Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
Décision du : 28 Janvier 2025
[G], [T]
C/
[P], [A], S.A. PACIFICA
N° RG 24/00849 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JODI
n°:
ORDONNANCE
Rendue le vingt huit Janvier deux mil vingt cinq
par Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND,
assistée de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier
DEMANDEURS
Monsieur [W] [G]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Madame [S] [T]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentés par la SELARL POLE AVOCATS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
DEFENDEURS
Monsieur [O] [P]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représenté par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Madame [H] [A] épouse [P]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentée par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
S.A. PACIFICA
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Après l’audience de mise en état physique du 10 décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.
EXPOSE DU LITIGE
Suivant compromis signé le 28 mars 2019 sous l’égide de la société [Localité 7] Immobilier exploitant l’enseigne “Laforêt [Localité 7]”, M. [W] [G] et Mme [S] [T] se sont engagés à acquérir, sous condition suspensive, un ensemble immobilier situé à [Localité 2] auprès de M. [O] [P] et Mme [H] [A] épouse [P].
Il était prévu notamment en pages 4 et 5 du compromis que :
“Des travaux de réaménagement complet de la terrasse ont été effectués en 2012.
Cependant les vendeurs ne disposent plus des factures, ni du nom de l’entreprise. De ce fait, aucune garantie décennale ne pourra être appliquée.
Les acquéreurs reconnaissent avoir été informés de la situation.
Les vendeurs prendront la pleine responsabilité des travaux, au cas où des travaux seraient à prévoir au niveau de la terrasse qui seraient intervenus dans le domaine de la garantie décennale. Cette obligation s’éteindra le 31 décembre 2022.”
Suivant acte authentique en date du 22 mai 2019, la vente a été réitérée en l’étude de la SCP Papon Noël Boyer, notaires associés à [Localité 6], avec la participation de Me [R] [U], notaire à [Localité 7].
L’acte a rappelé l’avant contrat du 28 mars 2019 et, en ce qui concerne les dispositions relatives à la construction, les vendeurs ont déclaré :
“Les travaux consistant en réaménagement complet de la terrasse avec installation de micropieux raccordés à la maison, ont été effectués en 2012.
Le vendeur déclare qu’il ne dispose plus des factures, ni du nom de l’entreprise.
Les travaux, compte tenu de la description faite par le vendeur ne nécessitaient pas de déclaration préalable.”
Les acquéreurs indiquent avoir constaté au cours de l’été 2019, l’apparition de fissurations affectant leur maison d’habitation.
Suite à l’arrêté de catastrophe naturelle du 29 avril 2020 publié au JO le 12 juin 2020 pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, les consorts [G]-[T] ont déclaré le 26 juin 2020 un sinistre auprès de leur assureur Pacifica.
Suite à l’expertise réalisée par le cabinet Polyexpert désigné par l’assureur, ce dernier a, le 21 septembre 2021, refusé de mobiliser ses garanties considérant que la sécheresse avait eu un rôle causal aggravant et non déterminant dans le cadre de l’apparition des désordres.
Par acte du 14 mars 2022, M. [G] et Mme [T] ont saisi le juge des référés aux fins d’obtenir une mesure d’expertise au contradictoire de leurs vendeurs et de leur assureur MRH.
Suivant ordonnance du 31 mai 2022, M. [V] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.
Les époux [P] ont procédé à la mise en cause de l’agence immobilière Laforêt, intervenue dans la rédaction du compromis de vente, dans la mesure où ils se sont prévalus d’erreurs rédactionnelles commises par cette dernière.
L’expert judiciaire a déposé son rapport le 9 octobre 2023.
Par acte du 16 février 2024, M. [G] et Mme [T] ont fait assigner les époux [P] et la SA Pacifica devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins d’obtenir à titre principal la condamnation de leurs vendeurs à leur payer une somme de 100 397,68 euros HT au titre des travaux de reprise de la terrasse, une somme de 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance, et une somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral.
L’action a été engagée sur le fondement de la garantie décennale, à défaut sur la responsabilité contractuelle, et enfin sur la délivrance non conforme du bien.
Subsidiairement, il a été sollicité de voir mobiliser les garanties dues par l’assureur MRH, la SA Pacifica.
Par conclusions au fond notifiées le 2 r septembre 2024, M. et Mme [P] ont demandé au tribunal, au visa des articles 1130 et suivants du code civil, et L.125-1 du code des assurances, de :
- annuler partiellement la clause de l’avant-contrat libellée de la manière suivante :
“Les travaux consistant en réaménagement complet de la terrasse avec installation de micropieux raccordés à la maison ont été effectué en 2012.
