Cour d'appel, 08 novembre 2023. 23/00314

CF/CD Numéro 23/03676 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 08/11/2023 Dossier : N° RG 23/00314 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IN4C Nature affaire : Demande d'autorisation de travaux d'amélioration Affaire : SDC [Adresse 2] C/ SCI ROSE Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 08 Novembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 20 Septembre 2023, devant : Madame FAURE, magistrate chargée du rapport, assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l'appel des causes, Madame FAURE, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame FAURE, Présidente Madame de FRAMOND, Conseillère Madame BLANCHARD, Conseillère qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANT : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] pris en la personne de son Syndic LE P'TIT SYNDIC BAYONNAIS [Adresse 2] [Localité 4] Représenté et assisté de Maître LABAT de la SELARL JULIE LABAT, avocat au barreau de BAYONNE INTIMEE : SCI ROSE [Adresse 3] [Localité 5] Assignée sur appel de la décision en date du 10 JANVIER 2023 rendue par le PRESIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE RG numéro : 22/00506 EXPOSE DU LITIGE La SCI Rose est propriétaire du lot n° 1 au sein de la copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 4], cadastrée section BZ, n° [Cadastre 1], selon acte du 15 décembre 2004 passé en l'étude de Me [M], notaire à [Localité 6]. Par acte d'huissier en date du 09 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] a fait assigner la SCI Rose devant la présidence du tribunal judiciaire de Bayonne statuant en référé, aux fins de : - l'autoriser à procéder aux travaux de remise en état des parties communes correspondant au couloir et cage d'escalier, pour un montant de 6 860 euros et aux frais de la SCI Rose et condamner, en tant que de besoin, la SCI Rose à verser à titre provisionnel le montant des travaux de remise en état pour le prix de 6 860 euros, - condamner la SCI Rose à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile - condamner la SCI Rose aux entiers dépens, en ce compris les frais de constat d'huissier pour un montant de 350 euros. Suivant ordonnance réputée contradictoire en date du 10 janvier 2023 (RG n° 22/00506), le juge des référés a : - débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes, - condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] aux dépens. Pour rejeter la demande du syndicat des copropriétaires, le juge des référés a retenu qu'il n'est pas justifié par des éléments suffisants la réalité des travaux effectués par la SCI Rose elle-même, alors même que le procès-verbal d'AG du 31/05/2018 évoque aussi des travaux de mise en conformité de la cage d'escalier ; de même il n'est pas justifié du suivi effectif par l'architecte de l'immeuble, des travaux réalisés par la SCI Rose alors que cela était prévu dans le procès-verbal d'assemblée générale autorisant les travaux. Le juge des référés a estimé qu'il existait une contestation sérieuse sur le principe de responsabilité de la SCI et sur le principe de la provision pour rejeter la demande de provision. Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] a relevé appel par déclarations du 26 janvier 2023 RG n° 23/00314 et RG n° 23/305, critiquant l'ordonnance dans l'ensemble de ses dispositions. Les deux procédures ont été jointes. Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l'affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 905 et suivants du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières écritures en date du 27 février 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], appelant, statuant sur le fondement des articles 835 alinéa 1 du code de procédure civile, 3, 10-1, 25b) et 26 de la loi du 10 juillet 1965 et 10 du décret du 17 mars 1967, entend voir la cour : - réformer l'ordonnance de référé du 10 janvier 2023 rendu par le président du tribunal judiciaire de Bayonne, partant, - constater l'existence d'un trouble manifestement illicite imputable à la SCI Rose et consistant en l'empiétement sur le couloir partie commune résultant des travaux d'isolation phonique exécutés par la SCI Rose sur son lot n° 1, - autoriser en conséquence le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à procéder aux travaux de remise en état des parties communes correspondant au couloir et cage d'escalier, pour un montant de 6 860,27 euros aux frais exclusifs de la SCI Rose, - condamner en tant que de besoin la SCI Rose à verser à titre de provisionnel le montant des travaux de remise en état pour le prix de 6 860,27 euros, - condamner la SCI Rose à verser une indemnité de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la même aux entiers dépens, de première instance et d'appel, en ce compris les frais de constat d'huissier pour un montant de 350 euros. La SCI Rose n'a pas constitué avocat. Les conclusions lui ont été signifiées par acte du 3 mars 2023 par acte déposé en l'étude. L'extrait K bis révèle qu'elle est toujours en activité. Vu l'ordonnance de clôture du 20 septembre 2023. MOTIFS L'article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il résulte de l'examen de la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires et du procès-verbal de cette assemblée du 31 mai 2018 que c'est la présidente de séance en la personne de la SCI Rose qui a fait rajouter à l'ordre du jour : l'autorisation de la SCI Rose à faire effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux d'isolation phonique affectant l'aspect extérieur des parties communes qui devront être conformes à la destination de l'immeuble et sous réserve pour la SCI Rose de : - se conformer à la réglementation en vigueur et fournir au syndic toutes les autorisations administratives requise, - faire effectuer les travaux, dans le respect des règles de l'art et à ses frais, sous contrôle de l'architecte de l'immeuble, - souscrire toute police d'assurance nécessaire à la couverture des risques aux tiers, au syndicat des copropriétaires et à l'ouvrage, - se conformer aux dispositions du règlement de copropriété. Le copropriétaire restera responsable vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux. Cette résolution a été adoptée. Il n'appartient pas à la présente juridiction statuant en matière de référé de se prononcer sur la validité de cette résolution puisque cela relève du juge du fond saisi dans les deux mois de la notification du procès-verbal. En revanche, il convient d'examiner si les travaux ont été réalisés dans les règles de l'art, conformément aux règlement de copropriété et sous le contrôle de l'architecte. Or, le constat d'huissier du 10 mai 2022 révèle que le couloir du rez-de- chaussée, partie commune, accolé au local commercial dont les murs appartiennent à la SCI Rose, est d'une largeur à l'entrée de l'immeuble de 0,943 m alors qu'il n'est plus que de 0,861 m puis de 0,854 m dans le prolongement du couloir et que la façade du mur présente un débordement avec un décrochement ; que le constat fait apparaître un courriel du service de l'urbanisme du 7 mai 2021 adressé au syndic et à l'architecte mentionnant que le couloir est très étroit et qu'il doit être élargi pour retrouver son passage d'origine et que les grilles, caisson et gaines doivent être déplacés à l'intérieur du commerce. À cela, s'est ajouté un courriel de l'architecte Monsieur [D] du 28 octobre 2022 lequel indique que des travaux ont été réalisés dans le couloir commun du rez-de-chaussée de l'immeuble et que le doublage du mur du couloir commun le long du commerce a été mis en place en empiétant sur le passage commun et que des canalisations et un moteur de VMC extrayant de l'air du commerce et le rejetant par l'imposte de la porte commune donnant sur la rue, a été mis en place. À la suite de la mise en demeure de remettre en état adressée par le syndic le 20 mai 2022 à la SCI Rose, le gérant Monsieur [R] par un mail du 15 juin 2022 dont il n'est produit qu'une partie, fait état de ce que les travaux d'isolation phonique ont été réalisés en 2018 à la demande exclusive de la mairie de [Localité 4], que la SCI a été autorisée par l'assemblée générale à faire les travaux affectant l'aspect extérieur des parties communes et que la remise en état d'origine ne peut se faire sous la simple responsabilité de la SCI Rose. Ces éléments traduisent que si les travaux d'isolation phonique étaient nécessaires et autorisés, il n'est pas démontré pour autant par la SCI défaillante en première instance et en appel qu'elle a suivi les prescriptions d'urbanisme et le règlement de copropriété. Une modification de l'aspect extérieur des parties communes ne signifie par pour autant qu'il existe une autorisation d'empiétement laquelle requiert en outre une modification du règlement de copropriété. Par ailleurs, les services d'urbanisme de la ville de [Localité 4] ont constaté que les règles d'urbanisme n'étaient pas respectées. En outre, il n'est pas démontré que les travaux ont été effectués sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble. Enfin, alors même que des travaux ont été réalisés par le syndicat des copropriétaires dans la cage d'escalier, ils ne peuvent être assimilés aux travaux réalisés par la SCI Rose dans le couloir d'entrée qui ne peut être confondu avec la cage d'escalier contrairement à ce qu'a jugé le premier juge. Il résulte donc de ces éléments l'existence d'un trouble manifestement illicite par la réalisation de travaux d'isolation phonique qui ont causé un empiétement sans autorisation sur les parties communes, non conformes aux règles d'urbanisme. En conséquence, l'ordonnance critiquée sera infirmée dans toutes ses dispositions. Les frais de remise en état ne souffrent pas de contestation eu égard aux devis du 14 septembre 2022 et aux frais estimés par l'architecte. Compte tenu de la défaillance de la SCI Rose, il est opportun d'autoriser en conséquence le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à procéder aux travaux de remise en état des parties communes correspondant au couloir et cage d'escalier, pour un montant de 6 860,27 euros aux frais exclusifs de la SCI Rose, conformément aux termes du dispositif des conclusions, pour garantir une bonne exécution des travaux de remise en état plutôt que d'accorder une provision de ce montant au syndicat des copropriétaires. Il est équitable d'allouer une indemnité au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Les frais de constat d'huissier ne sont pas compris dans les dépens dès lors qu'ils ne relèvent pas de la procédure et qu'ils ont été engagés à la seule initiative du syndicat des copropriétaires. Ils sont compris dans les frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en dernier ressort, Infirme l'ordonnance dans toutes ses dispositions, statuant à nouveau : Constate l'existence d'un trouble manifestement illicite dans la réalisation des travaux d'isolation phonique par la SCI Rose, Autorise en conséquence le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à procéder aux travaux de remise en état des parties communes correspondant au couloir et cage d'escalier, pour un montant de 6 860,27 euros aux frais exclusifs de la SCI Rose, Condamne la SCI Rose à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCI Rose aux dépens de première instance et d'appel. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Carole DEBON Caroline FAURE