Cour de cassation, 03 novembre 2009. 08-19.697

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci après annexé : Attendu qu'ayant relevé qu'aucun élément technique développé par l'expert ne permettait de retenir l'absence d'ouvertures dans le mur pignon du bâtiment tel que représenté par le plan masse approuvé en 1996, un mur pignon n'étant pas nécessairement et par nature dépourvu d'ouvertures et que ce plan masse figurant en annexe 1 du rapport, qui était le seul document transmis à l'expert comme étant annexé à la délibération n° 1 de l'assemblée générale du 12 août 1996, ne fournissait aucune description technique exploitable du bâtiment situé en face des lots X..., rien sur cet unique document ne signifiant que le mur pignon était dépourvu d'ouvertures ou de baies, l'expert, qui avait lui même admis l'insuffisance de ce plan, étant taisant sur ce point, en termes de démonstration, la cour d'appel a pu en déduire sans dénaturation, par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, et sans statuer par un motif hypothétique ni être tenue de répondre à des conclusions que ses constations rendaient inopérantes, que la preuve n'était pas rapportée que la décision n° 1 de l'assemblée générale du 5 juin 1999 portait atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives des lots des consorts X... ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer à la société Le California la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt. Moyen produit par la SCP Tiffreau, avocat aux Conseils, pour les consorts X.... Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de leurs demandes et condamné les appelants à payer les sommes de 1. 500 euros à la SCI CALIFORNIA et 1. 200 euros au Syndicat des copropriétaires en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « (…) la SARL CALIFORNIA et le Syndicat des Copropriétaires objectent justement, que l'expert Y..., dont les conclusions ne sont pas sérieusement combattues par les appelants, n'a mis en évidence, comme résultant de la délibération n° 1 susvisée, dont la validité est seule en cause, ni la transformation de parties communes en parties privatives, ni la vente de parties communes ; que, certes, l'expert Y... retient que dans le plan de masse de 1996 " le mur pignon du bâtiment construit en face des lots des appelants, n'était pas pourvu d'ouvertures, que ces ouvertures ne seraient apparues que dans le plan de masse de 1999, que cette évolution caractériserait la création de servitude de vues, préjudiciable aux lots des époux X..., dont les conditions de jouissance des parties privatives seraient affectées ; que, cependant, aucun élément technique développé par l'expert Y... ne permet de retenir l'absence d'ouvertures dans le mur pignon du bâtiment tel que représenté dans le plan de masse approuvé en 1996, un mur pignon n'étant pas nécessairement et par nature, dépourvu d'ouvertures ; que la Cour relève, en effet, que le plan de masse de 1996 qui figure en annexe 1 du rapport, qui est le seul document transmis à l'expert Y... comme étant annexé à la délibération n° 1 de l'assemblée générale du 12 août 1996, ne fournit aucune description technique exploitable du bâtiment situé en face des lots des appelants, sauf la mention " R + 1 ", qui n'est d'aucune utilité, en l'espèce, rien sur cet unique document, ne signifiant que le mur pignon était dépourvu d'ouvertures ou de baies, l'expert Y... étant taisant sur ce point, en termes de démonstration ; que dans sa note en date du 22 mai 2008, l'expert E. Z... admet que " le plan de 1996 est muet sur le positionnement des ouvrants " ; que si cet expert privé ajoute que ces ouvrants " sont bien représentés sur la coupe ABC qui accompagne le plan (voir annexe 5) ", en revanche, rien n'établit que ce dernier document, vanté par cet expert particulier des appelants, ait été joint au plan adopté en 1996, ait donc la même valeur obligatoire que ce plan ; que l'insuffisance du plan de 1996 est aussi largement admise par l'expert Y..., qui reconnaît, en page 8 du rapport que " le plan de masse annexé au procès verbal de l'assemblée générale du 12 août 1996, est un document sommaire … ", en page 10, que " le premier document est vraiment trop sommaire dans son graphisme et dans sa configuration pour permettre une interprétation bien précise. Il s'agit d'un plan de masse d'intentions générales qui aurait dû être plus précis ou assorti d'une notice explicative de la part du maître d'oeuvre " ; qu'en cet état, l'expertise Y... ne caractérisant pas une atteinte par la délibération n° 1 querellée, au droit de jouissance par les époux X... sur leurs lots privatifs, pas plus qu'une vente d'une partie commune en partie privative, la Cour, par ces motifs ajoutés, confirmera le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation présentée par les époux X... » ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « (…) l'approbation d'un plan de masse n'entraîne pas une modification à la destination des parties privatives ou à leur jouissance, telle que cela résulte du règlement de copropriété dont il est précisé qu'il n'est pas produit aux débats ; qu'ainsi les époux Jean-Pierre X... et Eulalie X... ne rapportent pas la preuve qui leur incombe, que le plan de masse approuvé dans le cadre de la résolution n° 1 prise lors de l'assemblée générale du 5 juin 1999 modifiait la destination de ses parties privatives ou constituait une privation des modalités de jouissance de ses parties privatives ; qu'il convient d'ailleurs de souligner que les époux Jean-Pierre X... ont suivant acte authentique en date du 22 mai 1998 acquis auprès de la SARL CALIFORNIA un garage sis sur le lot n° 135 dans la résidence LE JARDIN DE LA PALMERAIE située au CAP D'AGDE ; lot dépendant du plan de masse soumis à l'approbation de l'assemblée générale du 5 juin 1999 dont le vote est contesté par ces derniers ; que la résolution n° 1 prise par l'assemblée générale du 5 juin 1999 en ce qu'elle porte sur l'approbation d'un plan de masse est soumise au vote à la majorité des copropriétaires les dispositions des articles 11 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 n'étant pas applicables ; qu'il résulte des pièces produites que cette résolution a été votée à la majorité avec 4. 651 tantièmes ; qu'il convient donc de débouter les époux Jean-Pierre X... et Eulalie X... de leur action comme étant mal fondée » ALORS QUE 1°) aux termes du rapport d'expertise de Monsieur Y..., il était expressément conclu que, sur les modifications des constructions intervenues entre les plans de masse de 1996 et 1999, (v. pages 10 et 11) « la construction qui devait faire face à la propriété des époux X... était constituée par un mur pignon et les ouvertures principales de ce bloc ne donneraient pas sur leur propriété. Sur le plan de masse de 1999, ainsi que dans la configuration actuelle les lots 23 et 25 ont une pente de toiture qui donne vers la propriété X.... Sur cette façade qui est devenue une façade principale existent de grandes baies qui ont une vue directe, vis à vis avec la propriété X.... », constatations qui établissaient bien clairement un changement de disposition des constructions avec création de grandes baies en vis-à-vis ne figurant pas au projet initial ; qu'en se contentant de retenir (page 8, avant dernier alinéa) « aucun élément technique développé par l'expert Y... ne permet de retenir l'absence d'ouvertures dans le mur pignon du bâtiment tel que représenté dans le plan de masse approuvé en 1996, un mur pignon n'étant pas nécessairement et par nature, dépourvu d'ouvertures », ou encore (page 8, dernier alinéa et page 9) « rien sur cet unique document plan de masse de 1996, ne signifiant que le mur pignon était dépourvu d'ouvertures ou de baies, l'expert Y... étant taisant sur ce point, en termes de démonstration », c'est-à-dire en considérant que le changement de construction intervenu n'aurait porté que sur la simple création d'ouvertures dans un mur pignon et que cette hypothèse n'aurait pas été expressément exclue au plan de masse de 1996, ce qui n'était encore une fois pas le contenu des conclusions du rapport d'expertise de Monsieur Y... constatant expressément un changement de disposition de la construction, avec une implantation de la façade principale en face de la propriété des époux X... contrairement au projet initial, conclusions qui démontraient bien la modification des modalités de jouissance apportée aux lots des exposants, la Cour d'appel a dénaturé le contenu des conclusions du rapport d'expertise de Monsieur Y..., partant, violé l'article 1134 du Code civil ALORS QUE 2°) de surcroît, pour écarter les demandes des exposants, les juges du fond ont considéré (page 8, avant-dernier alinéa) « aucun élément technique développé par l'expert Y... ne permet de retenir l'absence d'ouvertures dans le mur pignon du bâtiment tel que représenté dans le plan de masse approuvé en 1996, un mur pignon n'étant pas nécessairement et par nature, dépourvu d'ouvertures », ou encore (page 8, dernier alinéa et page 9) « rien sur cet unique document plan de masse de 1996, ne signifiant que le mur pignon était dépourvu d'ouvertures ou de baies, l'expert Y... étant taisant sur ce point, en termes de démonstration » c'est à dire en se fondant sur une simple hypothèse résultant du fait d'une « possible » existence d'ouvertures dans le mur pignon figurant au plan de masse de 1996, hypothèse qui n'était, ni démontrée en l'espèce, ni même retenue par l'expert dans le cadre de ses constatations aux termes du rapport d'expertise ; qu'en statuant par un tel motif hypothétique, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ALORS QUE 3°) par conclusions récapitulatives régulièrement signifiées le 27 mai 2008, les exposants, visant les conclusions de l'expert sur les préjudices qui avaient notamment précisé que (v. page 11 du rapport d'expertise) « Les baies vitrées de ces lots sont situées à 6, 20 m de la propriété X... ce qui est très proche. Il y a manifestement, compte tenu de cette situation de vis à vis, un manque d'intimité réciproque de ces logements. Le projet d'origine conservait cette intimité et les baies des époux X... donnaient sur un jardin privatif ce qui n'est absolument plus le cas actuellement. Il y a donc une perte de la valeur du bien immobilier des époux X... du fait des vues directes des lots 23 et 25 sur leur propriété » faisaient valoir que (v. pages 11 et 12 des conclusions d'appel) « Le problème n'était pas de savoir s'il y a ou non création d'une servitude de vue directe, au sens juridique du terme, mais une modification des modalités de jouissance du bien des époux X.... Il apparaît ainsi en adoptant ce plan, que le Syndicat des copropriétaires de la résidence du CAP SAUVAGE, par son procès verbal du 5 juin 1999, résolution n° 1, ne pouvait à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ces parties privatives, ou aux modalités de leur jouissance, telle qu'elle résulte du règlement de copropriété » ; qu'en s'abstenant de répondre précisément à un tel moyen et en se contentant de considérer que le plan de masse de 1996 aurait été imprécis et que rien ne permettait de retenir que le mur pignon du plan de masse de 1996 aurait été dépourvu d'ouvertures (v. arrêt d'appel, page 8 in fine et page 9), c'est-à-dire sans confronter précisément l'implantation prévue au projet d'origine à celle réalisée et de l'influence des changements opérés sur les modalités de jouissance des lots des époux X..., la Cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du Code de procédure civile.