Tribunal judiciaire, 05 septembre 2024. 22/08906

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expédition exécutoire délivrée le : à Maître COHEN Copie certifiée conforme délivrée le : à Maître CORDELIER ■ 8ème chambre 2ème section N° RG 22/08906 N° Portalis 352J-W-B7G-CXOPU N° MINUTE : Assignation du : 18 Juillet 2022 JUGEMENT rendu le 05 Septembre 2024 DEMANDEUR Monsieur [W] [J] [U] [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Maître Richard Ruben COHEN de la SELAS SELASU RICHARD R. COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1887 DÉFENDEUR Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic, la société LEPINAY MALET [Adresse 3] [Localité 4] représenté par Maître Agathe CORDELIER de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0399 COMPOSITION DU TRIBUNAL Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président Madame Anita ANTON, Vice-présidente Madame Lucie AUVERGNON, Vice-présidente assistés de Madame Lucie RAGOT, Greffière lors des débats, et de Madame Léa GALLIEN, Greffière lors du prononcé, Décision du 05 Septembre 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 22/08906 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXOPU DÉBATS A l’audience du 13 Juin 2024 tenue en audience publique devant Madame Anita ANTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. JUGEMENT Prononcé par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE L'ensemble immobilier sis au [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Au sein de cet immeuble, Monsieur [W] [U] est propriétaire d'un appartement et d'une cave, lots n° 78 et n° 129. Par lettre recommandée en date du 13 avril 2022, le syndic a convoqué une assemblée générale pour le 10 mai 2022. Lors de l'assemblée générale du 10 mai 2022, Monsieur [W] [U] n'était ni présent, ni représenté, et n'a pas voté par correspondance. Par exploit de commissaire de justice délivré le 18 juillet 2022, Monsieur [W] [U] a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment d'obtenir in limine litis, la communication sous astreinte de la feuille de présence de l'assemblée générale du 10 mai 2022 accompagnée de ses annexes, à savoir : l'intégralité des pouvoirs qui ont été donnés, les formulaires de votes par correspondance (accompagnés des intentions de vote), les lettres ou courriels d'envoi au syndic des formulaires de votes par correspondance, à titre principal la nullité de l'assemblée générale du 10 mai 2022 en son entier , à titre subsidiaire, la nullité des résolutions n°7, 12, 13, 14, 18, 18.01, 20, 20.01, 21.1 et 25 de l'assemblée générale du 10 mai 2022. Par conclusions n° 2 notifiées par voie électronique le 18 septembre 2023, Monsieur [W] [U] demande au tribunal de : "Vu les articles 10-1, 17-1 A, 24, 25 et 25-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Vu les articles 11, 15, 17 et 33 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, Vu les articles 32, 514, 696, 699 et 700 du Code de procédure civil, A titre principal : DECLARER nulle et de nul effet l'assemblée générale du 10 mai 2022 en son entier de l'immeuble [Adresse 2] ; A titre subsidiaire, DECLARER nulles et de nul effet les résolutions n° 2, 7, 12, 13, 14, 18, 18.01, 20, 20.01, 21.1 et 25 de l'assemblée générale du 10 mai 2022 de l'immeuble [Adresse 2] ; En toute hypothèse : RECEVOIR Monsieur [W] [U] en son action, et le dire bien fondé en ses demandes ; DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] de sa demande d'irrecevabilité ; DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] de l'intégralité de ses demandes ; CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à payer la somme de 6 000 euros à Monsieur [W] [U] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] au règlement des entiers dépens ; DISPENSER Monsieur [W] [U] en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de toute participation à la dépense commune exposée depuis le 18 juillet 2022 par le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] s'étendant aux dépens, aux honoraires du syndic et de l'avocat du syndicat des copropriétaires et à la condamnation prononcée à son profit en application de l'article 700 du code de procédure civile ; ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir". Par conclusions en défense n°2 notifiées par voie électronique le 16 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] demande au tribunal de : "Vu l'article 32 du code de procédure civile ; Vu l'assemblée générale du 8 mars 2023 et l'attestation de non recours. Vu la loi du 10 juillet 1965, Vu les pièces versées aux débats, DECLARER Monsieur [U] irrecevable en ses réclamations dépourvues d'objet, le privant d'intérêt à agir. DEBOUTER Monsieur [U] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; ECARTER l'exécution provisoire. LE CONDAMNER à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens, dont recouvrement direct au profit de Maître Agathe CORDELIER - SCP CORDELIER & ASSOCIES". Pour l'exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 19 mars 2024. L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 13 juin 2024. À l'issue des débats, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision au 5 septembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] soutient que : - lors de l'assemblée générale du 8 mars 2023, devenue définitive, il a été voté des résolutions annulant et remplaçant celles contestées, - Monsieur [U] était présent à cette assemblée générale, laquelle est définitive, faute de recours dans les délais impartis, - il n'est donc plus recevable à agir en nullité des résolutions contestées qui n'ont plus d'objet pour avoir fait l'objet d'un nouveau vote lors de l'assemblée générale du 8 mars 2023 devenue définitive. Monsieur [W] [U] fait valoir que : - les prétendues "résolutions annulant et remplaçant celle contestées" ne sont pas identifiées aux termes des conclusions adverses notifiées le 16 juin 2023, - la comparaison des résolutions adoptées lors de l'assemblée générale du 10 mai 2022 avec les résolutions adoptées lors de l'assemblée générale du 8 mars 2023 laisse apparaître que : * soit les travaux votés lors de l'assemblée générale du 8 mars 2023 sont différents de ceux votés lors de l'assemblée générale du 10 mai 2022 (résolution