Tribunal Administratif de Strasbourg, 03 décembre 2024. 2103813

Vu la procédure suivante : Par une requête et deux mémoires, enregistrés les 31 mai 2021, 28 juillet 2022 et 4 octobre 2023, la SCI Strasbourg Haguenau Kablé, représentée par Me Goarant-Moraglia et Me Barreau demande au tribunal : 1°) de prononcer la décharge, à hauteur des sommes respectives de 81 829 euros, 78 100 euros et 77 455 euros, des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2016, 2017 et 2018 à raison de l'immeuble situé 3 et 5 rue Jacques Kablé, dont elle est propriétaire ; 2°) de mettre à la charge de l'État une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que, dans le dernier état de ses écritures : - l'immeuble a été détruit en 2016 ; - la salle de conférence unique a fait l'objet de deux évaluations ; - le local type n° 88 de la commune de Strasbourg ne semble plus abriter des locaux de bureaux ; il appartient à l'administration de produire la fiche d'évaluation cadastrale actuelle de ce bien ; - si le local-type n° 88 de la commune de Strasbourg est retenu comme local de référence, un abattement de 80 % devra être appliqué, sur le fondement des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, pour tenir compte de la différence de situation. Par un mémoire en défense, enregistré le 2 mai 2022, le directeur régional des finances publiques de la région Grand Est et du département du Bas-Rhin conclut au non-lieu partiel à statuer à l'irrecevabilité du surplus de la requête et à titre subsidiaire à son rejet au fond. Il soutient : - qu'il a accordé un dégrèvement de 155 555 euros au titre des années 2017 et 2018 ; - qu'au titre de l'année 2016 la réclamation préalable était tardive ; - que les moyens de la requête ne sont pas fondés. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de Mme A Bronnenkant ; - et les conclusions de M. Laurent Guth, rapporteur public ; - et les observations de Me Barreau pour la SCI Strasbourg Haguenau Kablé. Considérant ce qui suit : 1. La SCI Strasbourg Haguenau Kablé a été assujettie aux cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2016, 2017 et 2018 à raison de locaux situés au 3 et 5 rue Jacques Kablé dans la commune de Strasbourg pour des montants respectifs de 81 829 euros, 78 100 euros et 77 455 euros. Par sa requête, la SCI Strasbourg Haguenau Kablé demande la décharge de ces impositions. Sur l'étendue du litige : 2. Par une décision du 6 avril 2022, postérieure à l'enregistrement de la requête, l'administration a prononcé le dégrèvement d'un montant respectif de 78 100 et 77 455 euros des impositions en litige auxquelles la société requérante a été assujettie au titre des années 2017 et 2018. Par suite, les conclusions de la requête sont, dans cette mesure, devenues sans objet. Il n'y a, dès lors, plus lieu d'y statuer. Sur la fin de non-recevoir opposée en défense : 3. D'une part, si, aux termes de l'article R. 196-2 du livre des procédures fiscales : " Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts directs locaux et aux taxes annexes doivent être présentées à l'administration des impôts au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle, selon le cas : / a) De la mise en recouvrement du rôle () ", l'article R. 196-3 du même livre dispose que : " Dans le cas où un contribuable fait l'objet d'une procédure de reprise ou de rectification de la part de l'administration des impôts, il dispose d'un délai égal à celui de l'administration pour présenter ses propres réclamations. ". D'autre part, aux termes du premier alinéa de l'article L. 173 de ce livre, dans sa rédaction applicable : " Pour les impôts directs perçus au profit des collectivités locales et les taxes perçues sur les mêmes bases au profit de divers organismes, à l'exception de la taxe professionnelle, de la cotisation foncière des entreprises, de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises et de leurs taxes additionnelles, le droit de reprise de l'administration des impôts s'exerce jusqu'à la fin de l'année suivant celle au titre de laquelle l'imposition est due. ". 4. Le contribuable à l'égard duquel l'administration met en œuvre le pouvoir de réparation des erreurs ou omissions que lui confère l'article L. 173 précité du livre des procédures fiscales en matière de taxe foncière et autres taxes concernées doit être regardé comme faisant l'objet d'une procédure de reprise au sens de l'article R. 196-3 du même livre, en application duquel il dispose, dès lors, pour présenter ses propres réclamations, d'un délai dont l'expiration coïncide avec celle du délai de répétition restant ouvert à l'administration elle-même. Dans le cadre de ce délai spécial, un redevable de taxes foncière et annexes peut présenter une réclamation relative non seulement aux cotisations supplémentaires mises à sa charge mais également à l'ensemble des cotisations primitives dues au titre de la même année dans les rôles de la même commune. 