Texte intégral
COUR D’APPEL DE [Localité 5]
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1
N° RG 21/04079 - N° Portalis DBYB-W-B7F-NLA6
Pôle Civil section 2
Date : 12 Novembre 2024
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
CHAMBRE : Pôle Civil section 2
a rendu le jugement dont la teneur suit :
DEMANDERESSE
Madame [X] [G] née [S]-[C]
née le 08 Mars 1944 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Jean christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocats au barreau de MONTPELLIER
DEFENDEUR
Monsieur [U] [V], né le 02 Août 1957 à [Localité 6] (TUNISIE) domicilié [Adresse 2], commerçant, immatriculé au RCS de MONTPELLIER sous le numéro 322 999 053 exercant sous l’enseigne DES FlLLES A LA VANILLE [Adresse 1]
représenté par Me Olivier ANDRIEU, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER et Me Jean-Pierre BLATTER de la SCP BLATTER, SEYNAEVE ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :
Président : Florence LE-GAL
Juges : Cécilia FINA-ARSON
Sabine CABRILLAC, magistrat à titre temporaire
assistées de Françoise CHAZAL greffier faisant fonction, lors des débats en présence de [F] [B] greffier stagiaire et du prononcé
DEBATS : en audience publique du 10 Septembre 2024 au cours de laquelle Cécilia FINA-ARSON a fait un rapport oral de l’affaire
MIS EN DELIBERE au 12 Novembre 2024
JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 12 Novembre 2024
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 11 mai 1995, Monsieur [L] [S] aux droits duquel se trouve aujourd’hui Madame [X] [G], a donné à bail commercial pour une durée de neuf ans, à Monsieur [U] [V], un local situé au rez-de-chaussée et au 1er étage d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] (lot n°734100), moyennant un loyer annuel de 105.600 francs hors taxes et charges.
Par un deuxième acte sous seing privé en date du 05 mars 1999, un deuxième bail à usage commercial d’une durée de neuf ans a été conclu pour un local situé au sous-sol du même immeuble (lot n°734101) communiquant avec le local commercial principal donné à bail en 1995, moyennant un loyer annuel hors taxes et charges de 24.000 francs. Ce deuxième bail a été renouvelé par accord des parties selon demande de renouvellement signifiée le 30 septembre 2010 et acceptation signifiée le 30 décembre 2010, pour la même durée soit jusqu’au 30 septembre 2019 et moyennant un nouveau loyer de 1.000 euros hors charges par mois.
Madame [X] [G] née [S] [C] a d’abord disposé de la nue-propriété des lieux loués. Puis, par acte notarié en date du 19 décembre 2018, sa mère a renoncé à l’usufruit des lieux loués, la demanderesse devenant alors pleine propriétaire.
Par deux actes de commissaire de justice en date du 28 mars 2019, la bailleresse a fait signifier au locataire deux congés avec refus de renouvellement à effet du 30 septembre 2019 et offre d’indemnité d’éviction pour chaque bail.
Le lendemain, le preneur a fait délivrer à la bailleresse une demande de renouvellement, uniquement pour son bail portant sur le local du sous-sol.
Madame [X] [G] a saisi le Tribunal judiciaire de Montpellier qui, selon ordonnance de référé du 12 décembre 2019, a désigné un expert afin de fixer les indemnités d’éviction et d’occupation. L’expert a déposé son rapport le 02 mars 2021.
Par deux actes de commissaire de justice datés du 17 mars 2021, un par bail commercial, la demanderesse a informé le défendeur de l’exercice de son droit de repentir.
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Par acte de commissaire de justice délivré à domicile le 30 septembre 2021, Madame [X] [G] a fait assigner Monsieur [U] [V] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins d’obtenir fixation et paiement d’une indemnité d’occupation.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 décembre 2023, Madame [X] [G] sollicite notamment, au visa de l’article L 145-28 du Code de commerce :
- la fixation des indemnités d’occupation dues par Monsieur [U] [V] pour la période comprise entre le 1e octobre 2019 et le mois de mars 2021 comme suit : 4.445 euros par mois hors charges pour le local comprenant le rez-de-chaussée et l’étage et 2.375 euros par mois hors charges pour le local du sous-sol, et sa condamnation à lui payer la somme totale de 75.512,52 euros,
- le rejet des prétentions de Monsieur [U] [V],
- sa condamnation à lui payer la somme de 20.000 euros de dommages et intérêts,
- sa condamnation aux entiers dépens avec distraction pour son conseil, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 avril 2024, Monsieur [U] [V] sollicite quant à lui que :
- la demanderesse soit déboutée de l’ensemble de ses demandes,
- l’indemnité d’occupation concernant le bail relatif au local du sous-sol pour la période comprise entre le 1e octobre 2019 (date d’effet du congé) et le 17 mars 2021 (date du droit de repentir), soit fixée à la somme annuelle de 10.000 euros hors taxes et hors charges,
- il lui soit accordé un délai de deux ans pour s’acquitter de cette somme avec fixation d’un échéancier à compter de la signification de la présente décision,
- la condamnation de Madame [X] [G] à lui payer la somme de 25.000 euros sur le fondement de l’article L 145-58 du Code de commerce,
- sa condamnation aux entiers dépens avec distraction au profit de son conseil ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
- l’absence d’exécution provisoire.
Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens.
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La clôture a été prononcée le 03 septembre 2024 par ordonnance du même jour.
A l’audience du 10 septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024.
MOTIFS
Sur l’irrecevabilité de la fin de non-recevoir tirée de l’estoppel
L’article 768 du Code de procédure civile dispose notamment que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.
En l’espèce, la théorie de l’estoppel n’est soulevée que dans le corps des écritures de Madame [X] [G], sans être reprise dans le dispositif des conclusions. La demande ne pourra donc qu’être déclarée irrecevable.
Sur le renouvellement du bail relatif au rez-de-chaussée et au premier étage
L’article L 145-10 du Code de commerce dispose qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.
La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous.
Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous.
Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.
Il résulte de la combinaison de l’article 10 de l’ordonnance n°2016-728 du 02 juin 2016 relative au statut de commissaire de justice et de l’article 1369 du Code civil, que les commissaires de justice, officiers publics, dressent des actes authentiques contre lesquels il est possible de s’inscrire en faux selon les modalités prévues aux articles 303 et suivants du Code de procédure civile.
En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 13 mai 2015, Monsieur [U] [V] a fait parvenir à Madame [J] [C] veuve [S] une demande de renouvellement de bail commercial pour celui signé le 11 mai 1995 et portant sur le rez-de-chaussée et le premier étage de l’immeuble, aux charges et conditions initiales. Il résulte du procès-verbal de signification qu’il a été remis « au destinataire en personne, ainsi déclaré, rencontré à son domicile ». Un duplicata de cet acte est produit, certifié conforme à l’original par les commissaires de justice qui l’avaient délivré.
Madame [X] [G] n’établit pas s’être inscrite en faux. Par conséquent, s’agissant d’un procès-verbal dressé par un officier public, rien ne permet de remettre en question les conditions de délivrance telles qu’elles y sont indiquées. En l’absence de réponse adressée dans les trois mois par la bailleresse à la demande de renouvellement du preneur, le bail relatif au rez-de-chaussée et au premier étage a été renouvelé jusqu’au 30 juin 2024.
Monsieur [U] [V] évoque alors le fait que le congé délivré le 28 mars 2019 avec effet au 30 septembre 2019 l’a été à une date erronée, ce qui serait sans importance, ses effets étant simplement reportés à la date adéquate. Madame [X] [G] estime quant à elle que le preneur aurait dû contester la validité du congé dans un délai de deux ans après sa délivrance, ce qu’il n’a pas fait.
Il est constant que le congé donné plusieurs années en avance n’est pas abusif et que ses effets peuvent être reportés à la date pour laquelle il aurait dû être régulièrement donné. Le congé délivré par Madame [X] [G] le 28 mars 2019 demeure donc valable pour le bail du rez-de-chaussée et du premier étage, seule sa date d’effet étant reportée. Il n’appartenait donc pas à Monsieur [U] [V] de contester sa validité.
En tout état de cause, Madame [X] [G] ayant exercé son droit de repentir le 17 mars 2021 avec offre de renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter de ce jour, le congé est sans importance puisqu’elle y a renoncé.
Sur l’indemnité d’occupation
Il résulte de ce qui précède qu’une indemnité d’occupation n’est due que pour le sous-sol. Selon le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [O], la surface pondérée du sous-sol est de 57 m2 et la valeur locative de 500 euros par mètre carré. Il convient de noter à ce stade que les contestations émises par Monsieur [U] [V] dans la présente procédure concernant les conclusions de l’expertise sont les mêmes que celles qui ont été formulées directement auprès de l’expert qui ne les as pas retenues. Aucun élément nouveau susceptible de contredire l’expert n’est apporté.
Ainsi, l’indemnité d’occupation est égale à 57 m2 x 500 euros = 28.500 euros par an soit 2.375 euros par mois. Elle est due du 1e octobre 2019, date d’échéance du bail renouvelé, au 16 mars 2021, veille de l’acte ayant renouvelé le bail, soit 17 mois et 16 jours, ce qui représente un total de 41.600,8 euros. Il faut enfin déduire les sommes qui ont été effectivement versées par Monsieur [U] [V] pour la même période concernant le sous-sol : 481,7 euros par mois soit 8.437,51 euros.
En définitive, Monsieur [U] [V] sera condamné à payer à Madame [X] [G] la somme de 33.163,29 euros à titre d’indemnité d’occupation pour le sous-sol et la période allant du 1e octobre 2019 au 16 mars 2021 inclus.
Monsieur [U] [V] sollicite des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil qui permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Cependant, le preneur ne fait état d’aucun élément relatif à sa situation qui justifierait de lui octroyer des délais de paiement. Sa demande ne pourra donc qu’être rejetée.
Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l’article 32-1 du Code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
L’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif.
En l’espèce, Madame [X] [G] sollicite la condamnation de Monsieur [U] [V] à lui payer la somme de 20.000 euros sur ce fondement, invoquant un préjudice moral.
Il n’est produit aucun justificatif au soutien de la demande d’indemnisation d’un préjudice moral de Madame [X] [G], demande qui ne pourra donc qu’être rejetée.
Sur la demande relative aux frais de la procédure d’éviction
L’article L 145-58 du Code de commerce dispose que le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet.
Par conséquent, Madame [X] [G] aura l’obligation de payer les frais de l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction.
Monsieur [U] [V] sollicite la somme de 25.000 euros sur ce fondement, ce qui représenterait ses frais d’avocat. Il ne produit cependant aucun justificatif et sa demande ne pourra donc qu’être rejetée.
Sur les dépens
Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du Code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.
Aux termes de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.
En l'espèce, compte tenu de la situation du litige, chaque partie conservera la charge de ses dépens.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, chaque partie conservant la charge de ses dépens, l'équité commande de ne pas faire application de ces dispositions. Les demandes de Madame [X] [G] et de Monsieur [U] [V] sur ce fondement seront donc rejetées.
Sur l’exécution provisoire
L’article 514 du Code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L’article 514-1 du même code permet au juge d’écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue alors d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,
DECLARE IRRECEVABLE la demande au titre de la théorie de l’estoppel,
CONSTATE que le bail conclu le 11 mai 1995 a été renouvelé par acte du 13 mai 2015, jusqu’au 30 juin 2024,
CONDAMNE Monsieur [U] [V] à payer la somme de 33.163,29 euros à Madame [X] [G] à titre d’indemnité d’occupation pour le local du sous-sol et la période allant du 1e octobre 2019 au 16 mars 2021 inclus,
REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [U] [V],
DEBOUTE Madame [X] [G] de sa demande de dommages et intérêts,
DEBOUTE Monsieur [U] [V] de sa demande de condamnation de Madame [X] [G] sur le fondement de l’article L 145-58 du Code de commerce,
LAISSE à chaque partie la charge de ses dépens,
REJETTE les demandes respectives de Madame [X] [G] et de Monsieur [U] [V] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,
REJETTE les demandes plus amples ou contraires.
Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire de Montpellier, conformément aux articles 450, 451 et 456 du Code de procédure civile, le 12 novembre 2024, la minute étant signée par :
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,
Françoise CHAZAL Florence LE-GAL