n° 21 de l'assemblée générale du 08/03/2023) ; * soit ils ne concernent pas les lots (n° 78 et 129) de Monsieur [U] (résolutions n° 23 et 24 de l'assemblée générale du 08 mars 2023) ; * soit ils n'avaient pas été adoptés lors de l'assemblée générale du 10 mai 2022 (résolutions n° 25 de l'assemblée générale du 08 mars 2023 ; Résolution n°1 6 de l'assemblée générale du 10 mai 2022). Aux termes de la présente procédure, Monsieur [U] sollicite également, outre la nullité de l'assemblée générale en son entier, la nullité notamment des résolutions n° 2 (désignation des scrutateurs), n° 12 (fixation du montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire), n° 13 (mise en concurrence) et n° 14 (autorisation du conseil syndical). Il soutient que : - aucune de ces résolutions n'a été annulée et n'a fait l'objet d'un nouveau vote lors de l'assemblée générale du 8 mars 2023, - chaque assemblée demeure en vigueur tant qu'elle n'a pas été annulée. En droit, l'article 122 du code de procédure civile dispose que "constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée". Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2020, "lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (...) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir". En l'espèce, l'assemblée générale des copropriétaires invoquée par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa fin de non-recevoir a eu lieu le 8 mars 2023. La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 mars 2024. Or en application des dispositions précitées de l'article 789 du code de procédure civile, la fin de non-recevoir tirée de l'absence d'intérêt à agir doit être présentée devant le juge de la mise en état, de sorte que le syndicat des copropriétaires est irrecevable à la présente devant le tribunal statuant au fond. Il sera de plus relevé que l'intérêt à agir, qui se distingue du bien-fondé de l'action, s'apprécie au jour de l'introduction de l'instance. Or, à la date de l'assignation, le 18 juillet 2022, l'assemblée générale du 8 mars 2023 ne s'était pas encore tenue. En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires sera rejetée. Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 10 mai 2022 en son entier Monsieur [W] [U] soutient que - il résulte de la comparaison du procès-verbal de l'assemblée générale du 10 mai 2022 et de la feuille de présence du 10 mai 2022 qu'il n'est pas possible de déterminer le nombre exact de copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, - aux termes de la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 10 mai 2022, seul un scrutateur (Mme [C]) a été désigné, - les quatre copropriétaires qui ont voté par correspondance ont été privés de la possibilité de désigner les scrutateurs, - en effet, les trois cases correspondantes de la résolution n° 2 dans le formulaire de vote par correspondance sont grisées, de sorte qu'il n'est pas possible de voter, - l'analyse de la feuille de présence laisse apparaitre que seule Madame [G], votant par correspondance, se serait abstenue lors du vote de la résolution n° 2, - les trois autres copropriétaires ayant voté par correspondance auraient donc voté en faveur de la résolution n° 2, alors que, pourtant et à nouveau, l'analyse des formulaires de vote par correspondance laisse apparaître le contraire, - le décompte des votes lors de l'assemblée générale du 10 mai 2022 est irrégulier. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] fait valoir que : - Monsieur [U] ne s'explique nullement sur le fondement de sa demande, - la vacuité de sa prétention est établie par sa demande de production de pièces qui a pour seul objet de lui fournir les éventuels moyens de preuve de sa demande, - il le reconnaît lui-même pour écrire : "dans l'attente de cette transmission, la nullité de l'assemblée générale du 10 mai 2022 sera prononcée en son entier", - il appartient à celui qui présente une demande de rapporter la preuve de celle-ci. A titre liminaire, il sera précisé que Monsieur [U], qui ne l'a pas repris dans le dispositif de ses dernières conclusions, a renoncé à sa demande tendant à voir enjoindre au syndicat des copropriétaires de communiquer la feuille de présence sous astreinte. En droit, il résulte de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution. Les conditions d'identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l'assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d'Etat. Il résulte de l'article 14 du décret du 17 mars 1967 qu'il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé : - présent physiquement ou représenté ; -participant à l'assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique ; - ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic. Dans le cas où le copropriétaire ou l'associé est représenté, la feuille de présence mentionne les nom et domicile du mandataire désigné et précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique. Cette feuille de présence indique pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose, le cas échéant en faisant application des dispositions des deuxième et troisième alinéas du I de l'article 22 et du dernier alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Elle est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent physiquement, ou par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le président de séance désigné par l'assemblée générale. Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1366 et 1367 du code civil. Par ailleurs, il est constant qu'il appartient au copropriétaire qui sollicite la nullité d'une assemblée générale de rapporter la preuve des irrégularités qu'il allègue (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 7 décembre 2022, n° RG 17/07949). Enfin, selon l'article 15 du décret du 17 mars 1067, "Au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs" , de sorte que la désignation d'un scrutateur n'est que facultative (3ème Civ., 30 septembre 2015, n° 14-19.858), sauf stipulation du règlement de copropriété imposant un nombre déterminé de scrutateurs (3ème Civ., 11 octobre 2005, n° 04-16.894). En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats la feuille de présence de l'assemblée générale du 10 mai 2022 (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires). Cette feuille a été vérifiée et certifiée exacte par le président de séance désigné par l'assemblée générale conformément à l'article 14 alinéa 5 du décret du 17 mars 1967. Or, les mentions qui sont contenues dans la feuille de présence et le procès-verbal de l'assemblée générale font foi jusqu'à preuve contraire, laquelle n'est pas rapportée au cas d'espèce (ex. : Cour d'appel de Lyon, 1ère chambre civile B, 12 mars 2013, n° RG 11/08492). Monsieur [W] [U] n'apporte aucun élément qui permettrait d'établir une quelconque irrégularité portant sur les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. En outre, la désignation de scrutateurs n'étant que facultative conformément à l'article 15 du décret du 17 mars 1967, le moyen selon lequel les copropriétaires ayant voté par correspondance auraient été privés de la possibilité de désigner les scrutateurs est mal fondé. En conséquence, Monsieur [W] [U] sera débouté de sa demande d'annulation de l'assemblée du 10 mai 2022 en totalité. Sur la demande d'annulation des résolutions n° 2, 7, 8, 8.2, 8.4, 9, 12, 13, 14, 21.1 et 25 de l'assemblée générale du 10 mai 2022 Monsieur [W] [U] soutient que : - les formulaires de vote par correspondance ne prévoient aucune possibilité de voter sur passerelle de l'article 25, - il n'était pas fait mention dans le tableau des intentions de vote de l'éventualité pour une résolution de faire l'objet de la passerelle prévue à l'article 25, - aucune possibilité n'était offerte aux copropriétaires de voter par anticipation à un second scrutin, - les copropriétaires ont ainsi été privés de leur droit d'évoluer dans la réflexion et de changer leur vote sur ces résolutions entre deux tours et, partant, d'exprimer librement leur intention de vote à l'occasion du nouveau scrutin. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] fait valoir que : - les résolutions critiquées ayant fait l'objet d'un nouveau vote lors de l'assemblée générale du 8 mars 2023, elles n'ont plus d'existence, - la demande de Monsieur [U] s'en trouve privée d'objet, - Monsieur [U] a participé à l'assemblée générale du 8 mars 2023 et a même voté en faveur des nouvelles résolutions annulant et remplaçant celles contestées, de sorte que ses demandes sont dépourvues d'objet, - aux termes du dispositif de son assignation, Monsieur [U] sollicite, à titre subsidiaire, la nullité des résolutions n° 7, 12, 13, 14, 18, 18- 1, 20, 20-1, 21-1 et 25 de l'assemblée du 10 mai 2022. - la vacuité de ses prétentions est, aussi de ces chefs, démontrée en ce que ses moyens tendent seulement à obtenir l'annulation des seules résolutions n° 18, 18-1, 20, 20-1 et 21-1. A titre liminaire, le tribunal observe que dans le dispositif de ses dernières conclusions, Monsieur [W] ne demande pas l'annulation des résolutions n°8, 8.2, 8.4 et 9. En effet, le dispositif de ses conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 18 septembre 2023 comporte unique cette demande à titre subsidiaire "DECLARER nulles et de nul effet les résolutions n°2, 7, 12, 13, 14, 18, 18.01, 20, 20.01, 21.1 et 25 de l'assemblée générale du 10 mai 2022 de l'immeuble [Adresse 2]". Ces demandes n'étant pas reprises au dispositif le tribunal n'en est pas saisi en vertu de l'article 768 alinéa 2 du code de procédure civile qui dispose "Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion". Cette observation liminaire étant faite, il sera rappelé que selon l'article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 "Les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution. Les conditions d'identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l'assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d'Etat". Selon l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 "Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote". En l'espèce, le tribunal observe que Monsieur [W] [U] ne soulève aucun moyen au soutien de sa demande de nullité de la résolution n°2 ayant procédé à la désignation de scrutateurs. Il sera donc débouté de sa demande d'annulation de la résolution n°2. Le 10 mai 2022 (pièce n°10 de M. [U]), l'assemblée générale des copropriétaires a voté sur les résolutions suivantes : - résolution n° 7 (désignation du syndic) : a été votée une première fois à la majorité de l'article 25 puis a fait l'objet d'un second vote en résolution n° 7.1 à la majorité de l'article 24 ; - résolution n° 8 (désignation des membres du conseil syndical) : a été votée une première fois à la majorité de l'article 25 puis a fait l'objet d'un second vote en résolution n° 8.1 à la majorité de l'article 24 ; - résolution n° 8.2 (désignation des membres du conseil syndical) : a été votée une première fois à la majorité de l'article 25 puis a fait l'objet d'un second vote en résolution n° 8.3 à la majorité de l'article 24 ; - résolution n °8.4 (désignation des membres du conseil syndical) : a été votée une première fois à la majorité de l'article 25 puis a fait l'objet d'un second vote en résolution n° 8.5 à la majorité de l'article 24 ; - résolution n° 9 (désignation des membres du conseil syndical) : a été votée une première fois à la majorité de l'article 25 puis a fait l'objet d'un second vote en résolution n° 9.1 à la majorité de l'article 24 ; - résolution n° 12 (montant des marchés avec consultation du conseil syndical obligatoire) : a été votée une première fois à la majorité de l'article 25 et, faute de quorum, a fait l'objet d'un second vote en résolution n°12.1 à la majorité de l'article 24 ; - résolution n° 13 (montant des marchés avec mise en concurrence obligatoire) : a été votée une première fois à la majorité de l'article 25 puis a fait l'objet d'un second vote en résolution n° 13.1 à la majorité de l'article 24 ; - résolution n° 14 (dépenses du conseil syndical) : a été votée une première fois à la majorité de l'article 25 puis a fait l'objet d'un second vote en résolution n° 14.1 à la majorité de l'article 24 ; - résolution n° 21 (mandat au conseil syndical pour le choix de l'entreprise) : a été votée une première fois à la majorité de l'article 25 puis a fait l'objet d'un second vote en résolution n° 21.1 à la majorité de l'article 24 ; - résolution n° 25 (délégation de pouvoir) : a été votée une première fois à la majorité de l'article 25 puis a fait l'objet d'un second vote en résolution n°25.1 à la majorité de l'article 24. Ces résolutions n'ont donc pu être adoptées au cours du premier vote, à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, prévue à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Toutefois, ayant recueilli un tiers des voix de tous les copropriétaires, elles ont été soumises "par la même assemblée, immédiatement à un second vote", selon les termes de l'article 25-1 permettant ainsi l'application de l'article 24, lequel octroie la possibilité pour ces résolutions d'être adoptées à la majorité simple. Lors de l'assemblée générale du 8 mars 2023, les copropriétaires se sont prononcés sur les résolutions suivantes (pièce n° 13 de M. [U]) : "01) Désignation du Président de séance 02) Désignation des scrutateurs 2.1) Désignation des scrutateurs 03) Désignation du secrétaire de séance 04) Rapport du Conseil Syndical (sans vote) 05) Approbation du compte de charges de l'exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021 annule et remplace la résolution n°5 de l'AGO du 10/05/2022 06) Approbation du compte de charges de l'exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022 07) Quitus au syndic pour l'exercice écoulé 2021 annule et remplace la résolution n°6 de l'AGO du 10/05/2022 08) Quitus au syndic pour l'exercice écoulé 2022 09) Désignation du syndic - approbation du contrat de mandat 2022-2023 annule et remplace la résolution n°7 de l'AGO du 10/05/2022 10) Désignation du syndic - approbation du contrat de mandat 2023-2024 11) Désignation des membres du conseil syndical 11.01) Désignation des membres du conseil syndical 11.2) Désignation des membres du conseil syndical 12) Désignation des membres du conseil syndical : Candidature spontanée des copropriétaires en qualité de membre du conseil syndical 13) Vote du budget prévisionnel de l'exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023 annule et remplace la résolution n°11 de l'AGO du 10/05/2022 14) Vote du budget prévisionnel de l'exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024 15) Détermination d'une cotisation annuelle supérieure à 5% du budget prévisionnel pour la constitution obligatoire du fonds travaux 16) Fixation du montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire 17) Montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire 18) Montant des dépenses que le conseil syndical est autorisé à engager entre deux assemblées générales 19) Nouvelles obligations réglementaires : Décision à prendre concernant l'élaboration du plan pluriannuel de travaux comprenant le diagnostic technique global et le diagnostic de performance énergétique collectif 20) Point Travaux. 21) Décision à prendre concernant la réalisation des travaux de REPRISE EN SOUS OEUVRE DU BATIMENT FOND COUR A GAUCHE 22) Vote des honoraires du syndic sur les travaux 23) Décision à prendre concernant la réalisation des travaux de RAVALEMENT COURETTE N°2 annule et remplace la résolution n°15 de l'AGO du 10/05/2022 24) Décision à prendre concernant la réalisation des travaux de RAVALEMENT COURETTE N°2 AVEC ITE annule et remplace la résolution n°15.01 de l'AGO du 10/05/2022 25) Décision à prendre concernant la réalisation des travaux de REFECTION DU SOL DE LA COUR annule et remplace la résolution n°16 de l'AGO du 10/05/2022 26) Vote des honoraires du syndic sur les travaux 27) Souscription d'un emprunt collectif au nom du sdc destiné au financement des travaux de 21 à 25, au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d'y participer ; mandat donné au syndic à l'effet de le signer (PRÊT COLLECTIF A ADHESION VOLONTAIRE "COPRO 100") 28) Décision à prendre concernant l'embauche d'un employé d'immeuble en lieu et place de l'entreprise de nettoyage. 29) Décision à prendre concernant la pose de compteurs individuels annule et remplace la résolution n°31 de l'AGO du 10/05/2022 30) Nouvelles obligations réglementaires - Loi ELAN : Décision à prendre concernant la mise à jour du règlement de copropriété 31) Vente d'une partie commune à M. [E] le WC commun du 1er étage. 31.1) Vente d'une partie commune à M. [E] le WC commun du ter étage. 32) Vente d'une partie commune à Mme [O] un couloir au 5° étage escalier L et deux WC communs 4° et 6° étage escalier L. 32.1) Vente d'une partie commune à Mme [O] un couloir au 5° étage escalier Let deux WC communs 4° et 6° étage escalier L. 33) Questions diverses et observations (article 13 décret 17 mars 1967) (sans vote)" Les résolutions n° 5, 7, 9, 13, 24, 25 et 29 de l'assemblée générale du 8 mars 2023 ont été adoptées, étant précisé que la résolution n° 23 n'a pas fait l'objet d'un vote. Ainsi, seules les résolutions n °5, 6, 7, 11, 15, 15.01,16 et 31 de l'assemblée générale du 10 mai 2022 ont été annulées lors de l'assemblée générale du 8 mars 2023. Les résolutions n° 8, 8.2, 8.4, 9, 12, 13, 14, 21.1 et 25 de l'assemblée générale du 10 mai 2022 n'ont en revanche pas été annulées par cette assemblée. Il ressort des formulaires de vote par correspondance versés aux débats (pièce n° 5 de M. [U]) qu'aucune colonne du tableau n'était prévue, s'agissant des questions soumises à la majorité de l'article 25, pour recueillir leurs intentions de vote dans l'hypothèse où il serait recouru à la passerelle prévue à l'article 25-1 de la loi. Le syndicat des copropriétaires prétend que pour faire application de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1865, il n'est pas nécessaire que le formulaire de vote par correspondance précise la possibilité de recourir à la passerelle prévue par ce texte. Il estime que, dès lors que la résolution a recueilli le tiers des voix de la copropriété, il peut être fait application de la passerelle instituée par l'article 25-1. Ce faisant, le syndicat des copropriétaires nie le droit pour tout copropriétaire votant par correspondance de pouvoir émettre un second vote, distinct du premier, sur des décisions relevant de la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que le projet aurait recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires sans pour autant avoir été adopté en première lecture à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, comme en l'espèce. Faute d'avoir prévu dans le tableau des intentions de vote figurant dans le formulaire de vote par correspondance, la possibilité de recueillir les intentions de vote des copropriétaires en cas de recours pour chaque résolution concernée à la passerelle prévue à l'article 25-1 dès que la majorité de l'article 25 n'aurait pas été atteinte lors du premier vote mais que le projet aurait recueilli au moins le tiers de voix de tous les copropriétaires, il ne pouvait être recouru à cette passerelle en utilisant les intentions de vote exprimées par correspondance les copropriétaires pour le seul scrutin mentionné à la majorité de l'article 25. En conséquence, il convient de faire droit à la demande de Monsieur [W] [U] en annulation des résolutions n°12, 13, 14, 21.1 et 25 de l'assemblée générale du 10 mai 2022, de le débouter de sa demande d'annulation de la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 10 mai 2022 et de dire sans objet sa demande d'annulation de la résolution n° 7 de l'assemblée générale du 10 mai 2022. Sur la demande d'annulation des résolutions n°18 et 18.01 de l'assemblée générale du 10 mai 2022 Monsieur [W] [U] soutient que : - deux résolutions contraires ont été adoptées lors de l'assemblée générale du 10 mai 2022, - aux termes de l'article 18 de ladite assemblée, les copropriétaires ont voté la réalisation des travaux de ravalement GRANDE COUR P2 pour un montant total de 232 100 euros, - de la même manière et aux termes de la résolution n° 18.01, les copropriétaires ont voté la réalisation des travaux de ravalement GRANDE COUR P2 avec ITE pour un montant total de 282 360 euros, - la seule différence entre les deux est l'existence, dans la seconde, de travaux d'ITE (Isolation Thermique par l'Extérieur), - la résolution n° 21 libellée comme suit : " L'assemblée générale donne mandat au conseil syndical à l'effet de choisir l'entreprise la mieux disante dans la limite du budget fixé par la décision précédente " renvoie ainsi uniquement à la résolution n°2 0, qui la précède, et en aucun cas aux résolutions n° 18 et 18.01, - il n'appartient pas au tribunal de se substituer à l'assemblée générale pour décider laquelle de ces deux résolutions aurait, in fine, dû être adoptée, - les deux résolutions sont contradictoires, - les mêmes entreprises interviennent pour la résolution n° 18 et la résolution n° 18.01, - aucun devis n'était joint à la convocation du 13 avril 2022, - seule une analyse des offres reçues par l'architecte était jointe, mais une telle analyse est insuffisante pour permettre à chaque copropriétaire d'être suffisamment informé, notamment sur la nature des travaux, - de la même manière, aucune explication n'a été donnée ou n'a été jointe à la convocation relative à l'obligation ou non de prévoir une isolation thermique par l'extérieur (ITE), - l'assemblée générale n'a pas disposé d'une information suffisante pour lui permettre de se décider en pleine connaissance de cause, - en outre, les travaux mis au vote aux termes de la résolution n °18 ne concernent pas uniquement des travaux de ravalement, - en effet, la somme de 203 627,71 euros correspond aux travaux suivants : Lot n°01 - Echafaudages - Ravalement - Maçonnerie - Peinture : devis de la société ESPR de 101 429,03 euros ; Lot n°02 - Couverture - Zinguerie - Plomberie : devis DANIEL BAIN de 39 710,57 euros ; Lot n°3 - Serrurerie : devis SERRUTUM de 21 844,90 euros ; Lot n°4 - Menuiserie : devis GOUPILLON de 6 435 euros ; Lot n°5 - Electricité : devis NICOLAS ELEC de 9 689,15 euros ; Lot n°8 - Traitement remontées capillaire : devis DOMOSYSTEM de 3 822,50 euros ; "Provision pour reprise des structures" : 11 000 euros ; "Actualisation des devis" : 9 696,56 euros ; Total : de 203 627,71 euros ; - à nouveau, les copropriétaires n'ont pas été suffisamment informés, mais pire, ils ont été induits en erreur, - les entreprises sélectionnées dans la résolution n° 18, à savoir les entreprises "ESPR, DANIEL BAIN, SERRUTIM, JP MENUISERIE, DOMOSYSTEM", ne correspondent pas aux entreprises dont le devis a été proposé par l'architecte, - en effet, la somme de 203 627,71 euros correspond aux devis des entreprises suivantes : Lot n°01 - Echafaudages - Ravalement - Maçonnerie - Peinture : devis de la société ESPR de 101 429,03 euros ; Lot n°02 - Couverture - Zinguerie - Plomberie : devis DANIEL BAIN de 39 710,57 euros ; Lot n°3 - Serrurerie : devis SERRUTUM de 21 844,90 euros ; Lot n°4 - Menuiserie : devis GOUPILLON de 6 435 euros ; Lot n°5 - Electricité : devis NICOLAS ELEC de 9 689,15 euros ; Lot n°8 - Traitement remontées capillaire : devis DOMOSYSTEM de 3 822,50 euros ; "Provision pour reprise des structures" : 11 000 euros ; "Actualisation des devis" : 9 696,56 euros ; Total : de 203 627,71 euros ; - à nouveau, les copropriétaires n'ont pas été suffisamment informés, mais pire, les copropriétaires ont été induits en erreur, - aux termes des résolutions n° 18 et 18.01, l'assemblée générale a voté en une seule décision : le principe des travaux portant sur de multiples lots ; les honoraires de l'architecte ; les honoraires du Syndic pour la gestion financière, administrative et comptable de ces travaux ; le choix de l'assureur de dommage-ouvrage ; les modalités de financement et les appels de fonds, - les résolutions n° 18 et 18.01 auraient chacune dû être scindées en plusieurs résolutions distinctes et faire l'objet de plusieurs votes distincts, - les travaux d'isolation thermique lors d'un ravalement doivent être votés à la majorité de l'article 25, or la résolution n° 18.01, portant adoption des travaux avec ITE, a été adoptée à l'article 24, - les travaux mis au vote tant de la résolution n° 18 que de la résolution n° 18.01 constituent des travaux d'amélioration, de sorte qu'ils ne pouvaient être mis au vote qu'à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] fait valoir que : - les deux résolutions citées ne sont pas contradictoires, - selon la résolution n° 21-1, il a été donné mandat au conseil syndical, "l'entreprise la mieux disante dans la limite du budget fixé", - les copropriétaires ont voté le principe des travaux et donné mandat au conseil syndical afin qu'il choisisse l'entreprise la mieux disante, - selon la convocation produite aux débats par Monsieur [U], il est établi que les copropriétaires ont été parfaitement informés de la teneur des travaux, - les devis sont repris dans leur intégralité par l'architecte mandaté et explicités, - les travaux projetés pouvaient être votés à la majorité de l'article 24 et plus particulièrement, de son point a) qui prévoit cette majorité pour les travaux : "nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipements définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1 er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat". En droit, il sera rappelé qu'il appartient au copropriétaire qui sollicite la nullité d'une assemblée générale de rapporter la preuve des irrégularités qu'il allègue (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 7 décembre 2022, n° RG 17/07949). L'article 11 I 3° du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 n'impose pas au syndic de joindre à la convocation l'intégralité des descriptifs et devis de travaux mais de donner aux copropriétaires les informations essentielles afin de leur permettre un vote éclairé, au sein d'un document mentionnant notamment le nom de l'entreprise proposée, le montant du devis et la nature exacte des travaux à effectuer. Cette disposition réglementaire n'impose pas au syndic de joindre à la convocation l'intégralité des descriptifs et devis de travaux mais de donner aux copropriétaires les informations essentielles afin de leur permettre un vote éclairé. Le défaut de notification d'un devis de travaux devant être joint à la convocation à l'assemblée générale n'affecte que la validité de la décision, de sorte qu'il n'entraîne pas la nullité de l'assemblée générale en son entier mais seulement celle de la décision votée relative aux travaux (3ème Civ., 15 mars 2006, n° 04-19.919). Si l'article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoit que la convocation contient l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. Cet ordre du jour distinguant chacune des questions autonomes soumises au vote de l'assemblée générale doit en principe être séparé (3ème Civ., 11 mars 1998, n° 96-12.479), cette règle admettant des tempéraments lorsqu'il existe un lien étroit entre les décisions, objet d'un même vote, à la condition qu'elles relèvent de la même majorité, dès lors que les questions sont indissociables (ex. : 3ème Civ., 10 septembre 2020, n° 18-24.350). La jurisprudence a ainsi validé la pratique du vote unique sur plusieurs questions connexes ou interdépendantes. Certaines questions connexes ou complémentaires relevant de la même majorité sont donc susceptibles d'être regroupées pour donner lieu à un vote unique dès lors qu'elles forment un tout et ont un seul et même objet (s'agissant notamment de l'approbation de travaux indivisibles (3ème Civ., 8 octobre 2015, n° 14-22.391 ; Cour d'appel de Paris, 23ème chambre Section B, 11 février 1999, n° 1997/21021, Jurisdata n°1999-020403 ; 29 juin 2000, n° 1999/03660, Jurisdata n°2000-121046 ; ou de l'approbation des travaux, la désignation de l'architecte, la souscription de l'assurance dommages-ouvrage et les honoraires du syndic : 3ème Civ., 28 janv. 2021, n° 19-22.681). En l'espèce, la résolution n° 18 a été adoptée dans les termes suivants : "18) Décision à prendre concernant la réalisation des travaux de RAVALEMENT GRANDE COUR P2 (Article 24) Après examen et discussion des offres reçues jointes à la convocation, l'assemblée décide : de faire réaliser les travaux de RAVALEMENT GRANDE COUR P2 selon plan par l'entreprise ESPR, DANIEL BAIN, SERRUTIM, JP MENUISERIE, DOMOSYSTEM selon étude jointe à la convocation pour un budget maximum de 203 627.71 euros TTC ; de confier la maîtrise d'œuvre à ALTER EGO pour un montant de 10% HT du montant HT des travaux ; de souscrire une police d'assurance dommages-ouvrage pour un montant de 4000 euros, susceptible d'être réévaluée en fonction du montant définitif des travaux, et retient la proposition du courtier VERSPIEREN ; que le coût global (travaux, honoraires et assurances) sera réparti entre les copropriétaires selon la clef de répartition GROUPE 2 ; de financer le coût global au moyen d'appels de provisions ainsi définis MONTANT DES TRAVAUX : 203 627,71 TTC ARCHITECTE : 20 362.77 TTC DO : 4 000 TTC SYNDIC 2% : 4 072.55 TTC TOTAL : 232 063.03 arrondi à 232 100 TTC le 10/09/2022 : 25% le 10/11/2022 : 25% le 10/02/2023 : 25% le 10/03/2023 : 25% Planning d'exécution des travaux : avril 2023 Mise aux voix, cette résolution a donné lieu vote suivant : Votent pour : 1 copropriétaire(s) totalisant 14 tantièmes / 14 tantièmes. S'abstiennent : 2 copropriétaire(s) totalisant 12 tantièmes/ 26 tantièmes. [L] [Z] (11) - [C] [R] (1) Résolution adoptée". La résolution n° 18.01 a été adoptée dans les termes suivants : "18.01) Décision à prendre concernant la réalisation des travaux de RAVALEMENT GRANDE COUR P2 avec ITE (Article 24) Après examen et discussion des offres reçues jointes à la convocation, l'assemblée décide : de faire réaliser les travaux de RAVALEMENT GRANDE COUR P2 selon plan par l'entreprise ESPR, DANIEL BAIN, SERRUTIM, JP MENUISERIE, DOMOSYSTEM selon étude jointe à la convocation pour un budget maximum de 248 536,03 euros TTC ; de confier la maîtrise d'œuvre à ALTER EGO pour un montant de 10% HT du montant HT des travaux ; de souscrire une police d'assurance dommages-ouvrage pour un montant de 4000 euros, susceptible d'être réévaluée en fonction du montant définitif des travaux, et retient la proposition du courtier VERSPIEREN ; que le coût global (travaux, honoraires et assurances) sera réparti entre les copropriétaires selon la clef de répartition GROUPE 2 ; de financer le coût global au moyen d'appels de provisions ainsi définis MONTANT DES TRAVAUX : 248 536.03 TTC ARCHITECTE : 24 853.60 TTC DO : 4 000 TTC SYNDIC 2% : 4 970.72 TTC TOTAL : 282 360,35 arrondi à 282 360 TTC le 10/09/2022 : 25% le 10/11/2022 : 25% le 10/02/2023 : 25% le 10/03/2023 : 25% Planning d'exécution des travaux : avril 2023 Mise aux voix, cette résolution a donné lieu vote suivant : Votent pour : 1 copropriétaire(s) totalisant 14 tantièmes / 14 tantièmes. S'abstiennent : 2 copropriétaire(s) totalisant 12 tantièmes/ 26 tantièmes. [L] [Z] (11) - [C] [R] (1) Résolution adoptée". Ces deux résolutions ont été mises au vote à la majorité de l'article 