Cour d'appel, 10 mai 2023. 22/14645

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 3 ARRET DU 10 MAI 2023 (n° , 2 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/14645 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGI25 Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Juin 2022 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 12/21/3280 APPELANTE Mme [M] [R] [Adresse 2] [Localité 3] Représentée et assistée par Me Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1414 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/020198 du 20/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMÉE Société OPCI UIR 1230 [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Benjamin BILL de la SELAFA CMS FRANCIS LEFEBVRE AVOCATS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : 1701, substituée par Me Marthe DELIBES. COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 28 Mars 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Patricia LEFEVRE, Conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre Patricia LEFEVRE, Conseillère Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** Par acte sous seing privé en date du 9 novembre 2017, la société de placement à prépondérance immobilière à capital variable Opci Uir 1230 a donné à bail à Mme [M] [R] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2]) moyennant un loyer hors charges de 2 779 euros. Par acte extra-judiciaire en date du 2 août 2021 visant la clause résolutoire insérée au bail d'habitation, la société Opci Uir 1230 a fait commandement à Mme [R] de payer la somme de 8 581,96 euros au titre de l'arriéré locatif au 21 juillet 2021. Puis par acte extra-judiciaire du 24 novembre 2021, la société Opci Uir 1230 a fait assigner Mme [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé afin de voir ordonner aux conditions d'usage son expulsion et obtenir une provision sur diverses créances. Par ordonnance contradictoire du 7 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a : - déclaré recevable l'action de la société Opci Uir 1230 ; - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 9 novembre 2017 et portant sur le logement situé dans l'immeuble sis, [Adresse 2], et ce, à la date du 3 octobre 2021 ; - condamné, en l'absence de contestation réelle et sérieuse, Mme [R] au paiement à la société Opci Uir 1230, de la somme provisionnelle de 17 872,85 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation impayés au 23 mars 2022 incluant le terme du mois de mars ; - débouté Mme [R] de sa demande de suspension de la clause résolutoire ; - ordonné, à défaut de son départ volontaire, l'expulsion de Mme [R] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - débouté la société Opci Uir 1230 de sa demande d'astreinte ; - dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné Mme [R] au paiement à la société Opci Uir 1230, d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, outre la provision sur charges, et ce, à compter du 1er avril 2022 et jusqu'à la complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion ; - débouté Mme [R] de sa demande de travaux ; - condamné la société Opci Uir 1230 à payer à Mme [R] la somme provisionnelle de 1 000 euros à valoir au titre du préjudice de jouissance subi ; - débouté Mme [R] du surplus de ses demandes à ce titre et la société Opci Uir 1230 de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [R] aux dépens de l'instance ; - rejeté le surplus des demandes. Le 1er août 2022, Mme [R] a interjeté appel de la décision, dans ses dispositions déclarant recevable la société Opci Uir 1230, constatant l'acquisition clause résolutoire du bail conclu, la condamnant au paiement de la somme provisionnelle de 17 872,85 euros au titre des loyers et charges impayées à mars 2022 inclus, la déboutant de sa demande de suspension de la clause résolutoire, ordonnant son expulsion, la condamnant au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, la déboutant de sa demande de travaux, limitant son préjudice de jouissance à la somme de 1 000 euros, la déboutant du surplus de ses demandes et la condamnant aux entiers dépens. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 27 octobre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, Mme [R] demande à la cour au visa de la loi du 6 juillet 1989 et en particulier de ses articles 6 et 24, de l'article 1719 du code civil, d'infirmer partiellement l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a fait droit aux demandes du bailleur, refusé d'ordonner les travaux sous astreinte et limité les dommages et intérêts qui lui sont alloués, sollicitant la condamnation du bailleur au paiement d'une somme de 3 000 euros à titre de provision pour les troubles de jouissance qu'elle a subis et à faire réaliser, sous astreinte de 150 euros par jour, les travaux nécessaires au bon fonctionnement de la chaudière tant pour la production d'eau chaude que pour le chauffage et enfin de suspendre les effets de la clause résolutoire. Elle sollicite également trente-six mois de délai pour s'acquitter de sa dette, en application de l'article 1343-5 du code civil et 24 de la loi du 6 juillet 1989, et demande à la cour de fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer contractuel et de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 15 mars 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, la société Opci Uir 1230 demande à la cour au visa des articles 544 et 1719 du code civil, L. 213-4-3 et L.213-4-4 du code de l'organisation judiciaire, 834 et 835 du code de procédure civile, L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution et 6, 7-1 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 de : - déclarer irrecevable la partie du dispositif de Mme [R] tendant à  infirmer partiellement l'ordonnance déférée devant la Cour en ce qu'elle a fait droit aux demandes du bailleur ; - infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande d'astreinte et condamné au paiement provisionnel d'une somme de 1 000 euros à valoir sur l'indemnisation du préjudice de jouissance subi et en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner, à titre d'actualisation, Mme [R] au paiement de la somme provisionnelle due au titre des loyers et charges et indemnités d'occupations impayés à la date où elle statuera, étant précisé au 7 mars 2023, cette dette s'élève à la somme de 44 793,50 euros - et confirmant l'ordonnance entreprise pour le surplus, en conséquence : condamner Mme [R] à une astreinte de 500 euros par jour de retard à défaut de libération de l'appartement du [Adresse 2] et tout autre occupant de son chef, ainsi que l'évacuation de tous biens mobiliers des dits occupants, débouter Mme [R] de sa demande de provision au titre de son trouble de jouissance et de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte, sollicitant sans condamnation au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. A titre subsidiaire, si la cour accordait des délais de paiement, juger qu'ils ne peuvent dépasser douze mois. SUR CE, Au soutien de son appel, Mme [R] se contente d'affirmer le bien fondé de ses réclamations au titre des troubles de jouissance, de travaux sous astreinte et de suspension des effets de la clause résolutoire. * A titre liminaire, la société bailleresse prétend à l'irrecevabilité de certaines de demandes de l'appelante, faisant le constat que dans ses conclusions, elle ne reprend pas expressément les chefs du jugement critiqués et qu'elle ne discute en droit que des troubles de jouissance subis et de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Elle ajoute, que ces conclusions ne contiennent pas les éléments relatifs à l'identification de l'appelante et ne formulent de prétentions que sur les troubles de jouissance et les délais de paiement sollicités. Nonobstant l'absence de formulation dans le dispositif des conclusions de l'intimée d'une irrecevabilité des conclusions de l'appelante, faute d'avoir fourni les indications mentionnées à l'alinéa 2 de l'article 960 du code de procédure civile, il convient de relever l'article 961 du code de procédure civile subordonne la recevabilité des conclusions d'une partie non à la mention dans cet acte de procédure de ses nom, prénoms profession et domicile, nationalité, date et lieu de naissance mais à la fourniture de ses informations qui doivent figurer selon l'article 960 du code de procédure civile, dans la constitution de son conseil et qui en l'espèce, figurent dans la déclaration d'appel de Mme [R] qui contient constitution d'un conseil. Ce moyen ne peut pas prospérer. En application de l'article 954 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, dans les procédures avec représentation obligatoire, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune des prétentions est fondée, les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour d'appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. En l'espèce, l'appelante sollicite dans le dispositif de ses dernières conclusions, qui fixe les limites du litige dont la cour est saisie, l'infirmation partielle de l'ordonnance déférée mais limite ensuite ses demandes à : - la condamnation du bailleur à une somme de 3000 euros à titre de provision pour les troubles de jouissance qu'elle a subi et à faire exécuter sous astreinte les travaux nécessaires au bon fonctionnement de la chaudière, - la suspension des effets de la clause résolutoire et à l'octroi de délai de paiement en application des articles 1343-5 du code civil et 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ; - voir écarter l'application de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [R] ne formule aucune demande claire et précise de rejet des autres dispositions de l'ordonnance entreprise et notamment celle relatives à l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences, aux condamnations pécuniaires prononcées à son encontre. Par conséquent, la cour n'est saisie d'aucune contestation, prétention ou critique du constat de l'acquisition de la clause résolutoire, de ses conséquences ainsi que de la condamnation provisionnelle de Mme [R] au paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 23 mars 2022 incluant le terme du mois de mars ainsi qu'au paiement provisionnel, à compter du 1er avril 2022, d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, outre la provision sur charges. Ces dispositions de l'ordonnance entreprise ne sont pas remises en cause par l'intimée, à l'exception du rejet de sa demande d'astreinte, qui sera également confirmée, aucun élément du dossier ne laissant supposer que Mme [R] voudrait se soustraire à cette obligation de quitter les lieux. Mme [R] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle se contente de faire état de sa situation personnelle, sans faire la démonstration de sa capacité à s'acquitter de sa dette locative en sus du loyer courant et force est de constater ainsi qu'il ressort de son compte de locataire (Pièce OPCI n°18) qu'elle est désormais redevable de la somme de 44 793,50 euros. La décision déférée sera par conséquent confirmée en ce qu'elle a rejeté ce chef de demande. Enfin, compte tenu de condamnations provisionnelles au titre de l'arriéré locatif jusqu'au terme de mars 2022 puis d'indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2022 jusqu'à la complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion, l'actualisation par la société bailleresse de sa créance locative, qui recouvre ces deux périodes, est sans objet. * S'agissant des dispositions de l'ordonnance querellée relative au trouble de jouissance subi par la locataire du fait du mauvais fonctionnement de la chaudière équipant le logement loué et l'exécution de travaux s'y rapportant, M. [R] se contente d'affirmer le bien fondé de sa demande et la bailleresse objecte qu'elle est intervenue pour pallier les dysfonctionnements dénoncés par Mme [R] à la fin décembre 2018 en faisant intervenir une société de maintenance, en procédant au remplacement de l'équipement défectueux en février 2019 puis devant un manque de pression de la nouvelle chaudière en la remplaçant en mai 2019, ajoutant qu'ensuite et contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, il ne s'agissait pas de dysfonctionnement mais que les nouvelles chaudières devaient être calibrées et le débit des parties communes vers les parties privatives devaient être ajustées, ce que la locataire a effectué directement auprès de son prestataire devant entretenir la nouvelle chaudière, s'agissant d'une réparation locative. Les moyens développés par les parties ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation. Il convient simplement d'ajouter que la bailleresse ne peut sérieusement prétendre comme elle le fait, que le réglage effectué en août 2019 après l'installation d'un nouvel équipement constituerait une réparation locative. Les dispositions de l'ordonnance entreprise au titre des dépens et frais irrépétibles seront confirmées. Mme [R] sera condamnée aux dépens d'appel et à payer une indemnité au titre des frais exposés par la société bailleresse pour assurer sa défense devant la cour. PAR CES MOTIFS, Confirme l'ordonnance en date du 7 juin 2022 ; Y ajoutant Condamne Mme [R] à payer à la société Opci Uir 1230 la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT