Texte intégral
COUR D’APPEL DE NÎMES
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON
N° RG 24/00124 - N° Portalis DB3F-W-B7I-JT52
Minute N° : 24/00335
Procédure civile de droit commun
ORDONNANCE DE REFERE
Code de procédure Civile art.454
DU 24 Septembre 2024
Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :GRAND DELTA
Copie délivrée à :Mme [F]
le :24/09/2024
DEMANDEUR
SCIC H.L.M GRAND DELTA HABITAT venant aux droits de VALLIS HABITAT
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Mme [R] [H], munie d’un pouvoir régulier
DÉFENDEUR :
Madame [N] [F]
née le 29 Septembre 1946 à [Localité 5]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 1]
comparante,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Mme Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,
assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier
DÉBATS :
Après avoir entendu à l’audience du 03 Septembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 30 août 2011, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA VILLE D’[Localité 2] a consenti à Madame [N] [F] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé à [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 317,76 euros charges non comprises.
Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 213,43 euros.
Par exploit de commissaire de justice en date du 03 octobre 2023, la SCIC HLM GRAND DELTA HABITAT a fait délivrer à Madame [N] [F] un commandement de payer la somme totale de 1 458,38 euros selon décompte arrêté au 30 septembre 2023 et dont la somme de 1 337,34 euros correspond aux loyers et charges non réglés.
Madame [N] [F] a déposé un dossier de surendettement et la commission de surendettement a validé un plan conventionnel de règlement le 27 mai 2024, prévoyant des mensualités de 291,72 euros pendant 7 mois.
En l'absence de paiement des sommes réclamées et compte tenu du non-respect du plan conventionnel de règlement, la SCIC HLM GRAND DELTA [Localité 2] a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, Madame [N] [F] par acte de commissaire de justice délivré le 11 janvier 2024 aux fins de :
• constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ;
• d'expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,
• lui régler la somme de 1 920,98 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 03 décembre 2023,
• lui régler une indemnité d'occupation mensuelle fixée à une somme mensuelle de 485,28 euros à compter du 4 décembre 2023 et ce jusqu’au départ effectif des lieux,
• de condamnation aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 3 octobre 2023.
*
A l'audience du 3 septembre 2024, la SCIC HLM GRAND DELTA HABITAT, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a fait état d'un accord entre les parties sur des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en cas de reprise intégrale des paiements tout en précisant qu'au 31 juillet 2024, la dette locative s’élevait désormais à 2 538 euros.
Au cours de cette audience, Madame [N] [F] a comparu et a fait valoir que le plan d’apurement mis en place par la commission de surendettement était trop lourd. Elle a ajouté qu’elle souhaite apurer sa dette mais avec des échéances plus réduites à hauteur de 150,00 euros par mois durant 17 mois. Elle a également solliciter la suspension de la clause résolutoire.
Le défendeur ayant comparu ou ayant été représenté, la présente décision, susceptible d'appel, sera contradictoire à l'égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.
En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.
Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse a été communiqué et mentionne que Madame [N] [F] est à la retraite et vit avec son fils de 54 ans bénéficiaire de l’AAH. Les difficultés résulteraient de problèmes rencontrés avec leur véhicule qui ont engendré des coûts de réparation importants.
A l'audience du 03 septembre 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de l'action
Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d'assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l'existence d'une dette locative, doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience afin qu'il saisisse l'organisme compétent par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.
En l'espèce, l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département suivant courrier électronique du 12 janvier 2024, au moins six semaines avant l'audience fixée au 03 septembre 2024.
En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu'une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d'assurer le maintien de leur versement.
Au cas d'espèce, le pôle logement de la Caisse aux allocations familiales du VAUCLUSE a été avisé le 10 mai 2023 de la situation d'impayés locatifs, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.
Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.
Sur la résiliation du bail et l'acquisition de la clause résolutoire
L'article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».
L'article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l'insertion dans les baux d'habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:
• le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,
• le non respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués,
• l'absence de souscription d'une assurance garantissant la responsabilité du locataire.
L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d'un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.
Au cas d'espèce, le contrat de bail du 30 août 2011 contient en son article 4.5 une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.
La SCIC HLM GRAND DELTA [Localité 2] a fait signifier à Madame [N] [F], le 03 octobre 2023, un commandement de payer la somme totale de 1 337,34 euros correspondant aux loyers et charges impayés.
