Tribunal judiciaire, 16 septembre 2024. 23/01075

MINISTÈRE DE LA JUSTICE TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2024 Minute : N° RG 23/01075 - N° Portalis DB2V-W-B7H-GMOZ NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion DEMANDERESSE : S.C.I. GRANDS VENTS, immatriculée au RCS du HAVRE sous le numéro 435 316 211, dont le siège social est sis [Adresse 3] Représentée par Me Renaud COURBON, Avocat au barreau du HAVRE DÉFENDERESSES : Madame [W] [Z] née le 07 Février 1989 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4] Représentée par Me Marion FAMERY, Avocat au barreau du HAVRE Madame [P] [E] épouse [T] née le 24 Novembre 1957 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2] Non comparante ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré : PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection GREFFIER : Isabelle MAHIER DÉBATS : en audience publique le 03 Juin 2024 JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile. SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, [Adresse 1] EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 15 mai 2017, prenant effet le 7 juillet 2017, la SCI GRAND VENTS a donné à bail à Madame [W] [Z] un logement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 650 €. Par acte du 15 mai 2017, Madame [P] [T] née [E] s’est portée caution solidaire des engagements de Madame [Z]. La locataire a quitté les lieux le 30 septembre 2022, date à laquelle a été établi l’état des lieux de sortie. La SCI GRANDS VENTS a fait procéder à divers travaux de remise en état du logement suite au départ de Madame [Z] et lui a adressé une sommation de payer d’un montant de 5 054,39 € en date du 7 février 2023. Par acte d’huissier en date du 9 novembre 2023, la SCI GRANDS VENTS a fait assigner Madame [Z] et Madame [T] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande, aux termes de ses conclusions, de : - condamner solidairement Madame [Z] et Madame [T] au paiement de la somme de 5 054,39 € au titre des réparations locatives, sauf à parfaire, - condamner solidairement Madame [Z] et Madame [T] au paiement d’une somme de 1 200 € au titre des frais irrépétibles, - condamner solidairement Madame [Z] et Madame [T] au paiement des entiers dépens en ce compris le coût des sommations de payer, - débouter les défenderesses de leurs contestation, fins et conclusions. Aux termes de ses conclusions, Madame [Z] demande au juge des contentieux de la protection de : - débouter la SCI GRANDS VENTS de l’intégralité de ses demandes, - condamner la SCI GRANDS VENTS à lui verser la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 février 2024 où elle a été renvoyée à l’audience de mise en état du 14 mars 2024 puis à celle du 3 juin 2024. A l’audience du 3 juin 2024, la SCI GRANDS VENTS était représentée par Maître COURBON, qui a déposé son dossier. Madame [Z] était représentée par Maître FAMERY, qui a également déposé son dossier. Madame [T], citée par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu à l’audience. La décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2024. MOTIFS Sur les demandes en paiement Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Il résulte du décompte actualisé au 12 octobre 2023 que la locataire doit une somme de 198,34 € au titre de l’arriéré de loyer et charges, déduction faite des devis concernant les réparations locatives. Madame [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient de la condamner, solidairement avec Madame [T], en qualité de caution, à payer à la SCI GRANDS VENTS la somme de 198,34 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision au titre des arriérés de loyers. Sur les réparations locatives - Sur le devis de la société GHP PEINTURE concernant la réfection des plafonds et des murs La SCI GRANDS VENTS sollicite la condamnation de Madame [Z] à lui verser la somme de 2 976,05 €, suivant devis établi par la société GHP PEINTURE en date du 4 octobre 2022, pour la réfection du plafond dans la salle, la cuisine et l’entrée, des murs dans la cuisine, la salle, l’entrée, les chambres 1 et 2, la salle de douche, les WC et la buanderie et pour des travaux de boiserie sur des portes. Il ressort de l’état des lieux d’entrée que les plafonds et les murs étaient en bon état lors de l’entrée de Madame [Z] dans les lieux. Or, il résulte de l’état des lieux de sortie établi de façon contradictoire le 30 septembre 2022 puisque signé par la locataire, que l’ensemble des murs sont dégradés avec de nombreuses écailles de peinture, des traces partout, des chevilles non rebouchées, des grosses traces noires, des trous dans les plinthes, des vises, des moisissures, des traces de pâte à fixe dont certains comprennent des toiles d’araignées. Ces dégradations sont donc imputables à la locataire et elle doit donc réparation mais ne peut être tenue de la mise à neuf du logement qu’elle n’a pas elle-même pris neuf lors de son entrée dans les lieux. Par ailleurs, il convient d’imputer sur le montant des réparations un taux de vétusté correspondant à la durée d’occupation du 7 juillet 2017 au 30 septembre 2022, soit 5 ans et 2 mois. Au vu de ces éléments, le montant des réparations locatives à ce titre est fixé à la somme de 1500 €. - Sur le devis de la société MVJ CHEVALLIER SARL concernant le remplacement de la douche La SCI GRANDS VENTS sollicite la condamnation