Cour d'appel, 30 mai 2023. 22/02553

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51C 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 30 MAI 2023 N° RG 22/02553 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VEAH AFFAIRE : Mme [E], [S] [X] C/ M. [F], [D], [L] [W] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Mars 2022 par le Tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt N° RG : 11-21-356 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 30/05/23 à : Me Katell FERCHAUX- LALLEMENT Me Stéphanie ARENA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE TRENTE MAI DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [E], [S] [X] [Adresse 1] [Localité 5] Représentant : Maître Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL LM AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 - N° du dossier 20220101 - Représentant : Maître Philippe MIRABEAU, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 716 APPELANTE **************** Monsieur [F], [D], [L] [W] né le [Date naissance 2] 1937 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 4] Représentant : Maître Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 Représentant : Maître Armelle JOSSERAN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0355 INTIME **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Mars 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE. Par contrat de location en date du 3 février 1997, M. [W] a donné à bail à M. et Mme [X] un appartement situé [Adresse 1] (92) pour une durée de trois ans renouvelable à compter du 15 février 1997. M. [X] étant décédé, sa veuve, Mme [E] [K] est devenue titulaire du bail. Par acte de commissaire de justice délivré le 7 juin 2021, M. [W] a assigné Mme [K] veuve [X] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt aux fins de voir : - valider le congé pour vendre délivré le 3 août 2020 à effet au 14 février 2021 et constater que le bail est, de ce fait, expiré, - constater qu'elle est occupante sans droit ni titre depuis le 15 février 2021 du logement d'habitation sis [Adresse 1], - ordonner la libération immédiate et sans délai des lieux occupés, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, - autoriser son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin, - le dispenser de faire application des délais prévus par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, - dire et juger, pour le cas où la défenderesse laisserait dans les lieux du mobilier, que celui-ci donnera lieu à application des dispositions des articles L.411 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, - condamner la défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation égale au double du loyer quotidien contractuel outre les charges locatives que cette dernière devra acquitter le 19 de chaque mois à compter du 14 février 2021 et jusqu'à parfaite libération des lieux et restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec indexation annuelle sur l'indice de référence des loyers tel que publié par l'INSEE, - la condamner à lui payer : * la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive avec intérêts au taux légal à compter du jugement, * la somme de 81,76 euros au titre du congé pour vendre, * la somme de 64,52 euros au titre de la sommation de quitter les lieux, * la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la défenderesse aux entiers dépens de la procédure. Par jugement contradictoire du 16 mars 2022, le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a : - déclaré M. [W] recevable en ses demandes, - validé le congé pour vendre signifié à Mme [K] le 3 août 2020 avec effet au 14 février 2021, - constaté la déchéance de Mme [K] de tout titre d'occupation du logement sis à [Adresse 1], à compter du 14 février 2021, - autorisé Mme [K] à demeurer dans les lieux jusqu'au 30 juin 2022, à défaut d'avoir quitté les lieux dans le délai imparti, - ordonné l'expulsion de Mme [K] et celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 1], - dit que le sort des meubles et objets mobiliers sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - débouté M. [W] de sa demande de suppression des délais prévus aux articles L412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution, - fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due par Mme [K] au montant du loyer courant et des charges à compter du 14 février 2021 jusqu'à la libération effective des lieux loués et remise des clés, - rejeté la demande formée par M. [W] au titre de la clause pénale visée dans les conditions générales du contrat de location, - débouté Mme [K] de sa demande d'expertise, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [K] aux entiers dépens en ce compris les coûts du congé pour vendre et de la sommation de quitter les lieux. Par déclaration reçue au greffe le 11 avril 2022, Mme [K] veuve [X] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 13 juin 2022, elle demande à la cour de : - la déclarer recevable et bien fondée en son appel du jugement du 16 mars 2022, - de l'infirmer en totalité, - de débouter M. [W] de toutes ses demandes, - au visa de l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 et des pièces, juger frauduleux le congé délivré le 3août 2020, en conséquence : - juger nul et de nul effet le congé délivré le 3 août 2020, - juger que le bail s'est reconduit pour trois années à compter du 14 février 2021, subsidiairement, - désigner un expert pour évaluer la valeur actuelle de l'appartement, plus subsidiairement : - lui accorder un délai de 36 mois pour quitter les lieux, en tout état de cause : - condamner M. [W] aux dépens de première instance et d'appel et au paiement d'une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de ses conclusions signifiées le 12 septembre 2022, M. [W] demande à la cour de : - confirmer en tous points le jugement rendu en première instance par le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt en date du 16 mars 2022, - débouter Mme [K] de l'ensemble de ses demandes à son encontre, ajoutant à la décision de première instance, - condamner Mme [K] au paiement d'une indemnité de 4 000 euros en considération des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure. La clôture de l'instruction a été prononcée le 13 mars 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Sur l'appel de Mme [X]. - Sur la validation du congé. Mme [X] reproche au premier juge d'avoir validé le congé qui lui a été notifié le 3 août 2020, faisant esssentiellement valoir qu'elle était âgée de 90 ans à l'échéance du contrat de bail le 14 février 2021, que sa déclaration fiscale hors abattement mentionne un revenu de 22 178 euros, qu'elle réunit ainsi les conditions cumulatives d'âge et de ressources fixées par l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, que de son côté si le bailleur est âgé, il omet d'indiquer qu'il est marié et de transmettre l'intégralité de ses revenus, qu'à tout le moins, au regard de son patrimoine immobilier important, il lui appartenait de lui faire une proposition de relogement. Elle souligne avoir indiqué au bailleur, par courrier du 13 juillet 2018, les conséquences fâcheuses pour elle de devoir supporter un déménagement à son âge, voire une expulsion. Elle invoque d'une part, l'irrégularité du congé en ce qu'il lui a été délivré par M. [W] seul alors qu'il est marié et d'autre part, le caractère suspect de la motivation du congé au regard des divers précédents congés que M. [W] lui a déjà délivrés, à savoir congé pour reprise pour habiter lui-même en date du 9 mars 2014 à effet au 15 février 2015, un second congé pour reprise pour habiter en date du 9 mars 2014 au profit de M. et Mme [W], enfin un troisème congé délivré également le 9 mars 2014 pour reprise pour habiter au profit de M. [W] et sa famille. Elle tient à rappeler que M. [W] est propriétaire de sa [Adresse 7], et d'au moins deux autres appartements à [Localité 5] dont celui qui lui est loué, qu'il lui serait donc loisible de se séparer d'une autre de ses propriétés. M. [W] réplique que le congé est parfaitement régulier dans la mesure où l'appartement donné en location à Mme [X] est un bien propre, que si Mme [X] est âgée de plus de 65 ans et dispose effectivement des revenus inférieurs au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés, il est quant à lui également âgé de plus de 65 ans, de sorte que les dispositions protectrices du locataire ne lui sont pas opposables, qu'étant confronté à de graves problèmes de santé nécessitant un aide et des soins quotidiens, il a besoin de ressources nécessaires au paiement de toutes les dépenses que son étant de santé requiert, tant en matériel qu'en personnel, au regard de sa retraite insuffisante. Il ajoute enfin que le prix de vente qu'il propose est conforme au prix du marché, ainsi qu'il en justifie par les évaluations qu'il verse aux débats. Sur ce, L'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date où le congé a été délivré le 3 août 2020, dispose que : 'Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et en cas de reprise, les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire par lequel il est lié par un pacte de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire, le bailleur pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. (...). Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier (...). A l'expiration de ce délai, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des lieux loués'. Aux termes de l'article 15 II 'Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer les prix et conditions de la vente projetée. Le congé vaut vente au profit du loctaire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. (...). A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. (.....). Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur, si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque. (.....)'. Aux termes de l'article 15 III : 'Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à des possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inféreieur au plafon de ressources déterminé par l'arrêt précité. Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafon de ressources mentionné au premier alinéa. L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciées à la date d'échéance du contrat, le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. (.....). En l'espèce, M. [W] a, par acte de commissaire de justice délivré à personne le 3 août 2020, délivré à Mme [X] un congé pour vente, à effet au 14 février 2021, terme du bail, avec l'indication d'une offre de vente du bien loué au prix de 890 000 euros. Il n'est pas contesté que le locataire n'a pas exercé son droit de reprise dans les deux premiers mois du délai de préavis, conformément aux dispositions de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. Contrairement à ce que soutient Mme [X], le congé est parfaitement régulier même s'il n'a été délivré qu'à la requête de M. [W] seul, à l'exclusion de Mme [W], dès lors que le bien, objet du congé, appartient en propre à M. [W]. Si Mme [X] était effectivement âgée de 90 ans à l'échéance du bail et si elle justifie que ses ressources étaient inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés, M. [W] était également âgée de plus de 65 ans. Il s'ensuit que les dispositions édictées à l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 dans l'intérêt de la locataire ne lui sont pas opposables. Le prix de vente proposé a été fixé à la somme de 890 000 euros, soit la somme de 850 000 euros pour l'appartement d'une superficie de 92,30 m² et une cave et la somme de 20 000 euros pour chacun des deux parkings. En égard à la superficie de l'appartement de 92,30 m², le prix ressort à 9 209,10 euros le m², étant observé que le bailleur rappelle que la surface de la loggia a été recouverte et annexée à l'appartement en cours de bail. M. [W] verse des évaluations d'appartements situés dans le périmètre du sien dont la moyenne fait ressortir un prix au m² de 9 000 euros environ, soit un prix comparable à celui de l'appartement proposé à la vente. En tout état de cause, il est aujourd'hui admis que la fixation d'un prix excessif ne peut être à elle-seule la preuve d'une intention frauduleuse, la surestimation du prix pouvant être la seule résultante d'une ambition de vendre au plus cher, laquelle n'est pas en elle-même prohibée car il ne saurait être raisonnablement reproché à un propriétaire-bailleur de rechercher le meilleur prix du bien qu'il souhaite vendre. S'agissant de l'absence des démarches reprochées au bailleur pour trouver un acquéreur, il est évident qu'il est difficilement concevable pour un propriétaire de faire visiter un bien occupé par une personne ayant manifesté la volonté de s'opposer à la vente, ce qui est incontestablement de nature à décourager tout éventuel candidat à l'acquisition. Enfin et surtout, force est de constater que la locataire n'a jamais entendu user de son droit de priorité sur le bien, même en formulant des contre-propositions, étant ajouté qu'en cas de prix excessif, elle dispose d'un second droit de préemption que la loi lui accorde en cas de vente à un tiers à un prix inférieur. Pour toutes ces raisons, Mme [X] doit être déboutée comme mal fondée en sa demande subsidiaire tendant à voir désigner un expert judiciaire aux fins d'évaluer le bien, objet du congé. Il s'ensuit que le jugement rendu le 16 mars 2022 par le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt ne peut qu'être confirmé en ce qu'il a validé le congé délivré à Mme [X] le 3 août 2020 à l'initiative de M. [W], avec effet au 14 février 2021, avec toutes ses conséquences de droit sur l'expulsion, la fixation de l'indemnité d'occupation, la condamnation de Mme [X] au paiement de cette indemnité d'occupation qui ne sont pas contestées en appel. - Sur la demande de délais. Mme [X] sollicite les plus larges délais pour libérer les lieux. M. [W] s'y oppose, faisant essentiellement valoir que Mme [X] est déchue de tout titre d'occupation depuis le 14 février 2021, et que malgré une sommation de quitter les lieux qui lui a été délivrée le 20 mai 2021 par acte de commissaire de justice, elle se maintient toujours dans les lieux, qu'au surplus contrairement à ce que prétend Mme [X], il lui a été proposé plusieurs appartements depuis 2012, soit directement, soit à son conseil, offres qu'elle a systématiquement refusées. Sur ce, Mme [X] qui de fait, a déjà bénéficié des plus larges délais pour libérer les lieux depuis le 14 février 2021, ne peut qu'être déboutée de sa demande de délais pour quitter l'appartement sur lequel elle est déchue de tout titre locatif. Sur les mesures accessoires. Mme [X] doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de M. [W] au titre des frais de procédure par lui exposés en cause d'appel en condamnant Mme [X] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu le 16 mars 2022 par le tribunal de proximité de Boulogne Billancourt en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute Mme [X] de sa demande de délais pour libérer les lieux, Condamne Mme [X] à verser à M. [W] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [X] aux dépens d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,