24. Contrairement à ce que soutient M. [U], le fait que les mêmes entreprises interviennent pour la résolution n° 18 et pour la résolution n° 18.01 ne prouve pas leur caractère contradictoire. Les éléments de décision supplémentaires relatifs à la désignation de l'architecte, au montant de ses honoraires et à l'assurance dommages-ouvrage, n'entraînant pas à eux seuls la nécessité de délibérations distinctes, tandis que le calendrier des appels de fonds et l'acceptation des honoraires du syndic avaient le même objet que les travaux ou leur étaient nécessairement liés. Par ailleurs, il ressort de la convocation versée aux débats que les devis sont repris dans leur intégralité par l'architecte mandaté et explicités. Dès lors, les copropriétaires ont été informés de la teneur des travaux. Enfin, les travaux de ravalement apparaissent comme nécessaires à la conservation de l'immeuble. Monsieur [W] [U] ne démontre pas que les travaux votés constitueraient des travaux d'amélioration et que la majorité de l'article 25 serait applicable au lieu de la majorité de l'article 24. En conséquence des éléments de fait et de droit ci-dessus rappelés, Monsieur [W] [U] sera débouté de sa demande d'annulation des résolutions n° 18 et 18.01 de l'assemblée générale du 10 mai 2022. Sur la demande d'annulation des résolutions n° 20 et 20.01 de l'assemblée générale du 10 mai 2022 Monsieur [W] [U] soutient que : - aux termes de la résolution n° 20 de l'assemblée générale du 10 mai 2022, les copropriétaires ont voté la réalisation des travaux de ravalement PIGNON P2 pour un montant total de 104 915,64 euros en principal, - de la même manière et aux termes de la résolution n° 20.01, ils ont voté la réalisation des travaux de ravalement PIGNON P2 avec ITE pour un montant total de 167 128,67 euros, - les deux résolutions étant contradictoires, leur nullité sera prononcée, - les mêmes entreprises interviennent pour la résolution n° 20 et la résolution n° 20.01, la seule différence entre les deux est l'existence, dans la seconde, de travaux d'ITE (Isolation Thermique par l'Extérieur), - dès lors, il y a bien une contradiction entre les deux résolutions adoptées, - aucun devis n'était joint à la convocation du 13 avril 2022, seule une analyse des offres reçues par l'architecte étant jointe, alors qu'une telle analyse est insuffisante pour permettre à chaque copropriétaire d'être suffisamment informé, notamment sur la nature des travaux, - aucune explication n'a été donnée ou n'a été jointe à la convocation relative à l'obligation ou non de prévoir une isolation thermique par l'extérieur, - les travaux mis au vote ne concernent pas uniquement des travaux de ravalement, la somme de 104 915,64 euros correspond aux travaux suivants : Lot n°01 - Echafaudages - Maçonnerie - Ravalement - Peinture : devis de la société ESPR de 85 283,90 euros ; Lot n°02 - Couverture - Zinguerie - Plomberie : devis ITEC de 8 770,58 euros ; Lot n°5 - Electricité : devis NICOLAS ELEC de 365,18 euros ; "Provision pour reprise des structures" : 5 500 euros ; "Actualisation des devis" : 4 995,98 euros ; Total : de 104 915,64 euros ; - à nouveau, les copropriétaires n'ont pas été suffisamment informés, mais pire, ils ont été induits en erreur, - les entreprises sélectionnées dans la résolution n° 20, à savoir les entreprises "ESPR, DANIEL BAIN, SERRUTIM, JP MENUISERIE, DOMOSYSTEM", ne correspondent pas aux entreprises dont le devis a été proposé par l'architecte, - en effet, la somme de 104 915,64 euros correspond aux devis des entreprises suivantes : * Lot n°01 - Echafaudages - Maçonnerie - Ravalement - Peinture : devis de la société ESPR de 85 283,90 euros ; * Lot n°02 - Couverture - Zinguerie - Plomberie : devis ITEC de 8 770,58 euros ; * Lot n°5 - Electricité : devis NICOLAS ELEC de 365,18 euros ; * "Provision pour reprise des structures" : 5 500 euros ; * "Actualisation des devis" : 4 995,98 euros ; Total : de 104 915,64 euros ; - les résolutions n° 20 et 20.01 constituent des votes bloqués, - en effet, aux termes des résolutions n° 20 et 20.01, l'assemblée générale a voté en une seule décision : le principe des travaux portant sur de multiples lots, les honoraires de l'architecte, les honoraires du syndic pour la gestion financière, administrative et comptable de ces travaux, l'assurance de dommages-ouvrage, les modalités de financement et les appels de fonds, - les résolutions n° 20 et 20.01 auraient chacune dû être scindées en plusieurs résolutions distinctes et faire l'objet de plusieurs votes distincts, - le vote de travaux d'isolation thermique lors d'un ravalement, comme les travaux portant amélioration, doivent être votés à la majorité de l'article 25, - or la résolution n° 20.01, portant adoption des travaux avec ITE, a été adoptée à l'article 24, les travaux mis au vote tant de la résolution n° 20 que de la résolution n° 20.01 constituent sans contestation possible des travaux d'amélioration. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] fait valoir que : - Monsieur [U] poursuit la nullité des résolutions n° 20 et 20.01 pour les mêmes motifs que ceux invoqués à l'appui de l'invalidité des résolutions n° 18 et 18-1, - les deux résolutions ne sont pas contradictoires, - il a été donné mandat au conseil syndical selon la résolution n° 21.1 de choisir "l'entreprise la mieux disante dans la limite du budget fixé", - aussi, les copropriétaires ont voté le principe des travaux et donné mandat au conseil syndical afin qu'il choisisse l'entreprise la mieux disante, - la convocation versée aux débats démontre que les copropriétaires ont été parfaitement informés de la teneur des travaux, - les devis sont repris dans leur intégralité par l'architecte mandaté et explicités, - Monsieur [U] conteste encore la majorité à laquelle la décision a été prise mais les travaux projetés pouvaient être votés à la majorité de l'article 24 et plus particulièrement, de son point a) qui prévoit cette majorité pour les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants. En droit, sans qu'il soit besoin de rappeler les motifs de droit déjà mentionnés, il sera précisé que selon l'article 24 I de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi. "a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat". La majorité