Cour d'appel, 30 janvier 2025. 23/00807

N° Minute : [Immatriculation 1]/042 COUR D'APPEL de CHAMBÉRY 2ème Chambre Arrêt du Jeudi 30 Janvier 2025 N° RG 23/00807 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HH3B Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 3] en date du 28 Février 2023, RG 1122000264 Appelant M. [L] [Y] né le 10 Juin 1967 en ALGERIE, demeurant [Adresse 5] Représenté par Me Ngoné NDOYE, avocat au barreau de CHAMBERY (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000996 du 10/07/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 4]) Intimée SA HALPADES dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal Représentée par la SELURL BOLLONJEON, avocat au barreau de CHAMBERY -=-=-=-=-=-=-=-=- COMPOSITION DE LA COUR : Lors de l'audience publique des débats, tenue le 12 novembre 2024 avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l'appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport, Et lors du délibéré, par : - Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente - Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, - Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, -=-=-=-=-=-=-=-=-=- EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seings privés du 28 décembre 2019, la société Halpades a donné à bail à M. [L] [Y] un logement de type 1 situé dans la commune de [Localité 6] moyennant un loyer mensuel initial de 170,65 euros outre 89,37 euros de provisions sur charges et outre 40 euros pour le garage. Par acte d'huissier en date du 21 septembre 2021, la société Halpades a fait délivrer à son locataire un commandement de payer et d'avoir à justifier d'une assurance locative. M. [L] [Y] a quitté les lieux, sans état des lieux de sortie, en septembre 2021. Par acte du 10 février 2022, la société Halpades a fait assigner M. [L] [Y] aux fins de constater la résiliation du bail au plus tard le 22 novembre 2021, de considérer M. [L] [Y] occupant sans droit ni titre à compter de cette date, d'ordonner la libération des lieux sous peine d'expulsion et de condamner M. [L] [Y] au paiement des arriérés locatifs et des indemnités d'occupation. Par jugement réputé contradictoire rendu le 28 février 2023, le tribunal de proximité de Annemasse a : - donné acte à la société Halpades de son désistement concernant la demande en résiliation fondée sur le défaut d'assurance, - constaté la résiliation du bail à compter du 22 novembre 2021, - déclaré M. [L] [Y] occupant sans droit ni titre à compter de cette date, - ordonné à M. [L] [Y] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef à compter de la signification du jugement, - ordonné à défaut son expulsion, - condamné M. [L] [Y] à payer à la société Halpades la somme de 4 054,40 euros au titre des loyers et charges impayés au 15 septembre 2022, outre intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2021 sur la somme de 1 384,23 euros, - condamné M. [L] [Y] à payer à la société Halpades une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer courant majoré des charges et taxes normalement exigibles, outre révision, jusqu'au départ effectif des lieux, - condamné M. [L] [Y] à payer à la société Halpades une somme de 4 000 euros au titre des sous-loyers perçus, - condamné M. [L] [Y] aux dépens, - condamné M. [L] [Y] à payer à la société Halpades la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté les demandes plus amples ou contraires, - rappelé que la décision est exécutoire de droit par provision. Par déclaration du 22 mai 2023, M. [L] [Y] a interjeté appel de la décision. Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 21 août 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [L] [Y] demande à la cour de : - le dire recevable en son appel, - dire le jugement querellé nul et de nul effet, A titre subsidiaire, - infirmer le jugement querellé en ses dispositions contestées, A titre infiniment subsidiaire, - dire n'y avoir lieu à résiliation du bail litigieux, - lui accorder les délais les plus longs pour le remboursement éventuel de dettes de loyers liquides certaines et exigibles établies par la société Halpades, En toute hypothèse, - condamner la société Halpades au paiement de la somme de 2 000 euros par application de l'article 37 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991 sur l'aide juridique, - condamner la société Halpades aux entiers dépens. Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 17 novembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la société Halpades demande à la cour de : - juger M. [L] [Y] irrecevable en sa demande de nullité du jugement. - juger M. [L] [Y] mal fondé en son exception de nullité. - rejeter la demande de nullité du jugement, - rejeter également la demande d'infirmation du jugement, - rejeter la demande de délais de paiement, - confirmer le jugement rendu le 28 février 2023 en toutes ses dispositions, - actualiser sa créance et condamner M. [L] [Y] à lui verser la somme de 4 105,77 euros au titre des loyers et charges impayés, et indemnité d'occupation au 11 Octobre 2023, déduction faite des frais de contentieux, avec intérêts au taux légal à compter du 21 Septembre 2021, date du commandement de payer sur la somme de 1 384,23 euros, à compter du jugement rendu le 28 Février 2023 pour le surplus dans la limite de 4 054,40 euros, et à compter de l'arrêt pour le surplus, - réparant l'omission de statuer du tribunal, condamner M. [L] [Y] à lui verser une indemnité équivalente à l'indemnité d'occupation pendant le temps nécessaire à la relocation des lieux après la remise des clés, sans que ce temps n'excède 3 mois, - débouter M. [L] [Y] de toutes ses demandes, fins et prétentions, A titre subsidiaire, - prononcer la résiliation du bail sous seing privé et cahier des conditions générales signés le 28 décembre 2018 à effet au 2 janvier 2019 portant sur le logement, pour non respect des dispositions légales des articles 1709, 1728 et 1741 du code civil et pour non respect des dispositions du contrat de bail, Dans cette hypothèse : - ordonner la libération des lieux et la remise des clés à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, à défaut ordonner l'expulsion de leurs personnes, de leurs biens et de tout occupant de leur chef au besoin avec l'aide et l'assistance de la force publique, - condamner M. [L] [Y] à lui verser la somme de 4 105,77 euros au titre des loyers et charges impayés au 11 Octobre 2023, déduction faite des frais de contentieux, avec intérêts au taux légal à compter du 21 Septembre 2021, date du commandement de payer sur la somme de 1 384,23 euros, à compter du jugement rendu le 28 Février 2023 pour le surplus dans la limite de 4 054,40 euros, et à compter de l'arrêt pour le surplus, - condamner M. [L] [Y] à lui verser, à compter de la résiliation du bail, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu'à libération effective des lieux, sachant que ces sommes pourront être majorées ou minorées en fonction des augmentations de loyers inhérentes à la législation HLM et selon les résultats de charges, - condamner M. [L] [Y], après la libération des lieux matérialisés par la remise des clés, au paiement d'une indemnité équivalente au prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation des lieux, sans pouvoir excéder 3 mois, en application de l'article 1760 du code civil, - condamner lui à verser la somme de 4 000 euros correspondant aux sous-loyers perçus sur la période du 1er septembre 2021 au 31 mars 2022 outre intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions additionnelles devant le tribunal, Dans tous les cas, - condamner M. [L] [Y] à 1 800 euros d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens qui seront recouvrés pour ceux d'appel par la Selurl Bollojeon, avocat associée, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION 1. Sur la nullité du jugement M. [L] [Y] critique le mode de délivrance de l'assignation en précisant que la lettre recommandée avec avis de réception prévue par l'article 659 du code de procédure civile n'a pas été délivrée dans les délais. Il dit que cette lettre doit être envoyée, à la dernière adresse connue, le jour même de l'acte ou, au plus tard, le premier jour ouvrable suivant. Or, selon lui, le procès-verbal de recherches infructueuses a été établi le jeudi 10 février 2022, la lettre devant partir ce jour là, ou au plus tard le vendredi 11 février 2022. Il observe que, selon le jugement critiqué, la lettre lui serait parvenue le 8 avril 2022, ce qui serait impossible en raison du délai de garde de 15 jours seulement de la lettre recommandée. M. [L] [Y] en déduit que le tribunal ne pouvait pas statuer valablement sur les demandes de la société Halpades et que son jugement est nul. La société Halpades expose pour sa part que la demande en nullité est irrecevable faute d'avoir été formulée dans la déclaration d'appel. Il indique que la déclaration ne contient en l'espèce que des chefs de jugement critiqués ce qui placerait nécessairement le débat sur le terrain de la réformation du jugement et non sur celui de sa nullité. Subsidiairement, la société Halpades conclut au rejet de la demande. Elle explique que ce sont les conclusions portant demandes additionnelles qui ont été signifiées le 8 avril 2022. Elle dit produire le courrier de l'huissier faisant état du retour des lettres à la suite du procès-verbal de recherches infructueuses montrant que, tant l'assignation que les demandes additionnelles, respectent les formes prescrites par la loi. Sur ce : L'article 901 ancien du code de procédure civile, dans sa version applicable à l'appel en cause, dispose que : ' La déclaration d'appel est faite par acte, comportant le cas échéant une annexe, contenant, outre les mentions prescrites par les 2° et 3° de l'article 54 et par le cinquième alinéa de l'article 57, et à peine de nullité (...) : 4° Les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.'. En l'espèce, la déclaration d'appel de M. [L] [Y] précise qu'il est limité aux chefs de jugement expressément critiqués, en l'espèce en ce qu'il a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire, - déclaré M. [L] [Y] occupant sans droit ni titre, - ordonné à M. [L] [Y] de quitter les lieux sous peine d'expulsion, - condamné M. [L] [Y] aux arriérés locatifs ainsi qu'à une indemnité d'occupation, - condamné M. [L] [Y] à reverser au bailleur les sous-loyers perçus, - condamné M. [L] [Y] aux dépens ainsi, - condamné M. [L] [Y] à payer à la société Halpades la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il est notable que l'appel ne tendait pas à l'annulation du jugement, l'objet du litige n'étant par ailleurs pas indivisible. Par conséquent, la demande en nullité du jugement, tirée de la nullité de l'assignation, formulée pour la première fois dans les conclusions notifiées le 21 août 2023 est irrecevable. 2. Sur la résiliation du bail M. [L] [Y] reproche à la société Halpades de ne lui avoir délivré une assignation que le 10 février 2022, alors qu'il dit par ailleurs qu'elle savait qu'il avait quitté les lieux en septembre 2021. Il ajoute que, dès septembre 2021, le bailleur pouvait se convaincre que d'autres personnes, qu'il prétend ne pas connaître, occupaient les lieux. Il indique qu'il se trouvait au Maroc depuis le mois de mars 2021 et qu'il en est revenu au mois de novembre 2021 en regagnant son logement, avant d'être incarcéré du 16 mars au 22 mai 2022. Pour lui, si la société Halpades n'a pas fait expulser immédiatement les occupants c'est qu'elle a consenti expressément ou tacitement à leur présence. Pour lui le bailleur a lui-même sous-loué son logement aux occupants auxquels elle doit donc réclamer le paiement du loyer correspondant. Il ajoute qu'il a repris le paiement des loyers courants dès le mois de février 2023. La société Halpades expose que M. [L] [Y] reconnaît lui-même qu'il considérait bien toujours les lieux loués comme représentant 'son logement' à son retour du Maroc. Elle dit qu'elle rapporte la preuve de ce que le locataire a bien sous-loué les lieux alors que le contrat l'interdit et qu'elle n'a jamais donné d'accord en ce sens. Elle rappelle l'existence d'impayés locatifs ayant donné lieu à la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire, lui-même suivi, faute d'avoir été réglé les causes de ce commandement dans les deux mois, d'une assignation. Sur ce : La cour relève que M. [L] [Y] et la société Halpades étaient liés par un contrat de bail en date du 28 décembre 2018. Il ne démontre pas avoir dénoncé ce contrat avant de partir au Maroc de sorte qu'aucun reproche ne peut être adressé à la société Halpades lorsqu'elle prend connaissance d'une occupation des lieux par d'autres personnes. Son lien contractuel est en effet avec le seul locataire, tout occupant devant, de son point de vue, avoir la qualité d'occupant de son chef en l'absence d'une preuve contraire, non rapportée en l'espèce. Au contraire, sur sommation interpellative du 24 février 2022 l'occupante des lieux dira que le bien lui a été sous-loué par M. [L] [Y], sans contrat de bail écrit, depuis septembre 2021. Au surplus, la cour constate que M. [L] [Y] n'a pas réglé, dans les deux mois de sa délivrance, l'intégralité des sommes indiquées dans le commandement de payer, visant la clause résolutoire, délivré le 21 septembre 2021. C'est donc à bon droit que le tribunal a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à partir du 22 novembre 2021, a déclaré M. [L] [Y] occupant sans droit ni titre, lui a ordonné de quitter les lieux sous peine d'expulsion, a fixé une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers courants majoré des taxes et charges normalement exigibles et que M. [L] [Y] aurait dû payer si le bail s'était poursuivi, a dit que cette indemnité était due jusqu'au départ effectif du locataire et l'a condamné au paiement. Le jugement déféré sera confirmé sur ces différents points. 3. Sur les sommes dues La société Halpades sollicite la condamnation au paiement d'une somme actualisée au 10 novembre 2023, soit 4 105,77 euros. Elle produit un décompte justifiant cette somme. Si M. [L] [Y] précise avoir repris le paiement des loyers, la lecture du compte produit montre que les sommes qu'il verse (250, ou 305 euros) ont bien été décomptées. Il convient donc de condamner M. [L] [Y] à payer à la société Halpades la somme de 4 105,77 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2021, date du commandement de payer sur la somme de 1 384,23 euros, à compter du 28 février 2023, date du jugement déféré sur la somme de 2 661,17 euros et sur la somme de 51,37 euros à compter du présent arrêt. 4. Sur le remboursement des sous-loyers perçus Il est constant que M. [L] [Y] a, de manière non autorisée, sous-loué son logement. Il ressort en effet de la sommation interpellative du 24 février 2022 que l'occupante des lieux a déclaré être sur place, depuis septembre 2021, au titre d'un bail verbal conclu avec M. [L] [Y]. Elle dit également avoir payé 1 000 euros à la conclusion du bail, puis 500 euros par mois, en espèces. M. [L] [Y] a ainsi perçu du 1er septembre 2021 au 31 mars 2022 une somme totale de 4 000 euros. Il est constant en jurisprudence que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire (cass. civ. 3ème, 12 septembre 2019, n°18-20.727). Il convient donc de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné M. [L] [Y] à payer à la société Halpades la somme de 4 000 euros au titre des loyers perçus, outre intérêts au taux légal à compter de la date du jugement déféré. 5. Sur l'indemnité pour le temps de relocation La société Halpades sollicite la condamnation de M. [L] [Y] à lui payer une indemnité équivalente au prix du bail, après la libération des lieux, pendant le temps nécessaire à la relocation, indemnité ne pouvant pas excéder trois mois, par application de l'article 1760 du code civil. L'article 1760 du code civil dispose que : 'En cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l'abus.'. Il est constant en jurisprudence que cette disposition n'est applicable qu'à l'indemnisation d'un bailleur qui a subi un préjudice du fait de l'inoccupation prématurée des lieux loués (cass. civ. 3ème, 10 janvier 1990, n°88-17-588). Tel n'est pas le cas en l'espèce, où le bailleur a engagé une procédure de résiliation pour défaut de paiement des loyers et où le locataire a été condamné à lui payer une indemnité d'occupation jusqu'à la libération complète des lieux. La société Halpades sera donc déboutée de sa demande. 6. Sur les délais de paiement L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat de bail litigieux, dispose que : 'Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.'. En l'espèce, M. [L] [Y] ne démontre pas être en capacité de régler sa dette locative, même selon un échéancier qui pourrait lui être proposé. Il dit en effet lui-même n'avoir comme tout revenu que l'allocation adulte handicapé à hauteur de 956,65 euros par mois, étant entendu que le justificatif produit concerne les mois de janvier, février et mars 2023. Il ne communique pas d'éléments plus récents ni aucune information sur ses charges. Sa demande de délais de paiement sera donc rejetée. 7. Sur les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, M. [L] [Y] qui succombe sera tenu aux dépens de première instance et d'appel, dans les conditions prévues à l'article 42 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991, la Selurl Bollonjeon, Avocat associée étant autorisée au besoin à recouvrer directement auprès de lui ceux d'appel dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, par application de l'article 699 du code de procédure civile. Il sera, dans le même temps débouté de sa demande au titre de l'article 37 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991 En équité, il convient de faire supporter par M. [L] [Y] partie des frais irrépétibles non compris dans les dépens exposés par la société Halpades en première instance et en appel. Le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a condamné à lui payer une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera en outre condamné à lui payer une nouvelle somme de 250 euros au même titre en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire, Dit irrecevable la demande en nullité du jugement, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions critiquées, sauf à actualiser la somme due au titre des arriérés de loyer et indemnités d'occupation à  4 105,77 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2021 sur la somme de 1 384,23 euros, à compter du 28 février 2023 sur la somme de 2 661,17 euros et à compter du présent arrêt sur la somme de 51,37 euros, Y ajoutant, Déboute M. [L] [Y] de sa demande en délais de paiement, Déboute la société Halpades de sa demande au titre de l'article 1760 du code civil, Condamne M. [L] [Y] aux dépens d'appel, dans les conditions prévues à l'article 42 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991, la Selurl Bollonjeon, Avocat associée étant autorisée au besoin à recouvrer directement auprès de lui ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, Déboute M. [L] [Y] de sa demande au titre de l'article 37 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991, Condamne M. [L] [Y] à payer à la société Halpades la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel qui seront recouvrés selon les dispositions aplicables en matière d'aide juridictionnelle. Ainsi prononcé publiquement le 30 janvier 2025 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière. La Greffière La Présidente Copies : 30/01/2025 Me Ngoné NDOYE la SELARL BOLLONJEON + GROSSE