Tribunal judiciaire, 09 août 2024. 18/02545

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE GREFFE (Décision Civile) JUGEMENT : [V] [W] c/ Syndic. de copro. [Adresse 3] N° 24/ Du 09 Août 2024 2ème Chambre civile N° RG 18/02545 - N° Portalis DBWR-W-B7C-LRW6 Grosse délivrée à Me Delphine GIBON-MAGNAN Me Antoine PONCHARDIER expédition délivrée à le 09/08/2024 mentions diverses Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du neuf Août deux mil vingt quatre COMPOSITION DU TRIBUNAL Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ; DÉBATS À l'audience publique du 09 Février 2024, le prononcé du jugement étant fixé au 14 juin2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction ; PRONONCÉ Par mise à disposition au Greffe le 09 Août 2024 après prorogation du délibéré, signé par Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. DEMANDERESSE: Madame [V] [W] [Adresse 4] [Adresse 6] [Localité 2] représentée par Me Delphine GIBON-MAGNAN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant DÉFENDERESSE: S.D.C. [Adresse 3] (Syndic S.A.R.L. SYGESTONE) Syndic. - S.A.R.L. SYGESTONE [Adresse 5] [Localité 1] représentée par Me Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant ***** EXPOSÉ DU LITIGE Vu l'ordonnance de référé rendue par le tribunal de grande instance de NICE le 24 mars 2015 désignant en qualité d'expert Monsieur [T] [C] avec mission notamment de décrire les désordres affectant l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 7] dans ses parties communes et dans les lots privatifs de Mme [W] et M.[U], situer leur date d'apparition, indiquer leurs cause et origine, indiquer les travaux et moyens nécessaires pour y remédier, fournir tous éléments permettant de déterminer les responsabilités encourues. Vu le rapport d'expertise déposé le 15 janvier 2016. Vu l'ordonnance de référé rendue le 6 juin 2017 autorisant Mme [V] [W] à faire procéder à ses frais avancés par l'entreprise de son choix, aux travaux préconisés détaillés par l'expert [C] dans son rapport du 15 janvier 2016, notamment pages 16 et 21, consistant principalement en la réfection du plancher de la salle de bains de son appartement sis [Adresse 3] à [Localité 7] ; disant qu'elle devra informer au moins 30 jours à l'avance le syndic en exercice de la copropriété du début des travaux, de l'entreprise choisie et du planning prévisionnel des travaux, et disant que la réception des travaux affectant les parties communes sera effectuée sous le contrôle d'un homme de l'art choisi par Mme [V] [W], ayant reçu l'agrément préalable du syndic en exercice de la copropriété, rejetant la demande provisionnelle de Mme [V] [W]. Vu l'assignation délivrée le 29 mai 2018 à la requête de Madame [V] [W] à l'encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice aux fins d'entendre : - DIRE ET JUGER que le plancher étant une partie commune, il appartient au syndicat des copropriétaires de prendre en charge la réfection dudit plancher et ce conformément aux préconisations de l'expert, - DIRE ET JUGER que les travaux de réfection du plancher ont été pris en charge par Mme [W] et se sont terminés au mois de septembre 2017, - CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à lui régler la somme de 7934,30 €, - CONSTATER que le syndicat des copropriétaires a refusé la prise en charge des travaux de réfection du plancher, - CONSTATER que depuis le mois d'octobre 2011, son appartement était totalement inhabitable, qu'elle a subi une perte locative hauteur de 670 € mensuels depuis le mois d'octobre 2011, que les travaux ont été effectués en septembre 2017 et ont mis fin à cette perte locative et en conséquence condamner le syndicat des copropriétaires lui régler la somme de 48 240 € au titre de la perte locative , outre 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Vu le jugement du 10 juin 2022 qui a ordonné la réouverture de débats et a enjoint les parties de rencontrer un médiateur ; Vu le courrier du 12 mai 2023 adressé par le conseil de Madame [W] indiquant l'absence de désignation d'un médiateur par l'UMEDCAAP ; Vu les conclusions de Madame [V] [W] notifiées par RPVA le 15 octobre 2019 par lesquelles elle sollicite de voir : - DIRE ET JUGER que le plancher étant une partie commune, il appartient au syndicat des copropriétaires de prendre en charge la réfection dudit plancher et ce conformément aux préconisations de l'expert, - DIRE ET JUGER que les travaux de réfection du plancher ont été pris en charge par Mme [W] et se sont terminés au mois de septembre 2017, - CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à lui régler la somme de 7934,30 €, - CONSTATER que le syndicat des copropriétaires a toujours refusé la prise en charge des travaux de réfection du plancher, - CONSTATER que depuis le mois d'octobre 2011, son appartement était totalement inhabitable, qu'elle a subi une perte locative hauteur de 670 € mensuels depuis le mois d'octobre 2011, que les travaux ont été effectués en septembre 2017 et ont mis fin à cette perte locative et en conséquence condamner le syndicat des copropriétaires lui régler la somme de 48 240 € au titre de la perte locative , outre 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis à [Localité 7] [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice notifiées par RPVA le 11 octobre 2021 par lesquelles il demande au tribunal de : - DIRE ET JUGER que Mme [W] est seule responsable des désordres constatés dans ses parties privatives et dans les parties communes de la copropriété, - en conséquence DIRE qu'elle devra supporter seule la charge de la réfection tant dans ses parties privatives dont d'ailleurs elle ne réclame pas le paiement, que le coût de réfection des parties communes endommagées par son défaut d'entretien, en conséquence rejeter l'ensemble de ses demandes, - l'entendre CONDAMNER à lui payer la somme de 3767,40 € montant des travaux et études dépensés par la copropriété dans le cadre du présent sinistre, outre intérêts de droit depuis la date des présentes écritures, - l'entendre CONDAMNER à la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts et celle de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir et condamner la requérante aux dépens en ce compris les frais d'expertise. Vu l'ordonnance de clôture du 21 septembre 2023 avec effet différé au 15 janvier 2024. En application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties. MOTIFS DE LA DÉCISION L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que “chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble”; Aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au présente litige le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes, il est responsable des dommages causés aux propriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires. Madame [W] rappelle les conclusions du rapport d'expertise, notamment que l'expert indique que les infiltrations seraient dues à une négligence dans l'entretien des joints et d'une utilisation de la douche avec projections d'eau en dehors de la cabine de douche par les locataires. Elle précise avoir vendu son bien depuis. Elle indique que l'expert indique que les dégâts des eaux de l'appartement dont elle était propriétaire provoquaient la dégradation des lambourdes du plancher,que les travaux de réfection du plancher incombent à la copropriété, que les travaux de remis en état de l'appartement du 5ème étage lui incombaient, que sa responsabilité est engagée sur la dégradation des lambourdes et solives du plancher suite à des dégâts des eaux ayant pour origine la salle de bains de son appartement, que la copropriété a refusé la remise en état de son plancher plancher et que l' appartement ne peut être remis en location, la perte locative étant de 670.00 euros par mois depuis octobre 2011. Elle fait valoir que la remise en état de son appartement n'a été réalisée qu'en septembre 2017 après qu'elle a assigné le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés pour être autorisée à effectuer les travaux devant sa carence. Elle précise avoir réglé une facture à hauteur de 7 934.30 euros concernant ladite réfection du plancher et avoir subi une perte locative pendant près de six années. En réponse aux conclusions adverses elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés au copropriétaires par le défaut d'entretien des parties communes, que le sinistre est du tant du fait de l'ancienneté de la construction et de l'affaiblissement de la solidité des poutres et solives au cours du temps, qu'à l'action de ses locataires. Elle fait valoir avoir subi un préjudice en raison de l'inaction du syndicat des copropriétaires à faire effectuer les travaux de remise en état des parties communes tels que préconisés par l'expert concernant la réfection du plancher , qu'il est responsable en totalité de son préjudice. Elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires a eu connaissance du retro planning de la société AMGM . Le syndicat des copropriétaires soutient que ce sont les parties privatives de l'appartement de Mme [W] qui ont généré le sinistre, que ces infiltrations répétées du fait d'un défaut d'entretien des installations privatives ont causé divers désordres aux parties communes, qu'ils ont porté atteinte à la solidité du plancher et aux structures de celui-ci, partie commune. Il fait valoir que si s'agissant d’une partie commune, l'entretien du plancher incombe à la copropriété mais sa responsabilité est dégagée si le désordre provient de la défaillance d’une partie privative, que c'est au copropriétaire fautif qu'il convient de supporter in fine les coûts des travaux de remise en état. Il soutient que madame [W] a fait exécuter les travaux sans que le syndic ait été avisé de la date de réception malgré l'ordonnance du juge des référés. Il soutient que le préjudice de jouissance invoqué n'est pas étayé, que l'attestation produite n'est pas conforme aux dispositions du code de procédure civile. Il fait valoir être bien fondé à solliciter les frais que la copropriété a elle-même engagés du fait de l'attitude de madame [W]. Le rapport d'expertise de monsieur [C] dressé au contradictoire des parties procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par les arguments techniques doit servir sur le plan technique de support à la décision relativement au litige opposant les parties. L'expert qui a déposé son rapport le 15 janvier 2015 indique qu'un premier sinistre s'est produit en 2005 s'agissant d'infiltrations en plafond de la salle de bains de l'appartement [U] provenant de joints périphériques défaillants du bac à douche de l'appartement [W], qu'un deuxième sinistre a eu lieu en juillet 2010, s'agissant de fuites accidentelles de l'alimentation d'eau d'un lavabo et de l'évacuation d'un préparateur d'eau chaude, qu'un troisième sinistre s'est produit en septembre 2016 s'agissant d'un effondrement partiel du carrelage et lambourdes du sol de la salle de bains [W] , à la suite duquel le syndicat a fait déposer une partie du plancher de l'appartement [W]. Il indique que les lambourdes du platelage du plancher étaient dégradées par l'humidité dans la zone salle de bains, que le pourrissement des lambourdes a été provoqué par une humidification récurrente du sol de la salle de bains et d'infiltrations au droit du bac à douche. Il indique que les infiltrations sont dues à une négligence dans l'entretien des joints et une mauvaise utilisation de la salle de bains par les locataires de madame [W]. Il préconise pour remédier aux désordres la réalisation de la réfection du plancher de l'appartement de madame [W] pour un montant de 7260 euros , outre une remise en état de son appartement pour un montant de 5571,61 euros, la durée des travaux étant évaluée à 3 semaines. Il indique que les travaux de réfection du plancher partie commune incombent à la copropriété, que les travaux de réfection de l'appartement incombent à madame [W], que ces derniers dépendent de la réparation du plancher . Il indique que la responsabilité de madame [W] est engagée dans la dégradation des lambourdes du plancher , que la copropriété a refusé la remise en état du plancher de l'appartement de madame [W], que cet appartement ne peut être remis en location, que la perte locative de madame [W] est de 670 euros par mois depuis octobre 2011. Il résulte de ces éléments que s'agissant des désordres, et notamment ceux causés aux parties communes seule la responsabilité de madame [W] alors propriétaire des lieux est engagée. La responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être recherchée concernant les désordres car ils ne résultent ni d'un vice de construction, ni d'un défaut d'entretien des parties communes. Dès lors la somme au titre des travaux des parties communes de 7934, 30 euros est effectivement due par madame [W] seule responsable des désordres. Elle doit donc être condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires. Par ailleurs il y a lieu de constater qu'il n'est pas contesté par les parties que cette somme a d'ores et déjà été payée par madame [W] dès lors qu'elle a été autorisée à ses frais avancés à effectuer les travaux sur les parties communes d'un montant de 7934,30 euros, qu'elle produit une facture du 8 septembre 2017 de ce montant par la société AMGM, qu'il n'est pas contesté que les travaux ont été réalisés. Au vu de ce qui précède, madame [W] sera par conséquent déboutée de sa demande de voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 7934,30 euros. Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de madame [W] à lui payer les frais qu'il a exposés, soit les frais de monsieur [H] qui a procédé à un examen individuel des désordres pour un montant de 538,20 euros, la facture de la société ALLIANZ BTP de 1973,40 euros pour la dépose partielle du plancher, la somme de 1255,80 euros au titre des honoraires du bureau d'études technique. Le syndicat des copropriétaires justifie dans les pièces de la procédure de référé de la facture de la société ALLIANZ BTP d'un montant de 1973,40 euros pour la dépose partielle du plancher. Le rapport d'expertise n'a pas remis en cause la nécessité de cette dépose. Dès lors il y a lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et de condamner madame [W] à lui payer la somme de 1973,40 euros au titre des frais de dépose partielle du plancher avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. En revanche le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d'une facture concernant la demande en paiement des frais de monsieur [H], seule une note d'honoraire étant produite aux débats, ni d'une facture concernant l'intervention du bureau technique, seul un devis étant produit au demeurant non signé. Il sera par conséquent débouté de ces deux demandes en paiement. Madame [W] soutient que le syndicat des copropriétaires a manqué à son obligation d'entretien et de conservation de l'immeuble en ne procédant pas aux travaux réparatoires des parties communes, lui occasionnant un préjudice locatif. En l'espèce il n'est pas contesté que par ordonnance du 6 juin 2017 le juge des référés a autorisé madame [W] à faire procéder à ses frais avancés et par l'entreprise de son choix aux travaux préconisés par l'expert , à charge d'en informer 30 jours au moins à l'avance le syndic en exercice de la copropriété. Madame [W] produit un courrier du 7 juillet 2017 de son conseil ayant avisé le conseil du syndicat des copropriétaires du début des travaux le 4 septembre 2017 et une facture de la société AM GM d'un montant de 7934,30 euros TTC. Néanmoins ces travaux ont été rendus nécessaires en raison de désordres dont madame [W] est la seule responsable, ce qui a été établi aux termes du rapport d'expertise. Ce rapport d'expertise