de l'article 25 est applicable notamment à "n) L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration". En l'espèce, aux termes de la résolution n° 20 de l'assemblée générale du 10 mai 2022, les copropriétaires ont voté la réalisation des travaux de ravalement PIGNON P2 pour un montant total de 104 915,64 euros en principal. Aux termes de la résolution n° 20.01, les copropriétaires ont voté la réalisation des travaux de ravalement PIGNON P2 avec ITE pour un montant total de 167 128,67 euros. Ces deux résolutions ont été mises au vote à la majorité de l'article 24. Contrairement à ce que soutient Monsieur [W] [U], le fait que les mêmes entreprises interviennent pour la résolution n° 20 et pour la résolution n° 20.01 ne prouve pas leur caractère contradictoire. Les éléments de décision supplémentaires relatifs à la désignation de l'architecte, au montant de ses honoraires et à l'assurance dommages-ouvrage, n'entraînant pas à eux seuls la nécessité de délibérations distinctes, tandis que le calendrier des appels de fonds et l'acceptation des honoraires du syndic avaient le même objet que les travaux ou leur étaient nécessairement liés. Par ailleurs, il ressort de la convocation versée aux débats que les devis sont repris dans leur intégralité par l'architecte mandaté et explicités. Dès lors, les copropriétaires ont été informés de la teneur des travaux. Enfin, les travaux de ravalement apparaissent comme nécessaires à la conservation de l'immeuble. Monsieur [W] [U] ne démontre pas que les travaux votés constitueraient des travaux d'amélioration et que la majorité de l'article 25 serait applicable au lieu de la majorité de l'article 24. En conséquence, des éléments de fait et de droit ci-dessus rappelés, Monsieur [W] [U] sera débouté de sa demande d'annulation des résolutions n° 20 et 20.01 de l'assemblée générale du 10 mai 2022. Sur la demande d'annulation des résolutions n° 21.1 de l'assemblée générale du 10 mai 2022 Monsieur [W] [U] soutient que : - cette résolution a été mise au vote à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, - les formulaires de vote par correspondance ne comportent aucune faculté de voter sur la passerelle de l'article 25, aucune possibilité n'étant offerte aux copropriétaires de voter par anticipation à un second scrutin, - il résulte de l'analyse de la feuille de présence et des formulaires de votes par correspondance y attachés que quatre copropriétaires ont votés par correspondance, - en guise de second vote, le syndicat a repris le formulaire unique des intentions de vote adressé aux copropriétaires, et a tenu compte des suffrages exprimés pour le premier vote, - en d'autres termes, les votants par correspondance n'ont pas été en mesure de voter en faveur ou contre la résolution n° 21.1 de l'assemblée générale du 10 mai 2022, - leur vote ne devait pas être en compte, de sorte que l'adoption d'une telle résolution est irrégulière. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] fait valoir que : - Monsieur [U] soutient que la résolution a été votée selon la passerelle de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 alors que les bulletins de votes ne précisaient pas cette possibilité, - or, pour faire application de cette disposition, il n'est pas nécessaire que le formulaire de vote par correspondance le précise, - en effet et selon l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui a voté par correspondance est réputé comme étant défaillant pour le seul cas où "la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée", - la résolution n° 21.1 a recueilli le tiers des voix de la copropriété et il pouvait donc être fait application de la passerelle instituée par l'article 25-1 susvisé, La résolution n° 21-1 ayant déjà été annulée, il n'y a plus lieu à statuer sur les moyens susmentionnés. Sur les demandes accessoires Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] qui succombe partiellement à l'instance sera condamné aux entiers dépens. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. L'équité et la situation économique des parties ne commandent pas de prononcer de condamnation au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par ailleurs, les prétentions de Monsieur [W] [U] étant déclarées pour partie mal fondées dans le cadre de la présente instance l'opposant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], l'équité commande également de le débouter de sa demande de dispense de toute participation aux frais de la présente procédure, dans les conditions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile. Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile. En effet, le seul fait que "certaines résolutions de l'assemblée générale" soient contestées, invoqué par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], ne rend pas l'affaire incompatible avec une exécution provisoire. Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], DEBOUTE Monsieur [W] [U] de sa demande d'annulation en son entier de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] en date du 10 mai 2022, ANNULE les résolutions n°12, 13, 14, 21.1 et 25 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] en date du 10 mai 2022, DEBOUTE Monsieur [W] [U] de sa demande d'annulation de la résolution n°2 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] en date du 10 mai 2022, DIT sans objet la demande de Monsieur [W] [U] en annulation de la résolution n°7 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] en date du 10 mai 2022, DEBOUTE Monsieur [W] [U] de sa demande d'annulation des résolutions n°18, 18.01, 20 et 20.01 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] en date du 10 mai 2022, DEBOUTE Monsieur [W] [U] de sa demande de dispense de toute participation aux frais de la présente procédure dans les conditions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] aux entiers dépens de l'instance ; DIT n'y avoir lieu de prononcer de condamnations sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et DEBOUTE les parties de leurs demandes formées à ce titre ; DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du présent jugement ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires. Fait et jugé à Paris le 05 Septembre 2024. La Greffière Le Président