Tribunal judiciaire, 23 décembre 2024. 23/08533

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Baudouin GOGNY GOUBERT Me Mélanie BRAUGE-BOYER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/08533 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GMP N° MINUTE : 24/1 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 23 décembre 2024 DEMANDERESSE S.C.I. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 3] représentée par Me Mélanie BRAUGE-BOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0351 DÉFENDEUR Monsieur [E] [H], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3] représenté par Me Baudouin GOGNY GOUBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0602 COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré, DATE DES DÉBATS Audience publique du 23 octobre 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 décembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré, Décision du 23 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08533 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GMP EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé prenant effet le 01/10/2016, la SCI [Adresse 2] a donné à bail à [E] [H] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2], [Localité 3], 6ème étage, pour un loyer mensuel initial de 2350 euros et des charges provisionnelles mensuelles de 250 euros. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 29/06/2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 13940,99 euros. Par acte de commissaire de justice délivré en date du 06/10/2023 à étude, la SCI [Adresse 2] a fait assigner [E] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir : constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;ordonner l’expulsion de [E] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;ordonner que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; condamner [E] [H] au paiement d’une somme provisionnelle de 21523,64 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 13940,99 euros et à compter de l’assignation pour la somme due et de l’ordonnance à intervenir pour le surplus ;condamner [E] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant de 2527,55 euros ; - condamner [E] [H] au paiement d'une somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement. L'assignation a été dénoncée au PREFET DE PARIS le 18/10/2023. L’affaire était évoquée une première fois contradictoirement à l’audience du 26/03/2024 puis faisait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 23/10/2024. A l’audience du 23/10/2024, la bailleresse, représentée par son conseil, sollicite la recevabilité de ses demandes, actualise sa créance à la somme de 30157,67 euros et maintient l’ensemble de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. Elle estime ne pas avoir été informée de la procédure de liquidation judiciaire, qui ne concerne que le patrimoine professionnel du locataire. Selon elle, la dette liée à l’habitation personnelle du défendeur n’est pas incluse dans la procédure de liquidation. [E] [H], représenté par son conseil, sollicite oralement le rejet des demandes au titre de contestations tirées de l’absence de qualité à agir et de l’irrégularité de la procédure. Il estime que la bailleresse n’a pas déclaré sa créance au liquidateur judiciaire, malgré l’extension de la procédure de liquidation judiciaire à son patrimoine personnel en septmebre 2022. La décision était mise en délibéré au 23/12/2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation . A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article . La bailleresse justifie de la saisine de la CCAPEX le 04/07/2023 pour signaler les impayés. Elle est donc recevable en son action à ce titre, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de PARIS six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi. Sur l’existence d’une contestation sérieuse [E] [H] soutient que la bailleresse ne pouvait faire délivrer un commandement de payer et une assignation aux fins de paiement des loyers sans avoir préalablement déclaré sa créance auprès du mandataire en charge de la liquidation judiciaire du patrimoine professionnel et personnel. Il produit l’extrait du BODACC du 10 et 11 octobre 2022 publiant le jugement d’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire avec extension à [E] [H] en date du 29/09/2022 par complément de jugement du tribunal judiciaire de PARIS (RG 22/09447). Le mandataire désigné en tant que liquidateur est la SCP BTSG prise en la personne de Me [S] [M], [Adresse 1], [Localité 4]. Il résulte de cette pièce que le défendeur soulève une contestation sérieuse que le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut trancher. Par conséquent, il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond compte tenu de la contestation sérieuse concernant l’exigibilité de la dette locative dès la délivrance du commandement de payer du 29/06/2023. Sur les demandes accessoires L'exécution provisoire est de droit. Compte tenu de la situation des parties et au regard de l’équité, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Chaque partie conservera la charge de ses dépens. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe : DIT n’y avoir lieu à référé ; RENVOIE les parties à se pourvoir au fond ; REJETTE le surplus des demandes ; DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Le greffier La juge des contentieux de la protection