Il ressort du décompte produit par La SCIC HLM GRAND DELTA HABITAT que Madame [N] [F] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé.
Madame [N] [F] ne démontre pas avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti.
Un délai de deux mois s'est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l'assignation.
Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 03 décembre 2023 au profit de la SCIC HLM GRAND DELTA HABITAT. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.
Sur les sommes dues au titre du solde locatif, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 30 août 2011, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».
A ce titre, il convient d'indiquer que l'article 1343-5 du code civil alinéa 04 prévoit que « La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».
Aussi, il ressort de ces éléments que lorsque le juge est saisi d’une demande de délai de paiement par le bailleur ou par la locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités prévues par le juge, la clause de résolutoire du bail est réputée ne pas voir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
*
La SCIC HLM GRAND DELTA HABITAT produit un décompte arrêté au 31 juillet 2024 à hauteur de 2 538,52 euros.
La clause résolutoire étant acquise depuis le 03 décembre 2023, les sommes dues au titre des loyers et charges impayés par le preneur s'élèvent à 1920,98. Les sommes dues postérieurement étant des indemnités d’occupation.
Toutefois, au cours de l’audience, les parties se sont accordées sur la mise en place de délais de paiement sur la base d’une dette locative arrêtée à la somme de 2 538,52 euros, arrêtée au 31 juillet 2024, payable en 17 mensualités.
Il convient de préciser que la locataire a repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience.
Dès lors, conformément à l’accord des parties, il y a lieu d’accorder des délais de paiement à Madame [N] [F] dont les modalités de paiement seront précisées dans le dispositif de la présente décision.
Madame [N] [F] sollicite la suspension de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, suspension à laquelle le loueur ne s'oppose pas.
Au regard des délais de paiement accordé et de l’accord des parties sur ce point, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si Madame [N] [F] se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et elle ne sera pas expulsée.
En revanche, si Madame [N] [F] ne respecte pas les délais accordés ou si elle ne règle pas l'intégralité de son loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.
Dans cette hypothèse, l’expulsion de Madame [N] [F] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Par ailleurs, Madame [N] [F] sera tenue de payer au loueur, à titre provisionnel et d'indemnité d'occupation, en application de l'article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu'ils auraient subsisté si le contrat de bail n'avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.
Sur les dépens
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie,
Madame [N] [F] qui succombe à l'instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 3 octobre 2023.
PAR CES MOTIFS
Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent et par provision,
DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par la SCIC HLM GRAND DELTA HABITAT concernant le local à usage d'habitation situé à [Adresse 4] à [Localité 2], loué par Madame [N] [F] suivant contrat de bail du 30 août 2011,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 août 2011 entre la SCIC HLM GRAND DELTA HABITAT et Madame [N] [F] concernant le logement à usage d’habitation situé à [Adresse 4] à [Localité 2] sont réunies à la date du 03 décembre 2023,
CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 03 décembre 2023,
CONSTATONS l’accord des parties au cours de l’audience du 03 septembre 2024 sur la dette, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire,
En conséquence,
CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [N] [F] à payer à la SCIC HLM GRAND DELTA HABITAT, la somme de 2 538,52 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté au 31 juillet 2024,
DISONS que Madame [N] [F] pourra se libérer de la dite somme par 17 mensualités de 149,00 euros payables pendant 17 mois, et une 18ème mensualité égale aux sommes restants dues, en plus du loyer et des charges courantes, et en même que lui,
DISONS que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant l'exécution desdits délais de paiement,
DISONS qu'en cas de respect des délais de paiement, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir jouée,
RAPPELONS qu'aux termes de l'article 1343-5 alinéa 4 du code civil, ces délais suspendent les voies d'exécution,
DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule déchéance ou du loyer courant à sa date d'exigibilité et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse :
• la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible,
• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
• à défaut de départ volontaire de Madame [N] [F] des lieux situés à adresse, et deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans tel garde-meuble désigné par l'expulsé ou à défaut par le loueur.
• Madame [N] [F] sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.
DISONS que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de Vaucluse,
CONDAMNONS Madame [N] [F] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 03 octobre 2023,
Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 24 septembre 2024.
Le Greffier Le Juge
