Cour d'appel, 20 septembre 2023. 21/04559

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 70H 4ème chambre expropriations ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 20 SEPTEMBRE 2023 N° RG 21/04559 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UUUQ AFFAIRE : COMMUNE DE [Localité 7] C/ S.C.I. RECHERCHE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Mai 2021 par le juge de l'expropriation de NANTERRE RG n° : 20/00059 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Stéphanie GAUTIER Me Benoît FALTE Mme Valérie DAINOTTI (Commissaire du gouvernement) + les parties RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : COMMUNE DE [Localité 7] agissant poursuites et diligences de son Maire en exercice [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 7] Représentant : Me Stéphanie GAUTIER de la SELARL DES DEUX PALAIS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 38 et: Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0131 APPELANTE **************** S.C.I. RECHERCHE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER, domicilié administrativement chez [Adresse 6] [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Benoît FALTE de la SELARL BOITUZAT FALTE ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0391 INTIMÉE **************** Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Mme Valérie DAINOTTI GOUVERNEMENT, direction départementale des finances publiques **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Juin 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, chargée du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, Madame Séverine ROMI, Conseillère, Madame Michèle LAURET,Conseillère qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Jeannette BELROSE **************** La SCI Recherche Développement Immobilier (RDI) est propriétaire des lots n° 89, 137 et 138 d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 8]. Par arrêté du 14 novembre 2016, le Préfet des Hauts-de-Seine a déclaré insalubre de façon irrémédiable et interdit à l'habitation avec démolition au départ du dernier occupant dans un délai d'un an, le bâtiment D de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 8] comprenant les lots 88 à 174 représentants 63 logements. Dans le cadre de l'opération de résorption de l'habitat insalubre à [Localité 7] a été déclarée d'utilité publique au profit de la Commune de [Localité 7] l'acquisition des lots 89, 92 à 94, 98 à 100, 104 à109, 111, 112, 129, 132, 134, 137, 138, 145, 156 à 159, 161, 167, 170 à 172 dépendants de la parcelle cadastrée section [Cadastre 8], [Adresse 1] à [Localité 7], suivant arrêté préfectoral du 25 juin 2018. Par arrêté du 26 février 2019, le Préfet a déclaré immédiatement cessibles les parcelles nécessaires à la réalisation de cette opération. Le transfert de propriété du bien au profit de la Commune de [Localité 7] a été prononcé suivant ordonnance du 24 juin 2019. A défaut d'accord intervenu entre les parties, la Commune de [Localité 7] a saisi le juge de l'expropriation le 13 octobre 2020 aux fins de fixation de l'indemnité de dépossession. Par jugement du 6 mai 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a : -Fixé l'indemnité due par la Commune de [Localité 7] à la SCI Recherche Développement Immobilier pour la dépossession des lots n° 89, 137 et 138, situés [Adresse 1] à [Localité 7] sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 8] à la somme totale en valeur libre de 80.172 €. *Indemnité principale 70.156 euros *Indemnité pour frais de remploi: 10.015,20 euros -Condamné la Commune de [Localité 7] à payer à la SCI Recherche Développement Immobilier une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. -Dit que les dépens sont à la charge de la Commune de [Localité 7] conformément à l'article L.312-1 du code de l'expropriation. La Commune de [Localité 7], expropriant a interjeté appel de ce jugement suivant déclaration du 16 juillet 2021 à l'encontre de la société Recherche Développement Immobilier. Elle demande à la cour, par conclusions reçues au greffe de la cour le 14 octobre 2021 notifiées à l'exproprié (AR signé le 19/10/21) et au commissaire du gouvernement (AR signé le 18/10/21), de : -Infirmer partiellement le jugement dont appel et, statuant à nouveau, fixer l'indemnité à revenir aux expropriés comme suit : Lot numéro 89 : 720 398 x 35 : 2 384ème 10 576 euros Remploi : 20% jusqu'à 5.000 euros 1000 euros 15% de 5 à 15.000 euros 836 10% pour le surplus Total remploi : 1 836 euros Total indemnité : 12 412 euros Lot numéro 137 : 720 398 x 24 : 2 384ème 7 252 euros Remploi : 20% jusqu'à 5.000 euros 1000 euros 15% de 5 à 15.000 euros 337 10% pour le surplus Total remploi : 1 337 euros Total indemnité : 8 589 euros Lot numéro 138 : 720 398 x 24 : 2 384ème 7 252 euros Remploi : 20% jusqu'à 5.000 euros 1000 euros 15% de 5 à 15.000 euros 337 10% pour le surplus Total remploi : 1 337 euros Total indemnité : 8 589 euros La SCI Recherche Développement Immobilier, expropriés, par conclusions reçues au greffe de la cour le 17 janvier 2022 notifiées à l'expropriant (LR du 17/01/22 ; AR non revenu) et au commissaire du gouvernement (AR signé le 18/01/22), demande à la cour de : -Infirmer partiellement le jugement s'agissant du montant de l'indemnité due au titre de l'expropriation et