Cour de cassation, 07 février 2012. 10-28.011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé, par adoption des conclusions de l'expert judiciaire, que l'humidité constatée dans la pièce à usage de chambre située au rez-de-chaussée de l'extension, édifiée en 1995, de la maison d'habitation des vendeurs, les époux X..., était due à des manquements aux règles de l'art lors de la construction de cette extension, dont l'étanchéité n'était pas assurée, que l'insuffisance de l'installation de chauffage était imputable à l'absence de déflecteur, indispensable compte tenu du volume à chauffer, et retenu que les époux X... avaient nécessairement subi les désagréments résultant de ces désordres, ce dont il résultait qu'ils avaient connaissance des vices cachés affectant le bien vendu, puisqu'ils avaient occupé leur maison jusqu'en 2001, la cour d'appel, qui n'était tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu déduire de ces seuls motifs que les époux X... ne pouvaient se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept février deux mille douze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour les époux X... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné monsieur et madame X... à verser à monsieur Albin Y... et madame Isabelle Z...épouse Y... la somme de 34. 875, 92 euros au titre de la garantie des vices cachés avec intérêt au taux légal à compter du jugement ; AUX MOTIFS QUE l'acte de vente comporte une clause excluant la garantie du vendeur pour les vices cachés affectant le sol, le sous-sol ou les bâtiments ; que le vendeur qui connaissait des vices cachés ne peut valablement se prévaloir d'une clause excluant la garantie ; qu'en toute hypothèse, compte tenu de la nature des désordres (insuffisance de chauffage et humidité), les époux X..., qui ont occupé l'immeuble jusqu'en 2001, c'est-à-dire encore six ans après l'édification de l'extension, ont nécessairement subi les désagréments qui en résultent ; que même si l'importance de l'humidité n'a pas atteint celle constatée le 14 mai 2002 par maître A..., qui a relevé la présence d'eau stagnante sur le sol de la chambre, les infiltrations dues aux défauts du système d'évacuation des eaux de pluie et aux défaut d'étanchéité des ouvrages se sont manifestées en période de fortes pluies ; que les époux X..., qui ne pouvaient ignorer les vices, ne sauraient se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie ; que l'acte de vente comporte une clause excluant la garantie du vendeur pour les vices cachés affectant le sol, le sous-sol ou les bâtiments ; que le vendeur qui connaissait l'existence des vices cachés ne peut valablement se prévaloir d'une clause excluant la garantie : que le vendeur professionnel ne peut ignorer les vices de la chose vendue ; que doit être assimilé au vendeur tenu de connaître le vice, le technicien du bâtiment qui a vendu un immeuble après l'avoir conçu ou construit ; que monsieur X..., artisan en bâtiment, déclare que les travaux d'agrandissement, et notamment la chambre litigieuse, ont été édifiés par son père en 1995, qu'à cette époque il ne pouvait plus travailler car, étant gravement malade, il a dû rester alité pendant de nombreux mois ; qu'il produit une attestation de son père qui confirme ses déclarations mais aucun document justifiant de son état de santé en 1995 ; que le vendeur qui connaissait l'existence des vices cachés ne peut valablement se prévaloir d'une clause excluant sa garantie ; qu'en tout état de cause, le vendeur professionnel ou assimilé ne peut se prévaloir, à l'égard d'un simple particulier, d'une clause excluant sa garantie, peu important qu'il ignore l'existence du vice au moment de la vente ; qu'aux termes de l'acte authentique de vente de l'immeuble, il est stipulé que « le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments (…) (page 8) » ; que cependant, il est précisé expressément que le vendeur, Jean-Luc X..., est entrepreneur en bâtiment (page 1) et que l'immeuble vendu a été construit par lui (page 5) ; que les vendeurs, dont l'un est professionnel de la construction, qui construisent un immeuble pour leur compte, qui l'habitent pendant des années et qui le revendent par la suite, ne peuvent raisonnablement ignorer les vices graves affectant la destination ou l'usage de leur immeuble d'habitation ; que dès lors, les époux X... ne peuvent utilement se prévaloir de la clause exclusive de garantie pour vices cachés ; qu'ils sont tenus à garantir les époux Y... ; 1°/ ALORS QU'une clause d'exclusion de garantie des vices cachés ne peut être écartée que si le vendeur est un professionnel de l'immobilier qui a agi dans l'exercice de sa profession ; que le particulier, quand bien même travaillerait-il dans le secteur du bâtiment, ne peut être assimilé à un vendeur professionnel que s'il a lui-même conçu ou construit l'immeuble vendu ; qu'en l'espèce, monsieur et madame X... faisaient valoir que leur maison avait été construite « par la société Thélu, professionnelle reconnue de la construction » (concl., p. 4 § 3) et produisaient les plans établis par cette société (pièces n° 29 et 30) et sa facture (pièce n° 42), rapportant ainsi la preuve contraire de la mention erronée figurant dans l'acte de vente ; qu'en se bornant à affirmer, de façon inopérante, que monsieur X... était « artisan en bâtiment » et qu'il n'avait pas justifié de son état de santé en 1995, sans répondre à ces conclusions qui excluaient la prétendue qualité de vendeur professionnel qu'aurait eue monsieur X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE la clause exclusive de garantie stipulée dans l'acte de vente est opposable à l'acquéreur, sauf à constater que le vendeur connaissait l'existence du vice dont était affecté l'immeuble vendu ; qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions de monsieur et madame X... qui faisaient valoir que « les comptes rendus météorologiques faisaient ressortir des précipitations extrêmes sur la région du Touquet », « au moment où fut réalisée la première réunion d'expertise, « alors que le jour prévu, aucune trace d'humidité ne fut constatée » (concl., p. 4 § 5), ce qui établissait que les vendeurs n'avaient pas connaissance de l'humidité, en conséquence de quoi la clause d'exclusion de garantie des vices cachés était opposable aux acquéreurs, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 3°/ ALORS QUE la cour d'appel, pour considérer que monsieur et madame X... ne pouvaient ignorer les vices affectant la maison, s'est bornée à constater qu'ils avaient habité l'immeuble pendant 6 ans après l'édification de l'extension, de sorte qu'ils avaient « nécessairement » subi les désagréments résultant des vices reprochés par les époux Y... ; que ces seules affirmations ne caractérisaient pas la connaissance effective qu'aurait eue monsieur et madame X... des problèmes d'humidité et de chauffage, lesquels avaient pu apparaître, nonobstant de fortes pluies avant la vente, postérieurement à la vente de l'immeuble ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du Code de procédure civile.