait été prononcée concernant un périmètre comprenant la copropriété [Adresse 42] et d’autre part, elle ne fournit aucun document tel que le règlement de copropriété qui permettrait de s’assurer du nombre total de propriétaires et des surfaces concernées.
Elle ne produit donc aucun document permettant d’établir que des accords seraient intervenus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portant sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou avec les deux tiers au moins des propriétaires et portant sur la moitié au moins des superficies concernées.
Dès lors, les dispositions de l’article L 322-8 du code de l’expropriation ne s’appliquent pas en l’espèce et par voie de conséquence, les cessions de biens situées dans la copropriété [Adresse 42] produites à titre de termes de comparaison ne seront pas prises pour base de la détermination de la valeur des lots n° 13, 119 et 385, mais seront prises en compte au même titre que les autres termes de comparaison versés aux débats.
En l’espèce, la SOREQA cite 92 termes de comparaison (tableau n° 1) correspondant à des cessions amiables réalisées entre 2020 et 2023 d’appartements comprenant principalement comme accessoires une cave et un parking et situés au sein de la copropriété [Adresse 42] comme les biens à évaluer, étant toutefois précisé que les termes « DEM n° 1, 13 et 51 », n’ont pas d’emplacement de stationnement et que la SOREQA est l’unique acquéreur des cessions qu’elle présente à titre de termes de comparaison.
La SOREQA propose une valeur de 1 200 €/m² en valeur occupée avec un bail classique.
Le commissaire du Gouvernement, estime que les termes de comparaison étant en nombre suffisant, seuls ceux relatifs à des cessions intervenues en 2022 et 2023 doivent être retenues.
Mme [X] considère que les termes de comparaison proposés par la SOREQA doivent être pris en compte au même titre que les autres termes de comparaison versés aux débats.
Sur les 92 termes de comparaison proposés par la SOREQA,
Ne sont pas retenus :
- les termes de comparaison DEM n° 50, 85, 87, 88, 89, 90, 91 et 92 qui ne présentent pas de références de publication suffisamment précises,
- les termes de comparaisons DEM n° 1 à 49, 51 à 84 et 86, parce qu’il n’est ni indiqué, ni justifié que les biens en question étaient libres de toute occupation ou au contraire occupés, ce qui ne permet pas de s’assurer qu’il s’agit de biens comparables ou même d’appliquer un éventuel abattement pour occupation.
Par conséquent, l’ensemble des termes de comparaison proposés par la SOREQA est rejeté.
b) Sur les termes de comparaison proposés par Mme [X]
Mme [X] verse aux débats 14 termes de référence correspondant à des cessions d’appartements extérieurs à la copropriété [Adresse 42], mais situés à proximité, sur la commune de [Localité 46] - recherches effectuées sur la période courant entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023.
Date
de la Cession
Prix
Surface
Carrez
prix/m²
DEF n° 1
04/10/2023
145 200 €
66 m²
2 200 €
DEF n° 2
12/05/2023
100 000 €
48 m²
2 083 €
DEF n° 3
28/04/2023
109 650 €
56 m²
1 958 €
DEF n° 4
29/06/2023
221 600 €
56 m²
3 957 €
DEF n° 5
05/04/2023
130 680 €
66 m²
1 980 €
DEF n° 6
19/10/2023
102 300 €
56 m²
1 826 €
DEF n° 7
12/12/2023
103 000 €
56 m²
1 839 €
DEF n° 8
20/09/2023
150 000 €
60 m²
2 500 €
DEF n° 9
12/07/2023
155 000 €
64 m²
2 420 €
DEF n° 10
14/06/2023
120 000 €
42 m²
2 857 €
DEF n° 11
04/05/2022
142 000 €
64 m²
2 220 €
DEF n° 12
19/09/2022
135 000 €
62 m²
2 177 €
DEF n° 13
14/03/2022
150 000 €
44 m²
3 409 €
DEF n° 14
20/09/2021
130 000 €
62 m²
2 096 €
Elle retient une valeur unitaire de 2 400 €/m².
La SOREQA et le commissaire du Gouvernement n’émettent aucune critique à l’encontre de ces termes de comparaison.
En l’espèce, les termes de références DEF n° 1 à 14 ne sont pas retenus, parce qu’ils ne présentent pas de références de publication suffisamment précises et parce qu’il n’est ni indiqué, ni justifié de ce que les biens en question étaient libres de toute occupation ou au contraire occupés, ce qui ne permet pas de s’assurer qu’il s’agit de biens comparables ou même d’appliquer un éventuel abattement pour occupation.
Par conséquent, l’ensemble des termes de comparaison proposé par Mme [X] est rejeté.
c) Sur les termes de comparaison du commissaire du Gouvernement
Le commissaire du Gouvernement propose 10 termes de comparaison :
Terme
Réf.
enregistrement et cadastrales
adresse
Date mutation
Prix total
surface Carrez
prix/m²
surf. garage/ parking
surf cave/ cellier
CG n° 1
9304P01
2022P17322
59//V//[Cadastre 6]//[Cadastre 15]
59//V//[Cadastre 6]//[Cadastre 17]
59//V//[Cadastre 6]//[Cadastre 21]
[Adresse 5]
01/06/2022
102 300 €
56 m²
1 827 € en valeur libre
8
13
CG n° 2
9304P01
2022P29294
59//V//[Cadastre 6]//[Cadastre 11]
59//V//[Cadastre 6]//[Cadastre 20]
59//V//[Cadastre 6]//[Cadastre 33]
[Adresse 5]
11/10/2022
112 000 €
56 m²
2 000 € en valeur libre (reloge-ment du vendeur)
8
4
CG n° 3
9304P01
2022P30823
59//V//[Cadastre 6]//[Cadastre 19]
59//V//[Cadastre 6]//[Cadastre 39]
59//V//[Cadastre 6]//[Cadastre 13]
[Adresse 5]
26/10/2022
112 000 €
56 m²
2 000 € en valeur libre
8
4
CG n° 4
9304P01
2022P34627
59//V//[Cadastre 6]//[Cadastre 14]
59//V//[Cadastre 6]//[Cadastre 1]
59//V//[Cadastre 6]//[Cadastre 31]
[Adresse 5]
06/12/2022
99 500 €
56 m²
1 776,79€ en valeur occupée
(lots occupés par un locataire)
8
4
CG n° 5
9304P01
2022P07968
59//V//[Cadastre 6]//[Cadastre 24]
59//V//[Cadastre 6]//[Cadastre 29]
59//V//[Cadastre 6]//[Cadastre 9]
[Adresse 5]
30/03/2023
92 400 €
55 m²
1 676 € en valeur libre
8
4
CG n° 6
9304P01
2023P10830
59//V//[Cadastre 6]//[Cadastre 25]
59//V//[Cadastre 6]//[Cadastre 18]
59//V//[Cadastre 6]//[Cadastre 2]
[Adresse 5]
28/04/2023
109 650 €
55 m²
1 972 € en valeur occupée (lots occupés par un locataire)
8
4
CG n° 7
9304P01
2023P22584
59//V//[Cadastre 6]//[Cadastre 36]
59//V//[Cadastre 6]//[Cadastre 12]
59//V//[Cadastre 6]//[Cadastre 30]
[Adresse 5]
25/09/2023
96 903 €
53 m²
1 820,80€ en valeur libre
8
4
CG n° 8
9304P01
2023P24788
59//V//[Cadastre 6]//[Cadastre 28]
59//V//[Cadastre 6]//[Cadastre 8]
59//V//[Cadastre 6]//[Cadastre 23]
[Adresse 5]
19/10/2023
102 300 €
56 m²
1 827 € en valeur libre
8
4
CG n° 9
9304P01
2023P14329
59//V//[Cadastre 6]//[Cadastre 10]
59//V//[Cadastre 6]//[Cadastre 3]
59//V//[Cadastre 6]//[Cadastre 27]
[Adresse 5]
19/06/2023
108 900 €
66 m²
1 650 € en valeur libre
8
4
CG n° 10
9304P01
2023P23510
59//V//[Cadastre 6]//[Cadastre 26]
59//V//[Cadastre 6]//[Cadastre 7]
59//V//[Cadastre 6]//[Cadastre 22]
[Adresse 5]
04/10/2023
145 200 €
66 m²
2 200 € en valeur libre
8
4
Le commissaire du Gouvernement retient une valeur unitaire de 1 969 €/m² en valeur libre ou 1 674 €/m² en valeur occupée après abattement de 15 % pour occupation par un locataire.
