Cour d'appel, 05 décembre 2023. 21/00461

HP/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 05 Décembre 2023 N° RG 21/00461 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GUPR Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ALBERTVILLE en date du 09 Février 2021 Appelant Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SARL FONTENOY IMMOBILIER SAVOIE, dont le siège social est situé [Adresse 9] Représenté par la SCP SAILLET & BOZON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY Représenté par la SELARL DELCROIX AVOCATS, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE Intimé M. [P], [X], [E] [G] né le 13 Octobre 1948 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1] Représenté par la SCP ARMAND - CHAT ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 06 Février 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 26 septembre 2023 Date de mise à disposition : 05 décembre 2023 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : Audience publique des débats, tenue en rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Myriam REAIDY, Conseillère, qui a entendu les plaidoiries, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier, Et lors du délibéré, par : - Mme Hélène PIRAT, Présidente, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, - Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure M. [P] [G] est propriétaire des lots 302, 303 et 310 au sein d'un ensemble immobilier '[Adresse 3]"à [Localité 7]. Précisément, cet ensemble immobilier est divisé en 65 lots répartis lesquels se répartissent dans 4 bâtiments, à savoir le bâtiment B5, comprenant 24 lots n°1 à 24, le bâtiment B2, comprenant 8 lots n°101 à 108, le bâtiment C, comprenant 1 lot n°201 et le bâtiment B3 comprenant 32 lots numérotés 301 à 332. L'administration de ce groupe d'immeuble est assurée par : - un syndicat principal, le syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles [Adresse 2] - le syndicat secondaire des locaux commerciaux ; - le syndicat secondaire des annexes commerces ; - le syndicat secondaire des locaux Club Hôtel. M. [G] est membre de plusieurs syndicats, à savoir le syndicat principal des copropriétaires du groupe d'immeuble [Adresse 2], le syndicat secondaire des locaux commerciaux et le syndicat secondaires des locaux du Club Hôtel. Par exploit du 22 octobre 2019, M. [P] [G] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] (ci-après nommé le syndicat des copropriétaires principal) devant le tribunal de grande instance d'Albertville, devenu depuis tribunal judiciaire, aux fins d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 12 août 2019 et subsidiairement aux fins d'annulation des résolutions n° 5 et 6. Par jugement du 9 février 2021, le tribunal judiciaire d'Albertville, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, a : - Annulé l'assemblée générale du 12 août 2019 ; - Débouté le syndicat des copropriétaires principal de ses demandes ; - Condamné le syndicat des copropriétaires principal à payer à M. [G] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné le syndicat des copropriétaires principal aux entiers dépens ; - Dit que M. [G] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure liés à la présente instance, Au visa principalement des motifs suivants : Un copropriétaire ne peut pas déléguer à un mandataire la faculté d'être élu président de l'assemblée générale ; Le syndicat des copropriétaires principal ne démontre pas la qualité de copropriétaire du président de séance du 12 août 2019 ; La modification de l'état descriptif par suite de la création ou la division de lots et la modification corrélative des quotes-parts des parties communes et de la répartition des charges doivent, à l'instar de la modification des lots, être approuvées par l'assemblée générale, approbation des modifications par l'assemblée générale non établie. Par déclaration au greffe du 4 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société Fontenoy Immobilier Savoie a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions. Par déclaration au greffe du 17 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société Fontenoy Immobilier Savoie a interjeté un second appel du jugement en toutes ses dispositions. Ce second appel a été enregistré sous le numéro de rôle 21-602. Pour une bonne administration de la justice, cette instance sera jointe à la présente instance et un seul arrêt sera rendu. Prétentions