Tribunal judiciaire, 24 octobre 2024. 24/04897

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Serge GRIFFON Copie exécutoire délivrée le : à : Me Laure RYCKEWAERT Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/04897 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43HQ N° MINUTE : 5 JUGEMENT rendu le 24 octobre 2024 DEMANDEURS Monsieur [P] [W], Monsieur [A] [W], Monsieur [L] [W], Monsieur [C] [W], demeurant ensemble [Adresse 1] représentés par Me Laure RYCKEWAERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0688 - comparant DÉFENDEURS Monsieur [I] [J], Madame [D] [T] épouse [J], demeurant ensemble [Adresse 1] représentés par Me Serge GRIFFON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0009 - comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 septembre 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 octobre 2024 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière Décision du 24 octobre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/04897 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43HQ EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 14 juin 1984, M. [A] [W], Mme [Z] [W], M. [P] [W] et Mmes [M] et [O] [W], aux droits desquels viennent M. [P] [W], M.[A] [W], M.[L] [W] et M.[C] [W] ont consenti un bail d’habitation à M. [I] [J] et Mme [D] [T] épouse [J] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2]. Par actes de commissaire de justice du 20 décembre 2023, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 12414,20 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. Par assignations du 12 avril 2024, M. [P] [W], M.[A] [W], M.[L] [W] et M.[C] [W] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion sous astreinte de M. [I] [J] et Mme [D] [T] épouse [J] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,11414,20 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 5 septembre 2024, M. [P] [W], M.[A] [W], M.[L] [W] et M.[C] [W] d’une part et M. [I] [J] et Mme [D] [T] épouse [J] d’autre part demandent que leur accord sur le règlement de la dette locative, actualisée au 16 août 2024, à 19714,26 euros au moyen de versements à la même date que le loyer d'une mensualité d'apurement de 800 euros, en plus du loyer courant, soit entériné et que les effets de la clause résolutoire soient suspendus durant le cours des délais de paiement. Ils font part par ailleurs de leur accord sur les modalités d’envoi de l’avis d’échéance et de paiement de la dette et du loyer. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande M. [P] [W], M.[A] [W], M.[L] [W] et M.[C] [W] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus ou reconduits antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 20 décembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 12414,2 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 février 2024. Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord des bailleurs, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, ce sans astreinte. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, M. [P] [W], M.[A] [W], M.[L] [W] et M.[C] [W] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 août 2024, M. [I] [J] et Mme [D] [T] épouse [J] leur devaient la somme de 19714,26 euros. Les bailleurs ne justifient pas de l’existence d’une clause de solidarité au contrat de bail. Les locataires étant toutefois mariés et domiciliés dans le logement faisant l’objet de la demande en paiement, ils seront solidairement condamnés sur le fondement de l’article 220 du Code civil à payer cette somme au bailleur. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [I] [J] et Mme [D] [T] épouse [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l’indemnité d’occupation due en cas de résiliation du bail En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef dans l’hypothèse de la résiliation du bail, il convient de les condamner solidairement en application de l’article 220 du code civil, tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux ou que le bailleur établira le caractère ménager de la dette, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, ce jusqu’à la libération effective des locaux. En cas de départ en effet des lieux de l’un des époux après la résiliation du bail et sauf à ce que le propriétaire établisse que la dette présente toujours un caractère ménager, la charge de l’indemnité d’occupation pèse exclusivement sur celui qui se maintient dans les lieux, seul responsable de l’occupation illicite. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire M. [I] [J] et Mme [D] [T] épouse [J], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que le contrat du 14 juin 1984 entre M. [P] [W], M.[A] [W], M.[L] [W] et M.[C] [W], d’une part, et M. [I] [J] et Mme [D] [T] épouse [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2] est résilié depuis le 21 février 2024, CONDAMNE solidairement M. [I] [J] et Mme [D] [T] épouse [J] à payer aux demandeurs la somme de 19714,26 euros (dix-neuf mille sept cent quatorze euros et vingt-six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 août 2024, AUTORISE M. [I] [J] et Mme [D] [T] épouse [J] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 800 euros (huit cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que les règlements devront intervenir à la même date que le loyer courant, CONSTATE l’accord des parties pour régler la dette et le loyer courant par virement bancaire sur le RIB de l’indivision [W], et leur accord pour que les avis d’échéance du loyer soient envoyés le 10 de chaque mois par mail aux locataires, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [I] [J] et Mme [D] [T] épouse [J], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après la date convenue, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 février 2024, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [I] [J] et Mme [D] [T] épouse [J] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, M. [I] [J] et Mme [D] [T] épouse [J] seront condamnés à verser aux demandeurs une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, solidairement tant qu'ils se maintiendront ensemble dans les lieux ou tant que le bailleur prouvera le caractère ménager de la dette, l'indemnité d'occupation n'étant due en cas de départ de l'un des deux époux après la résiliation du bail et à défaut de constituer une dette ménagère que par celui qui se maintient seul dans les lieux, REJETTE les autres demandes, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE solidairement M. [I] [J] et Mme [D] [T] épouse [J] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 20 décembre 2023 et celui des assignations du 12 avril 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge