Texte intégral
CIV. 1
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 3 novembre 2016
Rejet non spécialement motivé
Mme BATUT, président
Décision n° 10508 F
Pourvoi n° W 15-19.882
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Avica, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 7 avril 2015 par la cour d'appel de Versailles (12e chambre), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Le Lotus d'Asie, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
2°/ à la société Cochato, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
3°/ à la société Axa France IARD, société anonyme, dont le siège est [...] ,
défenderesses à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 27 septembre 2016, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Verdun, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de Me Haas, avocat de la société Avica, de la SCP Odent et Poulet, avocat de la société Axa France IARD ;
Sur le rapport de Mme Verdun, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Avica aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à la société Axa France IARD la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille seize.MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par Me Haas, avocat aux Conseils, pour la société Avica.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné la société Avica, solidairement avec la SCI [...], à verser à la société Le Lotus d'Asie les sommes de 60.000 euros au titre de son préjudice financier et 1 euro au titre de son préjudice moral ;
AUX MOTIFS QUE la société Le Lotus d'Asie plaide un trouble de jouissance lié au fait que la SCI [...], dont il est constant que le gérant, M. L..., est aussi celui de la société Restaurant les Coupoles, lui a fait signer un bail commercial le 27 janvier 2006, alors que celle-ci, bien que placée en liquidation judiciaire, demeurait titulaire du bail, ce que la SCI [...] n'ignorait pas ; qu'elle entend notamment caractériser ce trouble de jouissance par la demande d'inventaire, d'état des lieux et de remise des clés que la SCI [...] a sollicitée par courrier du 28 septembre 2009, ensuite de l'arrêt de cette cour du 26 mars 2009 ayant ordonné son expulsion, mais aussi par la procédure initiée en mars 2006 par Me Y... à son encontre et celle de la SCI [...] pour inopposabilité du bail à la liquidation judiciaire de la société Restaurant les Coupoles ; qu'elle met également en cause la société Avica. agence immobilière spécialisée dans les fonds de commerce, approchée par Me Y..., par courrier du 4 août 2005 pour la cession du fonds de la société Restaurant les Coupoles, dont il était en charge de la liquidation, pour avoir manqué à son obligation de conseil et d'information et la SCI [...], de concert, pour lui avoir fait payer un droit d'entrée sans cause de 60.000 euros pour une prétendue dépréciation causée à l'immeuble du propriétaire par l'octroi au locataire du bénéfice de la propriété commerciale, dont elle demande le remboursement, estimant qu'elle a été privée du bénéfice du bail et des avantages de la propriété commerciale, à savoir le renouvellement ou l'indemnité d'éviction, contrepartie de la dépréciation causée à l'immeuble, car cet immeuble était déjà affecté d'un bail commercial, dépendant de la liquidation judiciaire et le propriétaire ne pouvait sans faute faire payer au locataire un droit d'entrée ; que la société Le Lotus d'Asie chiffre son préjudice financier à la somme totale de 96.480 euros, se décomposant ainsi : 60.000 euros de droit d'entrée sans aucune cause, 5.980 euros pour honoraires de rédaction du bail, 10.500 euros à titre de dépôt de garantie et 20.000 euros versés à Me Y... pour racheter les éléments corporels, qui lui avaient été donnés par la SCI [...] aux termes du bail, alors que ceux -ci appartenaient à la société Restaurant les Coupoles ; que la SCI [...] décline toute responsabilité, arguant de son absence de faute, Me Y... lui ayant indiqué, dans un courrier du 9 septembre 2005 qu'il n'existait pas de bail entre elle et la société Restaurant les Coupoles, position qu'il a revue en l'assignant, ainsi que la société Le Lotus d'Asie, en mars 2006, pour inopposabilité du bail ; qu'à tout le moins plaide-t-elle une cause exonératoire de responsabilité du fait de ce même courrier du 9 septembre 2005 ; que la société Avica demande, quant à elle, à être exonérée de toute responsabilité, s'étant assurée, auprès de la SCI [...], lors de la conclusion du bail du 27 janvier 2006, que les locaux étaient vides de toute occupation, le propriétaire lui ayant communiqué le courrier de Me Y... du 9 septembre 2005, qui confirmait l'absence de bail liant la SCI [...] à la société Restaurant les Coupoles ; qu'en tout état de cause, elle dénie à la société Le Lotus d'Asie tout préjudice résultant de la rédaction de cet acte, dont elle n'a jamais demandé la nullité, alors qu'elle a poursuivi, pendant près de cinq ans, l'exploitation de son commerce, avant de régulariser l'achat du fonds de commerce, puis de se porter acquéreur des locaux, en 2010 ; que la société Axa France Iard, assureur de la société Avica, plaide également l'exonération de responsabilité de son assurée, tenue à une obligation de moyens, dont elle affirme qu'elle s'est parfaitement acquittée ; qu'elle ajoute que les sommes réclamées ont été pour une large part versées à la SCI [...] ou à Me Y..., ès qualités de liquidateur de la société Restaurant les Coupoles, et non à la société Avica ; qu'à titre subsidiaire, elle soutient qu'en l'absence de la production de mandats, conformes aux dispositions des articles 1er et 6 de la loi 2 janvier 1970 et des articles 72 et 86 décret du 20 juillet 1972, elle ne peut apporter aucune garantie à la société Avica dans le cadre de ce sinistre ; que la SCI [...] et la société Avica ne peuvent toutefois pas sérieusement s'abriter derrière le courrier de Me Y... du 9 septembre 2005 pour affirmer que l'absence d'existence de bail, qu'il mentionne, les autorisait à faire signer à la société Le Lotus d'Asie un bail commercial le 27 janvier 2006, alors, d'une part que la SCI [...] avait alors pour locataire, la société Restaurant les Coupoles, dont le gérant, M. L..., qui était commun aux deux structures, ne pouvait ignorer l'existence de ce bail, que le liquidateur judiciaire n'avait pas résilié, et que, d'autre part, la société Avica, que ce même liquidateur avait approchée par courrier du 4 août 2005 pour la reprise du fonds de commerce, était informée qu'il contenait notamment le droit au bail, qui se trouvait donc indisponible lors de la signature du bail commercial, le 27 janvier 2006, à laquelle il est constant qu'elle est cependant intervenue ; qu'ainsi, contrairement à ce qu'en a jugé le tribunal de grande instance de Pontoise, la responsabilité de la SCI [...] et celle de la société Avica·doivent être retenues dans la signature du bail commercial, le 27 janvier 2006, pour leur faute qui a eu pour conséquence d'appauvrir le patrimoine de la société Restaurant les Coupoles, alors en liquidation judiciaire, d'un élément incorporel qui n'était pas disponible, hors autorisation des organes de la procédure collective, qui leur faisait manifestement défaut et, en outre, a fragilisé la situation de la société Le Lotus d'Asie qui a agi de bonne foi et s'est vue ainsi juridiquement expulsée des lieux loués de bonne foi par arrêt du 26 mars 2009 de cette cour ; que comme l'a exactement relevé le premier juge, Ia société Le Lotus d'Asie a ainsi été contrainte, lors de l'acquisition du fonds de commerce, le 16 décembre 2009, de payer un droit au bail dont elle s'était déjà acquittée en janvier 2006, ce qui justifie son indemnisation à hauteur de 60.000 euros de ce chef, la société Cochato et la société Avica étant solidairement condamnées à ce paiement ; que l'indemnisation du préjudice financier de la société Le Lotus d'Asie sera ainsi confirmée à hauteur de 60.000 euros, sous réserve de la condamnation solidaire de la SCI [...] et de la société Avica ; que sur le préjudice moral, il y a aura matière, sous les mêmes réserves, à confirmation de la condamnation à la somme d'un euro de dommages-intérêts, le tribunal ayant justement estimé que malgré la procédure poursuivie à son encontre, la société Le Lotus d'Asie avait poursuivi son exploitation depuis la signature du bail en janvier 2006 et que l'acquisition des murs sur adjudication, ultérieurement intervenue en décembre 2009, avait valorisé son exploitation commerciale ;
ALORS QUE si l'agent immobilier, est tenu, au titre de son devoir de conseil, de s'informer sur la situation juridique du bien, objet de la convention, afin de s'assurer que les conditions juridiques de celle-ci sont réunies, il peut légitimement se fier aux mentions des documents qui lui sont produits par les parties, sauf à caractériser les circonstances propres à remettre en cause la véracité des mentions contenues dans ces documents ; qu'en relevant, pour retenir sa responsabilité, que la société Avica ne pouvait s'abriter derrière la lettre de Me Y... du 9 septembre 2005 pour affirmer l'absence de contrat de bail consenti à la société Restaurant les Coupoles, dès lors que, par une lettre du 4 août 2005, elle avait été approchée par ce même Me Y... pour la reprise du fonds de commerce de la société Restaurant les Coupoles et qu'elle était donc informée que ce fonds comprenait le droit au bail, cependant que, dans sa lettre du 9 septembre 2005, postérieure à celle 4 août précédent, Me Y... avait formellement exclu l'existence d'un bail consenti par la SCI [...] à la société Restaurant les Coupoles de sorte que l'agent immobilier avait pu légitimement, sans être tenu de procéder à des investigations supplémentaires, se fier à cette information qui, émanant du représentant de la société Restaurant les Coupoles, n'avait été assortie d'aucune réserve, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que la société Axa France Iard n'est pas tenue à garantir la société Avica des condamnations prononcées à son encontre ;
AUX MOTIFS QUE tout en plaidant l'exonération de responsabilité de son assurée, la société Avica, la société Axa France Iard soutient, à titre subsidiaire, qu'en l'absence de production de mandats, conformes aux dispositions des articles 1er et 6 de la loi du 2 janvier 1970 et des articles 72 et 86 du décret du 20 juillet 1972, elle ne peut lui apporter aucune garantie dans le cadre de ce sinistre ; qu'or, s'il n'est pas contesté que la société Avica était garantie par la société par la société Axa France Iard au titre des activités de gestion immobilière, transaction immobilière seule, et transaction immobilière et fonds de commerce, et que celle-ci, qui a établi une note d'honoraires de 5.980 euros TTC le 27 janvier 2006 envers la société Le Lotus d'Asie, n'est pas en mesure de produire le mandat requis par l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, lui permettant de solliciter la couverture du risque garanti ; que la société Axa France Iard ne sera donc pas tenue à garantie des condamnations pesant sur la société Avica ;
ALORS, 1°) QUE le juge tranche le litige conformément aux règles du droit qui lui sont applicables ; qu'en se bornant à relever que, faute de produire un mandat écrit, requis par les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, la société Avica ne pouvait solliciter la garantie de la société Axa France Iard, sans préciser, ni les dispositions légales, ni les stipulations de la police sur lesquelles elle se fondait et qui auraient subordonné la mise en oeuvre de la garantie de l'assureur à la production d'un mandat écrit, la cour d'appel a violé les articles 12 du code de procédure civile et 1134 du code civil ;
ALORS, 2°) et en tout état de cause, QUE, selon les « conditions de garanties » stipulées dans la police, seule la méconnaissance « de manière délibérée » par l'assuré des lois, usages et règlements de la profession excluait la garantie de l'assureur ; qu'à défaut d'avoir constaté que l'absence de production du mandat provenait d'un manquement délibéré de la société Avica des lois, usages et règlements de la profession, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du code civil.