Il souligne que l’acte de vente du terme CG n° 9 - cession du 19/06/2023 - mentionne que «le Bien étant, finalement, vendu libre, les parties ont convenu de modifier le prix de vente. A ce titre, la SOREQA propose d’acquérir le bien au prix de 108 900 € en valeur libre au lieu de 98 000 € en valeur occupée, ce qui est accepté par le vendeur. », ce qui permet d’évaluer l’abattement pour relogement du propriétaire occupant au sein de la copropriété [Adresse 42] à 10 %.
Par ailleurs, il précise que l’acte de vente du terme CG n° 10 - cession du 04/10/2023 - mentionne que : « Etant observé que suite au départ volontaire de l’occupant les parties sont convenus d’un complément de prix correspondant à la différence entre la valeur libre et la valeur occupé ; la vente a lieu en valeur libre au prix de CENT QUARANTE-CINQ MILLE DEUX CENTS EUROS (145.200 €)» puis : « Pour garantir la SOREQA de la libération effective des lieux [par le locataire], la somme de VINGT ET UN MILLE DEUX CENTS EUROS (21.200 €) est remise en nantissement au profit de la SOREQA...», ce qui permet d’évaluer l’abattement pour occupation par un locataire au moment de l’ordonnance d’expropriation ou du jugement (à défaut d’ordonnance d’expropriation) à 15 %.
La SOREQA et Mme [X] ne forment aucune observation sur les termes de comparaison produits par le commissaire du Gouvernement.
En l’espèce, pour déterminer la valeur du bien de Mme [X] :
- les termes de comparaisons CG n° 1, 2, 3, 5, 7, 8, 9 et 10 sont écartés, parce que les biens en question étaient libres de toute occupation alors que les biens à exproprier sont occupés.
- les termes de comparaisons CG n° 4 et 6 portent sur des biens de nature comparable avec cave et emplacement de stationnement, situés dans la même copropriété et d’une superficie équivalente à celle des biens à évaluer. Il convient de les retenir.
Sur le calcul de l’indemnité principale
Au regard des développements précédents, les termes de comparaison produits par les parties et retenus par la juridiction pour déterminer la valeur du présent bien, occupé, sont les termes CG n° 4 et 6 selon une valeur moyenne arrondie de 1 875 €/m², en valeur occupée.
L’état d’entretien moyen du bien doit être pris en compte en tant que facteur de plus-value au sein d’une copropriété dont les bâtiments sont en mauvais état général et les parties communes non entretenues.
Ainsi, au regard des éléments développés ci-dessus et des caractéristiques du bien à évaluer, il convient de fixer la valeur du mètre carré à 1 925 €/m².
En revanche, il devra être également tenu compte du facteur de moins-value que constitue la situation d’occupation d’un logement sur le marché immobilier par rapport à un logement vendu libre par l’application d’un abattement pour occupation.
Ni la SOREQA ni Mme [X] ne font état de l’abattement pour occupation, tandis que le commissaire du Gouvernement mentionne un abattement pour occupation de 15 % lorsque la valeur unitaire du bien est en valeur occupée.
Dès lors, le bien étant considéré comme occupé par un locataire, l’application d’un abattement pour occupation est justifiée et il convient de fixer cet abattement à hauteur de 15 %, conformément à celui usuellement retenu par la présente juridiction.
Par conséquent, la valeur vénale du bien est de 1 636,25 €, arrondi à 1 637 €/m², après application de l’abattement de 15 % (1 925 €/m² x 0,85).
L’indemnité de dépossession est alors fixée à la somme de 91 672 € (56 m² x 1 637) en valeur occupée.
Sur l’indemnité de remploi
Aux termes de l’article R 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.
En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 91 672 €.
Ils sont liquidés comme suit :
20 % sur 5 000 € = 1 000 €
15 % sur 10 000 € = 1 500 €
10 % sur 76 672 € = 7 667 €
soit un total de 10 167 €.
L’indemnité totale de dépossession est donc de 101 839 €, décomposée comme suit :
- indemnité principale : 91 672 €
- indemnité de remploi : 10 167 €
Sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs
Mme [X] sollicite à ce titre la somme de 22 200 € correspondant à 24 mois d’un loyer mensuel d’un montant de 950 €.
La SOREQA ne formule aucune observation sur cette demande.
