Tribunal judiciaire, 01 août 2024. 24/02814

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [Y] [J] Préfet de Paris M. LE PROCUREUR DE LA REPUBLIQUE PRES LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS Copie exécutoire délivrée le : à : Me Emmanuel COSSON Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/02814 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4I4J N° MINUTE : 7 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 01 août 2024 DEMANDERESSE S.A. ICF LA SABLIERE, [Adresse 2] - [Localité 3] représentée par Me Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDEUR Monsieur [Y] [J], [Adresse 1] - [Localité 4] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 03 juin 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 01 août 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 01 août 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02814 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4I4J FAITS ET PROCEDURE Par acte du 28/ 07/ 2022 à effet au 29/ 07/ 2022, la SA HLM ICF LA SABLIERE a donné à bail à M. [J] [Y] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 1] [Localité 4] pour un loyer de 680,17 euros et 159,04 euros de provisions sur charges mensuelles. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 5/ 10/ 2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 2555,55 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 28/ 02/ 2024, la SA HLM ICF LA SABLIERE a fait assigner M. [J] [Y] aux fins de : -voir constater que M. [J] [Y] n’a pas saisi le juge pour voir suspendre les effets de la clause résolutoire - voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges et la résiliation de plein droit du contrat de location -voir ordonner l’expulsion de M. [J] [Y] ainsi que tous occupants de son/leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir - voir dire que l’astreinte courra pendant un délai de 3 mois et que passé ce délai , elle sera liquidée et qu’il ne pourra être à nouveau fait droit -voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [J] [Y] - voir condamner M. [J] [Y] au paiement : - d'une somme de 7312,52 euros, au titre de l’arriéré dû au 23/ 02/ 2024, à titre provisionnel, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 5/ 10/ 2023 - d'une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer en cours et des charges, à compter du 06/12/2023 et jusqu’à libération effective des lieux, y compris la remise des clés - d'une somme de 650 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer. L'assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE PARIS le 29/ 02/ 2024. A l'audience du 03/06/2024, le bailleur élève sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 13310,12 euros au 28/ 05/ 2024, avril 2024 inclus et maintient ses autres demandes. Il expose que selon les dispositions de l’article 2 du code civil, le délai de deux mois du contrat est à appliquer au commandement de payer, que de plus ce délai est plus favorable au locataire et qu’aucun grief ne résulte de ce délai mentionné au commandement. Il s’oppose à des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, la dette étant en augmentation, sans reprise de versement du loyer courant. M. [J] [Y] a comparu. Il sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il expose avoir été hospitalisé en janvier 2024, avoir été en arrêt maladie pendant 4 mois, si bien qu’il n’a pu obtenir de mission de travail. Il explique ne pas avoir effectué de déclarations d’impôts, ne pas avoir rencontré d’assistante sociale, ne pas être sous mesure de protection. Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité : En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 09/10/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de PARIS six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi. Sur la résiliation du bail : Le commandement de payer délivré le 5/ 10/ 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2023 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon laquelle une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction. Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023 , la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines. Le bail date du 29/07/2022 ( date d’effet) et stipule une durée de 3 mois renouvelable par tacite reconduction. Il a été reconduit tacitement 29/07/2023, soit le jour de l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023. Lors de la délivrance du commandement de payer le 05/10/2023, il était soumis à loi en vigueur depuis le 29/07/2023 et le délai prévu était de six semaines. La mise dans le débat de la loi applicable au contrat pour le commandement de payer a fait l’objet en tout état de cause d’observations du bailleur mais non du locataire, qui doit soulever avec preuve d’un grief la nullité de l’acte de procédure que constitue le commandement de payer. (En l’espèce il sera observé qu’il n’a pas été réalisé de paiement entre le 16/11/2023 et le 05/12/2023, les prélèvements étant rejetés ). Il convient donc de substituer le délai légal applicable au délai mentionné à tort dans le commandement. M. [J] [Y] n’ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 16/ 11/ 2023 à minuit, soit à compter du 17/ 11/ 2023. La situation d'impayé locatif a augmenté depuis cette date. Le versement intégral du loyer courant n’est pas repris. M.[J] [Y] a justifié de problèmes de santé, qui ne lui ont pas permis de réaliser des démarches administratives ( déclaration d’impôts) ou de recherche d’emploi. De ce fait un SLS semble appliqué depuis avril 2024. Il indique qu’il bénéficie d’un suivi médical depuis sa dernière hospitalisation. Il convient d'ordonner l'expulsion de M. [J] [Y] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier, sans astreinte, les circonstances de l’occupation des lieux ne le justifiant pas. Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [J] [Y] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution. L’article L 412-3 du Code des Procédures Civiles d'Exécution dispose qu’il peut être accordé un délai pour quitter les lieux selon les critères tenant à la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, la santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, les diligences de l’occupant faites en vue de relogement. En vertu de l’article L412-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, les délais sont de 1 mois à 1 an. En application de l’article R412-3 du code des procédures civiles d'exécution, il convient d’accorder d’office un délai de 6 mois à M. [J] [Y] pour quitter les lieux, afin de faciliter les démarches liées à sa situation. La présente décision sera en outre communiquée à M. Le Procureur de la République à toutes fins utiles, en application de l’article 415 du code civil. Sur l'indemnité d'occupation : Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de M. [J] [Y] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner M. [J] [Y] au paiement de celle-ci. Sur la demande en paiement de l'arriéré : Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que M. [J] [Y] reste devoir une somme de 13310,12 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 28/ 05/ 2024, avril 2024 inclus. Il convient en conséquence de condamner M. [J] [Y] au paiement de cette somme à titre provisionnel sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 5/ 10/ 2023 sur la somme de 2555,55 euros et de l’assignation pour le surplus. Sur l'article 700 du code de procédure civile : L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Sur les dépens : Il y a lieu de condamner M. [J] [Y] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire en premier ressort, mise à disposition au Greffe : RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent, DIT que le bailleur est recevable à agir CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 17/ 11/ 2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 1] [Localité 4] DIT que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué, CONDAMNE M. [J] [Y] à payer à la SA HLM ICF LA SABLIERE la somme provisionnelle de 13310,12 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 28/ 05/ 2024, avril 2024 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 5/ 10/ 2023 sur la somme de 2555,55 euros et de l’assignation pour le surplus, DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la SA HLM ICF LA SABLIERE pourra faire procéder à l'expulsion de M. [J] [Y], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution AUTORISE la SA HLM ICF LA SABLIERE à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [J] [Y] à défaut de local désigné DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ACCORDE d’office à M. [J] [Y] un délai supplémentaire de 6 mois à compter de la signification de la décision pour quitter les lieux, RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE PARIS de la présente décision ORDONNE la communication à M. LE PROCUREUR DE LA REPUBLIQUE PRES LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS de la présente décision (Parquet civil) DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, CONDAMNE M. [J] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 5/ 10/ 2023. DEBOUTE la SA HLM ICF LA SABLIERE de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile LE GREFFIER LE PRESIDENT