5. Il résulte de l'instruction que des impositions supplémentaires ont été mises en recouvrement le 31 octobre 2017 pour la taxe foncière due au titre de l'année 2016 au titre des immeubles en litige. La société requérante pouvait donc, jusqu'au 31 décembre 2018, contester, par voie de réclamation, non seulement ces suppléments d'imposition mais aussi les impositions primitives correspondantes. Sa réclamation préalable du 18 décembre 2018 n'est donc pas tardive et il convient, en conséquence, d'écarter la fin de non-recevoir opposée, sur ce point, par l'administration. Sur le bien-fondé des impositions demeurant en litige : 6. Aux termes de l'article 1388 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B () ". Aux termes de l'article 1498 du même code, dans sa version alors applicable : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : () 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales () ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III à ce même code, dans sa version applicable à l'année 2016 : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types () ". 7. En premier lieu, il résulte de ces dispositions que ne peuvent être utilisés comme termes de comparaison, pour l'application de la méthode d'évaluation de la valeur locative prévue au a. du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, que les locaux-types régulièrement inscrits aux procès-verbaux des opérations de révision des évaluations foncières des propriétés bâties communales au 1er janvier de l'année au titre de laquelle l'imposition est établie. 8. Pour évaluer par comparaison, en application des dispositions précitées du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, la valeur locative des immeubles à raison duquel la SCI Strasbourg Haguenau Kablé a été assujettie aux impositions contestées, l'administration fiscale a retenu comme terme de comparaison le local-type n° 88 du procès-verbal des locaux commerciaux de la commune de Strasbourg, loué à des conditions normales au 1er janvier 1970. Il ne ressort pas de l'instruction, et la société requérante n'apporte aucun élément de nature à l'établir, que ces locaux de référence ont cessé d'exister. 9. En deuxième lieu, pour justifier du montant de la taxe foncière réclamée à la société requérante pour 2016 au titre des deux immeubles situés 3 et 5 rue Jacques Kablé, l'administration fiscale produit trois fiches d'évaluation pour les lots identifiés sous les numéros 38, 46 et 47 dont il ressort que les surfaces relatives à une salle de conférence apparaissent deux fois. La société requérante fait valoir sans être contredite que ses locaux ne comportaient qu'une seule salle de conférence et que dès lors les surfaces correspondantes ont été prises en compte deux fois dans l'assiette ayant servi au calcul de la TFPB. En l'absence de contestation sur ce point, il y a lieu de réduire les bases d'imposition correspond à la prise en compte de ce doublon. 10. En troisième lieu, aux termes des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III du code général des impôts applicables à la taxe foncière 2016 : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". 11. Il résulte de l'instruction que l'ensemble immobilier de la SCI requérante a subi de nombreuses dégradations en raison d'intrusions et d'actes de vandalisme depuis le milieu des années 2000. Ces occupations illégales, récentes et répétées, assorties de dégradations significatives du bâtiment en cause, peuvent être au nombre des changements de caractéristiques physiques ou d'environnement à prendre en compte pour la mise à jour de la valeur locative de l'immeuble de la SCI Strasbourg Haguenau Kablé au titre de l'année 2016. Il résulte en outre de l'instruction que les deux immeubles en litige ont chacun bénéficié d'un abattement de 10 % au titre des différences de surface avec les locaux de référence. Il y a lieu par suite de prononcer un abattement supplémentaire de 50 % pour cet ensemble immobilier au titre des dégradations qu'il a subies. 12. Il résulte de ce qui précède qu'il y a lieu de réduire les bases d'imposition de la taxe foncière due au titre de l'année 2016 dans la mesure indiquée aux points 8 et 11 et de décharger la SCI Strasbourg Haguenau Kablé des impositions correspondantes. Enfin, l'Etat versera une somme de 1 000 euros à la SCI Strasbourg Haguenau Kablé au titre des frais d'instance. D É C I D E : Article 1er : Il n'y a pas lieu de statuer sur les conclusions de la requête à concurrence du dégrèvement prononcé au titre des années 2017 et 2018 pour un montant total de 155 555 (cent cinquante-cinq mille cinq cent cinquante-cinq) euros. Article 2 : Les bases d'imposition de la taxe foncière due par la SCI Strasbourg Haguenau Kablé au titre de l'année 2016 pour l'ensemble immobilier situé 3-5 rue Jacques Kablé à Strasbourg sont réduites conformément aux motifs énoncés aux points 8 et 11 du présent jugement. Article 3 : La SCI Strasbourg Haguenau Kablé est déchargée de la taxe foncière au titre de l'année 2016 à concurrence de la différence entre les cotisations qui lui ont été assignées et celles qui résultent de l'article 2. Article 4 : L'Etat versera à la SCi Strasbourg Haguenau Kablé une somme de 1 000 (mille) euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 5 : Le surplus des conclusions de la requête de la SCI Strasbourg Haguenau Kablé est rejeté. Article 6 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Strasbourg Haguenau Kablé et au directeur régional des finances publiques de la région Grand Est et du département du Bas-Rhin. Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 décembre 2024. La rapporteure, H.BRONNENKANT Le greffier, N. EL ABBOUDI La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. Strasbourg, le Le greffier, No 2103813