Le commissaire du Gouvernement considère que, pour un bien aussi basique, le temps de recherche peut être limité à 6 mois.
Il est constant que la perte de revenus locatifs générée par une expropriation fait l’objet d’une indemnisation destinée à compenser la perte de loyers ou d’indemnité d’occupation prévisible entre le moment où le propriétaire ne perçoit plus les revenus de ses biens du fait de l’opération d’expropriation et celui où il est à nouveau en situation de percevoir des revenus locatifs, après acquisition d'un bien équivalent et recherche de nouveaux locataires.
En l’espèce, le bien correspond à un F3 en état moyen, d’une superficie de 56 m², avec cave et emplacement de stationnement, situé au 5ème étage du bâtiment A qui est en mauvais état, de sorte qu’il ne peut être considéré que Mme [X] ne pourra pas trouver un bien au moins équivalent sur le marché, comme l’indique à jute titre le commissaire du Gouvernement.
Il ressort du contrat de location conclu le 1er juillet 2021 et de la quittance de loyer pour le mois de juillet 2024 versés aux débats que Mme [X] loue son bien moyennant paiement d’un loyer mensuel de 950 €, charges incluses. La demande d’indemnisation du préjudice résultant de la perte de revenus locatifs est justifiée.
Il convient de se référer au montant du loyer hors charge, soit 711 € en l’espèce, pour apprécier le montant de l’indemnité pour perte de revenus locatifs.
Au soutien de sa demande d’indemnisation à hauteur de 24 mois de loyers, Mme [X] fait valoir une situation personnelle et familiale particulière qui ne lui permettra pas facilement d’acquérir un bien équivalent. Elle souligne que cette situation rend impossible l’octroi d’un nouveau crédit immobilier, et qu’elle devra trouver un nouveau locataire. Elle justifie de ses allégations par la production de pièces.
Il en ressort que Mme [X], reconnue comme personne en situation de handicap, perçoit une allocation pour adultes handicapés (AAH) valable du 1er avril 2023 au 31 mars 2025 pour un taux d’incapacité supérieur ou égal à 50 % et inférieur à 80 % (attestation de la MDPH). Elle a été déclarée inapte au travail (certificat médical du docteur [G] [V] établi le 18 septembre 2024). Son époux est actuellement sans emploi (attestation de Pôle emploi), de sorte que leur seul revenu est celui résultant de la location de son appartement. L’ancien prêt qu’elle avait contracté sur une durée de 20 ans est intégralement remboursé depuis le 6 décembre 2023 (attestation du Crédit Foncier établie le 4 mars 2024).
Indiscutablement, la situation tant médicale que financière de Mme [X], qui bénéficie de l’aide juridictionnelle totale, génère une difficulté supplémentaire - comparée à celle d’autres propriétaires expropriés - dans ses démarches d’acquisition d’un bien équivalent et de recherche d’un locataire.
Au regard de ces éléments, le préjudice résultant de la perte de revenus locatifs peut être raisonnablement évalué à onze mois de loyers hors charges, soit 711 €/mois x 11 mois.
Par conséquent, l’indemnité pour perte de revenus locatifs est fixée à 7 821 €.
Sur les dépens
Aux termes de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.
La SOREQA devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
Annexe à la présente décision le procès-verbal de transport judiciaire du 30 avril 2024 et les termes de comparaison produits par la SOREQA (tableau 1) ;
Fixe l’indemnité due par la SOREQA à Mme [U] [C] [D] née [X] au titre de la dépossession des lots n° 13, 119 et 385 situés dans le bâtiment A de la copropriété [Adresse 42], [Adresse 4] à [Localité 46] à la somme de 109 660 euros (cent neuf mille six cent soixante euros), en valeur occupée, se décomposant comme suit :
- 91 672 euros (quatre-vingt onze mille six cent soixante-douze euros), au titre de l’indemnité principale,
- 10 167 euros (dix mille cent soixante-sept euros) au titre de l’indemnité de remploi,
- 7 821 euros (sept mille huit cent vingt et un euros) au titre de la perte de revenus locatifs ;
Rappelle que le jugement fixant les indemnités d’expropriation n’emporte pas transfert de propriété ;
Condamne la SOREQA aux dépens.
Fait à Bobigny, le 20 novembre 2024
Le greffier La vice-présidente
Maxime-Aurélien Jourde Anne-Claire Gatto-Dubos
