Cour de cassation, 06 juin 2019. 18-16.903

CIV.3 JT COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 6 juin 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10185 F Pourvoi n° V 18-16.903 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[...]", dont le siège est [...] , représenté par son syndic, le cabinet LVS, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 22 février 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. M... I..., domicilié [...] , 2°/ à M. B... V..., domicilié [...] , pris en sa qualité de membre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Les Pergolas", 3°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Les Pergolas", dont le siège est [...] , représenté par son syndic, la société E... G... immobilier, dont le siège est [...] , défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 7 mai 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[...]", de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Les Pergolas" ; Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Le Country Park" aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Le Country Park" ; le condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Les Pergolas" la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juin deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[...]" PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QU' il a constaté un état d'enclave puis enjoint à la copropriété [...] de prendre des mesures pour enlever l'aménagement comprenant un portail métallique pour véhicules et un passage piétonnier ou fournir à la copropriété LES PERGOLAS des télécommandes permettant l'usage des accès ; AUX MOTIFS QU' « il résulte des pièces produites, notamment les plans établis le 3 décembre 2003 par le cabinet d'architecture H... dans le cadre du dépôt de la demande de permis de construire, finalement obtenu le 3 mai 2004, la notice explicative rédigée par M. U... , architecte, en annexe à la demande de permis modificatif, obtenu le 24 novembre 2009, le plan de masse à l'échelle de 1/100 joint à cette demande (pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble les Pergolas) et le plan de masse à l'échelle de 1/200 également joint à la demande de permis modificatif (pièce n° 6. 2 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble le [...]), que l'immeuble, dont la construction a été réalisée sur la parcelle [...] comportait initialement une entrée pour véhicules par l'avenue [...] au moyen d'une rampe d'accès conduisant au parking en sous-sol par un « monte voitures », l'accès à l'immeuble se faisant sur le toit par un escalier ouvert avec deux ascenseurs internes desservant l'un le garage (le « monte voitures »), l'autre les niveaux d'habitation, ainsi qu'une entrée piétonne sur le chemin [...] par un portail où se trouvaient un interphone et les boîtes aux lettres (au nombre de 9), visibles sur les photographies n° 4, 5 et 6 du procès-verbal de constat dressé le 13 novembre 2015 par Me A..., huissier de justice, et que la modification, objet du second permis délivré le 24 novembre 2009, a consisté pour f essentiel à déplacer l'entrée principale piétonne du chemin [...] sur l'avenue [...] et à fusionner deux appartements, le nombre d'appartements passant ainsi de 9 à 7, sans modification de la SHON de 608 m2 initiale. Entre-temps, par un courrier du 29 août 2006, le conseil des propriétaires indivis de la parcelle [...] (MM. V..., N... et P...), bénéficiaires du permis de construire du 3 mai2004, ont sollicité auprès du syndic de la copropriété le [...] l'octroi d'un droit de passage sur la route privée [...] afin de pouvoir accéder au terrain, moyennant le paiement d'une indemnité forfaitaire de 100 000 €, ce courrier précisant que le droit de passage ne doit porter que sur une distance d'une vingtaine de mètres entre la RN 7 (l'avenue [...]) et / 'accès au garage aujourd'hui détruit sur le terrain ; soumise au vote de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble le [...] réunie le 20 octobre 2006, cette demande a été rejetée aux termes de la décision n° 13 ; il est constant et cela résulte clairement du plan topographique établi le 10 novembre 1998 par M. D..., géomètre expert, que les anciennes parcelles [...] et [...] (formant factuelle parcelle [...]), sur lesquelles se trouvaient édifiés une villa et un garage