Cour de cassation, 12 septembre 2019. 18-19.025

CIV. 3 LM COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 12 septembre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10285 F Pourvoi n° B 18-19.025 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société F..., société civile immobilière, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 29 juin 2016 par la cour d'appel de Colmar (1re chambre civile, section A), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. Y... L..., domicilié [...] , 2°/ à la société Exco Strasbourg, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , venant aux droits de la société Audit L... & associés, 3°/ à la société Pricewaterhousecoopers, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , venant aux droits de la Société d'expertise comptable de révision et d'organisation privées (SECROP), 4°/ à la société L... experts conseils, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , venant aux droits de la Société alsacienne d'études comptables et de gestion (SADECG), défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 2 juillet 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de la société F..., de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de M. L..., de la société Exco Strasbourg, de la société Pricewaterhousecoopers et de la société L... experts conseils ; Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société F... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société F... ; la condamne à payer à M. L..., à la société Exco Strasbourg,et aux sociétés Pricewaterhousecoopers et L... experts conseils la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze septembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour la SCI F... Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné les sociétés ABA, SECROP, SADECG, BAS, et M. L... à payer, chacun, à la SCI F..., la seule somme de 6000 euros, AUX MOTIFS QUE « le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause, appliqué à l'espèce les règles de droit qui s'imposaient et pertinemment répondu aux moyens des parties pour la plupart repris en appel ;à ces justes motifs que la cour adopte, il convient seulement d'ajouter que : - la durée du préavis ne peut dépendre du montant et de l'importance des travaux réalisés dans les locaux et que l'argumentation de la partie appelante ne résiste pas un examen sérieux des éléments du dossier dès lors qu'elle précise en page 13 de ses conclusions qu'elle n'a pas été à même de relouer les locaux avant le début de l'année 2006, en raison de la nécessité de réaliser de nouveaux travaux d'aménagement et de la nécessaire scission des locaux après le départ du groupe L.... Dans ces conditions, la durée de préavis devait justement être en relation avec la durée d'occupation. Le premier juge a par ailleurs fort logiquement, condamné les parties intimées au paiement des travaux dont elle devait s'acquitter et qui avaient été rendus nécessaires à la suite de leur départ pour permettre la location des locaux litigieux. la société appelante soutient qu'il existe une clé de répartition à hauteur des deux tiers, soit 66,66 % qui résulte des documents établis entre les parties et produits en annexe et que cette clé de répartition est conforme à l'importance du groupe en termes de chiffre d'affaires. Or, c'était à juste titre que le premier juge a estimé qu'il n'existait pas de clé de répartition, dès lors que la répartition invoquée par la SCI F... est en réalité indiquée en page deux du protocole intervenu entre les parties et concerne les clés de la répartition du capital de la SCI et que l'on ne peut pas déduire des documents contractuels une clé de répartition en matière de paiement des charges et indemnités d'occupation.- sur le montant de l'indemnité d'occupation, le caractère précaire de l'occupation justifie le montant de l'indemnité d'occupation retenu par le premier juge. En conséquence le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions (arrêt attaqué, pp. 3 et 4) ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « sur les demandes de paiement des loyers et des travaux : il est constant que les parties ont signé un document intitulé "protocole d'accord de bail commercial" ; il convient d'examiner le contenu de cette convention d'occupation précaire intitulée à torts "protocole d'accord de bail commercial" ; il est constant que cette convention n'est pas très précise et ne se contente que de reprendre des accords de principe ; elle se contente ainsi d'énoncer "le preneur s'est déclaré intéressé à prendre en location professionnelle les lots du bâtiment B sis [...] (...) moyennant un loyer à définir suivant les coûts engagés, mais ne pouvant être inférieur à 140.000 € HT an ; qu'il est expressément convenu que le bail portera sur locaux nus ; que le cloisonnement interne à chaque lot constitue une prestation complémentaire dont les modalités et les coûts seront définis par un avenant" ; il convient donc, conformément aux dispositions des articles 1156 et suivants du code Civil, d'interpréter cette convention et de voir ce que les parties ont souhaité mettre en place ; il est certain que les parties n'ont pas déterminé le montant d'un loyer. Cependant, elles ont bien précisé que le montant du loyer ne pouvait être inférieur à 140000 euros HT par an. Par conséquent, il y a lieu de retenir ce montant de loyer annuel. Il est également certain que les parties n'ont pas fixé la clé de répartition du loyer entre les différentes sociétés. Il ressort des éléments du dossier que c'est d'ailleurs l'un des points qui a conduit à des désaccords et notamment au départ de la S.A.R.L. ABA, de la S.A. SECROP, de la S.A.R.L. SADECG, de la S.A.R.L. BAS et de M. Y... L... des locaux ; la S.C.I. F... produit aux débats un document intitulé clé de répartition inter-cabinets. Il y est indiqué la base des effectifs des sociétés défenderesses faisant partie du « groupe L... » ainsi des sociétés IEAC et IREC ainsi que la base du chiffre d'affaires de ces sociétés, le pourcentage moyen et la clé de répartition proposée qui est de 66,67 % pour les sociétés défenderesses faisant partie du « groupe L... » et de 33,33 % pour les sociétés IREC et IEAC ensemble. Il n'est pas précisé à quoi se réfère cette clé de répartition mais il est probable qu'elle s'applique au paiement des loyers ainsi qu'à la prise en charge des travaux. Cependant, ce document n'est signé par aucune des parties et est contesté par la S.A.R.L. ABA, la S.A. SECROP, la S.A.R.L. SADECG, la S.A.R.L. BAS et M. L.... Aucun élément ne permet de savoir si les chiffres y figurant sont exacts. Aucune pièce, aucun document du dossier ne permet de savoir quelle était la clé de répartition envisagée par les parties, ni quels éléments permettaient de la déterminer et de la calculer. Par conséquent, en l'absence de plus amples éléments, et sachant qu'il n'est contesté par aucune des parties qu'il était effectivement considéré qu'il y avait trois groupes de sociétés qui allaient payer le loyer, à savoir les sociétés défenderesses faisant partie du "groupe L...", qui constituent un groupe, la société IEAC qui constitue un autre groupe et la société IREC qui constitue le dernier groupe, il convient de partager le montant du loyer annuel par parts égales, à savoir : 1/3 pour les sociétés du "groupe L...", 113 pour la société IEAC et 1/3 pour la société IREC. Dès lors, les sociétés défenderesses devaient s'acquitter de la somme de 46.666,67 € HT par an, soit 3.888,89 € par mois au titre des loyers. La S.C.I. F... met également une somme à titre de provision sur charges. Si des charges sont effectivement dues par les sociétés défenderesses puisqu'elles ont utilisé les locaux pendant plusieurs mois, il y a lieu de remarquer que la S.C.I. F..., qui pouvait présenter la facture de ses charges de l'année 2005, n'en présente pas. Elle ne produit que des factures avec des provisions sur charges. Compte tenu de la durée de la procédure, il était simple pour la S.C.I. F... de présenter le montant des charges dues pour l'armée 2005. En ne le faisant pas, elle ne met pas le tribunal, ni les sociétés défenderesses en mesure de savoir quel était le montant des charges pouvant être imputé aux sociétés du "groupe L...". Par conséquent, il n'y a pas lieu de prendre en considération la provision sur charge mise en compte par la S.C.I. F... dans le cadre des factures présentées. il résulte des éléments non contestés de la procédure que la S.A.R.L. ABA, la S.A. SECROP, la S.A SADECG, la S.A.R.L. BAS et Monsieur Y... L... se sont installées dans les locaux litigieux d'Eckbolsheim au mois de janvier 2005 et qu'elles sont parties le 3 juin 2005. Le mois de juin étant commencé, il est dû en intégralité. Les sociétés défenderesses ne justifient pas avoir donné de préavis à la S.C.I. F... pour quitter les locaux. Les parties étant liées par une convention d'occupation précaire et la fin de l'occupation n'étant pas due à la fin du terme fixé, à savoir la fin des travaux, la fusion et la mise en place d'un contrat de bail, les société défenderesses étaient tenues de délivrer un préavis à leur bailleresse. En ne le faisant pas, elles ont commis une faute et la S.C.I. F... est donc en droit d'obtenir paiement d'indemnités correspondant au loyer pendant une durée supplémentaire de trois mois, l'usage de paiement de loyers pendant six mois se révélant en l'espèce excessive compte tenu de la durée minime d'occupation des locaux par les sociétés du « groupe L... ». Les sociétés défenderesses doivent alors s'acquitter à ce titre de la somme de 3888,89 € x 9 mois = 35000 €. Il est constant que le nom de la S.A.R.L. BAS ne figure pas sur la convention intitulée "protocole d'accord de bail commercial". Cependant, il n'est pas contesté qu'elle était également visée par la fusion puisque faisant partie des sociétés dont M. Y... L... est associé et qu'elle a également occupé les locaux litigieux situés à Eckbolsheim. Dès lors, il convient de considérer qu'elle doit également une indemnité d'occupation. En ce qui concerne les travaux réalisés par la S.C.I. F... pour permettre une occupation des locaux prenant en compte la fusion des sociétés d'expertise comptable, aucun élément du dossier ne permet de dire que les parties se sont accordées sur ce point et que les sociétés défenderesses devaient contribuer au paiement de l'intégralité de ces travaux ni à quelle hauteur ou selon quelle clé de répartition. Il résulte cependant de la convention intitulée "protocole d'accord de bail commercial" que les sociétés défenderesses ainsi que les autres sociétés preneuses devaient prendre en charge au moins une partie de ces travaux, à savoir les travaux de cloisonnement interne, ce qui peut s'entendre de la mise en place de murs, électricité et autres travaux internes, puisqu'il est bien précisé que le coût des loyers serait ajusté en fonction du montant de ces travaux. Dès lors, il appartenait effectivement aux sociétés défenderesses de prendre en charge une partie du coût de ces travaux. La S.C.I. F... présente un décompte de la société ATEC qui a réalisé les travaux aux fins de regroupement des cabinets d'expertise comptable pour un montant de 461.196,77 € TTC ainsi qu'une note d'honoraires de M. Z... U..., architecte, pour un montant de 4.784 € TTC et un décompte définitif de la société CLESTRA en date du 5 juillet 2005 pour un montant de 81.358,62 € TTC ; Il n'est pas contesté que M. Y... L... s'est acquitté du paiement de la facture de M. Z... U... ; en ce qui concerne les autres travaux, il est certain qu'ils étaient nécessaires pour un agencement des locaux permettant de prendre en considération le regroupement de toutes les sociétés. Il résulte des témoignages de M. Z... U..., architecte, étant intervenu dans le cadre des travaux en tant que consultant et de M. C... A..., gérant de la société ATEC laquelle s'est occupée des travaux litigieux, que c'est la S.C.I. F... qui était le maître de l'ouvrage et que c'est elle qui réglait le montant des travaux. Il résulte également de tous ces éléments, que M. Y... L... a participé à des réunions concernant les travaux, a donné son point de vue et précisé certaines de ces exigences. Cependant, il n'était pas maître de l'ouvrage et aucun élément ne permet de dire qu'il a exigé tous les travaux qui ont été mis en oeuvre, ni qu'il en connaissait les montant, ni qu'il a approuvé l'intégralité des travaux. En outre, suite à au départ des sociétés du "groupe L...", s'il est certain que des travaux ont dû être réalisés pour remettre en place des cloisons et permettre ainsi à d'autres sociétés de louer les lieux, la S.C.I. F... n'en donne pas le montant, et ce, alors même que les société défenderesses ont quitté les lieux en juin 2005 et que, compte tenu de la durée de la procédure, ces travaux ont déjà dû être réalisés. Dès lors, en quittant précipitamment les locaux et sans donner de préavis, les sociétés défenderesses ont commis une faute laquelle a causé un préjudice à la S.C.I. F..., à savoir le coût d'une partie des travaux. Tel que précisé préalablement, une partie de ces travaux a été réalisée pour tenir compte de la spécificité du regroupement. Cependant, les locaux étaient tout de même réutilisables, selon M. C... A..., gérant de la société ATEC laquelle s'est occupée des travaux litigieux. La S.C.I. F..., même si elle perdait la possibilité de récupérer une partie du coût des travaux sur les loyers versés par la S.A.R.L. ABA, la S.A. SECROP, la S.A.R.L. SADECG, la S.A.R.L. BAS et M. Y... L..., compte tenu de leur départ précipité, pouvait en imputer le coût de certains autres aux autres sociétés. Dès lors, il convient d'imputer aux sociétés défenderesses le coût d'une partie des cloisonnements et des travaux d'électricité et de téléphonie réalisés à cet effet. Ne sachant pas ce qui a pu être conservé et que la S.C.I. F... a pu de ce fait imputer aux nouveaux locataires par le biais du montant du loyer, ni ce qui a dû être détruit, du fait que les sociétés défenderesses n'étaient, en l'absence de coût de répartition, tenue que du paiement du tiers du montant des travaux réalisés, il convient de fixer à 45.000 € le montant des travaux dont les défenderesses doivent s'acquitter. Par conséquent, les sociétés défenderesses doivent au total les sommes suivantes : 35000 € + 45000 € = 80000 € ; Il n'est pas contesté que les sociétés défenderesses se sont déjà acquittée du paiement de la somme de 50.000 €. Dès lors, les montants restant dus par les sociétés défenderesses sont de 30.000 euros » (jugement entrepris, pp. 4 à 6) ; ALORS QUE 1°), la SCI F... faisait valoir, dans ses conclusions d'appel (pp. 17 et 18), que la répartition de l'indemnité d'occupation à hauteur de deux tiers pour le groupe L... était fonction de son chiffre d'affaires mais aussi de ses effectifs, la surface des locaux précédemment occupés par le groupe L... représentant 63,60 % ; qu'en se bornant à énoncer, par motifs adoptés (jugement confirmé, p. 5), qu'« aucun document du dossier ne permet de savoir quelle était la clé de répartition envisagée par les parties, ni quels éléments permettaient de la déterminer et de la calculer », et par motifs propres (arrêt, p. 4), que la « répartition invoquée par la SCI F... indiquée p. 2 du protocole concerne les clés de la répartition du capital de la SCI et que l'on ne peut pas déduire des document contractuels une clé de répartition en matière de paiement des charges et indemnités d'occupation », sans répondre au moyen précité qui démontrait que la répartition des charges et de l'indemnité d'occupation étaient également fonction de la surface des locaux occupés par le groupe L..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS QUE 2°), le juge ne peut accueillir ou rejeter les demandes dont il est saisi sans examiner tous les éléments de preuve qui lui sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que la cour d'appel constate, par adoption des motifs du jugement entrepris (p. 6, § 4), qu'en ayant quitté précipitamment leurs locaux, sans avoir donné de préavis, les sociétés du groupe L... avaient commis une faute et devaient prendre en charge les travaux de cloisonnement interne desdits locaux ; que la société F... faisait valoir, dans ses conclusions d'appel (pp. 19 et 20), en se fondant sur un décompte détaillé établi par la société Atec, que le coût des travaux de cloisonnement interne des locaux occupés par le groupe L... était de 228.524,65 euros HT ; qu'en retenant toutefois que seule une somme de 45.000 euros aurait dû être mise à la charge des parties adverses à ce titre, sans examiner le décompte susvisé établi par la société Aitec, qui démontrait le contraire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.