Tribunal Administratif de Montreuil, 10 octobre 2024. 2301835

Vu la procédure suivante : Par une requête enregistrée le 13 février 2023, M. C A, représenté par Me Djamal, demande au tribunal : 1°) d'annuler la décision n°2300012 du 10 janvier 2023 par laquelle le directeur général de l'établissement public foncier d'Île-de-France (EPFIF) a préempté le bien cadastré section U n°273 situé au 43 rue Jules Vallès à Pierrefite-sur-Seine ; 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; Il soutient que la décision attaquée : - a été signée par une autorité incompétente ; - n'est pas suffisamment motivée en l'absence de pièce annexée justifiant le motif d'exercice du droit de préemption ; - méconnait les dispositions de l'article R. 213-15 du code de l'urbanisme ; - est entachée d'une erreur manifeste d'appréciation dès lors que la réalité et l'intérêt général du projet ne sont pas justifiés ; Par un mémoire en défense, enregistré le 4 juillet 2023, l'établissement public foncier d'Ile-de-France, représenté par Me Ceccarelli le Guen, conclut au rejet de la requête et demande au tribunal de mettre à la charge de M. C A une somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code général des collectivités territoriales ; - le code de l'urbanisme ; - le code de justice administrative. Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de Mme Delamarre ; - les conclusions de M. Löns, rapporteur public ; - les observations de Me Ricard représentant de l'établissement public foncier d'Ile- de -France. Considérant ce qui suit : 1. Par une déclaration d'intention d'aliéner reçue en mairie le 3 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a informé le maire de Pierrefitte-sur-Seine de l'adjudication d'un bien situé 43 rue Jules Vallès, prévue le 13 décembre 2022. Par jugement de cette date, le bien en question a été adjugé à M. C A, pour un montant de 280 000 euros. Par une décision du 10 janvier 2023, le directeur général de l'établissement public foncier d'Ile - de - France a préempté la parcelle, cadastrée section U n°273, située 43 rue Jules Vallès à Pierrefitte-sur-Seine pour un montant de 280 000 euros. Par la requête susvisée, M. C A, demande au tribunal d'annuler cette décision. Sur les conclusions à fin d'annulation : En ce qui concerne la compétence du directeur général de l'EPFIF : 2. Aux termes de l'article L. 5219-2 du code général des collectivités territoriales : " Dans le périmètre de la métropole du Grand Paris, sont créés, au 1er janvier 2016, des établissements publics de coopération intercommunale dénommés " établissements publics territoriaux " (). / Dans chaque établissement public territorial, il est créé un conseil de territoire composé des délégués des communes incluses dans le périmètre de l'établissement, désignés au conseil de la métropole du Grand Paris en application de l'article L. 5219-9 (). / Le président du conseil de territoire est élu en son sein () ". Aux termes de l'article L. 211- 2 du code de l'urbanisme : " () la compétence d'un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre, d'un établissement public territorial créé en application de l'article L. 5219-2 du code général des collectivités territoriales () emporte leur compétence de plein droit en matière de droit de préemption urbain () ". Aux termes de l'article L. 213- 3 de ce code, dans sa rédaction alors applicable : " Le titulaire du droit de préemption peut déléguer son droit () à un établissement public y ayant vocation (). Cette délégation peut porter sur une ou plusieurs parties des zones concernées ou être accordée à l'occasion de l'aliénation d'un bien () ". Aux termes de l'article R. 211-2 de ce même code : " La délibération par laquelle le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent décide, en application de l'article L. 211-1, d'instituer ou de supprimer le droit de préemption urbain ou d'en modifier le champ d'application est affichée en mairie pendant un mois. Mention en est insérée dans deux journaux diffusés dans le département. / Les effets juridiques attachés à la délibération mentionnée au premier alinéa ont pour point de départ l'exécution de l'ensemble des formalités de publicité mentionnées audit alinéa. Pour l'application du présent alinéa, la date à prendre en considération pour l'affichage en mairie est celle du premier jour où il est effectué ". 3. Aux termes de l'article L. 321-4 du code de l'urbanisme : " Les établissements publics fonciers de l'Etat peuvent () exercer les droits de préemption et de priorité définis dans le code de l'urbanisme, dans les cas et conditions prévus par le même code () ". Aux termes de l'article R. 321-10 du même code : " Le directeur général, dans les limites des compétences qui lui ont été déléguées, peut, par délégation du conseil d'administration, être chargé d'exercer au nom de l'établissement public foncier de l'Etat () les droits de préemption dont l'établissement est titulaire ou délégataire () ". Aux termes de l'article 2 du décret du 13 septembre 2006 portant création de l'Etablissement public foncier d'Ile- de- France : " Conformément aux dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'urbanisme, l'établissement est habilité à procéder à toutes acquisitions foncières et opérations immobilières et foncières de nature à faciliter l'aménagement. Il peut aussi effectuer les études et travaux nécessaires à leur accomplissement et, le cas échéant, participer à leur financement () ". Aux termes de l'article 4 : " Pour la réalisation des missions définies à l'article 2, l'établissement peut recourir aux procédures mentionnées à l'article L. 321-4 du code de l'urbanisme, qu'il s'agisse du recours à l'expropriation ou de l'exercice des droits de préemption et de priorité () ". Aux termes de l'article 11 de ce même décret : " Le conseil d'administration règle par ses délibérations les affaires de l'établissement. / () Il peut déléguer au directeur général, dans les conditions qu'il détermine, l'exercice des droits de préemption et de priorité ainsi que ses pouvoirs de décision, à l'exception de ceux prévus aux 1°, 2°, 3°, 4°, 5°, 7°, 10° et 11° ci-dessus () ". 4. L'article 11 du règlement intérieur institutionnel de l'EPFIF modifié du 20 juin 2019 dispose que : " Le conseil d'administration règle par ses délibérations les affaires de l'établissement. A cet effet, notamment : / () Il délègue au directeur général, et en cas d'absence ou d'empêchement au directeurs généraux adjoints, son pouvoir en matière d'exercice des droits de préemption () ". Son article 14 dispose que le directeur général " () peut procéder, au nom de l'Etablissement, aux acquisitions foncières et aux opérations immobilières et foncières, par voie amiable ou par exercice du droit de préemption (). Le directeur général, ou en cas d'absence ou d'empêchement les directeurs généraux adjoints, exercent sur délégation du conseil d'administration, les droits de préemption () dont l'établissement est titulaire ou délégataire () ". 5. D'une part, il ressort des pièces du dossier que par une décision n° DDP-22/44 du 21 novembre 2022, le président de l'établissement public Plaine commune a délégué à l'EPFIF l'exercice du droit de préemption en application des dispositions précitées de l'article L. 213-3 du code de l'urbanisme, pour l'exercice du droit de préemption urbain sur la parcelle cadastrée U numéro 273. 6. D'autre part, le conseil d'administration de l'établissement public a, par l'article 14 de ce règlement, chargé son directeur général de procéder, au nom de l'établissement, aux acquisitions foncières par exercice du droit de préemption. 7. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de l'incompétence du directeur général de l'EPFIF doit être écarté. En ce qui concerne la méconnaissance de l'article R. 213-5 du code de l'urbanisme. 8. Aux termes de l'article R. 213-15 du code de l'urbanisme : " Les ventes soumises aux dispositions de la présente sous-section doivent être précédées d'une déclaration du greffier de la juridiction ou du notaire chargé de procéder à la vente faisant connaître la date et les modalités de la vente. Cette déclaration est établie dans les formes prescrites par l'arrêté prévu par l'article R. 213-5. / Elle est adressée au maire trente jours au moins avant la date fixée pour la vente par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par voie électronique dans les conditions prévues aux articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l'administration. La déclaration fait l'objet des communications et transmissions mentionnées à l'article R. 213-6. / Le titulaire dispose d'un délai de trente jours à compter de l'adjudication pour informer le greffier ou le notaire de sa décision de se substituer à l'adjudicataire. / La substitution ne peut intervenir qu'au prix de la dernière enchère ou de la surenchère. ". 9. D'une part, si le requérant soutient que la décision attaquée est entachée d'une méconnaissance de l'article R. 213-5 du code de l'urbanisme, il n'assortit pas son moyen de précisions suffisantes permettant d'en apprécier le bien fondé notamment en exposant précisément les diligences qui auraient été méconnues. 10. D'autre part et en tout état de cause, il ressort des pièces du dossier que la déclaration d'intention d'aliéner a bien été transmise le 3 novembre 2022, soit trente jours avant la date fixée pour la vente judiciaire qui a eu lieu le 13 décembre 2022. Par une décision du 10 janvier 2023, l'EPFIF a décidé d'exercer son droit de préemption sur le bien situé au 43 rue Jules Vallès à Pierrefitte-sur-Seine, et l'a signifié au greffe du tribunal judiciaire de Bobigny le 11 janvier 2023, soit avant l'expiration du délai de trente jours à compter de l'adjudication. Enfin, la décision de préemption a été prise au prix de la dernière enchère. 11. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 213-15 du code de l'urbanisme ne peut qu'être écarté. En ce qui concerne la motivation de la décision et la réalité du projet : 12. Aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors en vigueur : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé () ". Aux termes de l'article L. 300-1 du même code, dans sa rédaction alors en vigueur : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. / L'aménagement, au sens du présent livre, désigne l'ensemble des actes des collectivités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d'une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans l'alinéa précédent et, d'autre part, à assurer l'harmonisation de ces actions ou de ces opérations () ". 13. Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant. 14. D'une part, la décision litigieuse vise les articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme et les actes administratifs applicables. Elle indique que la préemption s'inscrit dans le cadre de la mise en œuvre de la convention d'intervention foncière signée le 18 juin 2018 entre la commune de Pierrefitte-sur-Seine, l'EPT Plaine Commune et l'EPFIF. En outre, la décision de préemption précise que la parcelle est située au sein de l'orientation d'aménagement et de programmation sectorielle n° 18, correspondant au secteur Jules Vallès, secteur actuellement composé d'une zone mixte d'habitat pavillonnaire ayant vocation à accueillir des opérations d'habitats collectif, d'activités et d'équipements publics et que l'étude urbaine mandatée par l'EPT Plaine Commune et la ville de Pierrefitte-sur-Seine en 2017 envisage la requalification du secteur avec le développement d'un quartier mixte comprenant logements diversifiés, activités et commerces, équipements publics et la restructuration du schéma viaire afin notamment de permettre le renouvellement urbain sur l'emprise de la déclaration d'intention d'aliéner. Enfin, elle rappelle que la préemption participe à la réalisation d'une opération d'aménagement dont le premier équipement public, à savoir une piscine, a été livré en 2022. Par suite, l'arrêté attaqué, qui fait ainsi apparaître la nature du projet poursuivi, satisfait à l'exigence de motivation prescrite par l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme. 15. D'autre part, il ressort des pièces du dossier que le terrain préempté est identifié dans le cadre d'une orientation d'aménagement et de programmation sectorielle comme un secteur de renouvellement urbain. Ce terrain fait partie, en application de la convention d'intervention foncière conclue en avril 2018 du secteur Vallès qui doit muter dans le cadre d'une opération communautaire avec la création, par phases successives, d'environ 1 100 logements d'activité et la réalisation d'équipements publics et la reconstitution de l'offre de logements sociaux. Ce projet a d'ailleurs fait l'objet d'une étude pré-opérationnelle en 2017 sur plusieurs secteurs, dont celui de Vallès, qui comporte un état des lieux et de diagnostic, ainsi qu'une programmation urbaine. Il ressort également des pièces du dossier que dans ce cadre de renouvellement urbain, plusieurs projets ont déjà été réalisés notamment l'aménagement et la réalisation de nouvelles infrastructures liées à la desserte en transport ou encore le projet d'implantation d'un nouveau lycée et d'une nouvelle piscine, tandis qu' à terme, l'OAP sectorielle n° 18 prévoit sur ce secteur Vallès, la construction de plus de 500 logements dont 25% de logements sociaux. Il ressort ainsi des pièces du dossier que la commune a exprimé sa volonté d'organiser la mutation du secteur concerné afin de construire des logements. Enfin, le requérant n'apporte aucun élément utile de nature à établir que l'intérêt général s'attachant au motif de la préemption, qui a notamment pour objet le renouvellement urbain, objectif énuméré à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, et la construction de logements, serait insuffisant. Par suite, les moyens tirés de la méconnaissance des articles L. 200-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme et de l'erreur manifeste d'appréciation ne peuvent qu'être écartés. 16. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions de la requête tendant à l'annulation de la décision n°2300012 du 10 janvier 2023 doivent être rejetées. Sur les frais liés au litige : 17. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de M. C A le versement à l'EPFIF de la somme de 1 200 euros, en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Les dispositions de l'article précité font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'EPFIF, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que lui réclame M. C A au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. D E C I D E : Article 1er : La requête de M. C A est rejetée. Article 2 : M. C A versera à l'Etablissement public foncier d'Île-de-France la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. B C A et à l'Etablissement public foncier d'Île-de-France. Délibéré après l'audience du 26 septembre 2024, à laquelle siégeaient : Mme Delamarre, présidente-rapporteure, Mme Renault, première conseillère, Mme Hardy, conseillère. Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2024. La présidente-rapporteure, A-L. Delamarre La première assesseure, Th. Renault La greffière, I. Dad La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Saint-Denis ou au préfet territorialement compétent en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. N°2301835