attenant, démolis lors de l'édification de l'immeuble, n'étaient accessibles que par le chemin [...], l'entrée du garage se trouvant sur cette voie, de même que la villa au moyen de deux portails, l'un près du garage, l'autre en contrebas ; que l'immeuble construit sur la parcelle [...], qui comporte quatre niveaux, a permis la réalisation d'un accès par l'avenue [...], puisqu'une rampe a été créée conduisant au toit de l'immeuble à partir duquel on accède au garage et aux appartements ; jusqu'à la mise en place, au cours de l'été 2015, d'un portail et d'un portillon sur le chemin [...], les copropriétaires de l'immeuble les Pergolas bénéficiaient d'une tolérance, leur permettant d'accéder par cette voie à un parking situé sous la rampe d'accès et d'utiliser le portail piétons installée dans la partie basse de la parcelle ; en mettant en place ce portail et ce portillon sur la base d'une déclaration préalable sans opposition du maire de Roquebrune-Cap-Martin, le 26 juin 2013, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le [...] a nécessairement révoqué cette tolérance ; que contrairement à ce qu'indique le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le [...], le mur d'origine constituant la clôture de la copropriété les Pergolas n'a pas été démoli, en haut du chemin [...], pour aménager une aire de stationnement « sauvage », non prévue au permis de construire, puisque le parking sous la rampe à la place de l'ancien garage est clairement mentionné sur les plans joints à la demande de permis de construire de 2004, de même que sur les plans de masse annexés à la demande de permis de construire modificatif sollicité en 2009, y compris sur le plan de masse à l'échelle de 1/200 que produit le syndicat intimé ; il est établi par les pièces produites que ce parking situé sous la rampe d'accès était utilisé, avant qu'il ne fut rendu inaccessible courant 2015, par les entreprises chargées de la maintenance de l'immeuble ou de l'entretien des espaces verts, qui y stationnaient leurs véhicules ; il ne peut donc être soutenu que cet espace de stationnement était dépourvu d'utilité et ne permettait d'accéder qu'à une restanque en friche située à l'arrière de l'immeuble ; que rien ne permet d'affirmer que l'entrée piétonne à l'immeuble, qu'il a été prévu d'aménager en vertu du permis modificatif du 24 novembre 2009 par l'avenue [...], soit insuffisante à sa desserte normale au sens de l'article 682 du code civil ; tel n'est pas le cas, en revanche, pour l'accès véhicules par l'avenue [...], qui ne peut permettre d'accéder qu'au garage en soussol des habitants de l'immeuble, et ne peut être utilisé pour le stationnement des véhicules utilitaires des fournisseurs et prestataires de services ; s'il existe un parking d'attente en bordure de la rampe d'accès, les entreprises doivent pouvoir accéder, dans des conditions normales, à la partie basse de la parcelle pour assurer la maintenance de l'immeuble ou l'entretien des espaces verts ; de ce point de vue, l'immeuble ne dispose pas d'un accès suffisant à la voie publique, alors que le permis de construire obtenu prévoyait la réalisation d'un parking sous la rampe pour en assurer la desserte complète ; qu'il convient, dans ces conditions, non pas d'ordonner la suppression du portail et du portillon télécommandés, mais de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le [...], selon des modalités qui seront précisées ci-après, soit à déplacer le portail et le portillon afin que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les Pergolas puisse accéder au parking aménagé sous la rampe d'accès à l'immeuble, soit à remettre au syndic de la copropriété cinq et non pas dix) télécommandes destinées à permettre l'ouverture du portail pour le passage des véhicules des fournisseurs ou prestataires de services et leur stationnement sur le parking aménagé à cet effet » ; ALORS QUE, premièrement, dès lors qu'ils constataient qu'un parking en sous-sol de l'immeuble était accessible depuis l'avenue [...] et qu'en outre, une aire d'attente existait permettant d'accueillir les véhicules utilitaires des fournisseurs et des prestataires, les juges du fond devaient dire si l'aménagement d'un passage sur le fonds voisin pour atteindre une aire de stationnement située dans la partie basse de la parcelle relevait d'une nécessité pour permettre un usage normal de la parcelle ou consistait en une simple commodité ; que faute de l'avoir fait, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 682 du code civil ; ET ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, ne peut donner lieu à un droit de passage un garage ou un parking dont l'état d'enclave résulte du fait que les propriétaires de la parcelles l'ont construit sans s'assurer que cette construction était accessible ; qu'en s'abstenant de rechercher si l'état d'enclave du parking aménagé dans la partie basse de la parcelle, et dédié aux véhicules utilitaires des fournisseurs et des prestataires, ne résultait pas en tout état d'un fait volontaire, faute pour le constructeur de s'être assuré que cet espace était accessible lorsqu'il en a entrepris l'aménagement, les juges du fond ont en tout état de cause privé leur décision de base légale au regard de l'article 682 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QU' il a décidé que la copropriété [...] devait déplacer le portillon, concernant l'accès piéton, ou remettre à la copropriété LES PERGOLAS des télécommandes ; AUX MOTIFS QU' « il résulte des pièces produites, notamment les plans établis le 3 décembre 2003 par le cabinet d'architecture H... dans le cadre du dépôt de la demande de permis de construire, finalement obtenu le 3 mai 2004, la notice explicative rédigée par M. U... , architecte, en annexe à la demande de permis modificatif, obtenu le 24 novembre 2009, le plan de masse à l'échelle de 1/100 joint à cette demande (pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble les Pergolas) et le plan de masse à l'échelle de 1/200 également joint à la demande de permis modificatif (pièce n° 6. 2 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...]), que l'immeuble, dont la construction a été réalisée sur la parcelle [...] comportait initialement une entrée pour véhicules par l'avenue [...] au moyen d'une rampe d'accès conduisant au parking en sous-sol par un « monte voitures », l'accès à l'immeuble se faisant sur le toit par un escalier ouvert avec deux ascenseurs internes desservant l'un le garage (le « monte voitures »), l'autre les niveaux d'habitation, ainsi qu'une entrée piétonne sur le chemin [...] par un portail où se trouvaient un interphone et les boîtes aux lettres (au nombre de 9), visibles sur les photographies n° 4, 5 et 6 du procès-verbal de constat dressé le 13 novembre 2015 par Me A..., huissier de justice, et que la modification, objet du second permis délivré le 24 novembre 2009, a consisté pour f essentiel à déplacer l'entrée principale piétonne du chemin [...] sur l'avenue [...] et à fusionner deux appartements, le nombre d'appartements passant ainsi de 9 à 7, sans modification de la SHON de 608 m2 initiale. Entre-temps, par un courrier du 29 août 2006, le conseil des propriétaires indivis de la parcelle [...] (MM. V..., N... et P...), bénéficiaires du permis de construire du 3 mai2004, ont sollicité auprès du syndic de la copropriété le [...] l'octroi d'un droit de passage sur la route privée [...] afin de pouvoir accéder au terrain, moyennant le paiement d'une indemnité forfaitaire de 100 000 €, ce courrier précisant que le droit de passage ne doit porter que sur une distance d'une vingtaine de mètres entre la RN 7 (l'avenue [...]) et / 'accès au garage aujourd'hui détruit sur le terrain ; soumise au vote de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble le [...] réunie le 20 octobre 2006, cette demande a été rejetée aux termes de la décision n° 13 ; il est constant et cela résulte clairement du plan topographique établi le 10 novembre 1998 par M. D..., géomètre expert, que les anciennes parcelles [...] et [...] (formant factuelle parcelle [...]), sur lesquelles se trouvaient édifiés une villa et un garage attenant, démolis lors de l'édification de l'immeuble, n'étaient accessibles que par le chemin [...], l'entrée du garage se trouvant sur cette voie, de même que la villa au moyen de deux portails, l'un près du garage, l'autre en contrebas ; que l'immeuble construit sur la parcelle [...], qui comporte quatre niveaux, a permis la réalisation d'un accès par l'avenue [...], puisqu'une rampe a été créée conduisant au toit de l'immeuble à partir duquel on accède au garage et aux appartements ; jusqu'à la mise en place, au cours de l'été 2015, d'un portail et