et moyens des parties Par dernières écritures en date du 25 novembre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société Foncia Alpes Dauphine, sollicite l'infirmation du jugement et demande à la cour de : - Débouter M. [G] de l'ensemble de ses demandes et conclusions ; - Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il l'a débouté lui-même de toutes ses demandes ; Et statuant de nouveau, - Déclarer régulière l'assemblée générale du 12 août 2019 ; - Condamner M. [G] à lui verser à la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts ; - Condamner M. [G] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner M. [G] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Saillet Bozon, société d'avocats sur son affirmation de droit. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires principal fait valoir notamment que : M. [C], en sa qualité de gérant associé de la SCI Marline propriétaire au sein de la copropriété, pouvait régulièrement présider l'assemblée générale du 12 août 2019  Le défaut de signature par le président de séance du procès-verbal de l'assemblée générale, n'a pas pour conséquence d'invalider cette assemblée ; Les irrégularités soulevées relatives à la feuille de présence et les pouvoirs soulevées sont purement formelles et n'affectent pas la validité de l'assemblée générale ; La vente et l'état descriptif de division ont été approuvées en amont par l'assemblée générale en date du 25 juillet 2016 ; Les résolutions 5 et 6 ne sont pas irrégulières, un budget prévisionnel ayant été joint à la convocation. Par dernières écritures en date du 1er septembre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [G] sollicite de la cour de : - Débouter le syndicat des copropriétaires principal de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; - Confirmer le jugement du 9 février 2021 en toutes ses dispositions ; Subsidiairement, en cas de réformation, - Dire et juger que M. [C] ne pouvait présider l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires principal en date du 12 août 2019 à défaut d'avoir la qualité de copropriétaire ; - Dire et juger que la feuille des présences et les pouvoirs de M. [S], la Société Celau, la Société Club Hotel [Adresse 8], M. [V], la Société Amethyste sont irréguliers ; - Dire et juger que le décompte des voix pris en compte pour l'adoption des résolutions objet du procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété de l'immeuble [Adresse 2] sis à [Localité 7] en date du 12 août 2019 est erroné, du fait de la prise en compte de millièmes de copropriété résultant de lots créés après établissement initial de l'état descriptif de division de l'immeuble dont lesdits millièmes n'ont pas été approuvés par une décision de l'assemblée générale ; En conséquence, - Annuler l'ensemble des résolutions adoptées lors de l'assemblée générale du 12 août 2019 de la copropriété de l'immeuble [Adresse 2] ; A titre infiniment subsidiaire, - Annuler les résolutions n°5 et 6 de l'assemblée générale du 12 août 2019 de l'immeuble [Adresse 2] faute d'annexe des projets de budget prévisionnel à la convocation à l'assemblée générale ; En tout état de cause, - Condamner le syndicat des copropriétaires principal à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et ce uniquement au titre de la procédure d'appel, sans que cette somme ne puisse être mise à sa charge au travers des charges de copropriété au regard des dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; - Condamner le syndicat des copropriétaires principal aux entiers dépens, sans que lesdits dépens ne puissent être mis à sa charge au travers des charges de copropriété au regard des dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Au soutien de ses prétentions, M. [P] [G] fait valoir notamment que : La fonction de président de séance est réservée aux seuls copropriétaires et un copropriétaire ne peut déléguer à un mandataire la faculté d'être président de l'assemblée générale ; Il est impossible de déterminer si la SCI Marline est propriétaire des lots indiqués par le syndicat des copropriétaires principal, ni la qualité de gérant associé de cette Sci de M. [C] ; Le procès-verbal de l'assemblée générale n'est pas signé par la personne élue en qualité de Présidente, ce qui entraine la nullité de l'assemblée ; Les pouvoirs et la feuille de présence qui ne comporte pas les noms et adresses de l'intégralité des mandataires, sont frappés d'irrégularité ; De nouveaux lots ont été créés, or, il n'est pas justifié qu'une assemblée générale ait approuvé la création de ces lots nouveaux et surtout les millièmes affectés auxdits lots avec les trois catégories distinctes de charges figurant en annexe du règlement de copropriété ; Les résolutions n°5 et 6 sont irrégulières en ce que qu'aucun projet de budget établi dans les formes n'a été joint à la convocation. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise. Une ordonnance en date du 6 février 2023 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 26 septembre 2023. MOTIFS ET DÉCISION I - Sur la jonction des intances respectivement enrôlées sous les numéros 21-461 et 21-602 Pour une bonne administration de la justice, l'instance enrôlée sous le numéro RG 21-602 sera jointe à la présente instance enrôlée sous le numéro 21-461, numéro sous lequel l'instance se poursuivra et un seul arrêt sera rendu. II - Sur le fond L'annulation de l'assemblée générale du 12 août 2019 est recherchée par M. [P] [G], et, à défaut, celles des résolutions 4 et 5 de cette même assemblée. 1 - Sur l'annulation de l'assemblée générale en date du 12 août 2019 ' sur le défaut de qualité du président de séance Aux termes de l'article 15 du décret du 17 mars 1967, 'Au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs'. Le président doit être choisi parmi les copropriétaires présents, membres du syndicat de copropriété, sous réserve des incompatibilités frappant le syndic, la fonction de président ne pouvant être déléguée par un copropriétaire à son mandataire chargé de le représenter. En l'espèce, contrairement à ce que prétend M. [P] [G], le syndicat des copropriétaires principal démontre que M. [C] qui a présidé l'assemblée générale litigieuse est le gérant et associé de la SCI Marline. Ces qualités résultent de l'extrait k-bis de la Sci Marline à jour au 4 mars 2009. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires principal démontre aussi que la Sci Marline est propriétaire de lots au sein de la copropriété dont s'agit : les lots 1 à 6, 21, 25, 26 : feuille de présence ; fiche propriétaire ; adresse du siège de la Sci Marline. Dès lors, M. [H] [C] pouvait valablement présider l'assemblée générale, étant présent en qualité de gérant et associé de la Sci Marline. ' sur l'absence de signature du procès-verbal de l'assemblée générale par le président de séance En vertu de l'article 17 al 1 du décret précité, 'Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.' En l'espèce, il n'est pas contesté l'absence de signature du président de séance. Cependant, contrairement à ce que soutient M. [P] [G], cette absence de signature n'est pas de nature à entraîner l'annulation des résolutions prises au cours de cette assemblée générale. Seule la force probante du procès-verbal est fragilisée, mais il appartient alors à M. [P] [G] de rapporter la preuve de l'inexactitude des mentions qui y figurent. M. [P] [G] n'apporte pas cette preuve, mais encore ne soutient pas que le procès-verbal contient des inexactitudes. ' sur la régularité des pouvoirs et de la feuille de présence L'article 14 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit 'Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé (...). Dans le cas où le copropriétaire ou l'associé est représenté, la feuille de présence mentionne les nom et domicile du mandataire désigné et précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.' M. [P] [G] excipe de l'irrégularité de la feuille de présence qui ne comporte pas les noms et adresses de tous les mandataires et le fait que certains des pouvoirs ne mentionnent pas l'adresse du mandant, celle du mandataire ou encore le nombre de tantièmes détenus, outre que l'un des pouvoirs mentionne de façon incomplète l'identité du mandataire. Il soutient que deux personnes ont signé la feuille de présence en qualité de scrutateur alors qu'une seule personne avait été à cette fonction. S'agissant de la feuille de présence, les mentions de la feuille de présence prévues par l'article précité, et notamment le nom et le domicile du mandataire ne sont pas prescrites à peine de nullité, sachant que les pouvoirs ont été annexés à cette feuille de présence et qu'un simple rapprochement des documents suffit à lever toute ambiguïté. Deux scrutateurs avaient bien été désignés de sorte que l'argument de M. [P] [G] sur ce point est totalement infondé. S'agissant des pouvoirs, si la