Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 23/09388

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître LAGREE Nathalie Maître LE MORE Pauline Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/09388 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OV5 N° MINUTE : 4 JCP JUGEMENT AVANT DIRE DROIT rendu le mardi 24 septembre 2024 DEMANDERESSE S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître LAGREE Nathalie, avocat au barreau de PARIS, vestiaire P500 DÉFENDERESSE Madame [H] [G] [Y], demeurant [Adresse 1] représentée par Maître LE MORE Pauline, avocat au barreau de PARIS, vestiaire A0277 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 juin 2024 JUGEMENT contradictoire, prononcé par avant dire droit mise à disposition le 24 septembre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier Décision du 24 septembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/09388 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OV5 EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 28 octobre 2021, la société HÉNÉO a consenti un contrat de sous-location meublée à Mme [H] [G] [Y] au sein de l’immeuble situé au [Adresse 1], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 456,22 euros charges comprises. Par lettre recommandée avec avis de réception du 27 janvier 2023 distribuée le 2 février 2023 la société HENEO a notifié à Mme [H] [G] [Y] la décision de la commission d’attribution de mettre fin au contrat de sous location sur le fondement des articles II et 4. 4 du contrat à la date du 30 avril 2023 en raison d’une dette locative. Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2023, la société HÉNÉO a assigné Mme [H] [G] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : A titre principal : Constater que le contrat est arrivé à son terme le 31 août 2022 et au plus tard le 30 avril 2023 à la suite de la notification du 27 janvier 2023, A titre subsidiaire : prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence à compter de la décision, En tout état de cause :Ordonner l’expulsion de Mme [H] [G] [Y] à défaut pour elle d’avoir quitté les lieux dans un délai de 48 heures à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 80 euros par jour de retard, Ordonner la séquestration des meubles, Condamner Mme [H] [G] [Y] au paiement des sommes suivantes :- 3055,56 euros au titre de l’arriéré de redevances avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance globale mensuelle outre les charges à compter de la date de la résiliation du contrat jusqu’à libération des lieux, - 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - Le rejet de toute demande de délai de grâce, - La suspension des effets de la clause résolutoire si des délais devaient être accordés - La condamnation de Mme [H] [G] [Y] aux dépens en ce compris le coût de l’assignation et des actes subséquents. Sur sa demande principale, la société expose qu’en application de ses articles II et 4. 7 le contrat de résidence, conclu pour une durée d’un an à compter du 1er septembre 2021 non renouvelable tacitement, a pris fin le 31 août 2022 à minuit, qu’en outre sur le fondement de l’article 4.4 dudit contrat un congé a été notifié à Mme [H] [G] [Y] pour manquements à ses obligations contractuelles à effet au 30 avril 2023. A titre subsidiaire, elle soutient sur le fondement des articles 1224 à 1230 du code civil et L633-2 et R633-3 du code de la construction et de l’habitation que le non-paiement des redevances constitue une inexécution grave et fautive du contrat, qu’en outre Mme [H] [G] [Y] a dépassé la durée contractuelle de séjour. L’affaire, appelée à l’audience du 19 décembre 2023 a été renvoyée deux fois, à la demande de Mme [H] [G] [Y] puis de la société HENEO, pour être finalement retenue à l’audience du 21 juin 2024. À l'audience, la société HENEO représentée par son conseil soutient que son action est recevable, que la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable et maintient ses demandes en actualisant la dette à 3146,94 euros au 13 juin 2024. Elle soutient que l’article L633-1 du code de la construction et de l’habitation exclut tout droit au maintien dans les lieux. Elle fait valoir que Mme [H] [G] [Y] n’a jamais contesté sa qualité, que les démarches amiables ont été effectuées. Mme [H] [G] [Y], assistée de son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement demande : Que la société HENEO soit déboutée de l'ensemble de ses demandes, A titre principal : prononcer l'irrecevabilité de l'action initiée par la société HENEO,A titre subsidiaire : La suspension de la clause de résiliation, Ordonner à la société HENEO le renouvellement du contrat à compter du 1er septembre 2022 pour une durée de trois ans en application de l’article 24-VII de la loi du 6 juillet 1989, ou à titre très subsidiaire pour une durée d’un an renouvelable tacitement au titre de l’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989,L’octroi de délais de paiement sur trois ans en application de l'article 24-VII de la loi du 6 juillet 1989 ; La condamnation de la société HENEO à lui verser la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens. Elle soutient que l’action de la société HENEO est irrecevable d’une part sur le fondement des articles 122 et 32 du code de procédure civile pour défaut de qualité et d’intérêt à agir puisqu’aucun justificatif de propriété n’est produit et qu’il n’est pas justifié de l’autorisation donnée à la société HENEO de sous-louer et de représenter le propriétaire bailleur pour expulser, et d’autre part, en application de l’article 56-4° du code de procédure civile pour défaut de tentative de règlement amiable du litige. A titre subsidiaire elle soutient que le contrat est soumis à la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs puisque la convention instaurant un régime dérogatoire n’est pas produite par la demanderesse, qu’en conséquence les conditions de dénonciation à la préfecture et de signalement à la CCAPEX, de durée, de délivrance du congé et d’expulsion ne sont pas respectées. A titre très subsidiaire elle demande le renouvellement du contrat de location car la dette locative a significativement diminué. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 24 septembre 2024, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE la décision Aux termes de l’article 12 al. 1 et 2 du code de procédure civile le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. En application de l’article 16 dudit code le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. Par ailleurs l’article 13 du même code dispose que le juge peut inviter les parties à fournir les explications de droit qu'il estime nécessaires à la solution du litige. Enfin l’article 44 du code de procédure civile dispose que le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés. En l’espèce, la société HENEO soutient que le contrat de sous-location meublée conclu avec Mme [H] [G] [Y] est soumis aux dispositions des articles L633-2 et R633-3 du code de la construction et de l’habitation tandis que Mme [H] [G] [Y] considère qu’il est soumis à celles de la loi du 6 juillet 1989. Ce contrat a été conclu, dans le cadre de conventions passées avec ou entre l’Etat, le rectorat, la ville de [Localité 3] et le CROUS à destination d’étudiants boursiers ou allocataires d’études de l’académie de [Localité 3], pour une durée d’un an non renouvelable tacitement Or l’article L633-2 du code de la construction et de l’habitation, applicable aux logements foyers, dispose que le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. Les résidences universitaires sont quant à elles soumises aux dispositions des L631-12 et D631-27 et s. du code de la construction et de l’habitation. L’alinéa 3 de l’article L631-12 dispose que le contrat de location a une durée maximale d’un an et peut être renouvelé dès lors que l’occupant continue à remplir les conditions d’attribution. Sans trancher à ce stade sur l’application de la loi du 6 juillet 1989, il importe d’entendre les parties sur une éventuelle application des articles du code de la construction et de l’habitation relatifs aux résidences universitaires. Il apparait nécessaire par ailleurs que la demanderesse produise les conventions visées à l’en-tête du contrat : convention avec l’Etat 75 I bis 11 2002 99 865 075 126 2510, convention du 16 février 2004, convention avec l’Etat et la RIVP du 22 novembre 2022. Enfin, la demanderesse est invitée à faire valoir des moyens de droit en réponse à la fin de non-recevoir tirée de son défaut de qualité à agir soulevée par la défenderesse. En conséquence il y a lieu de rouvrir les débats afin d’entendre les parties sur ces différents points. Les dépens et l'ensemble des demandes seront réservés. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, contradictoire et avant dire droit, ORDONNE la réouverture des débats à l’audience de plaidoiries du 25 octobre 2024 à 9h01, DIT que la notification de la présente décision par le greffe vaut convocation des parties à l'audience susvisée ; RÉSERVE les dépens et l'ensemble des demandes. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection.