Cour de cassation, 20 mars 2019. 17-29.001

COMM. CF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 20 mars 2019 Rejet non spécialement motivé Mme MOUILLARD, président Décision n° 10116 F Pourvoi n° Z 17-29.001 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ M. Michel V..., 2°/ Mme Elisabeth O..., épouse V..., tous deux domiciliés [...] , contre l'arrêt n° RG : 13/03203 rendu le 6 juillet 2017 par la cour d'appel de Riom (3e chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. C... R..., domicilié [...] , exerçant sous l'enseigne R... impôt patrimoine, 2°/ à Mme T... M... P..., domiciliée [...] , notaire associé, membre de la SCP I... M..., T... M... P..., L... J..., 3°/ à la société Aménagement terrains conseil (ATC), société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] 4°/ à la société Banque populaire Auvergne-Rhône-Alpes, dont le siège est [...] , 5°/ à la société I... M..., T... M... P..., L... J..., société civile professionnelle, notaires associés, dont le siège est [...] , 6°/ à la société S..., société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [...], représentée par M. D... S..., pris en qualité de mandataire judiciaire à la procédure de redressement judiciaire de la société Aménagement terrains conseil - ATC, domicilié [...] , défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 29 janvier 2019, où étaient présents : Mme Mouillard, président, Mme Bélaval, conseiller rapporteur, M. Rémery, conseiller doyen, M. Richard de la Tour, premier avocat général, Mme Labat, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. et Mme V..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme M... P... et de la société I... M..., T... M... P..., L... J..., de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de la société Banque populaire Auvergne-Rhône-Alpes ; Sur le rapport de Mme Bélaval, conseiller, l'avis de M. Richard de la Tour, premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme V... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mars deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. et Mme V... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR ordonné, en conséquence de l'annulation de la vente en l'état futur d'achèvement et de la résolution du contrat de prêt en date du 17 juillet 2009, la restitution de l'immeuble ainsi que l'inscription au passif de la SARL ATC d'une créance de 216 000 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2010 au bénéfice des époux V... au titre de la restitution de son prix et d'AVOIR condamné M. et Mme V... à restituer à la Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes venant aux droits de la Banque Populaire du Massif Central la somme de 216 000 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2010 ; AUX MOTIFS QUE «Sur les conséquences de l'annulation de la VEFA ; qu'en application des dispositions de l'article 9 de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, le présent litige introduit avant la date d'entrée en vigueur de la loi nouvelle, doit être poursuivi selon les règles du code civil alors en vigueur et c'est donc en vain que les époux V... entendent se prévaloir des articles 1186 et 1352-6 et 7 du code civil nouveau ; qu'il n'en demeure pas moins que l'annulation du contrat principal de vente est assimilée à son absence de conclusion et entraîne, ipso facto, la résolution du contrat de prêt qui lui est intimement lié. Ainsi, le contrat de prêt étant lui-même réputé avoir jamais existé le lien d'indivisibilité entre les deux contrats impose de remettre les parties dans l'état antérieur où elles se trouvaient en ce qui concerne l'ensemble de leurs obligations. Et il ne peut être tiré utile argument de ce que les fonds ont transité directement par la comptabilité du notaire sans passer entre les mains des époux V... en ce qui concerne l'organisation des restitutions ; que par ailleurs, les contrats de vente et de prêt constituent des contrats séparés et, si leur interdépendance a pour effet que l'annulation de l'un se traduit par la résolution de l'autre, il n'en demeure pas moins qu'en application de l'article 1202 du code civil il n'y a pas de solidarité entre les parties à ces actes ; que l'annulation de l'acte de vente doit se traduire, en raison de la procédure collective dont fait l'objet la société ATC par l'inscription au passif de cette société d'une créance au profit des époux V... d'un montant de 216 000 euros correspondant au montant de la part versée du prix de l'immeuble augmentée, à défaut d'un autre acte valant mise en demeure, des intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2010 date de délivrance de l'exploit introductif d'instance, ainsi que par la restitution de l'immeuble par les acquéreurs au vendeur ; qu'en outre, la résolution du contrat de prêt doit se traduire par l'obligation pour les époux V..., qui n'ont honoré aucune des échéances prévues par l'opération de crédit, de restituer le capital mis à leur disposition par la banque soit la somme de 216 000 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2010 date de la mise en demeure » ; ALORS 1°) QUE la créance de restitution du prix résultant de l'annulation de la vente trouve son origine dans le jugement qui prononce cette annulation ; que l'annulation de la vente étant prononcée par la décision attaquée, la créance de restitution du prix résultant de cette annulation est une créance postérieure à l'ouverture de la procédure collective bénéficiant d'un régime de faveur ; qu'il résultait des faits du débat, et ainsi que le faisaient valoir les exposants (v. leurs conclusions, pp. 14 et 15), que la société venderesse ATC avait fait l'objet d'une procédure collective avant l'annulation de la vente litigieuse par l'arrêt attaqué ; qu'en n'en déduisant aucune conséquence en termes de privilège de la créance de restitution du prix de vente que détenaient les exposants, la cour d'appel a violé les articles L. 622-17 et L. 641-13 du code de commerce ; ALORS 2°) QU'en statuant ainsi sans répondre au moyen des exposants (v. leurs conclusions, pp. 14 et 15) faisant valoir que dès lors que la nullité de la vente litigieuse avait été prononcée après l'ouverture de la procédure collective de la société venderesse, la créance de restitution du prix de vente de l'immeuble née de l'annulation de la vente dont ils disposaient était postérieure à la procédure collective et devait donc bénéficier du caractère privilégié de telles créances, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux V... de leurs demandes en paiement de dommages- intérêts ; AUX MOTIFS QUE « Sur les demandes de dommages-intérêts formées par les époux V... ; que les époux V... demandent tout d'abord solidairement paiement au notaire, à la banque et à M. C... R... paiement, à titre de dommages-intérêts, d'une somme égale à la différence entre celle dont ils seront reconnus débiteurs à l'égard de la banque et de celles qu'ils auront encaissées de la société ATC ; qu'ils sollicitent également leur condamnation à leur reverser sur présentation de justificatifs une indemnité égale aux sommes prélevées par la banque en application du prêt déclaré caduc au titre des assurances et des frais de dossier ; qu'ils leur demandent encore paiement d'une indemnité de 41 067 euros en réparation de la réduction de la perte de réduction d'impôt subie au titre des années 2009 à 2013 ; que néanmoins, à l'égard de la banque et de M. R..., ils indiquent, dans le dispositif de leurs écritures, fonder leurs demandes sur les dispositions de l'article 1231-1 nouveau du code civil, non applicable à l'espèce, mais ce qui tend à établir qu'ils invoquent les règles de la responsabilité contractuelle relatives à l'indemnisation des conséquences de l'inexécution d'une obligation ou encore du retard mis à son exécution alors même qu'ils en ont eux-mêmes poursuivi l'annulation et non l'exécution de sorte que cette réclamation ne saurait valablement prospérer ; qu'au demeurant, alors même qu'ils invoquent la responsabilité contractuelle dans le dispositif de leurs écritures, ils n'hésitent pas, dans les motifs des mêmes écritures, à invoquer l'existence d' une fraude organisée entre intermédiaire immobilier, banque et notaire et, partant, leur responsabilité délictuelle ; que néanmoins, la restitution du capital restant dû à la banque, résultant de l'anéantissement d'un contrat de prêt, ne constitue pas, en ellemême, à l'inverse de la perte du gain espéré de l'opération un préjudice réparable. En outre, il n'est pas mis à la charge des époux V... d'autre obligation que de restituer le capital dont ils ont reçu la disposition et des intérêts légaux dont ils sont débiteurs ; que par ailleurs, si les époux V... indiquent que M. R..., simple agent commercial, se prétendant faussement titulaire de la carte de transaction exigée par la loi Hoguet n'avait pas qualité pour présenter l'opération aux prospects, il n'en demeure pas moins que c'est à juste titre que les premiers juges ont constaté qu'il ressortait des pièces qui leur ont été soumises que la préfecture du Cantal avait délivré le 31 décembre 2008 à l'intéressé une carte professionnelle d'agent commercial lui permettant de faire visiter des biens, négocier et signer des compromis en sa qualité de mandataire de la société Vulcania Immobilier Saint-Flour, laquelle était chargée de la commercialisation du programme immobilier édifié par la société ATC et a réalisé l'étude préalable à l'opération de défiscalisation, de sorte que la faute qui lui est reprochée n'est pas démontrée, Au surplus, il n'encourt pas de responsabilité au titre du retard pris à l'achèvement de l'immeuble ; qu'en outre, s'il est effectif que la BPMC, après avoir accordé une ouverture de crédit destinée au financement du programme à la société ATC a également consenti un prêt aux époux V... et s'il est constant que cette ouverture de crédit ne répondait pas pleinement aux exigences du code de la construction, et de l'habitation, il n'est pas pour autant démontré que c'est par suite d'une collusion frauduleuse, que cette banque, qui n'a pas participé au montage de défiscalisation et à la présentation de l'opération au public, aurait commis au préjudice des réservataires une faute de nature à engager sa responsabilité ; qu'enfin, si le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets des actes auxquels il est requis de donner la Forme authentique et, qu'en l'espèce Me M... P... et la SCP au sein de laquelle elle exerce son ministère, qui non seulement ayant établi l'acte constatant l'opération de crédit contractée entre la BPMC et la société ATC et celui constatant la VEFA entre cette dernière société et les époux V... ont commis une faute en mentionnant dans l'acte une garantie irrégulière qui s'est traduite par l'annulation de la vente, il n'en demeure pas moins que la condamnation du notaire reste subordonnée à la démonstration d'un préjudice qui lui serait imputable Or en l'espèce, c'est à juste titre que les premiers juges, qui ont relevé que dans le cadre du dispositif de défiscalisation dit « de Robien » il faut, pour en bénéficier, que la location du bien immeuble intervienne dans l'année d'achèvement de la construction, ont noté que les travaux ayant été achevés le 15 novembre 2010, les époux V... ont été conviés à signer le procès-verbal de réception définitive le 6 décembre 2010, avant, en raison de leur absence, d'être de nouveau convoqués le 15 décembre suivant où ils ne se sont pas davantage présentés et qu'ils auraient, en tout état de cause été susceptibles de mettre le bien en location et de bénéficier de l'avantage fiscal dès 2011. Et il ne peut qu'être constaté qu'alors que l'immeuble a effectivement été terminé, ils ont fait le choix de poursuivre une procédure en annulation de la vente pour se dégager d'une opération qu'ils auraient eu la faculté de poursuivre s'ils en avaient la volonté et, qu'ainsi, ils se sont privés du bénéfice de l'avantage fiscal motivant leur demande indemnitaire. Au surplus, la faute du notaire étant limitée à l'étendue de la garantie d'achèvement, le lien de causalité entre cette faute et le dommage invoqué est dépourvu de certitude dès lors que l'immeuble a été achevé ; qu'en conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté leurs demandes en paiement de dommages-intérêts » ; AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE «les époux V... O... soutiennent que Monsieur R... les a démarchés en violation des dispositions de la loi Hoguet et qu'ainsi, il engage sa responsabilité sur le fondement de l'article 1147 du code civil. Ils estiment, notamment, que M. R... est toujours intervenu en qualité d'intermédiaire indépendant sans aucune mention d'assujettissement et non en qualité de mandataire de la société Vulcania Immobilier Saint Flour ; qu'ils en déduisent que Monsieur R... est intervenu sans avoir les compétences légales exigées pour réaliser ce type d'opération immobilière ni l'assurance professionnelle qu'un agent immobilier doit obligatoirement souscrire, Or, ces compétences auraient permis de dénoncer les irrégularités qui affectaient l'opération et notamment l'absence de garantie d'achèvement et la non- conformité du lot au permis de construire ; que toutefois, il ressort des pièces versées au débat que la Préfecture d'Aurillac a délivré, le 31 décembre 2008, une carte professionnelle à Monsieur R.... Cette carte atteste que celui-ci est agent commercial auprès de la société Vulcania Immobilier Saint Flour. A ce titre, il peut faire visiter des biens, négocier et signer des compromis. Il apparaît, par conséquent, que Monsieur R... est bien un mandataire de la société Vulcania Immobilier Saint Flour ; qu'il s'en déduit qu'aucune faute ne peut donc être retenue à l'encontre de Monsieur R... ; qu'en tout état de cause, il convient de noter que les époux V... O... ne rapportent pas la preuve d'un quelconque préjudice imputable aux agissements des défendeurs ; qu'en effet, la loi dite "de Robien" prévoit que, pour obtenir une défiscalisation, il faut que la location du bien immobilier intervienne dans l'année d'achèvement de la construction. Or, en l'espèce, il ressort des pièces versées au débat que les travaux se sont achevés le 15 novembre 2010. Les époux V... O... ont été invités à venir signer le procès-verbal de réception définitive le décembre 2010. Pour pallier une éventuelle nouvelle absence des acquéreurs, la société ATC a également fait appel à un huissier de justice ; que le 15 décembre 2010 celui-ci a donc établi un procès-verbal de constat, en l'absence des époux V... O..., sur lequel il a fait apparaître de nombreuses réserves. Puis, par procès-verbal en date du 1er février 2011, ce même huissier de justice est venu constater la levée de toutes les réserves ; qu'ainsi, le bien des requérants était habitable à compter du 1 " février 2011, Il pouvait donc être loué dès cette date ; que dès lors, si les époux V... O... s'étaient présentés pour signer le procès- verbal de réception, ils auraient pu bénéficier de la défiscalisation prévue par la loi dite "de Robien" dès l'année 2011 » ; ALORS 1°) QUE chacun des responsables d'un même dommage doit être condamné à le réparer dans sa totalité ; qu'il résultait des propres constatations de l'arrêt attaqué que les fautes commises respectivement par la société ATC, M. R..., Me M...-Noel et la SCP M... avaient tous directement provoqué le préjudice subi par les acquéreurs, constitué par le fait d'avoir acquis un immeuble sous la forme d'une vente en l'état futur d'achèvement qui ne bénéficiait pas d'une garantie extrinsèque d'achèvement valable, justifiant l'annulation de la vente, et engageant leur responsabilité in solidum ; qu'en refusant dès lors de condamner, M. R..., Me M...-Noel et la SCP M... à indemniser en son entier le préjudice subi par les exposants, quand bien même les coobligés étaient tenus d'obligations distinctes envers eux, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; ALORS 2°) QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que les époux V... demandaient expressément dans le dispositif de leurs conclusions que la société ATC, M. R..., Me M...-P..., la SCP M... et la BPCM soient condamnés à réparer leur préjudice résultant du règlement des frais de dossier et des assurances (v. conclusions d'appel des exposants, pp. 17) et ils motivaient cette demande dans les motifs de leurs écritures (ibd.,p. 15) ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS 3°) QUE les époux V... (v. conclusions des exposants, pp. 12, 15 et 16) demandaient que la société ATC, M. R..., Me M...-P..., la SCP M... et la BPCM soient condamnés à leurs payer la somme de 41 067 € en indemnisation de la perte de réduction d'impôt subie par les époux V... au titre des années 2009 à 2013 pour la raison que le vendeur n'avait pas livré l'immeuble dans le délai convenu, fixé entre les parties au 25 août 2009 ; qu'en se bornant, sans répondre à cette argumentation déterminante, à juger que la construction était achevée le 15 novembre 2010 et qu'en décidant de ne pas continuer l'opération les époux V... s'étaient eux même privés de cet avantage fiscal, la cour d'appel a derechef violé l'article 455 du code de procédure civile.