de Madame [Z] à lui verser la somme de 1 139,60 €, suivant devis établi par la société MVJ CHEVALLIER SARL le 6 octobre 2022, correspondant au changement d’un bac et d’une paroi de douche. Au regard de l’état des lieux d’entrée en date du 7 juillet 2017, la douche était en « bon état » et comportait « un peu de calcaire ». Il résulte de l’état des lieux de sortie établi le 30 septembre 2023 que l’état de la douche est dégradé et qu’elle comporte de la moisissure et du calcaire « partout » mais qu’elle fonctionne. Ces dégradations s’apparentent donc à un défaut d’entretien et de nettoyage de la locataire. Vu l’état de fonctionnement de la douche et au fait qu’elle comportait déjà des traces de calcaire lors de l’entrée dans les lieux de Madame [Z], il n’apparait pas justifié de mettre à la charge de Madame [Z] le remplacement intégral de la douche. Les défenderesse seront condamnées solidairement à verser à la SCI GRANDS VENTS une somme de 300 € à ce titre. - Sur le devis de la société EIRL LEMETAIS CHARPENTE concernant les réparations de la porte d’entrée, du portillon et de la porte fenêtre du salon La SCI GRANDS VENTS sollicite la condamnation de Madame [Z] à lui verser la somme de 548,40 €, suivant devis établi par la société SARL LEMETAIS CHARPENTE, qui porte pourtant sur un montant de 502,70 € TTC. Ce devis prévoit une somme de 110 € pour la réparation de la porte d’entrée. Il résulte de l’état des lieux de sortie établi le 30 septembre 2023 que la porte d’entrée était en « bon état » et fonctionnait lorsque Madame [Z] a quitté le logement avec cependant un « jour sur le côté » qui n’apparaît pas sur l’état des lieux d’entrée. Cette réparation est donc due par la locataire. Ce devis prévoit également la somme de 280 € pour la réparation du portillon consistant en une fourniture et pose, un remplacement des peintures et une remise en jeu et réglages. Or, il ressort de l’état des lieux de sortie que le portillon est « repeint en état d’usage » mais que la serrure croche très difficilement. Il n’est donc pas justifié de mettre à la charge de Madame [Z] l’intégralité de la réparation du portillon. A ce titre, il sera attribué à la bailleresse la somme de 140 € TTC. Ce devis prévoit enfin la somme de 67 € pour la réparation de la porte-fenêtre de la salle. Il ressort de l’état des lieux d’entrée que cette fenêtre était en bon état le 7 juillet 2017 et de l’état des lieux de sortie qu’elle se trouvait dans un état « dégradé » le 30 septembre 2022, sale avec des traces de rouille et une baguette de seuil PVC de la fenêtre qui est décollée. La somme est donc justifiée. Le montant des réparations locatives à ce titre s’établit donc comme suit : 110 € + 140 € + 67 €, soit 317 €. Sur les frais de nettoyage La SCI GRANDS VENTS sollicite la condamnation de Madame [Z] à lui verser la somme de 192 € suivant facture établie par la société la normande de nettoyage le 13 octobre 2022. Au regard de l’état des lieux d’entrée, l’intégralité du logement était en « bon état » et il n’y avait pas de traces de saleté et seulement « un peu de poussière » sur la VMC. Il est donc justifié que le logement a été pris en bon état de propreté. Or, il résulte de l’état des lieux de sortie établi le 30 septembre 2022 que plusieurs endroits dans le logement ont été laissés sales et poussiéreux, notamment les fenêtres, les plinthes et les joints de carrelage qui sont dans un état de noirceur avancée ainsi que les éléments de la cuisine qui sont particulièrement crasseux et qui démontrent que la locataire n’a pas pris grand soin du logement loué contraire à ce qu’elle soutient. Le nettoyage s’avère donc justifié et il convient de mettre à la charge de Madame [Z] la somme de 192 €. Les défenderesses sont donc condamnées solidairement à payer à la SCI GRANDS VENTS la somme de 1500 € + 300 € + 317 € + 192 €, soit la somme totale de 2309 € au titre de l’ensemble des réparations locatives avec intérêts de droit à compter de la signification de la décision. Sur les demandes accessoires Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. Madame [Z] et Madame [T], en qualité de caution, parties perdantes, sont condamnées aux dépens de la présente instance. L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Madame [Z] et Madame [T] sont condamnées solidairement à verser à la SCI GRANDS VENTS la somme de 550 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE solidairement Madame [W] [Z] et Madame [P] [T] née [E], es qualité de caution, à payer à la SCI GRANDS VENTS la somme de 198,34 euros (cent quatre-vingt-dix-huit euros et trente-quatre centimes) au titre du solde du loyer de septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNE solidairement Madame [W] [Z] et Madame [P] [T] née [E], es qualité de caution, à payer à la SCI GRANDS VENTS la somme de 2309 euros (deux mille trois cent neuf euros) au titre des réparations locatives et frais de nettoyage avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNE in solidum Madame [W] [Z] et Madame [P] [T] née [E], es qualité de caution, aux entiers dépens ; CONDAMNE solidairement Madame [W] [Z] et Madame [P] [T] née [E], es qualité de caution, à payer à la SCI GRANDS VENTS la somme de 550 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé le 16 SEPTEMBRE 2024. LE GREFFIER LE MAGISTRAT Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE