Cour d'appel, 30 avril 2024. 23/00023

N° RG 23/00023 - N° Portalis DBVX-V-B7H-OWM7 ------------ [F] [P] [Y] [P] [M] [P] C/ LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT METROPOLE DE LYON -------------- APPEL D'UNE DECISION DU : Tribunal Judiciaire de LYON - EXPROPRIATIONS du 14 Novembre 2022 RG : 22/00017 COUR D'APPEL DE LYON 1ère CHAMBRE CIVILE- EXPROPRIATIONS ARRET DU 30 Avril 2024 APPELANTS : Monsieur [F] [P], héritier de Madame [S] [C] [Z] [Adresse 12] [Localité 20] Monsieur [Y] [P], héritier de Madame [S] [C] [Z] [Adresse 16] [Localité 15] Monsieur [M] [P], héritier de Madame [S] [C] [Z] [Adresse 13] [Localité 14] Représentés par Me Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON ayant pour avocat plaidant Me Emmanuelle DELAY de la SELARL ISEE, avocat au barreau de LYON - INTIMEE : La METROPOLE DE LYON [Adresse 7] [Localité 20] représentée par Me Laurent JACQUES de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON En présence de : Monsieur [T] [H] représentant Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques du département du Rhône Commissaire du gouvernement [Adresse 18] [Adresse 18] [Localité 20] Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Décembre 2023 Date de mise à disposition : 05 Mars 2024 prorogé au 30 avril 2024, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : M. Olivier GOURSAUD, Président Mme Stéphanie LEMOINE, Conseiller Mme Bénédicte LECHARNY, Conseiller, désignés conformément à l'article L 211-1 du Code de l'expropriation, assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. ARRET : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ''' ' FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES: La communauté urbaine de Lyon, devenue la Métropole de Lyon, et la ville de [Localité 20] ont engagé une opération de restauration immobilière portant sur treize immeubles, dont celui sis [Adresse 9]) dans lequel MM [F], [M] et [Y] [P], ci-après les consorts [P], détiennent plusieurs lots de copropriété. L'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique s'est déroulée du 10 au 12 septembre 2012, le commissaire enquêteur rendant son avis le 12 novembre 2012. Par arrêté du préfet du département du Rhône en date du 24 mai 2013, l'opération de restauration immobilière des quartiers [Localité 19], [Localité 21] et [Localité 17] sis dans les [Localité 20], a été déclarée d'utilité publique. Par arrêtés du préfet du département du Rhône des 19 et 27 avril 2018, les effets de l'arrêté du 24 mai 2013, ont été prorogés pour une durée de cinq ans à compter du 5 juin 2018. Par arrêté du 6 janvier 2021, le préfet du département du Rhône a déclaré cessible au profit de la Métropole de Lyon les propriétés nécessaires à l'opération de restauration immobilière des quartiers [Localité 19], [Localité 21] et [Localité 17]. Par courriers recommandé avec accusé réception notifiés le 27 mai 2021 et par exploit d'huissier du 9 juillet 2021, s'agissant de Mr [Y] [P] , la Métropole de Lyon a notifié aux consorts [P], propriétaires indivis d'un appartement avec cave et grenier, sis 3ème étage de l'immeuble sis [Adresse 9], lots n°125, 145 et 151, cadastré section AL, n°[Cadastre 4], son offre d'indemnisation. Par ordonnance du 20 septembre 2021, le juge de l'expropriation du département du Rhône a rejeté la demande du préfet tendant au prononcé de l'expropriation des immeubles sis [Adresse 9] et [Adresse 3]. Un pourvoi en cassation a été formé à l'encontre de cette décision le 18 novembre 2021 par la Métropole de Lyon. Par un arrêt du 14 décembre 2022, la Cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions, l'ordonnance du 20 septembre 2021 refusant de prononcer l'expropriation des immeubles et a renvoyé les parties devant le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Chambéry. Par ordonnance du 12 mai 2023, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Chambéry a prononcé l'expropriation au profit de la Métropole de Lyon, des immeubles concernant les consorts [P]. Entre temps et par mémoire reçu au greffe le 19 avril 2022, la Métropole de Lyon a saisi le juge de l'expropriation aux fins de fixation des indemnités d'expropriation dues aux consorts [P].. Le transport sur les lieux s'est déroulé le 10 octobre 2022 et les parties ont été entendues le même jour. Par jugement du 14 novembre 2022, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Lyon a : - fixé le montant global des indemnités dues par la Métropole de Lyon à MM [F], [M] et [Y] [P], propriétaires indivis des lots n°145 (local d'habitation), 125 (cave) et 151 (grenier) de l'immeuble soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 9], parcelle cadastrée section AL n°[Cadastre 4] à la somme de 221.000 € se décomposant comme suit : o 200.000 € au titre de l'indemnité principale de dépossession o 21.000 € au titre de l'indemnité de remploi - débouté MM [F], [M] et [Y] [P] du surplus de leurs demandes indemnitaires, - condamné la Métropole de Lyon aux entiers dépens de l'instance - dit n'y avoir lieu a application de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration du 2 janvier 2023, les consorts [P] ont interjeté appel de ce jugement. Aux termes de leurs derniers conclusions notifiées le 6 décembre 2023, les consorts [P] demandent à la cour de : à titre principal, - annuler le jugement du 14 novembre 2022 par le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Lyon en ce qu'il a fixé le montant global des indemnités dues par la Métropole de Lyon à MM [F], [M] et [Y] [P], propriétaires indivis des lots n°145 (local d'habitation), 125 (cave) et 151 (grenier) de l'immeuble soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 9], parcelle cadastrée section AL n°[Cadastre 4] à la somme de 221.000 € se décomposant comme suit : - 200.000 € au titre de l'indemnité principale de dépossession, - 21.000 € au titre de l'indemnité de remploi et a débouté MM [F], [M] et [Y] [P] du surplus de leurs demandes indemnitaires et dit n'y avoir lieu a application de l'article 700 du code de procédure civile, subsidiairement, - juger que le jugement du 14 novembre 2022 est devenu sans objet tout comme l'appel interjeté à son encontre ou à tout le moins non avenu et dépourvu d'effet, - déclarer irrecevables les demandes aux fins de fixation des indemnités d'expropriation de la Métropole de Lyon, - renvoyer la Métropole de Lyon à mieux se pourvoir, très subsidiairement, - déclarer bien fondé leur appel, - infirmer le jugement du 14 novembre 2022 rendu par le juge de l'expropriation en ce qu'il a fixé le montant global des indemnités dues par la Métropole de Lyon à MM [F], [M] et [Y] [P], propriétaires indivis des lots n°145 (local d'habitation), 125 (cave) et 151 (grenier) de l'immeuble soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 9], parcelle cadastrée section AL n°[Cadastre 4] à la somme de 221.000 € se décomposant comme suit : - 200.000 € au titre de l'indemnité principale de dépossession, - 21.000 € au titre de l'indemnité de remploi, en conséquence et statuant à nouveau, - déclarer irrecevables les demandes de la Métropole de Lyon et celles du commissaire du gouvernement, en tout hypothèse mal fondées, - débouter la Métropole de Lyon et le commissaire du gouvernement de l'ensemble de leurs demandes - fixer l'indemnité d'expropriation comme suit : - 342.000 € au titre de l'indemnité principale, - 36.450 € au titre de l'indemnité de remploi, soit une indemnité totale de 378.450 €, à titre infiniment subsidiaire, - ordonner l'organisation d'une expertise pour décrire les travaux effectués en vertu de l'arrêté du président de la Métropole de Lyon en date du 25 janvier 2022 et proposer une valeur pour leur appartement, en tout état de cause, - rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires, - condamner la Métropole de Lyon à leur verser une somme de 10.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la Métropole de Lyon aux entiers dépens de première instance et d'appel. Sur l'annulation du jugement, les consorts [P] font valoir que : - le juge de l'expropriation a été irrégulièrement saisi en première instance puisque ce même juge avait rendu le 20 septembre 2021 une ordonnance rejetant la demande de transfert de propriété et la décision du 14 décembre 2022 de la Cour de Cassation qui a cassé et annulé le jugement rejetant le transfert de propriété ne constitue pas une régularisation de la procédure, - en raison du rejet de la demande de transfert de propriété au profit de la Métropole de Lyon, la saisine du juge du 19 avril 2022 était sans objet et par conséquent le jugement rendu le 14 novembre 2022 doit être réputé nul et non avenu et dépourvu d'effet juridique et ce d'autant qu'en exécution de la décision de la Cour de cassation, qui a annulé l'ordonnance d'expropriation, c'est le juge de l'expropriation de Chambéry qui est devenu compétent pour fixer les indemnités puisqu'il a prononcé le 12 mai 2023 le transfert de propriété. - le juge de l'expropriation ne pouvait sans se contredire à la fois rejeter la demande de transfert de propriété et fixer des indemnités de dépossession et il ne pouvait fixer les indemnités d'expropriation alors même que lors de sa saisine, l'ordonnance du 20 septembre 2021 rejetant la demande de transfert de propriété était exécutoire et non définitive, - la saisine du juge de l'expropriation était irrégulière puisque les conditions de notification des offres n'étaient pas remplies, la Métropole de Lyon n'était pas en mesure de déterminer les parcelles qu'elle souhaitait exproprier puisque l'inclusion ou non de la propriété des consorts [P] dépendait de la réalisation de travaux. - le rapport du commissaire enquêteur a été rédigé avant l'expiration du délai de 6 mois accordé aux consort [P] pour réaliser les travaux et donc à la date de la saisine du juge, il était impossible de déterminer si le lot en cause devait ou non être inclu dans l'arrêté de cessibilité future. Ils soutiennent à titre subsidiaire que les demandes formées par la Métropole de Lyon sont irrecevables et font valoir sur la fixation de l'indemnité d'expropriation que le montant des indemnités est fixé à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété et qu'en l'espèce, le transfert de propriété ayant eu lieu le 21 mai 2023 mais sans qu'aucun transport sur les lieux n'a été réalisé postérieurement à cette ordonnance, le jugement a méconnu les dispositions du code de l'expropriation. Sur le montant de l'indemnité d'expropriation ils font valoir que : - la valeur vénale retenue dans le jugement de première instance a été sous-estimée, - il convient de retenir une surface de 57 m² telle que mentionnée dans le titre de propriété de Mme [P], - sur la base d'un prix de vente de l'appartement acheté par la Métropole de Lyon dans le même immeuble, soit 5.300 € le m² et au regard de la restauration qu'ils ont effectuée dans le logement, il sont fondés à solliciter la fixation de l'indemnité principale à hauteur de 6.000 € le m², soit pour 57 m² 342.200 €, et d'une indemnité de remploi à 36.450 €. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 novembre 2023, la Métropole de Lyon demande à la cour de : - infirmer le jugement en date du 14 novembre 2022 en ce qu'il a : - fixé le montant global des indemnités dues par la Métropole de Lyon à MM [F], [M] et [Y] [P], propriétaires indivis des lots n°145 (local d'habitation), 125 (cave) et 151 (grenier) de l'immeuble soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 9], parcelle cadastrée section AL n°[Cadastre 4] à la somme de 221.000 € se décomposant comme suit : o 200.000 € au titre de l'indemnité principale de dépossession o 21.000 € au titre de l'indemnité de remploi et statuant à nouveau, - juger que la saisine du juge de l'expropriation était parfaitement régulière, - rejeter les conclusions, fins, moyens et demandes des consorts [P] et de Mr le commissaire du Gouvernement ; recevant son appel incident, - fixer, l'indemnité due par la Métropole de Lyon aux consorts [P], pour un appartement de 50,6m2 (lot n°145), ainsi que d'une cave et un grenier (lots n°125 et 151), à la somme totale de 188.000 € décomposées en : o une indemnité principale d'un montant de 170.000 €, o une indemnité de remploi d'un montant de 18.000 €, - condamner MM [F], [M] et [Y] [P] à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La métropole de Lyon sur l'annulation du jugement fait valoir que : - le transfert de propriété a été réalisé à la date de l'ordonnance du 12 mai 2023 rendue par le juge de l'expropriation de Chambéry qui est définitive de sorte que le transfert de propriété ne peut plus être remis en cause, - les dispositions de l'article 625 2ème alinéa du code de procédure civile selon lesquelles la cassation entraine par voie de conséquence l'annulation de toute décision qui en est la suite, n'ont pas vocation à s'appliquer en l'espèce, - le juge de l'expropriation dispose d'une compétence territoriale d'attribution en application du code de l'expropriation et le bien étant situé dans le Rhône, la juridiction lyonnaise est compétente pour fixer l'indemnité de dépossession, - le transfert de propriété et la fixation judiciaire du prix sont deux instances différentes, et le renvoi devant le juge de l'expropriation de Savoie ne concernait que l'instance propre au transfert de propriété, la Cour de cassation n'ayant pas donné compétence à ce même juge pour fixer le montant des indemnités. Elle soutient sur les irrégularités de la saisine que : - le juge de l'expropriation peut être saisi à tout moment après l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique et après la notification des offres par courrier ou mémoire, ce qui a été le cas en l'espèce, - le fait que l'arrêté de cessibilité n'a pas été édité au moment de la saisine du juge n'a pas d'incidence sur la recevabilité de la demande puisque l'obtention d'un arrêté de cessibilité n'est pas une condition préalable à l'engagement de la procédure de fixation judiciaire et qu'en tout état de cause, il existait bien un arrêté de cessibilité à la date de la saisine de la juridiction, - le fait que l'ordonnance d'expropriation n'ait pas été prononcée à la date de la saisine de la juridiction n'a pas non plus d'incidence sur la régularité de la procédure dans la mesure où dans un tel cas, la consistance du bien est appréciée au jour du jugement, soit le 14 novembre 2022, - enfin, la circonstance que dans le cadre de l'opération de restauration immobilière un délai de six mois ait été laissé aux propriétaires pour engager les travaux est inopérante. Sur l'évaluation de l'indemnité d'expropriation, la Métropole de Lyon déclare sur les critères à prendre en considération que : - s'agissant de la consistance juridique, le bien était libre de toute occupation, - les travaux réalisés par les consorts [P] sont présumés avoir été faits dans le seul but d'obtenir une meilleure indemnité et non pour se conformer aux normes de confort, d'habitabilité et de sécurité prévues dans le cadre de l'opération de restauration immobilière, de sorte que par application des dispositions de l'article L 332-1 alinéa 2ème du code de l'expropriation, ces travaux ne peuvent dont pas être pris en considération, - au surplus, ces travaux n'ont jamais fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme, - la cour devra prendre en compte uniquement l'état du bien avant travaux, - la surface de l'appartement à prendre en compte est de 50,7 m² ressortant du permis de construire déposé en 2015 par le syndicat des copropriétaires, - enfin, la date de référence à prendre en considération est celle du 18 juin 2019 correspondant à la date d'opposabilité aux tiers la plus récente. La métropole de Lyon en se fondant sur 2 termes de comparaison, propose la somme de 170.000 € au titre de l'indemnité principale et celle de 18.000 € au titre de l'indemnité de remploi. Elle conteste le terme de comparaison des consorts [P] au motif qu'il s'agissait d'une vente amiable, que la somme mentionnée comprend l'indemnité de remploi, ce qui ramène le prix au m² à 4.775 €, et qu'au surplus, le bien n'est pas comparable à celui des consorts [P] qui est décrit comme peu fonctionnel, voire peu habitable. Elle conteste par ailleurs l'abattement de 400 euros/m2 appliqué par le commissaire du gouvernement au titre des travaux nécessaires pour rendre habitable le logement considérant que l'état de l'appartement impose une réhabilitation justifiant un abattement d'au moins 1.500€ le m². Aux termes de son mémoire notifié le 8 août 2023, le commissaire du gouvernement demande à la cour de : - confirmer le jugement du 14 novembre 2022 en ce qui concerne la surface retenue, à savoir 50,7 m2, - réformer partiellement le jugement et fixer les indemnités dues par la Métropole de Lyon pour l'expropriation de ce bien, située à [Adresse 9], aux sommes suivantes : - indemnité principale : 215 000 €, - indemnité de remploi : 22.500 €, Le commissaire du gouvernement s'agissant des contestations des consorts [P] sur la régularité de la procédure, déclare que la contestation des actes de procédure de la phase administrative de la procédure relève des juridictions administratives et non du juge de l'expropriation, que le pourvoi en cassation n'a aucune influence sur la fixation de l'indemnité, les actes de la phase administrative étant toujours valables, que le juge de Chambéry a prononcé l'expropriation et que la procédure est régulière. Il fait valoir par ailleurs que la date de référence pour l'appréciation de l'usage effectif du bien est le 18 juin 2019. Il propose d'appliquer la méthode d'évaluation par comparaison et offre de : - retenir les 7 mêmes termes de comparaison qu'en première instance et portant sur des biens situées dans un rayon de 100 mètres autour du bien, de 40 à 60m2, de janvier 2020 à mai 2022, avec une période de construction de 1850 à 1930 et d'y ajouter deux termes à ceux produits en première instance - retenir une surface de 50,7m2 - prendre en compte les travaux entrepris dans l'appréciation de la consistance du bien dans la mesure où il s'agit de travaux minimes et nécessaires pour assurer l'habitabilité du logement - fixer l'évaluation au regard de la moyenne des termes à un prix de 4.650 euros par m² et pratiquer un abattement de 400 euros par m2 correspondant aux travaux nécessaires. Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. MOTIFS DE LA DÉCISION : 1° sur la régularité de la saisine du juge de l'expropriation et la demande d'annulation du jugement : Selon l'article 625 du code de procédure civile, sur les points qu'elle atteint, la cassation replace les parties dans l'état où elles se trouvaient avant le jugement cassé. Elle entraîne, sans qu'il y ait lieu à une nouvelle décision, l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire. Par ailleurs, la procédure de transfert de propriété est une procédure distincte de celle d'évaluation du bien exproprié. En l'espèce, la cassation de l'ordonnance du juge de l'expropriation de Lyon a seulement eu pour effet d'annuler la procédure de transfert de propriété, de priver l'expropriant de son titre et de différer le transfert de propriété jusqu'à ce qu'intervienne une nouvelle ordonnance d'expropriation. Elle n'a pas eu d'incidence sur la saisine du juge de l'expropriation en vue de la fixation des indemnités, lequel ne peut être que celui du lieu de situation de l'immeuble, soit en l'espèce celui du tribunal judiciaire de Lyon. Dés lors qu'en application de l'article L 311-6 du code de l'expropriation, le juge de l'expropriation peut être saisi à tout moment après l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique, le fait qu'à la date de la saisine, une ordonnance définitive prononçant l'expropriation au profit de la Métropole de Lyon n'était pas encore intervenue n'a pas eu pour effet d'entacher d'irrégularité sa saisine. Ce transfert de propriété est finalement intervenu par suite d'une ordonnance du juge de l'expropriation de la Savoie en date du 12 mai 2023 et le pourvoi formé à l'encontre de cette décision n'a pas pour effet d'en affecter le caractère exécutoire, le pourvoi n'étant pas suspensif. En l'espèce, il ressort des pièces produites aux débats, notamment des arrêtés préfectoraux que l'ouverture d'une enquête préalable à la déclaration d'utilité publique pour l'opération de restauration immobilière a été prescrite par arrêté préfectoral du 25 juillet 2012, que l'opération a été déclarée d'utilité publique par arrêté préfectoral du 24 mai 2013, que les effets de cet arrêté ont été prorogés par arrêté préfectoral du 19 avril 2018 modifié le 27 avril 2018 et que l'ouverture d'une enquête parcellaire complémentaire relative à l'opération a été prescrite par un arrêté préfectoral du 14 janvier 2022. Les offres de prix ont été notifiées aux consorts [P] par courriers dont les avis de réception ont été notifiés le 28 mai 2021 ou signifié le 9 juillet 2021. Par arrêté en date du 6 janvier 2021, le préfet du Rhône a déclaré cessibles au profit de la Métropole de Lyon les propriétés nécessaires à l'opération de restauration immobilière dont celle dans laquelle les consorts [P] détiennent un bien. La circonstance que par arrêté du 25 janvier 2022, notifié notamment aux consorts [P], il a été laissé aux copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 9], dans le cadre d'une l'opération de restauration immobilière, un délai de six mois pour réaliser des travaux listés dans l'arrêté et qu'en considération de ces éléments, l'arrêté de cessibilité du 6 janvier 2021 a été abrogé le 21 mars 2023 et qu'un nouvel arrêté de cessibilité est intervenu en date du même jour, n'a pas eu non plus d'incidence sur la régularité de la saisine du juge de l'expropriation, étant précisé qu'à la date de sa saisine, l'arrêt de cessibilité du 6 janvier 2021 était encore en vigueur. S'agissant de la consistance du bien, si l'article L 322-1 du code de l'expropriation dispose que Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété, il est de jurisprudence constante qu'en l'absence d'ordonnance d'expropriation à la date de la décision de première instance, la consistance des biens expropriés est appréciée à la date de sa décision. Ce moyen, pas davantage que les précédents, n'est de nature à affecter la régularité de la procédure devant le premier juge. Il convient par conséquence de débouter les consorts [P] de leurs demandes tendant à l'annulation du jugement, ou à juger que le jugement comme l'appel sont devenus sans objet ou encore, à déclarer irrecevables les demandes de la Métropole de Lyon . 2° sur la fixation de l'indemnité : Aucune des parties ne remet en cause la date de référence qui a été justement fixée par le premier juge, s'agissant d'un bien compris dans une zone couverte par le droit de préemption urbain, au 18 juin 2019, date à laquelle est devenu opposable au tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. Selon l'article L 322-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance et selon l'article L 322-1 du même code, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété et, comme rappelé ci-dessus, en l'absence d'ordonnance d'expropriation à la date de la décision de première instance, la consistance des biens expropriés est appréciée à la date de cette décision, soit en l'espèce le 14 novembre 2022. Au vu du procès-verbal de transport, le bien concerné par la procédure est constitué d'un appartement au 3ème étage d'un immeuble sans ascenseur avec une cave et grenier. L'immeuble datant de 1890, soumis au régime de la copropriété, est bien situé, en centre ville et à proximité des commerces et des transports en commun. Au plan local d'urbanisme, l'immeuble est situé en zone UCe2a. Le bien est libre de toute occupation. La cour se réfère pour une description précise du bien aux indications mentionnées dans le jugement dont il ressort que des travaux de rénovation ont été effectués récemment, que l'appartement est propre mais peu fonctionnel en raison notamment de l'absence de prises électriques pour l'installation d'une cuisine électrique, d'évacuations nécessaires à un lave-linge ou un lave-vaisselle, d'un nombre et d'une puissance des luminaires faible, d'un problème de stabilité des meubles ou d'un risque de chute en raison d'un sol qui n'est pas droit et présente des bosselures ou des zones plus molles et d'une conduite de gaz ancienne et d'un questionnement sur sa conformité à la réglementation actuelle ou sur celle des aérations nécessaires à l'utilisation d'une gazinière. La cour relève à ce sujet que la facture de travaux produites par les consorts [P] ne remet pas en cause les mentions du premier juge ci-dessus rapportées et que notamment, il ne ressort pas de ces mentions qu'il n'y avait pas de prise pour la machine à laver mais seulement l'absence de prise pour une cuisinière électrique, constatation faite que la facture mentionne seulement l'installation d'une prise PC 16A qui n'est pas compatible avec une cuisinière électrique. Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge, a écarté l'acte de vente que les consorts [P] avaient produit sans mention de date et faisant état d'une surface de 57 m². La cour retient en l'espèce la surface indiquée dans l'état parcellaire joint à l'ordonnance d'expropriation, soit 50,7 m². Les parties s'opposent sur la prise en compte ou non des travaux que les consorts [P] ont fait réaliser. Selon l'article L 322-1 alinéa 2ème du code de l'expropriation, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1. Par de pertinents motifs que la cour adopte de nouveau, le premier juge a retenu qu'en l'espèce, les travaux avaient été réalisés par les consorts [P] afin de se conforter aux travaux de mise aux normes de confort, d'habitabilité et de sécurité demandés par la Métropole de Lyon et que celle-ci n'établissait pas qu'ils avaient été réalisés après l'expiration du délai imparti pour le faire, ce qui permettait d'écarter la présomption résultant de l'article L 322-1 du code de l'expropriation et de prendre en compte dans la fixation du prix les améliorations résultant des travaux de mise aux normes. La cour ajoute, même si les dits travaux n'ont pas permis de remédier totalement aux normes de sécurité et d'habitabilité, qu'ils correspondent néanmoins à des travaux d'une certaine importance, puisque facturés pour un total de 27.777,42 € (24.063,83 € + 3.713,59 €) qui ont incontestablement apporté une amélioration à l'appartement, la circonstance que les dits travaux n'aient pas fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme étant à cet égard indifférente, s'agissant de simples travaux de rénovation intérieurs et qui en tout état de cause devaient être mis en oeuvre du fait de la demande de la Métropole de Lyon. Il convient en l'espèce d'utiliser la méthode dite "par comparaison" consistant à évaluer le bien en le comparant avec des termes de référence constitués par des mutations de biens de même nature, comparables ou similaires au bien exproprié, cette méthode étant la seule permettant en l'espèce de déterminer un préjudice certain et ce point n'étant pas discuté par les parties. Les consorts [P] faisant valoir que le 3 décembre 2021 les consorts [O] ont vendu à la Métropole de Lyon deux lots voisins du même immeuble, dans un état d'entretien inférieur à leur bien lequel est très lumineux et a été complètement restauré, au prix de 5.300 € le m² et que par ailleurs, les prix de l'immobilier ont nettement progressé entre 2021 et 2023, demandent à la cour de fixer le prix de leur appartement à 6.000 € le m². La Métropole de Lyon n'est pas fondée à remettre en cause la pertinence de cette référence au motif que le bien ne nécessitait qu'un rafraîchissement alors que, selon un courriel de l'un des anciens propriétaires, aucun gros travaux n'avait été réalisé dans l'appartement, que malgré quelques travaux sommaires en 2013, tout le reste était dans un mauvais état (plomberie, électricité...) et que les photographies produites, à supposer qu'elles correspondent à ce bien, ont pu être entrepris postérieurement à la vente, ainsi que le soutiennent les consorts [P]. Par contre, l'indemnité de réemploi étant due même en cas de vente amiable, il y a lieu de présumer que le prix des lots des consorts [O] intègre l'indemnité de remploi ce qui ramène le prix d'acquisition de ce bien à 210.000 € - 21.000 (10 %) soit 189.000 € et pour une surface de 39.58 m² un prix au m² de 4.775 €. La Métropole de Lyon fait état de deux termes de comparaison soit : - [Adresse 8] trois appartements pour un total de 61,86 m² pour un prix au m² de 2.199€, - [Adresse 6] deux appartements pour un total de 42,83 m² pour un prix au m² de 1.400 €. Toutefois, le commissaire du gouvernement demande à juste titre d'écarter ces deux références au motif que les biens sont plus éloignés géographiquement du bien à évaluer alors qu'il existe de nombreux termes de comparaison à proximité immédiate, soit moins de 100 mètres, et que ces éléments de comparaison ne correspondent pas aux caractéristiques du bien en cause. Il s'agit en outre, ainsi qu'il ressort des actes produits, de ventes réalisées par l'Agrasc et donc de biens faisant suite à des saisies pénales. Le commissaire du gouvernement produit de son côté neuf références de comparaison de bien situés dans le même quartier et dont la pertinence n'est pas discutée à savoir : - [Adresse 1] (27 octobre 2020) pour 50,35 m² un prix au m² de 5.461,77 €, - [Adresse 1] (27 octobre 2020) pour 45,41 m² un prix au m² de 5.725,61 €, - [Adresse 10] (9 juin 2021) pour 52,02 m² un prix au m² de 4.998,08 €, - [Adresse 5] (14 janvier 2020) pour 49,32 m² un prix au m² de 2.939,98 €, - [Adresse 5] (4 février 2020) pour 40,52 m² un prix au m² de 3.825,27 €, - [Adresse 5] (10 mars 2021) pour 46,87 m² un prix au m² de 5.483,25 €, - [Adresse 11] (7 mars 2022) pour 51,77 m² un prix au m² de 4.249,57 €, - [Adresse 2] (1er juillet 2022) pour 51,67 m² un prix au m² de 4.246,18 €, - [Adresse 10] (6 septembre 2022) pour 52,11 m² un prix au m² de 4.970,26 €, Les éléments ci-dessus produits, y compris la référence produite par les consorts [P], constituent des termes de comparaison pertinents et permettent de fixer la valeur moyenne de leur bien à 4.667,49 € le m², arrondi à 4.670 €. Cette valeur ne peut toutefois être retenue en l'état dés lors que sauf indications contraires, les éléments de comparaison sont immédiatement habitables, ce qui n'est pas le cas de celui des consorts [P], de sorte qu'il est nécessaire de pratiquer un abattement pour tenir compte des travaux de remise en état. Au vu des travaux restant à faire, notamment la reprise du sol et de l'électricité afin d'assurer les branchements dans la cuisine, et en l'absence d'intervention lourde à prévoir, il convient, sans qu'il apparaisse nécessaire d'ordonner une expertise, de pratiquer un abattement de 400 € le m², ainsi que le propose le commissaire du gouvernement. Il convient par conséquent de chiffrer l'indemnité principale du bien exproprié à 4.670 € - 400€ soit 4.270 € le m² et pour 50,7 m² 216.489 € . L'indemnité de remploi fixée conformément à l'usage, soit 20 % du montant de l'indemnité principale jusqu'à 5.000 €, 15 % entre 5.000 € et 15.000 € et 10 % pour le surplus, s'établit à 22.648,90 €. L'indemnité totale s'élève donc à 216.489 € + 22.648,90 € soit 239.137,90 €, le jugement étant infirmé de ce chef. 3° sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens. Au regard de la solution donnée au litige, les dépens d'appel sont mis à la charge de la Métropole de Lyon. La cour estime que l'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des consorts [P] et leur alloue à ce titre la somme de 3.000 €. PAR CES MOTIFS LA COUR, Déboute les consorts [P] de leurs demandes tendant à titre principal à l'annulation du jugement dont appel, à titre subsidiaire à juger que le jugement comme l'appel sont devenus sans objet et à titre encore plus subsidiaire, à déclarer irrecevables les demandes de la Métropole de Lyon . Infirme le jugement sauf en ce qu'il a condamné la Métropole de Lyon aux dépens de l'instance ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Fixe le montant global des indemnités dues par la Métropole de Lyon à MM [F], [M] et [Y] [P], propriétaires indivis des lots n°145 (local d'habitation), 125 (cave) et 151 (grenier) de l'immeuble soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 9], parcelle cadastrée section AL n°[Cadastre 4] à 239.137,90 € ; Dit que la somme de 239.137,90 € se décompose de la manière suivante : - indemnité principale : 216.489,00 € - indemnité de réemploi : 22.648,90 € Déboute les consorts [P] du surplus de leurs demandes ; Condamne la Métropole de Lyon à payer à MM [F], [M] et [Y] [P], unis d'intérêt, la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la Métropole de Lyon aux dépens d'appel. La greffière, Le Président,