Cour d'appel, 16 novembre 2018. 17/02523

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 63B 1ère chambre 1ère section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 16 NOVEMBRE 2018 N° RG 17/02523 AFFAIRE : [N], [E] [H] C/ SCP QUIDET LE BOURDONNEC CARIMALO, notaires associés Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 01 Mars 2017 par le Tribunal de Grande Instance de CHARTRES N° Chambre : 1 N° RG : 15/00833 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : SCP ODEXI AVOCATS Me Valérie LEGAL RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE SEIZE NOVEMBRE DEUX MILLE DIX HUIT, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [N], [E] [H] née le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 1] de nationalité Française [Adresse 1] [Adresse 1] Représentant : Me Marie Pierre LEFOUR substituée par Me Anne CREZE de la SCP ODEXI AVOCATS, Postulant/Plaidant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000029 - N° du dossier 56477 APPELANTE **************** SCP QUIDET LE BOURDONNEC CARIMALO, notaires associés N° SIRET : 404 85 7 9 222 [Adresse 2] [Adresse 2] Représentant : Me Valérie LEGAL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 274 - N° du dossier 170026 - Représentant : Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 septembre 2018 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Alain PALAU, président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Alain PALAU, président, Madame Anne LELIEVRE, conseiller, Madame Nathalie LAUER, conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Sabine MARÉVILLE, Vu le jugement du tribunal de grande instance de Chartres en date du 1er mars 2017 qui a statué ainsi': - déboute Madame [N] [H] de ses demandes, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamne Madame [N] [H] aux dépens, qui seront recouvrés par la SCP Gerbet Renda Coyac Gerbet conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Vu la déclaration d'appel de Mme [H] en date du 28 mars 2017. Vu les dernières conclusions en date du 28 septembre 2017 de Mme [H] qui demande à la cour de': - la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, En conséquence, - infirmer en toutes ses dispositions le jugement, Et statuant à nouveau, - dire et juger que la SCP Quidet Le Bourdonnec Carimalo a manqué à son obligation de conseil et d'information, - condamner la SCP Quidet Le Bourdonnec [P], notaires associés, à lui verser la somme de 16 000 euros en réparation de son préjudice, A titre subsidiaire, - condamner la SCP Quidet Le Bourdonnec [P] à lui verser la somme de 14 000 euros en réparation de son préjudice, - condamner la SCP Quidet Le Bourdonnec [P] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de la résistance abusive, - condamner la SCP Quidet Le Bourdonnec Carimalo à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, - condamner la SCP Quidet Le Bourdonnec Carimalo aux dépens qui seront recouvrés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Vu les dernières conclusions en date du 20 juillet 2017 de la SCP Quidet Le Bourdonnec Carimalo qui demande à la cour de': - confirmer le jugement, - dire irrecevable les demandes de Mme [H] fondées sur l'article 32-1 du code de procédure civile, - la dire de plus mal fondée, - débouter Mme [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Vu l'ordonnance de clôture en date du 12 avril 2018. ****************** FAITS ET MOYENS Le 16 février 2008, Mme [H] a souscrit auprès de la société Crédit Agricole deux prêts immobiliers, dont les montants en capital étaient de 114 700 euros et 14 250 euros, aux fins d'acquérir deux parcelles cadastrées section ZH n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], soit une maison à usage d'habitation et un jardin, une hypothèque étant consentie au profit du prêteur sur ces biens. Selon acte dressé par la SCP Quidet Le Bourdonnec Carimalo le 3 septembre 2013, Mme [H] a vendu à M. [I] [T] pour la somme de 16 000 euros, hors frais d'agence de 4 000 euros à la charge du vendeur, le jardin cadastré section ZH n°[Cadastre 2]. M. [I] [T] était le dirigeant de l'entreprise devant effectuer des travaux sur l'immeuble de Mme [H]. La somme de 16 000 euros devait lui être reversée en règlement des travaux réalisés par son entreprise, ce montant correspondant aux devis des travaux. Maître [P] avait demandé, le 29 novembre 2012, à la société Crédit Agricole la mainlevée sans paiement de l'hypothèque prise sur le terrain. Par lettre du 4 janvier 2013, la banque a refusé et exigé le paiement du prix. Mme [H] n'a donc pu percevoir le prix de vente du jardin lors de la régularisation, le 3 septembre 2013, de la vente. Par acte en date du 25 mars 2015, Mme [H] a assigné la SCP Quidet Le Bourdonnec Carimalo devant le tribunal de grande instance de Chartres qui a prononcé le jugement déféré. Aux termes de ses écritures précitées, Mme [H] rappelle le mécanisme prévu et expose qu'elle n'a pas été informée, ni par la banque ni par le notaire qui ne lui a pas adressé le courrier de celle-ci du 4 janvier 2013, du refus du Crédit Agricole de lever l'hypothèque sans paiement. Elle précise qu'elle ignorait les dispositions du code de la construction applicables en cas de financement au moyen d'un prêt à taux zéro. Critiquant le jugement, elle souligne qu'elle n'a été avisée du refus de la banque qu'après la cession et rappelle que l'article 2488 du code civil permet au créancier de renoncer au bénéfice de son hypothèque, conservée en l'espèce sur l'autre bien. Elle affirme qu'informée, elle aurait pu choisir de régulariser la vente ou d'y renoncer. Elle estime que l'attitude de son acquéreur et les termes de la clause pénale lui auraient permis de renoncer à la vente. Elle invoque la responsabilité du notaire sur le fondement de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable. Elle lui reproche d'avoir manqué à son obligation d'information en ne l'informant pas de la réponse de la banque. Elle affirme que les arrêts invoqués par lui ne sont pas transposables. Elle fait valoir en effet qu'il était informé de son objectif et conteste avoir connu la «'situation'». Elle fait également valoir que le versement du prix n'est pas antérieur à la signature de l'acte et que le préjudice ne s'est réalisé qu'après son intervention. Elle fait enfin valoir que les parties n'avaient pas adhéré à l'opération hors sa présence, l'acte sous seing privé indiquant que la signature de l'acte authentique et le paiement du prix conditionneront le transfert du droit de propriété ce dont il résulte que la vente n'était parfaite qu'après la signature de l'acte notarié. Elle en conclut que l'obligation d'information et de conseil du notaire trouvait toute son utilité. Elle soutient que l'information donnée dans l'acte de prêt ne le dispensait pas de son obligation d'information. Elle considère qu'il devait s'assurer qu'elle était pleinement informée des conséquences de l'acte de vente qu'elle allait signer. Elle considère également qu'il devait lui communiquer la réponse de la banque. Elle affirme que son préjudice consiste dans la perte de la somme de 16 000 euros destinée au financement de travaux indispensables dans son immeuble. Elle fait valoir qu'il existe un lien de causalité avec la faute du notaire. Elle relève que la clause pénale prévoyait une indemnité de 2 000 euros en cas de défaut de régularisation qui lui serait imputable. Elle souligne que le notaire était informé de l'accord des parties et excipe d'une attestation de l'acquéreur. Elle estime qu'informée, elle se serait entendue avec lui qui aurait renoncé à effectuer les travaux et à acquérir le terrain. Elle invoque une résistance abusive du notaire qui a refusé tout accord. En réponse à celui-ci, elle réitère que l'acte signé le 3 février 2012 est une promesse synallagmatique de vente et non une vente sous conditions suspensives. Elle affirme qu'il ne relevait pas de la mission de l'agence immobilière qui a rédigé l'acte de vente de s'informer auprès de la banque de sa renonciation au bénéfice de l'hypothèque. Aux termes de ses conclusions précitées, la SCP notariale invoque l'irrecevabilité de la demande formée au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile aux motifs que la procédure a été engagée par Mme [H], qu'elle n'a fait que se défendre et qu'une résistance abusive ne peut être sanctionnée que par des dommages et intérêts. Elle conteste toute faute. Elle fait valoir que Mme [H] a été informée lorsqu'elle a souscrit, en 2008, le prêt que, conformément à la loi relative aux prêts à taux zéro, elle devrait rembourser le prêt en cas de mutation. Elle fait également valoir qu'elle n'était pas informée que le montant du prix de vente du terrain était destiné au financement de travaux en accord avec l'acquéreur et souligne que Mme [H] n'avait pas fait de la réalisation de ce projet une condition de son engagement de vendre. Elle ajoute que si la disponibilité du prix était déterminante de son engagement, elle aurait dû s'en assurer auprès de la banque avant même de «'régulariser le compromis de vente'» et précise que c'est à l'issue de la signature de l'acte notarié qu'elle l'a avisée que la banque lui avait demandé le versement du prix. Elle conteste tout lien de causalité. Elle affirme que le devoir de conseil pesait sur le rédacteur de «'la vente du 3 février 2012'» soit l'agence immobilière. Elle déclare qu'il s'agit d'une vente sous conditions suspensives, l'acte indiquant que «'les présentes constituent dès leur signature un accord définitif sur la chose et sur le prix'». Elle souligne que la clause pénale s'appliquait en cas de refus de régularisation par acte authentique et relève que les parties ont signé cet acte. Elle en conclut qu'il n'y avait plus de place pour l'exercice de son devoir de conseil. Elle affirme enfin que les négociations ont eu lieu avant son intervention. Elle conteste tout préjudice. Elle affirme qu'il n'est nullement certain que l'acquéreur aurait renoncé à exiger la réalisation de l'acte de vente, celui-ci ayant obtenu un permis de construire. Elle ajoute que seule une perte de chance pourrait être indemnisée. ****************** Sur la recevabilité de la demande formée au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile Considérant que cette disposition permet également de sanctionner un abus du droit d'agir en défense'; qu'elle est donc applicable, notamment, au défendeur'; que la demande est recevable'; Sur le fond Considérant qu'il appartient au notaire, dans le cadre de son devoir d'information, d'aviser les parties des conséquences de l'acte qu'il établit'; Considérant que la perception par le vendeur du prix de vente ou l'affectation de celui-ci au paiement de la créance de la banque prêteuse constitue une telle conséquence'; Considérant qu'il lui appartenait donc de porter à la connaissance de Mme [H] la réponse du Crédit Agricole exigeant que le prix de vente lui soit remis'; Considérant qu'il est constant que le notaire n'a pas donné cette information à Mme [H]'; Considérant qu'il importe peu, compte tenu de sa qualité de professionnel, que Mme [H] ait pu avoir connaissance, lors de la souscription des prêts, que la banque ne pouvait légalement donner mainlevée de celle-ci sans être désintéressée'; Considérant que la SCP ne peut pas davantage s'exonérer de sa carence en estimant qu'il appartenait à l'agence immobilière de s'assurer des conditions de levée de l'hypothèque'; Considérant qu'en n'informant pas, avant la signature de l'acte notarié, Mme [H] de la réponse de la banque, la SCP a donc commis une faute'; Considérant que l'acte dressé par la SCP notariale fait suite à un acte dénommé «'Vente de biens et droits immobiliers sous conditions suspensives'»'; Considérant que cet acte prévoit que, sauf application d'une condition suspensive, la partie refusant de régulariser l'acte de vente par acte authentique pourra y être contrainte par l'autre, celle-ci pouvant toutefois invoquer la résolution du contrat'; qu'il énonce également qu'une somme de 2 000 euros sera allouée à la partie non défaillante'; Considérant qu'il en résulte que, si Mme [H] avait renoncé à la vente, son acquéreur aurait pu soit l'y contraindre soit en prendre acte'; Considérant qu'une information donnée par le notaire sur le sort du prix aurait donc pu amener Mme [H] à refuser de signer l'acte de vente, l'acquéreur étant susceptible ne pas l'y contraindre'; Considérant que sa faute a ainsi fait perdre à Mme [H] une chance de ne pas céder le bien'; Considérant que Mme [H] doit donc rapporter la preuve du préjudice qu'elle a subi du fait de cette perte de chance'; Considérant, d'une part, qu'en l'absence de vente, elle n'aurait pu obtenir la compensation entre le prix payé par l'acquéreur et le coût des travaux'; Considérant, d'autre part, que le prix a été payé'; que cette vente a ainsi permis à Mme [H] de désintéresser à due concurrence son créancier'; Considérant que Mme [H] ne rapporte donc pas la preuve d'un préjudice causé par la faute de la SCP notariale'; Considérant que sa demande sera, en conséquence, rejetée'; Considérant que, compte tenu du sens du présent arrêt, elle sera déboutée de ses autres demandes'; Considérant que le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions'; Considérant qu'en équité, la demande formée par la SCP notariale en application de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée'; PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition, Confirme le jugement en toutes ses dispositions, Y ajoutant': Déclare recevable la demande formée en application de l'article 32-1 du code de procédure civile, Rejette les demandes plus amples ou contraires, Condamne Mme [H] aux dépens dont distraction au profit de Maître Legal conformément à l'article 699 du code de procédure civile. - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, - signé par Monsieur Alain PALAU, président, et par Madame Sabine MARÉVILLE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,