confirmer pour le reste les termes du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens mis à la charge de la Commune de [Localité 7] ; -Fixer l'indemnité due au titre de l'expropriation des Lots n°89, 137 et 138 du bâtiment D de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 8], propriétés de la société RECHERCHE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER à un montant total de 96.634 euros ; -Débouter la Commune de [Localité 7] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; -Condamner la Commune de [Localité 7] à verser à la société RECHERCHE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER la somme de 3.000 euros, au-delà du montant déjà alloué à ce titre en première instance, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le commissaire du gouvernement, par conclusions reçues au greffe de la cour le 14 janvier 2022, notifiées à l'exproprié (AR signé le 25/01/22) et à l'expropriant (AR non revenu), sollicite la confirmation du jugement entrepris. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige. SUR CE LA COUR Vu l'article R311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, la déclaration d'appel, les conclusions et les pièces des parties sont recevables, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté. Sur le fond, les parties s'opposent en appel sur l'assiette du bien exproprié déterminant les tantièmes de copropriété à retenir, sur la valeur moyenne au m² de ce bien et sur l'abattement pour démolition. L'expropriante acquiesce à la valeur moyenne de 3.000 €/m² proposée par le commissaire du gouvernement mais soutient que suivant modification du parcellaire cadastrale du 27 octobre 2020, seule une surface de 486 m² correspondant à l'assiette du seul bâtiment D exproprié doit être retenue, ce qui aboutit à un calcul sur 2.384 tantièmes et non plus 18.158 tantièmes. Enfin, elle soutient que le premier juge a omis de déduire le coût de démolition des lots qu'elle chiffre à 737.602 euros. L'expropriée retient une valeur moyenne de 3.640 euros sur la base de 4 des cinq termes de comparaison du commissaire du gouvernement et une assiette de 5.116 €/m² pour l'ensemble de la copropriété en cause. Elle s'oppose donc à cette limitation d'assiette de la parcelle expropriée, sans plus de fondement juridique. Elle conteste de même la déduction d'un abattement pour démolition soutenant sur le second point que les termes de comparaison tiennent déjà compte de ces frais. La cour retient ce qui suit. Assiette du bien exproprié Ainsi que le relève le commissaire du gouvernement, la modification du parcellaire cadastrale précitée est postérieure à l'ordonnance d'expropriation du 24 juin 2019, à la date de laquelle la consistance du bien exproprié s'évalue de sorte qu'elle est inopérante et qu'il convient de retenir l'assiette de l'ensemble de la copropriété en cause soit 5.116 €/m² et un calcul par lot de copropriété sur 18.158 tantièmes. Valeur moyenne au m² et abattement pour démolition Le premier des cinq termes de comparaison du commissaire du gouvernement, concernant la vente le 10 février 2017 d'un bien situé [Adresse 3] doit être écarté comme n'étant pas situés dans le vieux centre comme les autres et le bien exproprié. De même que l'offre produite par l'expropriée ne peut être retenue faute de constituer une vente effective. En outre, sur la base des quatre autres termes de comparaison du commissaire du gouvernement retenus par le premier juge, la valeur moyenne de 3.640 €/m² qui donne une valeur du terrain nu de 18.622.240 euros pour 5.116 m² dont il convient de déduire, en vertu de l'article L511-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le côut de démolition de 737.602 euros (pièces appelant 7-8) soit 17.884.638 euros. En effet, les termes de comparaison retenus sont des terrains encombrés et rien ne justifie de ce qu'ils tiennent déjà compte du coût de démolition. Calcul sur ces bases de l'indemnité de dépossession principale. Lot 89 : 17.884.638 X 35/18.158 tantièmes = 34.473 € Lots 137 et 138, chacun : 17.884.638 X 24/18.158 tantièmes = 23.639 € soit un total d'indemnité de dépossession principale de 81.751 € Calcul de l'indemnité de remploi La méthode de calcul de l'indemnité de remploi n'étant pas contestée, celle-ci s'établit comme suit. Lot 89 : 10% de 31.973 + 2.500 = 5.697,30 € Lots 137 et 138, chacun : 10% de 21.139 + 2.500 = 4.613,9 € soit un total d'indemnité de remploi de 10.311,20 € PAR CES MOTIFS Statuant publiquement par arrêt contradictoire, Infirme le jugement entrepris sauf des chefs des dépens et de l'indemnité de procédure ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Fixe l'indemnité due par la Commune de [Localité 7] à la SCI Recherche Développement Immobilier pour la dépossession des lots n° 89, 137 et 138, situés [Adresse 1] à [Localité 7] sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 8] à la somme totale en valeur libre de se décomposant comme suit : *Indemnité principale : 81.751 € *Indemnité pour frais de remploi: 10.311,20 € Condamne la Commune de [Localité 7] aux dépens d'appel et à payer la SCI Recherche Développement Immobilier une indemnité de procédure de 1.500€. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, et par Kalliopi CAPO-CHICHI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,