d'un portillon sur le chemin [...], les copropriétaires de l'immeuble les Pergolas bénéficiaient d'une tolérance, leur permettant d'accéder par cette voie à un parking situé sous la rampe d'accès et d'utiliser le portail piétons installée dans la partie basse de la parcelle ; en mettant en place ce portail et ce portillon sur la base d'une déclaration préalable sans opposition du maire de Roquebrune-Cap-Martin, le 26 juin 2013, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le [...] a nécessairement révoqué cette tolérance ; que contrairement à ce qu'indique le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le [...], le mur d'origine constituant la clôture de la copropriété les Pergolas n'a pas été démoli, en haut du chemin [...], pour aménager une aire de stationnement « sauvage », non prévue au permis de construire, puisque le parking sous la rampe à la place de l'ancien garage est clairement mentionné sur les plans joints à la demande de permis de construire de 2004, de même que sur les plans de masse annexés à la demande de permis de construire modificatif sollicité en 2009, y compris sur le plan de masse à l'échelle de 1/200 que produit le syndicat intimé ; il est établi par les pièces produites que ce parking situé sous la rampe d'accès était utilisé, avant qu'il ne fut rendu inaccessible courant 2015, par les entreprises chargées de la maintenance de l'immeuble ou de l'entretien des espaces verts, qui y stationnaient leurs véhicules ; il ne peut donc être soutenu que cet espace de stationnement était dépourvu d'utilité et ne permettait d'accéder qu'à une restanque en friche située à l'arrière de l'immeuble ; que rien ne permet d'affirmer que l'entrée piétonne à l'immeuble, qu'il a été prévu d'aménager en vertu du permis modificatif du 24 novembre 2009 par l'avenue [...], soit insuffisante à sa desserte normale au sens de l'article 682 du code civil ; tel n'est pas le cas, en revanche, pour l'accès véhicules par l'avenue [...], qui ne peut permettre d'accéder qu'au garage en sous-sol des habitants de l'immeuble, et ne peut être utilisé pour le stationnement des véhicules utilitaires des fournisseurs et prestataires de services ; s'il existe un parking d'attente en bordure de la rampe d'accès, les entreprises doivent pouvoir accéder, dans des conditions normales, à la partie basse de la parcelle pour assurer la maintenance de l'immeuble ou l'entretien des espaces verts ; de ce point de vue, l'immeuble ne dispose pas d'un accès suffisant à la voie publique, alors que le permis de construire obtenu prévoyait la réalisation d'un parking sous la rampe pour en assurer la desserte complète ; qu'il convient, dans ces conditions, non pas d'ordonner la suppression du portail et du portillon télécommandés, mais de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le [...], selon des modalités qui seront précisées ci-après, soit à déplacer le portail et le portillon afin que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les Pergolas puisse accéder au parking aménagé sous la rampe d'accès à l'immeuble, soit à remettre au syndic de la copropriété cinq et non pas dix) télécommandes destinées à permettre l'ouverture du portail pour le passage des véhicules des fournisseurs ou prestataires de services et leur stationnement sur le parking aménagé à cet effet » ; ALORS QUE, lorsqu'un état d'enclave est constaté, un passage peut être octroyé au titulaire du fonds enclavé dans la stricte mesure nécessaire à la desserte de son fonds ; que si en l'espèce les juges du fond ont constaté qu'il y avait état d'enclave de la copropriété LES PERGOLAS dans la mesure où la situation actuelle ne permettait pas l'accès des véhicules utilitaires des fournisseurs et prestataires de service, l'arrêt a toutefois constaté que l'immeuble de la copropriété LES PERGOLAS disposait d'un accès pour piétons à partir de l'avenue [...] et qu'il n'était pas établi que l'entrée piétonne de l'immeuble soit insuffisante à sa desserte normale ; qu'à supposer même que des mesures aient été prises pour l'accès des véhicules utilitaires et des prestataires de service, il était dès lors exclu, faute d'état d'enclave à cet égard, que la copropriété [...] puisse faire l'objet de mesures s'agissant du portillon afférant au passage des piétons ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 682 du code civil.