Tribunal judiciaire, 10 juillet 2025. 23/03342

MINUTE N° : JUGEMENT DU : 10 Juillet 2025 DOSSIER N° : N° RG 23/03342 - N° Portalis DBZE-W-B7H-I3WN AFFAIRE : S.D.C. SDC LES OMBELLES C/ S.C.I. SCI IMMOB TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY POLE CIVIL section 5 CIVILE JUGEMENT COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRESIDENT : Madame Mathilde BARCAT, Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats. GREFFIER : Madame Sarah ANNERON PARTIES : DEMANDERESSE Le Syndicat de Copropriété de l’immeuble LES OMBELLES, situé [Adresse 1] à [Localité 6], agissant poursuites et diligences de son administrateur provisoire, la SELARL [H] [F] ALIREZAI, en la personne de Maître [T] [H] [F], demeurant [Adresse 4] dont le siège social est sis [Adresse 1] / FRANCE représentée par Maître Annie SCHAF-CODOGNET de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 40 DEFENDERESSE S.C.I. IMMOB, immatriculée au RCS de NANCY sous le numéro 415 169 127, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3] / FRANCE défaillante Clôture prononcée le : 12 Mars 2024 Débats tenus à l'audience du : 30 Avril 2025 Date de délibéré indiquée par le Président : 10 Juillet 2025 Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 10 Juillet 2025, nouvelle date indiquée par le Président. le Copie+grosse+retour dossier : Copie+retour dossier : EXPOSE DU LITIGE   L'ensemble immobilier des OMBELLES situé [Adresse 1] à [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété et placé sous administration provisoire depuis le 29 mai 2018. Par acte d'huissier signifié le 23 novembre 2023, déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [5] représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [H] [F] ALIREZAI, en la personne de Maître [T] [H] [F], a constitué avocat et a fait assigner la SCI IMMOB devant le tribunal judiciaire de Nancy, au visa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes : 14.802,76 €, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Bien que régulièrement assignée, par remise de l'acte en étude, la SCI IMMOB n'a pas constitué avocat. La présente décision est réputée contradictoire.   L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 mars 2024.   L'affaire a été appelée à l'audience du 30 avril 2025 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 10 juillet 2025 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION   Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne devant faire droit aux prétentions du demandeur que si celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées. *** L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Par ailleurs, l'article 14-1 I de la même loi dispose que «  Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. » L'exigibilité des charges est donc sous-tendue à leur approbation par les copropriétaires en assemblée générale et à compter de l'établissement du compte individuel de chacun des copropriétaires par application des clés de répartition des dépenses fixées au règlement de copropriété.   Selon une jurisprudence établie et conformément à l’article 1353 du code civil, le syndicat qui prétend être créancier de charges de copropriété doit rapporter la preuve quant à la réalité, la liquidité et l'exigibilité de la créance. Réciproquement, c'est au copropriétaire qui se prétend libéré de son obligation de justifier du bien-fondé de sa contestation. Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de produire le procès-verbal de l'assemblée générale portant approbation de l'arrêté de compte de l'exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel pour le nouvel exercice, les documents comptables ainsi que le décompte de répartition des charges.   Enfin, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires LES OMBELLES verse aux débats : -le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 21 septembre 2017 portant approbation des comptes du 1er juillet 2013 au 30 juin 2017 ; -la répartition des charges, ainsi que le décompte général des dépenses pour les années 2013/2014 et 2014/2015 ; -les appels de charges pour l'année 2015/2016 ; -un extrait du compte de la SCI IMMOB en date du 15 novembre 2023 dont le solde débiteur est de 14.802,76 €. Le demandeur produit également une ordonnance de transfert de propriété rendue le 27 mai 2016 par le juge de l'expropriation du tribunal de grande instance de Nancy, au profit de l'Établissement public foncier de Lorraine, dont il ressort qu'ont été déclarés expropriés plusieurs copropriétaires de la résidence LES OMBELLES, notamment la SCI SAFAA représentée par son gérant M. [C] [K], inscrite au RCS de Nancy sous le n°415 169 127, propriétaire des lots 191 à 193 et 204 à 211, dont le siège social est sis [Adresse 3]. Le syndicat des copropriétaires LES OMBELLES expose, aux termes de son acte introductif d'instance, que la SCI IMMOB était anciennement dénommée SCI SAFAA. Il y a lieu cependant de constater qu'aucune pièce n'est produite pour en justifier et que la qualité de copropriétaire de la SCI IMMOB n'est pas démontrée. Il convient par ailleurs de relever que l'adresse de la SCI IMMOB figurant sur l'extrait de compte et les appels de charges, est « Chez M. [C] [Adresse 2] », et ne correspond pas à l'adresse de la SCI SAFAA mentionnée dans l'ordonnance d'expropriation. Dans ces conditions, la qualité de copropriétaire de la SCI IMMOB n'étant pas rapportée et le syndicat des copropriétaires ne justifiant au surplus d'aucune mise en demeure adressée à la défenderesse pour lui permettre de s'acquitter des sommes demandées, il ne peut être fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires LES OMBELLES en paiement des charges de copropriété. Compte tenu de la solution apportée au litige, le demandeur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, il sera condamné aux entiers dépens. Le syndicat des copropriétaires LES OMBELLES sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS   Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES OMBELLES sis [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son administrateur provisoire, de sa demande en paiement au titre des charges de copropriété à l'encontre de la SCI IMMOB ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES OMBELLES sis [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son administrateur provisoire, de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES OMBELLES sis [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son administrateur provisoire, de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES OMBELLES sis [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son administrateur provisoire, aux entiers dépens ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.   Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2025, le présent jugement étant signé par la présidente et la greffière. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE