Cour d'appel, 11 mai 2023. 22/00603

ARRET N° . N° RG 22/00603 - N° Portalis DBV6-V-B7G-BILRC AFFAIRE : M. [V], [C], [F] [Z], Mme [N], [W], [Y] [A] C/ Mme [K] [B] CB/LM Autres demandes tendant à faire sanctionner l'inexécution des obligations du vendeur Grosse délivrée aux avocats COUR D'APPEL DE LIMOGES Chambre civile ---==oOo==--- ARRET DU 11 MAI 2023 ---===oOo===--- Le ONZE MAI DEUX MILLE VINGT TROIS la chambre civile a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe : ENTRE : Monsieur [V], [C], [F] [Z] né le 25 Mars 1987 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] représenté par Me Catherine DUPUY, avocat au barreau de LIMOGES Madame [N], [W], [Y] [A] née le 18 Mai 1990 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Catherine DUPUY, avocat au barreau de LIMOGES APPELANTS d'une décision rendue le 23 JUIN 2022 par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES ET : Madame [K] [B] née le 19 Mai 1981 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Florence BERARD de la SELARL VERGER-MORLHIGHEM ET ASSOCIES, avocat au barreau de LIMOGES INTIMEE ---==oO§Oo==--- Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 09 mars 2023. L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 février 2023. La Cour étant composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers, assistés de Monsieur Philippe VITI, Greffier. A cette audience, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a été entendu en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. Puis Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 11 Mai 2023 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. ---==oO§Oo==--- LA COUR EXPOSE DU LITIGE Faits et procédure Suivant acte authentique reçu le 21 décembre 2017 par Maître [J] [X] Notaire Associé à [Localité 4], Madame [K] [B] a acquis des Consorts [V] [Z] / [N] [A] une maison d'habitation sise à [Adresse 6], et ce moyennant le prix de 180.000 €, sachant qu'aux termes de cet acte : - le bien vendu est désigné comme étant composé de deux parties * un premier logement libre de toute occupation comprenant au rez-de-chaussée une entrée, un débarras, salle d'eau avec WC, salon, salle à manger, cuisine, chaufferie . A l'étage, palier, chambre, bureau, dressing et salle de bains * et un second loué, composé d'un rez-de-chaussée avec cuisine et salle d'eau et d'un étage avec chambre et salon - il était expressément convenu que ' l'acquéreur règle ce jour au vendeur qui le reconnaît, directement et en dehors de la comptabilité de l'Office Notarial, le prorata de taxe foncière calculé par le notaire instrumentaire sur la base d'une somme de 1699 € correspondant à la taxe foncière de l'année 2016 . Ayant notamment appris que la taxe foncière pour l'immeuble qu'elle avait acquis s'élevait à la somme de 2628 € pour l'année 2019, et reprochant à ses vendeurs un comportement fautif quant au coût réel de cette taxe, Madame [K] [B] a par acte d'huissier en date du 23 mars 2021, assigné devant le Tribunal Judiciaire de LIMOGES Monsieur [V] [Z] et Madame [N] [A] , pour au visa des articles 1112-1, 1137 et 1240 du Code Civil, les voir condamner solidairement à lui payer : - la somme de 9 290 € en réparation de son préjudice matériel actuel et futur - la somme de 700 € en réparation de son préjudice moral aux motifs qu'elle n'aurait pas contracté si elle avait eu connaissance du coût effectif de la taxe foncière, et que la réticence dolosive de ses vendeurs lui cause un préjudice certain . Par jugement du 23 juin 2022, le Tribunal Judiciaire de LIMOGES a notamment : - condamné solidairement Monsieur [V] [Z] et Madame [N] [A] à verser à Madame [K] [B] * la somme de 9 290 € au titre de son préjudice matériel * la somme de 500 € au titre de son préjudice moral - condamné in solidum Monsieur [V] [Z] et Madame [N] [A] à verser à Madame [K] [B] la somme de 1809,23 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'à supporter les dépens - rappelé que la décision est assortie de l'exécution provisoire. Selon déclaration reçue au greffe de cette Cour le 27 juillet 2022, Monsieur [V] [Z] et Madame [N] [A] ont interjeté appel de ce jugement . La procédure devant la Cour a été clôturée par ordonnance du 22 février 2023. Prétentions des parties Dans le dernier état de leurs conclusions en date du 27 janvier 2023, Monsieur [V] [Z] et Madame [N] [A] (ci-après dénommés les Consorts [V] [Z] / [N] [A]) demandent en substance à la Cour : - de réformer en toutes ses dispostions le jugement rendu à leur encontre le 23 juin 2022 par le Tribunal Judiciaire de LIMOGES - de débouter Madame [K] [B] de l'ensemble de ses demandes en faisant valoir * que le montant de la taxe foncière ne constituait pas dans la vente immobilière conclue le 21 décembre 2017, une