a été déposé le 15 janvier 2015, et madame [W] ne justifie de démarches tendant à la mise en œuvre des travaux de réfection des parties communes auprès du syndic préconisée par l'expert qu' à compter du 22 avril 2016 que près de quinze mois après le dépôt du rapport d'expertise. Il résulte de ces éléments que, s'agissant d'une partie commune, seul le syndicat des copropriétaires pouvait décider d'engager les travaux de réfection , ce qu'il n'a pas fait, alors que l'expert a mis en évidence la nécessité de procéder aux travaux de réfection, le procès-verbal d'assemblée générale faisant état de l'attente d'une procédure en cours alors que manifestement aucune n'était engagée. Il appartenait en tout état de cause le cas échéant au syndicat des copropriétaires, s'agissant de l'imputation du coût des travaux, de diligenter toute procédure utile ce qu'il n'a pas fait d'initiative. En effet ce n'est que dans le cadre de la présente procédure diligentée par madame [W] selon assignation du 29 mai 2018, que le syndicat des copropriétaires a formé une demande en paiement contre madame [W]. Dès lors au vu de ce qui précède il y a lieu de retenir à l'encontre du syndicat des copropriétaires une inaction fautive dès lors qu'il s'est abstenu de procéder à la mise en œuvre des travaux de réfection des parties communes, en dépit des préconisations de l'expert, contraignant alors madame [W] à agir en justice pour y pallier et pouvoir ainsi procéder ensuite aux réparations dans son propre appartement. Madame [W] sollicite la somme de 48 240 € au titre de la perte locative subie selon elle depuis le mois d'octobre 2011 jusqu'en septembre 2017. Elle produit un contrat de location meublé du 16 septembre 2010 pour un loyer de 670 euros et un courrier des locataires du 11 décembre 2012 indiquant leur départ du logement le 1er janvier 2013 en raison de l'inaccessibilité à la salle de bains. Cependant il convient de rappeler que madame [W] est à l'origine des désordres. Par ailleurs elle n'établit pas qu'elle aurait pu immédiatement louer son appartement une fois effectué la réfaction des parties communes, madame [W] ayant également dû procéder à réfection de ses parties privatives. En tout comme indiqué plus haut quinze mois se sont écoulés entre le dépôt du rapport et sa demande formée au syndicat des copropriétaires concernant la mise en œuvre des travaux afférents au plancher. Il convient également de prendre en compte les aléas tant de la conclusion d'un bail pouvant atteindre quelques mois et que de l'exécution du contrat, incluant des périodes de vacances entre deux locataires ou un risque d'impayés locatifs. Dès lors son préjudice s'analyse en une perte de chance de louer son bien. La réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. Il convient dès lors compte tenu des données de l'espèce de fixer cette somme à la somme de 2000 euros. Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires La demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires, non étayée, sera rejetée. Sur l'exécution provisoire Conformément à l'article 515 du code de procédure civile l'exécution provisoire peut être ordonnée chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire à condition qu'elle en soit pas interdite par la loi. Au regard de l'ancienneté de l'affaire et de sa nature il convient d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision. Sur les demandes accessoires Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de madame [V] [W] et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens, Ils seront en conséquence déboutés de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Chacune des parties succombant , y a lieu de faire masse des dépens en ce compris les frais d'expertise et de les mettre pour moitié à la charge de madame [V] [W] et pour moitié à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort par décision mise à disposition au greffe, CONDAMNE madame [V] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 7934,30 euros au titre des frais de réfection du plancher, parties communes. CONSTATE que madame [V] [W] a déjà procédé à ses frais aux travaux de réfection du plancher partie commune pour un montant de 7934,30 euros , DÉBOUTE madame [V] [W] de sa demande en paiement de la somme de 7934,30 euros, CONDAMNE madame [V] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 1973,40 euros ( mille neuf cent soixante treize euros et quarante centimes ) au titre des frais de dépose partielle du plancher avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice de ses demandes en paiement de la somme de 538,20 euros au titre des frais de monsieur [H] et de la somme de 1255,80 euros au titre des honoraires du bureau d'études technique, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à madame [V] [W] la somme de 2000 euros ( deux mille euros) au titre de sa perte de chance de louer son bien, ORDONNE l'exécution provisoire, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice et madame [V] [W] de leur demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, FAIT masse des dépens en ce compris les frais d'expertise, LES MET pour moitié à la charge de madame [V] [W] et pour moitié à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT