Cour d'appel, 21 septembre 2023. 19/01461

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 21 SEPTEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/01461 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OBLV Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 FEVRIER 2019 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN N° RG 16/05088 APPELANTS : Monsieur [L] [O] né le 11 Avril 1949 à [Localité 16] de nationalité Française [Adresse 15] [Localité 17] et Madame [B] [O] née le 22 Mai 1954 à [Localité 16] de nationalité Française [Adresse 15] [Localité 17] Représentés par Me Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMES : Monsieur [A] [T] né le 19 Septembre 1976 à [Localité 13] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 11] et Madame [C] [N] [J] née le 01 Juillet 1974 à [Localité 16] de nationalité Française [Adresse 14] [Adresse 14] [Localité 12] Représentée par Me Françoise CAILLAUD, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES (ordonnance d'irrecevabilité des conclusions en date du 19/12/19) Ordonnance de clôture du 19 Mai 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 juin 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère, chargée du rapport. Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Thierry CARLIER, conseiller Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière. * * * EXPOSE DU LITIGE Les époux [O] ont acquis, par acte du 28 novembre 1974, un bien immobilier situé commune de [Localité 17], cadastré section B n°[Cadastre 5] composé d'une maison d'habitation avec les appartenances et dépendances. Par acte du 8 juillet 2009, monsieur [A] [T] et madame [C] [N] [J] ont acquis des biens immobiliers sur la commune de [Localité 17], cadastrés section B n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 9], [Cadastre 8], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] composés d'une maison à usage d'habitation et diverses parcelles de terre, ainsi que la moitié indivise d'une cour commune attenante cadastrée section B n°[Cadastre 10]. Le 25 mai 2010, les consorts [T]-[J] ont fait délivrer à leurs voisins une sommation interpellative aux fins de voir : - cesser tous travaux sur leur propriété, - rendre libre de toute occupation le rez-de-chaussée de leur bâtiment, - cesser immédiatement tout rejet d'eaux usées sur leur propriété, - procéder à l'enlèvement des véhicules stationnés dans les parties communes. Sur saisine des consorts [T]-[J], le juge des référés a, par ordonnance en date du 30 mars 2011 : - condamné les époux [O], sous astreinte, à enlever la canalisation d'eaux usées litigieuse et désigné Monsieur [R] comme expert aux fins de : ' procéder à tout métré permettant d'établir clairement la configuration des lieux ; ' donner tous éléments d'information permettant de vérifier les droits réels attachés à la cour cadastrée section B n°[Cadastre 10], aux deux cours en façade Sud ainsi que les deux caves cadastrées B n°[Cadastre 9] notamment au regard des actes notariés et attestations et autres relevés cadastraux successifs, en précisant l'usage des lieux ; ' vérifier si la canalisation des eaux usées a été enlevée et si l'écoulement de celles-ci est en conformité avec la réglementation. L'expert a déposé son rapport le 11 septembre 2012. Par exploit en date du 23 juin 2015, les consorts [T]-[J] ont assigné les époux [O] par devant le tribunal de grande instance de Perpignan pour voir : - dire que la cour nord dite 'grande cour' et cadastrée B n°[Cadastre 10] est bien leur propriété ; - dire que la cour sud est également leur propriété ; - dire que les deux caves litigieuses font partie de la parcelle B n°[Cadastre 9] qui leur appartient ; - ordonner que les documents cadastraux soient modifiés en conséquence. Par jugement en date du 05 février 2019, le tribunal de grande instance de Perpignan a notamment : - dit que la grande cour nord, cadastrée B n°[Cadastre 10] pour 398 ca, est la propriété indivise pour moitié de monsieur [A] [T] et de madame [N] [J], outre pour les autres indivisaires de seulement [T] [G] et [F] [V], sans comprendre a fortiori, le moindre droit pour monsieur [L] [O] et madame [B] [O] ; - dit que la petite cour sud, cadastrée B n°[Cadastre 9], est la propriété entière et exclusive de monsieur [A] [T] et de madame [N] [J] sans comprendre a fortiori, le moindre droit pour monsieur [L] [O] et madame [B] [O]; - dit que les deux caves n°1 et n°2, cadastrées B n°[Cadastre 9], sont la propriété entière et exclusive de monsieur [A] [T] et de madame [N] [J], sans comprendre a fortiori, le moindre droit pour monsieur [L] [O] et madame [B] [O] ; - dit n'y avoir lieu d'ordonner la modification des documents cadastraux ; - condamné monsieur [L] [O] et madame [B] [O] à payer les entiers dépens ; - condamné les consorts [O] à payer à monsieur [A] [T] et madame [N] [J] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par acte du 27 février 2019, les époux [O] ont régulièrement interjeté appel de cette décision. Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 23 décembre 2019, les époux [O] sollicitent de voir infirmer le jugement intervenu le 5 février 2019 . Ils demandent à la cour de : - juger qu'ils ont acquis par prescription, et ce depuis 1974 au moins, la propriété de la cour sud, dite petite cour, et des deux caves 1 et 2 ; - juger que la cour cadastrée B n°[Cadastre 10] est leur propriété commune en leur qualité de propriétaires du fonds cadastré B n°[Cadastre 5] ; Subsidiairement, sur la cour B n°[Cadastre 10], ils demandent à la cour de juger qu'ils ont acquis par prescription et depuis 1974 au moins, une servitude de passage et une servitude de passage des canalisations sur la grande cour cadastrée B n°[Cadastre 10], fonds servant, au profit de leur fonds cadastré B n°[Cadastre 5], fonds dominant ; Très subsidiairement, ils sollicitent de voir : - juger que le fonds B n°[Cadastre 5] leur appartenant est enclavé ; - juger que le fonds B n°[Cadastre 5], fonds dominant leur appartenant bénéficie d'une servitude de passage et de passage des canalisations d'eau usées sur le fonds B n°[Cadastre 10], fonds servant ; - débouter les consorts [T]-[J] de toutes leurs demandes; - ordonner la publication de la décision à intervenir au bureau des hypothèques de Perpignan ; Pour les besoins de la publicité foncière, ils demandent en outre à la cour de - dire que la cour sud et les deux caves n°1 et 2 feront l'objet par un géomètre d'une modification cadastrale afin de publication pour être rattachées à la composition du bien cadastré B n°[Cadastre 5] leur appartenant ; - dire et juger que la cour cadastrée B n°[Cadastre 10] est commune au fonds B n°[Cadastre 5], et subsidiairement de dire que la servitude de passage et de passage des canalisations s'exercera sur le fonds servant B n°[Cadastre 10] au profit du fonds dominant B n°[Cadastre 5]. En tout état de cause, ils sollicitent la condamnation des consorts [T]-[J] aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de publication, et au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Monsieur [A] [T] et madame [N] [J] ont fait enregistrer au greffe des conclusions le 24 septembre 2019, mais ces écritures ont été déclarées irrecevables par ordonnance du 19 décembre 2019. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 19 mai 2023. Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et au jugement déféré. MOTIFS Le tribunal, s'appuyant sur les titres de propriété, le cadastre et les attestations versées aux débats, a considéré que l'occupation des lieux (cours et caves) par les époux [O] était irrégulière, d'une part parce qu'elle était contraire aux titres, d'autre part parce que la preuve d'une possession continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque à titre de propriétaire n'était pas rapportée. Les époux [O] affirment que leur titre mentionne l'existence d'aménagements et de dépendances et que personne n'a jamais contesté leur possession depuis 1974, date à laquelle ils ont acheté leur bien, et ce pendant plus de trente ans, de sorte que la prescription acquisitive doit trouver à s'appliquer. Pour eux, le rapport d'expertise et les pièces versées aux débats démontrent qu'ils occupent à titre de propriétaires, et ce depuis 1974, soit plus de trente ans, les deux cours et les deux caves. Sur la grande cour (cadastrée B n°[Cadastre 10] pour 398 ca) Le tribunal, eu égard à ce que la propriété est un droit absolu qui ne s'éteint pas par le non usage et que : -l'acte notarié des consorts [T]-[J] du 8 juillet 2009 mentionnait l'acquisition de la moitié indivise de cette cour, tandis que l'acte notarié du 28 novembre 1974 des consorts [O] était taisant sur ce point, -le cadastre recensait une indivision sur cette cour entre [G] et [A] [T], [C] [J] et [V] [F] exclusivement, -les consorts [T] produisaient une attestation de Madame [Y], qui avait hérité de leur fonds, mentionnant que la totalité du sol, les cours extérieures et l'aire coté ouest lui appartenait, a retenu que les consorts [T]-[J] étaient confortés dans leur propriété de la moitié indivise de ladite cour, l'autre moitié indivise appartenant à [G] [T] et [V] [F], dès lors que : -l'occupation par les époux [O] était irrégulière, - le passage d'un réseau d'évacuation d'eaux usées provenant de la cuisine des époux [O] et la présence d'une dalle béton avec un passage aménagé pour l'accès à la maison d'habitation des époux [O] ne pouvaient aller à l'encontre du titre des consorts [T]-[J]. Si l'acte notarié des consorts [T]-[J] du 8 juillet 2009 mentionne clairement l'acquisition de la moitié indivise de cette cour, l'acte notarié du 28 novembre 1974 des consorts [O] fait quant à lui état d'aménagements et de dépendances. Or, la cour litigieuse est susceptible de constituer les dépendances visées. Les actes ne sont dès lors pas contradictoires entre eux. S'agissant de l'attestation de madame [Y], auteur des consorts [T]-[J], selon laquelle la cour commune faisait partie intégrante de sa propriété, elle se trouve contredite par l'attestation de madame [U] épouse [S], auteur des époux [O]) selon laquelle la grande cour est commune. Par ailleurs, si le cadastre mentionne une indivision dont les San Juan ne feraient pas partie, ledit cadastre ne constitue qu'un simple élément d'information susceptible d'être erroné. Enfin et surtout, la configuration des lieux laisse apparaître que la cour débouche sur la porte principale, la fenêtre de la cuisine et un réseau d'eaux usées de la propriété [O]. A défaut de passer par cette cour, les époux [O] ne peuvent plus accéder à l'entrée principale de leur habitation. L'expert judiciaire mentionne une utilisation ancienne de cette cour par les époux [O] (stationnement) (p 18 du rapport d'expertise, pièce 1 des appelants) et les photographies versées aux débats attestent du caractère fort ancien de la porte et de la fenêtre (qui ont manifestement plus de trente ans). Il apparaît dans ces conditions, conformément à la position de l'expert judiciaire (page 11 du rapport : « l'état des lieux nous laisse à penser que monsieur et madame [O] ont des droits réels sur cette cour notamment depuis leur installation en 1974 ») une utilisation de la cour par les époux [O] depuis leur acquisition (1974) et ce de manière continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque (de part le caractère apparent des porte et fenêtre alors qu'aucune contestation ne s'est élevée à ce sujet avant 2009 d'après les éléments du dossier). Ainsi, la prescription trentenaire, qui peut être opposée au titre contrairement à ce qu'à retenu le tribunal, trouve à s'appliquer. Le jugement sera infirmé. Il sera dit que la cour cadastrée B [Cadastre 10] est une propriété indivise, les époux [O] faisant partie des indivisaires. Sur la petite Cour sud et les caves ( B [Cadastre 9]) Le tribunal, relevant que : -l'acte notarié des consorts [T]-[J] indique que la vente porte sur la parcelle B[Cadastre 9] (comportant la cour et les caves litigieuses), alors que ladite parcelle n'apparaît pas sur l'acte notarié des époux [O], -sur le cadastre cette parcelle n'apparaît être que sur la propriété des consorts [T]-[J], -selon une attestation de monsieur [H], agent immobilier mandaté par madame [Y] lors de la vente de son bien, le sous sol n'appartient pas aux époux [O], a considéré que ladite cour et les caves appartenaient aux consorts [T] [J], à défaut de preuve contraire rapportée par les époux [O], et notamment celle d'une possession continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque pendant au moins trente ans. A titre liminaire il sera fait observer que l'acte notarié des consorts [T]-[J] mentionne la parcelle B [Cadastre 9] comme issue d'une division résultant d'un document d'arpentage (réalisé par monsieur [E] en 2009) et que ce plan n'est pas signé par les [O] (rapport d'expertise pièce 1 des appelants). Concernant le cadastre, ce dernier ne constitue qu'un élément d'information, à visée essentiellement fiscale, et est susceptible de contenir des erreurs. S'agissant de l'attestation de monsieur [H], agent immobilier chargé de la vente du bien de madame [K], d'une part elle porte une appréciation juridique sur un droit de propriété alors que son auteur est un professionnel de l'immobilier mais non du droit, d'autre part et en tout état de cause, elle ne permet de contester la possession des époux [O] qu'à compter de 2009. Si Madame [K], auteur des consorts [T] [J], affirme avoir toujours utilisé les caves et les cours en façade sud, son attestation est contredite par celle de madame [U] épouse [S], auteur des époux [O], qui mentionne au contraire que les caves 1 et 2 et la cour Sud ont toujours fait partie du logement (maison cadastrée B [Cadastre 5]). Par ailleurs et surtout, les constatations tant de monsieur [I], géomètre-expert (pièce 2 des appelants) que de l'expert judiciaire (pièce 1 des appelants) permettent d'affirmer que la cour sud et les caves 1 et 2, reliées à la maison des époux [O] par une porte intérieure qui est le seul accès auxdites caves, sont utilisées par les époux [O] depuis 1974 au moins (porte ancienne, traces de l'ancienne porcherie...) et ce sans contestation, d'après les éléments du dossier, avant 2009, date de l'acquisition des consorts [T] [J]. Dans ces conditions, la prescription acquisitive trentenaire a joué en faveur des époux [O]. Le jugement sera infirmé. Il sera dit que les époux [O] sont propriétaires de la cour au sud, dite petite cour, et des caves 1 et 2. Il sera ordonné la publication du présent arrêt au bureau des hypothèques de Perpignan à la diligence des époux [O] ; Pour les besoins de la publicité foncière il sera dit que la cour sud et les deux caves n°1 et 2 devront faire l'objet par un géomètre d'une modification cadastrale afin de publication pour être rattachées à la composition du bien cadastré B n°[Cadastre 5] et que la cour cadastrée B n°[Cadastre 10] est commune au fonds B n°[Cadastre 5]. Sur les demandes accessoires Les consorts [T] [J] succombants, le jugement sera infirmé. Les consorts [T] [J] seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de publication, et au paiement de la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 février 2019 par le tribunal de grande instance de Perpignan ; Statuant de nouveau, Dit que la cour cadastrée B [Cadastre 10] (commune de [Localité 17] lieudit '[Adresse 15]') est une propriété indivise, monsieur [L] [O] et madame [B] [O], en leur qualité de propriétaires de la parcelle B [Cadastre 5] faisant partie des indivisaires ; Dit que monsieur [L] [O] et madame [B] [O] sont propriétaires de la cour au sud, dite petite cour, et des caves 1 et 2 cadastrées B [Cadastre 9] ; Ordonne la publication du présent arrêt au bureau des hypothèques de Perpignan à la diligence des époux [O] ; Dit, pour les besoins de la publicité foncière, que la cour sud et les deux caves n°1 et 2 devront faire l'objet par un géomètre d'une modification cadastrale afin de publication pour être rattachées à la composition du bien cadastré B [Cadastre 5] et que la cour cadastrée B [Cadastre 10] est indivise, les propriétaires de la parcelle B [Cadastre 5] faisant partie des indivisaires. Condamne monsieur [A] [T] et madame [C] [N] [J] au paiement de la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne monsieur [A] [T] et madame [C] [N] [J] aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de publication. Le greffier, Le président,