mention des tantièmes est absente des pouvoirs versés aux débats, elle figure sur la feuille de présence, tout comme les adresses des mandants, étant précisé qu'il n'est pas nécessaire que les lots des mandants figurent sur les pouvoirs. L'identité du club hôtel est précise et il s'agit du gérant de la SC club hôtel. Deux pouvoirs ne mentionnent pas l'adresse du mandataire, mais uniquement son nom, cependant la mention de l'adresse n'était pas obligatoire. En dernier lieu, les mentions de la feuille de présence prévues par l'article précité, et notamment le domicile du mandataire, ou la date de signature du mandat, ne sont pas prescrites à peine de nullité, et les mentions figurant sur les feuilles de présence et les pouvoirs annexés sont suffisantes pour vérifier que l'alinéa 2 de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 est bien respecté (nombre de mandats) et que les mandataires désignés n'étaient pas des personnes entretenant un lien de famille avec le syndic ou étaient ses préposés. Enfin, conformément à l'article 14 al 5 du décret précité, la feuille de présence a été certifiée exacte par le président de séance désigné par l'assemblée générale. En conséquence, l'assemblée générale litigieuse ne saurait être annulée pour ces irrégularités purement formelles qui ne remettent pas en cause le sens du vote et son résultat, d'autant que toutes les résolutions ont été adoptées avec la totalité des voix des copropriétaires présents ou représentés. ' sur le décompte des tantièmes En vertu de l'article 26 al 1 b) de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, 'Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;' La feuille de présence mentionne 100 339 tantièmes pour les charges générales soit 339 tantièmes supplémentaires par rapport à l'état descriptif de division initial de 1973 qui comprenait 65 lots avec 100 000 tantièmes, 339 tantièmes qui proviennent de la création de deux nouveaux lots de copropriété, les lots 333 et 334 affectés à un usage commercial, acquis par la société Supérette du [Adresse 6]. Ces lots figurent sur la feuille de présence de l'assemblée générale litigieuse. Il n'est pas contesté par M. [P] [G] que, par assemblée générale en date du 25 juillet 2006, le syndicat des copropriétaires avait été autorisé à vendre la loge et l'appartement de fonction du gardien, parties communes, à la société Supérette du [Adresse 6] et avait mandaté le notaire Me [N] pour modifier le règlement de copropriété et l'état descriptif de division qui a été publié à la conservation des hypothèques de [Localité 4], l'acte de vente et de modification ayant été établi le 10 juillet 2008. L'acte notarié reproduit in extenso la résolution concernée de l'assemblée générale du 25 juillet 2016 qui a été adoptée, sans abstentions ni vote contre et qui a expressément autorisé le notaire à réaliser les actes modificatifs, après avoir autorisé la vente à la condition que les frais de modification du règlement de copropriété, de publicité et d'actes soient pris en charge par l'acquéreur, de sorte que l'assemblée générale a bien approuvé la modification du règlement de copropriété induite par la vente de ces biens d'autant qu'elle aussi donné mandat au syndic pour désigner un géomètre avec pour mission de procéder aux mesurages et au calcul de la quote part indivise des parties communes affectées aux lots créés. L'acte notarié précise en outre qu'il n'y a eu aucun recours contre l'assemblée générale de 2006 et que la décision a été prise par plus de la moitié des copropriétaires représentant plus de deux tiers des millièmes de copropriété soit la majorité conforme à l'article 26 susvisé. Enfin, l'acte notarié établit le tableau récapitulatif des tantièmes avec les 339 tantièmes créés. Ainsi, et contrairement aux allégations de M. [P] [G], l'assemblée générale de la copropriété a décidé de la vente, de la création de deux lots et de la modification en conséquence du règlement de copropriété et de l'état de division. Ces documents modificatifs de ceux établis en 1973 n'ont pas été frappés de nullité et s'imposent. Aux termes de l'article 17 du décret précité, le procès-verbal de l'assemblée générale doit comporter le nombre exact du total des voix des coproprétaires en fonction duquel se détermine la majorité requise pour l'adoption de chaque résolution. Cette prescription est une formalité substantielle qui en l'espèce a parfaitement été observée. En conséquence, la demande de M. [P] [G] de procéder à l'annulation de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires principal en date du 12 août 2019 sera déboutée, quelque soit le fondement que ce dernier ait pu invoquer. 