Cour d'appel, 15 novembre 2023. 23/01029

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 15 NOVEMBRE 2023 N° 2023/ 464 N° RG 23/01029 N° Portalis DBVB-V-B7H-BKUTE Syndiat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] C/ S.A.R.L. société CGI IMMOBILIER Copie exécutoire délivrée le : à : Me Raphaëlle MAHE DES PORTES Me Alain DE ANGELIS Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire d'AJACCIO en date du 16 Janvier 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/00639. APPELANTE Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] sis à [Localité 3] représenté par son syndic en exercice la SAS ORGANIGRAM, dont le siège est situé [Adresse 5] à [Localité 3] dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Raphaëlle MAHE DES PORTES, membre de la SCP CHABAS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Stephanie TISSOT-POLI, avocat au barreau de BASTIA INTIMEE S.A.R.L. société CGI IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal, Mme [F] [U], domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1] - [Localité 4] représentée par Me Alain DE ANGELIS, membre de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON, avocat au barreau de MARSEILLE substituée et plaidant par Me Benjamin GERARD, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 03 Octobre 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Novembre 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Novembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Le 23 mars 2005, la société CASALUNA, propriétaire d'un local commercial au rez-de-chaussée d'un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 6], situé [Adresse 2] à [Localité 3], a assigné le syndicat des copropriétaires dudit immeuble devant la juridiction des référés pour l'entendre condamner à effectuer des travaux d'étanchéité d'un toit-terrasse et lui verser diverses provisions à valoir sur la réparation des préjudices occasionnés par les infiltrations. Le syndicat a appelé en garantie son assureur la compagnie GAN, en exécution des polices dommages-ouvrage et responsabilité civile. Aux termes d'une ordonnance rendue le 21 juin 2005, le juge des référés du tribunal d'Ajaccio a fait droit aux demandes de la société CASALUNA et condamné la compagnie GAN à garantir le syndicat des copropriétaires de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre au titre de la seule police responsabilité civile. Par un arrêt rendu le 16 mai 2007, la cour d'appel de Bastia a infirmé ladite ordonnance en ce qu'elle avait condamné l'assureur à garantir le coût des travaux de réfection de l'étanchéité à hauteur de la somme de 29.703,18 euros, considérant que cette garantie relevait de la police dommages-ouvrages, dont la mise en oeuvre faisait l'objet d'une contestation sérieuse de la part de l'assureur. Dans le cadre de l'instance au fond qui a suivi, le tribunal d'Ajaccio a rendu le 26 mars 2009 un jugement condamnant in solidum le syndicat des copropriétaires et la compagnie GAN, prise en sa qualité d'assureur responsabilité civile, à payer à la société CASALUNA une somme de 72.135 euros en réparation de ses divers préjudices. Le tribunal a déclaré en revanche prescrite l'action exercée par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs à l'encontre du promoteur la SCI CARDINAL et de la compagnie GAN, prise en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage, en retenant que l'assignation en référé-expertise avait été délivrée le 13 janvier 2004, soit plus de dix années après la réception des travaux intervenue le 30 juin 1993, et que le syndicat ne produisait pas la déclaration de sinistre adressée à l'assureur. Aux termes d'un jugement rendu le 19 septembre 2013 par le juge de l'exécution, le syndicat des copropriétaires a été condamné à restituer à la compagnie GAN la provision de 29.703,18 euros versée au titre des travaux de réfection de l'étanchéité, outre intérêts au taux légal à compter de l'arrêt de la cour d'appel du 16 mai 2007. Par acte du 8 juin 2018, le syndicat des copropriétaires, agissant par son nouveau syndic la société ORGANIGRAM, a assigné son ancien syndic la société CGI devant le tribunal d'Ajaccio pour l'entendre condamner à le relever et garantir de cette condamnation en réparation d'une faute commise dans l'exécution de son mandat. Par jugement rendu le 16 janvier 2020, le tribunal a déclaré cette action irrecevable par application de la prescription quinquennale de droit commun édictée par l'article 2224 du code civil, considérant que le syndicat des copropriétaires avait eu connaissance des faits lui permettant d'agir contre son ancien syndic a minima à compter du 2 février 2010. Cette décision a été confirmée par un arrêt de la cour d'appel de Bastia du 1er septembre 2021, retenant que le syndicat des copropriétaires, ayant été partie au jugement rendu 26 mars 2009, connaissait nécessairement dès cette date l'existence d'une difficulté au sujet de la déclaration de sinistre. Ledit arrêt a été cependant censuré le 4 janvier 2023 par la Cour de cassation pour défaut de base légale, au motif que la juridiction d'appel s'était déterminée par des motifs impropres à caractériser la connaissance par les copropriétaires du dommage résultant de l'inaction alléguée du syndic. Les parties ont donc été renvoyées devant la cour d'appel de céans, saisie le 13 janvier 2023 à la diligence du syndicat des copropriétaires. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Dans ses conclusions notifiées le 25 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires soutient n'avoir été informé que par courriers des 24 juin et 15 juillet 2013 de ce qu'aucune déclaration de sinistre n'avait été effectuée par l'ancien syndic auprès de l'assureur dommages-ouvrage et que la demande en garantie dirigée contre ce dernier avait été jugée prescrite. Il ajoute que, dans un précédent courrier daté du 7 avril 2009, la société CGI l'avait au contraire induit en erreur en affirmant que la compagnie GAN avait été condamnée à garantir les désordres, sans autre précision, alors que la seule garantie effectivement mise en oeuvre se rattachait à la police responsabilité civile. Le syndicat conteste d'autre part avoir eu connaissance de l'ensemble des actes de procédure, faisant observer que ceux-ci ont été notifiés au syndic ès-qualités. Il fonde son action sur les dispositions de l'article 1992 du code civil régissant la responsabilité du mandataire vis-à-vis de son mandant, invoquant un double manquement de la société CGI à ses obligations, à savoir : - l'absence de déclaration de sinistre au titre de l'assurance dommages-ouvrage, - et le défaut d'information des copropriétaires. Il soutient que son préjudice consiste dans la perte d'une chance d'actionner la garantie dommages-ouvrage, et doit être réparé à concurrence de l'intégralité de la somme qu'il a été condamné à restituer à la compagnie GAN, majorée de tous les frais et intérêts. Il demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de condamner la société CGI à lui payer la somme de 47.752,48 euros, ainsi qu'à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être mises à sa charge en exécution de l'arrêt du 16 mai 2007 et du jugement du 19 septembre 2013. Il réclame en outre paiement d'une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et ses entiers dépens. Dans ses conclusions notifiées le 5 mai 2023, la société CGI soutient avoir informé les copropriétaires par courrier du 7 avril 2009, le syndicat s'étant ensuite vu signifier le 2 février 2010 par la compagnie GAN une sommation de payer, puis le 4 octobre 2012 une assignation à comparaître devant le juge de l'exécution. Elle conclut donc principalement à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a fait droit à la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action. Subsidiairement au fond, elle fait valoir qu'aucun manquement à ses obligations de syndic ne peut lui être reproché, puisqu'elle a bien effectué une déclaration de sinistre au titre de la police dommages-ouvrage dès le 12 février 2002 et qu'elle a tenu informé les copropriétaires de l'évolution de la procédure. Elle ajoute que le syndicat ne justifie pas avoir exécuté la décision rendue par le juge de l'exécution, de sorte que le préjudice allégué n'est pas caractérisé. Enfin, en toute hypothèse, elle soutient que la garantie dommages-ouvrage n'était pas mobilisable. Elle demande en conséquence à la cour de débouter le syndicat appelant de l'intégralité de ses prétentions et de le condamner aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée à l'audience avant l'ouverture des débats. DISCUSSION Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription : Suivant l'article 2224 du code civil, les actions personnelles se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. En l'espèce, il ne peut être tiré argument de ce que le syndicat des copropriétaires, partie au jugement rendu le 26 mars 2009 par le tribunal d'Ajaccio, était nécessairement informé du rejet de son action en garantie décennale formée à l'encontre du promoteur et de l'assureur dommages-ouvrage, alors qu'en vertu de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 le syndic avait seul qualité pour le représenter en justice et recevoir les notifications de la procédure. D'autre part, si la société CGI fait valoir qu'elle a informé l'ensemble des copropriétaires du résultat de cette instance par lettre circulaire datée du 7 avril 2009, il apparaît que cette information revêtait un caractère partiel et ambigu. En effet, le syndic y indiquait de manière laconique que le GAN avait été condamné à garantir les désordres, faisant implicitement référence aux condamnations prononcées au profit de la société CASALUNA en application de la police responsabilité civile, sans faire état en revanche du chef du jugement ayant déclaré prescrite l'action en garantie décennale des désordres de construction. La société CGI se prévaut ensuite d'une sommation de payer délivrée par le GAN le 2 février 2010 mais, outre que cette pièce n'est pas versée au dossier, cet acte n'a pu être signifié qu'au syndic ès-qualités en vertu des motifs qui précèdent. Les mêmes observations peuvent être faites au sujet de l'assignation à comparaître devant le juge de l'exécution délivrée par l'assureur le 4 octobre 2012. En définitive, ce n'est qu'aux termes de deux correspondances datées des 24 juin et 15 juillet 2013 que le syndic a informé les copropriétaires, par l'intermédiaire du président du conseil syndical Monsieur [S], de l'éventualité de devoir rembourser à l'assureur une partie des provisions versées. L'action en responsabilité, introduite par le syndicat moins de cinq années après la connaissance du dommage, n'est donc pas éteinte par la prescription. Sur le fond : La responsabilité civile du syndic à l'égard du syndicat des copropriétaires doit être appréciée selon les règles du code civil régissant le contrat de mandat, et plus précisément de l'article 1992 suivant lequel le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Il est constant qu'il incombe au syndic, tenu en vertu de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 d'administrer l'immeuble et de pourvoir à sa conservation et à son entretien, d'effectuer toutes les déclarations nécessaires à la mobilisation des garanties souscrites auprès des assurances. En l'espèce, le syndicat fait grief en premier lieu à son ancien syndic de ne pas avoir effectué de déclaration de sinistre au titre de l'assurance dommages-ouvrage. Cette affirmation est cependant démentie par l'historique des faits contenu dans un courrier de son propre conseil en date du 31 mai 2017, dans lequel il est indiqué que cette déclaration de sinistre a bien été faite le 12 février 2002, et que la compagnie GAN a signifié en retour un refus de garantie le 16 avril 2002. Le syndicat reproche en second lieu à la société CGI de ne pas avoir informé en temps utile les copropriétaires. Toutefois, il n'est pas démontré en quoi une telle omission aurait fait perdre au syndicat une chance de mobiliser la garantie dommages-ouvrage par d'autres moyens, et il n'est produit aux débats aucun élément permettant d'affirmer que le refus de garantie opposé par l'assureur était infondé. Il convient en conséquence de débouter l'appelant des fins de son action. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme le jugement entrepris, et statuant à nouveau : Déclare recevable l'action introduite par le syndicat des copropriétaires, Au fond l'en déboute, Condamne le syndicat aux entiers dépens de première instance et d'appel, Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT