Cour d'appel, 19 décembre 2023. 22/00652

COUR D'APPEL DE RIOM PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE Du 19 décembre 2023 N° RG 22/00652 - N° Portalis DBVU-V-B7G-FZAY -LB- Arrêt n° S.A.S. GOLD HABITAT / [W] [L], [D] [L] Jugement au fond, origine Tribunal de proximité de RIOM, décision attaquée en date du 20 Janvier 2022, enregistrée sous le n° 11-21-000144 Arrêt rendu le MARDI DIX NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré : M. Philippe VALLEIX, Président M. Daniel ACQUARONE, Conseiller Mme Laurence BEDOS, Conseiller En présence de : Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé ENTRE : S.A.S. GOLD HABITAT [Adresse 8] [Localité 7] Représentée par Maître Jean-Pascal TREINS de la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND Timbre fiscal acquitté APPELANTE ET : M. [W] [L] [Adresse 9] [Localité 6] et M. [D] [L] [Adresse 4] [Localité 5] Représentés par Maître Christophe GALAND de la SARL TRUNO & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND Timbre fiscal acquitté INTIMES DÉBATS : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 novembre 2023, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme BEDOS, rapporteur. ARRÊT : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 19 décembre 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par M. VALLEIX, président et par Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES : M. [W] [L] et M. [D] [L] sont propriétaires d'un terrain à bâtir situé [Adresse 3] à [Localité 7], cadastré section ZM n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2]. Le 31 juillet 2020, la SAS Gold Habitat a émis une offre d'achat de ce terrain, pour le prix de 68'000 euros, qui a été acceptée le même jour par M. [D] [L] et M. [W] [L]. Par acte dressé le 28 août 2020 par maître [Z], notaire, M. [D] [L] et M.[W] [L] ont consenti en faveur de la SAS Gold Habitat une promesse unilatérale de vente de ce bien au prix de 68'000 euros, expirant le 27 février 2021, moyennant le versement par le bénéficiaire d'une indemnité d'immobilisation de 6800 euros. L'acte prévoyait des conditions suspensives tenant notamment à l'obtention par le bénéficiaire d'un permis de construire purgé de tout recours et d'un prêt d'un montant de 180'000 euros au taux maximum de 2 % sur une durée de 20 ans. Par acte d'huissier du 7 mai 2021, MM. [D] et [W] [L] ont fait signifier à la SAS Gold Habitat une sommation d'avoir à faire connaître sa décision quant à la levée de l'option prévue par la promesse de vente. Par courrier du 14 mai 2021, le conseil de la SAS Gold Habitat a sollicité la restitution de la somme versée à titre d'indemnité d'immobilisation invoquant d'une part le refus du prêt sollicité auprès du Crédit Agricole, d'autre part l'existence d'une servitude de ligne électrique aérienne faisant obstacle à l'obtention du permis de construire et à la réalisation du projet constructif. Par acte d'huissier en date du 17 juin 2021, M. [W] [L] et M. [D] [L] ont fait assigner devant le tribunal de proximité de Riom la SAS Gold Habitat afin d'obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 6800 euros correspondant au montant de l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse unilatérale de vente et de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 20 janvier 2022, le tribunal de proximité a statué en ces termes : -Condamne la SAS Gold Habitat à payer à M. [W] [L] et M. [D] [L] une somme de 6800 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à l'avant-contrat régularisé le 28 août 2020 ; -Autorise maître [G] [Z], notaire à [Localité 10], à se départir de la somme de 6800 euros séquestrée par elle au profit de M. [W] [L] et M. [D] [L] ; -Condamne la SAS Gold Habitat à payer à M.[W] [L] et M. [D] [L] une somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; -Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; -Condamne la SAS Gold Habitat aux dépens. La SAS Gold Habitat a relevé appel de cette décision par déclaration électronique du 30 mars 2022. La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 7 septembre 2023. Vu les conclusions en date du 6 février 2022 aux termes desquelles la SAS Gold Habitat demande à la cour de : Infirmer le jugement du tribunal de proximité de Riom du 20 janvier 2022 et, statuant à nouveau : -Déclarer MM. [W] et [D] [L] irrecevables et mal fondés en leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre tendant à obtenir le règlement au titre de l'indemnité d'immobilisation de la somme de 6800 euros outre 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; -Les en débouter purement et simplement ; -Juger que l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente du 28 août 2020 devrait être intégralement libérée à son profit ; -Y condamner en tant que de besoin conjointement et solidairement MM. [W] et [D] [L] ; En tous les cas, -Enjoindre maître [Z], notaire séquestre, de procéder à ladite libération à son profit ; -Condamner conjointement et solidairement MM. [D] et [W] [L] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Vu les conclusions en date du 20 juillet 2022 aux termes desquelles M. [W] [L] et M. [D] [L] demandent à la cour de : -Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 janvier 2022 par le tribunal de proximité de Riom ; -Rejeter toute demande plus ample ou contraire ; -Condamner la SAS Gold Habitat à hauteur de cour à leur payer une indemnité de 2500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens. MOTIFS DE LA DÉCISION : Il sera rappelé en premier lieu qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu'elle n'a pas à se prononcer sur les demandes de « constater que... » ou de « dire et juger que...» lorsque celles-ci ne correspondent pas à des prétentions au sens des articles 4, 31 et 954 du code de procédure civile, mais en réalité à des moyens ou arguments invoqués au soutien des véritables prétentions. -Sur la demande au titre de l'indemnité d'immobilisation : Les dispositions contractuelles relatives à la clause d'immobilisation sont libellées dans l'acte dressé le 28 août 2020 dans les termes suivants : « Indemnité d'immobilisation Constatation d'un versement par le BÉNÉFICIAIRE Le BÉNÉFICIAIRE déposera au moyen d'un virement bancaire et au plus tard le 5 septembre 2020, à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes la somme de SIX MILLE HUIT CENTS EUROS (6.800,00 EUR). (') Sort de ce versement La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts. Elle sera versée au PROMETTANT ou au BÉNÉFICIAIRE selon les hypothèses suivantes: - en cas de réalisation de la vente promise, elle s'imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au PROMETTANT devenu vendeur ; - en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains du BIEN pendant la durée de celle-ci. L'intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT même si le BÉNÉFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration du délai d'option. En aucun cas cette somme ne fera l'objet d'une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n'a pas été fixé en considération de la durée de l'immobilisation. - toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BÉNÉFICIAIRE s'il se prévalait de l'un des cas suivants: - si l'une au moins des conditions suspensives stipulées à l'acte venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ; - si le bien promis se révélait faire l'objet de servitudes (quelle qu'en soit leur origine) ou mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ou à le rendre impropre à leur usage ; - si le bien promis se révélait être grevé de privilèges, hypothèques, antichrèses ou saisies déclarés ou non à l'acte et dont la mainlevée ne pourra être amiablement obtenue lors de la signature de l'acte de vente au moyen des fonds provenant du prix ; - si le bien venait à faire l'objet d'une location ou occupation non déclarée ; - et enfin si la non réalisation de la vente promise était imputable au seul PROMETTANT. S'il entend se prévaloir de l'un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation, le BÉNÉFICIAIRE devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d'expiration de la promesse de vente. A défaut pour le BÉNÉFICIAIRE d'avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le PROMETTANT sera alors en droit de sommer le BÉNÉFICIAIRE par acte extrajudiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de sept (7)jours. Faute pour le BÉNÉFICIAIRE de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d'invoquer ces motifs et l'indemnité restera alors acquise au PROMETTANT. » Les consorts [L] considèrent qu'en vertu de ces stipulations, la somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation leur demeure acquise alors que, selon eux, la SAS Gold Habitat n'a respecté aucun des termes de la promesse de vente s'agissant tant de la date de réalisation que des dates de levée des conditions suspensives. La SAS Gold Habitat estime quant à elle que la somme correspondant à l'indemnité d'immobilisation doit être libérée à son profit dans la mesure où d'une part la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt s'est heurtée au refus de la banque Crédit Agricole, d'autre part elle n'a pas été informée de l'existence d'une servitude de ligne électrique aérienne faisant obstacle à la réalisation du projet constructif et à l'obtention du permis de construire. -Sur la condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt : En vertu des dispositions contractuelles ci-dessus rappelées, le bénéficiaire peut obtenir la restitution de la somme versée à titre d'indemnité d'immobilisation en cas de défaillance, « selon les modalités et délais prévus à l'acte », d'une des conditions suspensives stipulées à l'acte. Les stipulations contractuelles relatives à la condition suspensive d'obtention d'un prêt sont libellées de la façon suivante : « Obtention de prêts (...) Qu'il soit obtenu parle BÉNÉFICIAIRE un ou plusieurs prêts. Pour l'application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des prêts devant être obtenus : - Que leur montant total soit d'un maximum de CENT QUATRE-VINGT MILLE EUROS 080.000,00 EUR) au taux maximum de 2% sur une durée de 20 ans. [Le bénéficiaire] s'oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêts dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la signature des présentes, et à en justifier à première demande du PROMETTANT par tout moyen de preuve écrite. La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard le 15 octobre 2020. Cette obtention devra être portée à la connaissance du PROMETTANT par le BÉNÉFICIAIRE au plus tard dans les cinq (5) jours suivant l'expiration du délai ci-dessus. (...) [Le bénéficiaire] déclare avoir connaissance des dispositions de l'alinéa premier de l'article 1304-3 du code civil lequel dispose que: 'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement'. Par suite, toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt entraînera la réalisation de la condition suspensive. Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le BÉNÉFICIAIRE devra : - justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive, -et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts. Il est rappelé qu'à défaut par le BÉNÉFICIAIRE de se prévaloir de la non réalisation de la présente condition suspensive, il sera réputé y avoir renoncé (...). » Or, en l'occurrence, s'il est établi que l'appelante n'a pu obtenir le prêt sollicité, ce dont il est justifié par la communication d'un courrier de la banque Crédit Agricole en date du 17 mars 2021 lui indiquant que suite à l'entretien tenu à l'agence le 10 septembre 2020, il avait été décidé de ne pas donner une suite favorable à sa demande de financement, il n'est pas démontré en revanche que la SAS Gold Habitat se soit prévalue de ce refus auprès des promettants selon les modalités et dans les délais prévus à l'acte, de sorte que les conditions de restitution de la somme versée à titre d'indemnité d'immobilisation ne sont pas remplies. -Sur la condition suspensive relative à l'existence d'une servitude : En vertu des dispositions contractuelles ci-dessus rappelées, le bénéficiaire peut obtenir la restitution de la somme versée à titre d'indemnité d'immobilisation « si le bien promis se révélait faire l'objet de servitudes (quelle qu'en soit leur origine) ou mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ou à le rendre impropre à leur usage ». En l'espèce, la SAS Gold Habitat considère qu'elle est fondée à obtenir la restitution de l'indemnité d'immobilisation alors que le terrain vendu supporte une servitude de ligne dont l'existence n'aurait pas été mentionnée dans la promesse de vente puisqu'au contraire le promettant a expressément indiqué dans l'acte : « -ne pas avoir créé ou laissé créer de servitude ou de droit de jouissance qui ne serait pas relatée aux présentes, -qu'à sa connaissance , il n'existe pas d'autre servitude ou droits de jouissance spéciale que celles ou ceux résultant, le cas échéant, de l'acte , de la situation naturelle et environnementale des lieux et de l'urbanisme ». Or, ainsi que le font valoir les consorts [L], il apparaît que la SAS Gold Habitat a été parfaitement informée du fait que la parcelle était surplombée par une ligne électrique aérienne, à travers les documents annexés à l'acte, à savoir le certificat d'urbanisme opérationnel délivré le 28 juillet 2020 et l'avis circonstancié de la société Enedis, auquel il est expressément fait référence dans le certificat d'urbanisme, comprenant un plan du réseau de distribution d'électricité avec des légendes et rappelant les contraintes en matière de distance réglementaire de sécurité et les démarches à effectuer pour déterminer les solutions techniques et financières à mettre en 'uvre pour la mise en conformité des ouvrages. Il ressort d'ailleurs des échanges de courriels communiqués par l'intimée que M. [X], gérant de la SARL Gold Habitat, a entrepris les démarches aux fins de modification de l'ouvrage électrique dans le cadre de l'opération de construction projetée. La SAS Gold Habitat fait encore observer que le certificat d'urbanisme ne fait état d'aucune servitude sous le paragraphe « liste des servitudes d'utilité publique affectant l'utilisation du sol ». Cette observation est cependant inopérante alors qu'une servitude sur un terrain traversé par une ligne électrique ne donne lieu à une servitude « d'utilité publique » qu'en cas d'impossibilité de signature d'une convention amiable avec le propriétaire du terrain. Il apparaît ainsi que, contrairement à ce qu'elle soutient, la SAS Gold Habitat disposait de tous les éléments d'information lui permettant d'avoir connaissance de l'existence de la servitude  liée à « la situation naturelle et environnementale des lieux et de l'urbanisme », résultant en l'occurrence de la présence d'une ligne électrique aérienne. Il sera observé enfin que si la SAS Gold Habitat indique que la présence d'une servitude de ligne « a pour conséquence de mettre fin à [son] projet de construction », elle ne développe aucune explication particulière au-delà de cette affirmation qui n'est confirmée par aucune pièce. Il n'est dès lors nullement établi que l'existence de la servitude de ligne en question soit de nature à « déprécier la valeur du bien vendu ou à le rendre impropre à [son] usage ». En considération de ces explications, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions. - Sur les dépens et les frais irrépétibles : La SAS Gold Habitat sera condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à M. [W] [L] et M. [D] [L], pris ensemble, la somme de 2000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés pour les besoins de la procédure devant la cour. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Condamne la SAS Gold Habitat aux dépens d'appel ; Condamne la SAS Gold Habitat à payer à M. [W] [L] et M. [D] [L], pris ensemble, la somme de 2000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier Le président