Cependant, les vendeurs ne disposent plus des factures ni du nom de l’entreprise. De ce fait, aucune garantie décennale ne pourra être appliquée. Les acquéreurs reconnaissent avoir été informés de la situation. Les vendeurs prendront la pleine responsabilité des travaux au cas où des travaux seraient à prévoir au niveau de la terrasse qui seraient intervenus dans le domaine de la garantie décennale.
Cette obligation s’éteindra le 31 décembre 2022.” ;
- annuler la clause de l’acte authentique de vente, libellée de la manière suivante :
“Le vendeur déclare que :
Les travaux consistant en réaménagement complet de la terrasse avec installation de micro pieux raccordés à la maison ont été effectués en 2012.
Le vendeur déclare qu’il ne dispose plus des factures ni du nom de l’entreprise.” ;
- débouter M. [G] et Mme [T] de l’intégralité de leurs demandes ;
- condamner la société Pacifica à les relever et garantir de l’intégralité des sommes qui seraient éventuellement laissées à leur charge ;
- condamner tout succombant au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en tous dépens.
Suivant conclusions d’incident déposées et signifiées le 28 octobre 2024, M. [W] [G] et Mme [S] [T] demandent au juge de la mise en état, au visa des articles 1144 et 2224 du code civil, 789 du code de procédure civile, et du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, de :
- juger prescrites les demandes de nullité formulées par les consorts [P] ;
- juger que les consorts [P] ne justifient pas avoir procédé à la publication de leurs demandes de nullité au service de la publicité foncière ;
- en conséquence, déclarer irrecevables les demandes de nullité formulées par les consorts [P] ;
- les condamner in solidum au paiement d’une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’incident.
Ils estiment que la demande en nullité des clauses figurant dans le compromis de vente puis dans l’acte authentique au seul titre de la date de réalisation des travaux est prescrite dans la mesure où le délai de cinq ans de l’article 2224 du code civil court à compter du jour où “ils” ont été découverts conformément à l’article 1144. Ils soutiennent que les défendeurs auraient dû soulever une telle nullité en signifiant des conclusions au plus tard le 28 mars 2024.
Ils ajoutent que cette demande est en outre irrecevable puisqu’elle n’a pas été publiée auprès de la publicité foncière
Par conclusions d’incident du 13 novembre 2024, M. [O] [P] et Mme [H] [A] épouse [P] demandent au juge de la mise en état de :
- rejeter l’incident ;
- condamner M. [G] et Mme [T] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’incident.
Ils font valoir que conformément à l’article 1144 du code civil, le délai de l’action en nullité ne court, en cas d’erreur ou de dol, que du jour ils ont été découverts ; qu’ils ont découvert la nullité de l’acte avec l’assignation en référé et ont immédiatement dénoncé l’anomalie par leurs conclusions en référé où ils ont conclu que “c’est par erreur que l’agence LA FORET a mentionné que la réalisation de travaux de reprise de la terrasse avaient eu lieu en 2012" alors que pièces à l’appui, les travaux ont été effectués en 2005. Ils précisent avoir également soulevé l’erreur s’agissant des micro pieux au niveau de la terrasse, mention qui “relève encore d’une erreur de rédaction” car “il n’y a jamais eu de micro pieux mis en place pour soutenir cette terrasse, seulement des pieux classiques de fondation”.
Par ailleurs, ils observent qu’ils ne demandent pas l’annulation des droits de M. [G] et de Mme [T], mais seulement l’annulation d’une clause de l’acte, ce qui n’entraîne aucune remise en cause des droits réels acquis par ceux-ci. Ils en déduisent qu’aucune obligation de publicité ne pèse sur la demande de nullité.
La SA Pacifica s’en remet à droit s’agissant de l’incident qui ne la concerne pas.
Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties à leurs conclusions précitées.
MOTIFS
Selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ;
2° Allouer une provision pour le procès ;
3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;
4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;
5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ;
6° Statuer sur les fins de non-recevoir.
Selon l’article 122 dudit code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
L’article 2224 du code civil énonce que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
L’article 1144 dudit code prévoit que le délai de l'action en nullité ne court, en cas d'erreur ou de dol, que du jour où ils ont été découverts et, en cas de violence, que du jour où elle a cessé.
En l’espèce, au visa des articles 1130, 1132 et 1133 du code civil, les époux [P] soutiennent qu’il a été démontré que la clause de l’avant-contrat de vente, selon laquelle la réfection de la terrasse avait été effectuée en 2012 est matériellement erronée ; que les travaux de réfection de la terrasse ont été réalisés en 2005, comme ils l’ont démontré sur pièces dès leurs conclusions en référé ; que cette erreur a entraîné une “responsabilité” jusqu’au 31 décembre 2022, qui n’a pas été consentie librement, mais qui est la conséquence de l’erreur de date, alors qu’elle n’est pas due par M. et Mme [P] ; qu’il est évident que ces derniers, qui n’ont pas construit la terrasse, ne peuvent avoir plus d’obligations que n’en avaient les constructeurs de l’ouvrage, dont la garantie est éteinte depuis 2015. Ils considèrent qu’en considération de ces éléments, le tribunal doit prononcer l’annulation de la clause de l’avant-contrat, selon laquelle les travaux de réaménagement complet de la terrasse ont été effectués en 2012 et selon laquelle les vendeurs ont souscrit une responsabilité des travaux jusqu’au 31 décembre 2022 et annulera également la clause de l’acte authentique, ayant indiqué que des travaux consistant en un réaménagement complet de la terrasse avec installation de micro pieux raccordés à la maison ont été effectués en 2012.
Ils soutiennent que la découverte de l’erreur doit être fixée à la date de signification de l’assignation en référé, soit le 14 mars 2022.
Toutefois, les clauses litigieuses dont ils soulèvent la nullité pour erreur ne sont pas des clauses de style.
Le compromis de vente signé le 28 mars 2019 stipule :
“Des travaux de réaménagement complet de la terrasse ont été effectués en 2012.
Cependant les vendeurs ne disposent plus des factures, ni du nom de l’entreprise. De ce fait, aucune garantie décennale ne pourra être appliquée.
Les acquéreurs reconnaissent avoir été informés de la situation.
Les vendeurs prendront la pleine responsabilité des travaux, au cas où des travaux seraient à prévoir au niveau de la terrasse qui seraient intervenus dans le domaine de la garantie décennale. Cette obligation s’éteindra le 31 décembre 2022"
L’acte authentique signé le 22 mai 2019 expose que les parties ont conclu un avant-contrat sous signatures privées en date du 28 mars 2019 à [Localité 7] (page 8) ; et dans un paragraphe intitulé “Dispositions relatives à la construction - Existence de travaux” en page 12, il est écrit :
“Il déclare que les travaux ci-après indiqué ont été effectués :
Les travaux consistant en réaménagement complet de la terrasse avec installation de micropieux raccordés à la maison, ont été effectués en 2012.
Le vendeur déclare qu’il ne dispose plus des factures, ni du nom de l’entreprise.
Les travaux, compte tenu de la description faite par le vendeur ne nécessitaient pas de déclaration préalable.”
Il s’agit en effet de clauses qui ont été spécialement rédigées pour la vente en question, elles créaient des obligations particulières à la charge des vendeurs.
Dans le cadre de l’expertise, le conseil de l’agent immobilier en charge de la rédaction du compromis a indiqué à l’expert que les informations données sur les dates et les travaux de la terrasse provenaient des informations fournies par M. et Mme [P], informations données au notaire et mentionnées dans le compromis et l’acte de vente.
Les époux [P] contestent ces affirmations.
Toutefois, le compromis et l’acte de vente ont été signés avec ces clauses spécifiques. Si erreurs il y avait, ils disposaient de tous les éléments pour solliciter la nullité de ces clauses dès la signature des actes dont le dernier est en date du 22 mai 2019. En sollicitant pour la première fois leur nullité dans des conclusions déposées au mois de septembre 2024, la prescription de l’action était acquise.
Dans ces circonstances, il sera fait droit à la demande de M. [G] et de Mme [T] aux fins de voir déclarer irrecevables les demandes en nullité formées par les époux [P] sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner le second moyen d’irrecevabilité soulevé par les demandeurs quant à l’absence de publication au service de publicité foncière.
Succombant, M. et Mme [P] seront condamnés in solidum aux dépens de l’incident et à payer à M. [G] et à Mme [T] une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, en premier ressort :
Déclare irrecevables les demandes en nullité formées par M. [O] [P] et Mme [H] [A] épouse [P] de clauses du compromis de vente du 28 mars 2019 et de l’acte authentique de vente du 22 mai 2019, pour cause de prescription ;
Condamne M. [O] [P] et Mme [H] [A] épouse [P] à payer à M. [W] [G] et Mme [S] [T] une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [O] [P] et Mme [H] [A] épouse [P] aux dépens de l’incident ;
Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état virtuelle du 1er mars 2025 pour conclusions au fond de M. [O] [P] et Mme [H] [A] épouse [P] (SCP Collet - de Rocquigny).
Le Greffier Le Juge de la mise en état