information dont l'importance était déterminante pour le consentement de Madame [K] [B] * qu'ils n'ont commis aucune faute occasionnant un préjudice indemnisable au profit de cette dernière - de condamner Madame [K] [B] à leur verser une indemnité de 2000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens . En l'état de ses dernières conclusions déposées le 17 janvier 2023, Madame [K] [B] demande en substance à la Cour : - de confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré - de débouter les Consorts [V] [Z] / [N] [A] de l'ensemble de leurs demandes - de les condamner solidairement au paiement d'une indemnité de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens . MOTIFS DE LA DECISION : Le litige soumis à la Cour concerne le bien- fondé de l'action indemnitaire engagée par Madame [K] [B] à l'encontre de ses vendeurs les Consorts [V] [Z] / [N] [A], en raison des fautes qu'elle leur reproche d'avoir commis à son encontre à l'occasion de la vente immobilière conclue avec ces derniers le 21 décembre 2017. I) Sur l'existence de fautes commises par les Consorts [V] [Z]/ [N] [A] à l'encontre de Madame [K] [B] à l'occasion de la vente immobilière conclue avec ces derniers le 21 décembre 2017: Au soutien de son action indemnitaire, Madame [K] [B] reproche à ses vendeurs les Consorts [V] [Z] / [N] [A] d'une part d'avoir manqué à leur devoir précontractuel d'information, et d'autre part d'avoir fait preuve à son égard d'une réticence dolosive. 1) sur le manquement des Consorts [V] [Z] / [N] [A] à leur devoir précontractuel d'information : Madame [K] [B] reproche aux Consorts [V] [Z] / [N] [A] d'avoir manqué à leur devoir précontractuel d'information quant au montant de la taxe foncière relative à l'immeuble qu'elle a acquis auprès d'eux, en se prévalant des dispostions de l'article 1112-1 du Code Civil. A cet égard, il convient : - à titre liminaire, de rappeler le contenu de cet article issu de l'ordonnance du 10 février 2016, entré en vigueur le 1er octobre 2016, ayant vocation à s'appliquer en l'espèce, et énonçant que 'celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cete information ou fait confiance à son cocontractant ' avec comme précisions * que ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation * qu'ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties * qu'il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie - à l'examen du dossier, de considérer que Madame [K] [B] ne démontre pas que le montant de la taxe foncière de l'immeuble qu'elle projetait d'acquérir était constitutif d'une information importante et déterminante de son consentement au sens du texte précité, et ce en l'absence d'élément révélant que cette question du montant de la taxe foncière à acquitter était entrée dans le champ contractuel, étant observé * d'une part, que Madame [K] [B] n'a pas jugé utile avant de signer l'acte définitif de vente du 21 décembre 2017, de se faire communiquer par ses vendeurs les avis d'imposition de la taxe foncière concernant les années antérieures, à l'effet d'en mesurer l'évolution, avant d'acquérir le bien considéré, sachant que l'avis d'imposition relatif à la taxe foncière ne figurait pas au titre des annexes dont cette dernière a reçu notification suite à la signature du compromis de vente du 26 octobre 2017, dans le cadre des dispositions de l'article L 271-1du Code de la Construction et de l'Habitation lui accordant un délai de rétractation * et d'autre part, que l'acte authentique de vente du 21 décembre 2017 ne porte pas mention du montant de la taxe foncière retenu pour le calcul du prorata respectivement dû par l'acquéreur et les vendeurs, l'acte dont s'agit se bornant à rappeler en ses pages 9 et 10 que la taxe foncière est répartie entre le vendeur et l'acquéreur prorata temporis en fonction du temps pendant lequel chacun aura été propriétaire au cour de cette année, et que l'acquéreur règle ce jour au vendeur qui le reconnaît, directement et en dehors de la comptabilité de l'office notarial, le prorata de taxe foncière, sachant ° qu'il n'est nullement stipulé dans l'acte la moindre référence à la charge financière maximum que ne devait pas dépasser le coût de la taxe foncière à acquitter par Madame [K] [B], notamment par comparaison à son niveau de revenus, ni la moindre clause révélant qu'a été érigée en qualité essentielle pour cette dernière, la garantie qu'en dépit de son évolution prévisible, la taxe foncière n'excèderait pas un certain pourcentage de sa capacité financière ° que Maître [J] [X] atteste avoir personnellement procédé à cette répartition, avec l'indication que 'Madame [B] a eu communication du montant de la taxe foncière tout au moins lors du rendez-vous de signature ' ° qu'est versé aux débats le décompte établi par le notaire instrumentaire le jour de la signature de l'acte authentique de vente, faisant apparaître comme taxe foncière à répartir prorata temporis entre Madame [K] [B] acquéreur et les Consorts [V] [Z] / [N] [A] vendeurs, une somme de 1699 € correspondant à la taxe foncière de l'année 2016 . Au vu de ces observations, il y a lieu : - de rejeter comme étant infondé, le grief adressé par Madame [K] [B] aux Consorts [V] [Z] / [N] [A] au titre d'un prétendu manquement à leur devoir précontractuel d'information - de débouter Madame [K] [B] de sa demande indemnitaire présentée au visa de l'article 1112-1 du Code Civil . 2) sur la réticence dolosive dont se dit victime Madame [K] [B] : Au soutien de son action indemnitaire, Madame [K] [B] reproche notamment à ses vendeurs d'avoir fait preuve à son égard d'une réticence dolosive, et ce : - pour avoir rédigé une déclaration erronée à l'attention de l'Administration Fiscale, dans le but de s'exonérer au maximum du coût de la taxe foncière relative à leur bien immobilier - pour lui avoir dissimulé la réalité dans le dessein de lui vendre leur bien immobilier au meilleur prix. A cet égard, il convient : - à titre liminaire, de rappeler que selon l'article 1137 du Code Civil dont l'intéressée invoque l'application, la réticence dolosive se définit comme étant la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie - en l'espèce, de souligner que la thèse ainsi défendue par Madame [K] [B] lui impose de démontrer * que les Consorts [V] [Z]/[N] [A] avaient parfaitement conscience d'avoir adressé une déclaration erronée à l'Administration Fiscale au moyen de l'imprimé daté du 10 juin 2014 * que ces derniers savaient que cette fausse déclaration aurait une incidence directe sur le montant de la taxe foncière à acquitter pour leur bien immobilier * que ces derniers lui ont volontairement caché cette situation, en sachant que le montant de la taxe foncière qu'elle aurait à acquitter était un élément déterminant de son consentement . S'agissant de la connaissance par les Consorts [V] [Z]/ [N] [A] du caractère erroné de la déclaration qu'ils ont adressée à l'Administration Fiscale, il y a lieu à l'examen du dossier : - d'observer qu'après avoir acquis de Monsieur [U] [I] l'immeuble de [Localité 5] en décembre 2013, objet de la revente à Madame [B], les Consorts [V] [Z] / [N] [A] ont procédé à une déclaration auprès de l'Administration Fiscale en vue du calcul des impôts locaux dûs relativement à ce bien, et ce en complétant un imprimé modèle ' DECLARATION modèle H1', se rapportant à ' MAISON INDIVIDUELLE ' sachant * que ce document comporte plusieurs rubriques ayant trait notamment d'une part à la consistance de la maison avec une différenciation entre les différentes pièces ( salon, chambre, cuisine, salle d'eau ) et une indication de leur nombre, et d'autre part aux éléments de confort de la maison * que les informations ainsi renseignées par les Consorts [V] [Z]/ [N] [A] ne révèlent aucune différence notable avec les énonciations de l'acte authentique de vente relatives à la désignation du bien vendu, hormis l'absence de spécification sur cet imprimé destiné à l'Administration Fiscale, de la division de l'immeuble en deux logements, particularité précisée dans l'acte ayant désigné le bien vendu comme étant composé de deux parties, à savoir un premier logement libre de toute occupation comprenant au rez-de-chaussée une entrée, un débarras, salle d'eau avec WC, salon, salle manger,cuisine, chaufferie . A l'étage, palier, chambre, bureau, dressing et salle de bains, et un second loué, composé d'un rez-de-chaussée avec cuisine et salle d'eau et d'un étage avec chambre et salon * que c'est manifestement sur la base des informations portées par les Consorts [V] [Z] / [N] [A] dans l'imprimé susvisé, qu'a été calculé le montant de la taxe foncière relative à l'immeuble considéré - de constater qu'aucun élément probant ne vient accréditer l'idée que les Consorts [V] [Z]/[N] [A] auraient sciemment adressé à l'Administration Fiscale des informations qu'ils savaient inexactes quant à la description de l'immeuble dont ils avaient acquis la propriété, dans le but de voir minorer le montant de la taxe foncière s'y rapportant, sachant que le fait pour eux d'avoir utilisé un imprimé de déclaration modèle ' DECLARATION modèle H1' qui s'avère ne pas être adapté à la configuration exacte de leur immeuble avec une division en deux logements indépendants, est insuffisant pour établir leur volonté de dissimuler cette particularité à l'Administration Fiscale, alors * que la division de l'immeuble en deux logements était préexistante à l'acquisition dudit bien par les Consorts [V] [Z] / [N] [A], tel que cela ressort clairement de l'attestation établie en ce sens par Monsieur [U] [I] * que les Consorts [V] [Z]/[N] [A] pouvaient légitimement penser que leur propre vendeur, Monsieur [U] [I], avait dûment informé l'Administration Fiscale de la situation réelle de son immeuble, ce qui n'a manifestement pas été le cas * qu'il est constant que les Consorts [V] [Z] / [N] [A] n'ont apporté aucune modification à la configuration de leur immeuble, ce qui explique qu'ils n'aient pas eu à procéder à une nouvelle déclaration à l'attention de l'Administration Fiscale - de considérer au vu de ces éléments, que n'est pas remplie la première condition ayant trait à l'établissement par les Consorts [V] [Z] / [N] [A] d'une déclaration à visée fiscale qu'ils savaient erronée comme ne reflètant pas la véritable configuration de leur immeuble. L'absence de caractérisation d'une dissimulation intentionnelle par les Consorts [V] [Z] / [N] [A] de la configuration exacte de leur immeuble, constitue un obstacle majeur à la justification des deux autres conditions directement rattachées à la question de la situation de l'immeuble du point de vue des modalités de son occupation sous la forme d'un logement unique ou de sa division en deux logements indépendants, sachant qu'aucun fait tangible ne permet d'affirmer que ces derniers avaient conscience : - de l'incidence de la situation de leur immeuble du point de vue de sa configuration et des modalités de son occupation, sur le calcul du montant de la taxe foncière se rapportant à ce bien - de l'importance que la question du montant de la taxe foncière à acquitter était susceptible de revêtir pour leur cocontractant, Madame [K] [B], et ce en l'état * des documents annexés au compromis de vente du 26 octobre 2017 * des éléments figurant dans l'acte authentique de vente, lequel d'une part reste taisant sur le coût de la dernière taxe foncière acquittée par les vendeurs les Consorts [V] [Z] / [N] [A], et d'autre part est dépourvu de toute clause stipulant que ladite acquisition immobilière était notamment conditionnée par le montant de la taxe foncière à acquitter, et toute clause qui soit par voie de conséquence révélatrice que cet élément était déterminant du consentement de l'acquéreur Madame [K] [B] . De l'ensemble de ces observations, il s'évince qu'aucune réticence dolosive au sens de l'article 1137 du Code Civil n'a été commise par les Consorts [V] [Z]/ [N] [A] envers leur cocontractant relativement au montant de la taxe foncière se rapportant à l'immeuble vendu à cette dernière, de sorte : - que sera rejeté comme étant infondé, le grief adressé de ce chef à ces derniers par Madame [K] [B] - que Madame [K] [B] sera déboutée de sa demande indemnitaire présentée au visa de l'article 1137 précité. Après rejet des reproches adressés aux Consorts [V] [Z] / [N] [A] par leur cocontractant tant au titre d'un prétendu manquement à leur devoir précontractuel d'information, qu'au titre d'une prétendue réticence dolosive, force est de reconnaître la défaillance de Madame [K] [B] dans la justification d'une faute commise à son encontre par les Consorts [V] [Z] / [N] [A], à l'occasion de la vente immobilière conclue avec ces derniers le 21 décembre 2017. En conséquence, il y a lieu : - de débouter Madame [K] [B] de son action indemnitaire exercée à l'encontre de ses vendeurs les Consorts [V] [Z] / [N] [A], et de l'ensemble de ses réclamations financières dirigées contre ces derniers - de réformer en toutes ses dispositions le jugement querellé . II) Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens : L'équité commande de ne pas laisser à la charge des Consorts [V] [Z] / [N] [A] la totalité des frais irrépétibles qu'ils ont dû exposer en première instance comme en cause d'appel pour assurer la défense de leurs intérêts, de sorte qu'ils se verront octroyer une indemnité de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile . Le fait pour Madame [K] [B] d'avoir succombé en cause d'appel dans son action indemnitaire exercée à l'encontre des Consorts [V] [Z] / [N] [A], justifie de lui faire supporter les entiers dépens . PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort , Déclare recevable l'appel interjeté par Monsieur [V] [Z] et Madame [N] [A] ; Réforme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 23 juin 2022 par le Tribunal Judiciaire de LIMOGES ; Statuant à nouveau, Déboute Madame [K] [B] : - de son action indemnitaire exercée à l'encontre de ses vendeurs les Consorts [V] [Z] / [N] [A] - de l'ensemble de ses réclamations financières dirigées contre ces derniers ; Condamne Madame [K] [B] à verser aux Consorts [V] [Z] / [N] [A] une indemnité de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; La condamne à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE, Line MALLEVERGNE. Corinne BALIAN.