2 - Sur la nullité des deux résolutions 5 et 6 Ces deux résolutions concernent l'approbation du budget prévisionnel de l'année N et de l'année N+1. M. [P] [G] soutient que le projet de budget n'était pas joint à la convocation à l'ordre du jour. En vertu de l'article 11 du décret précité 'Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour : I.-Pour la validité de la décision : 2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ; M. [P] [G] ne rapporte absolument pas la preuve de l'absence de communication du budget prévisionnel en même temps que l'ordre du jour, alors même qu'il est indiqué dans la convocation 'nous vous adressons sous le présent pli l'ordre du jour ainsi que les documents obligatoires y afférent' et que le projet de vote de ces deux résolutions mentionne 'le budget élaboré avec votre conseil syndical est joint à la convocation à l'assemblée générale'. En conséquence, la demande de M. [P] [G] d'annulation de ces deux résolutions sera également rejetée. 3 - Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires principal Si effectivement une procédure engagée par un copropriétaire permet de garantir le respect par le syndic des conditions de forme de tenue des assemblées générales, il ressort de certains fondements soulevés par M. [P] [G] pour obtenir une annulation, d'une attitude qui relève d'une véritable volonté de nuire. Il est ainsi par exemple de la prétendue absence de jonction à l'ordre du jour du budget prévisionnel, du calcul des tantièmes alors que la modification était prise en compte depuis 11 ans ou encore d'un seul scrutateur au lieu de deux, alors que deux scrutateurs avaient bien été désignés. Ce comportement est en réalité contre productif et de nature à nuire au bon fonctionnement de la copropriété, alors même que M. [P] [G] ne participe à aucune assemblée générale et règle avec beaucoup de difficultés ses charges, comme le démontrait sa fiche en mars 2021 avec un débit de 19 655 euros sur le centre commercial, lui-même fin 2023 prétendant être à jour de ses réglements mais en produisant qu'un seul appel de fonds, datant de juin 2021. En conséquence, compte tenu du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires principal qui est restée depuis août 2019 dans l'incertitude de l'application possible ou non des décisions prises en assemblée générale d'août 2019, alors que M. [P] [G] conteste désormais depuis plusieurs années, de façon régulière, les assemblées générales, ce dernier sera condamné à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts. III - Sur les mesures accessoires Le jugement entrepris sera infirmé. Succombant, M. [P] [G] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. L'équité commande de faire droit à la demande d'indemnité procédurale du syndicat des copropriétaires principal à hauteur de 5 000 euros. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, Joint l'instance enrôlée sous le numéro RG 21/602 à l'instance enrôlée sous le numéro 21-461 numéro sous lequel l'instance se poursuivra, Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Déboute M. [P] [G] de sa demande d'annulation de l'assemblée générale en date du 12 août 2019 du syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles [Adresse 2], Déboute M. [P] [G] de sa demande d'annulation des résolutions n°5 et 6 de l'assemblée générale en date du 12 août 2019 du syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles [Adresse 2], Condamne M. [P] [G] à payer au syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles [Adresse 2] la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts, Condamne M. [P] [G] aux dépens de premier instance et d'appel distraits pour ceux d'appel au profit de la scp Saillet Bozon, société d'avocats, sur son affirmation de droit, Déboute M. [P] [G] de sa demande d'indemnité procédurale, Condamne M. [P] [G] à payer à au syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles [Adresse 2] la somme de 5 000 euros à titre d'indemnité procédurale. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente, Copie délivrée le 05 décembre 2023 à la SCP SAILLET & BOZON la SCP ARMAND - CHAT ET ASSOCIES Copie exécutoire délivrée le 05 décembre 2023 à la SCP SAILLET & BOZON