Texte intégral
MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 13 Août 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00800 - N° Portalis DB3T-W-B7I-U6BI
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : S.N.C. PMC 2 C/ [M] [U], S.A.R.L. LION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL
Section des Référés
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente
GREFFIERS : lors des débats, Madame Stéphanie GEULIN, greffier
: lors du prononcé, Madame Valérie PINTE, greffier
PARTIES :
DEMANDERESSE
S. N. C. PMC 2
immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 790 295 869
dont le siège social est sis 26 rue de l’Amiral Mouchez - 75014 PARIS
représentée par Maître Frédéric LEVADE, avocat au barreau de PARIS - Vestiaire : L007
DEFENDEURS
Monsieur [M] [U] né le 14 Avril 1973 à BIXAD (ROUMANIE), nationalité roumaine, demeurant 70 Avenue Danielle Casanova - 93150 LE BLANC-MESNIL
S. A. R. L. LION
immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 501 603 104
dont le siège social est sis 23 rue Pierre et Marie Curie - 94200 IVRY-SUR-SEINE
tous deux non représentés
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Débats tenus à l’audience du : 03 Juin 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 13 Août 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 13 Août 2024
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FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par acte du 20 avril 2015, la société SNC PMC2 a donné à bail commercial à la SARL LION, représentée par son gérant, Monsieur [M] [U] des locaux situés à IVRY (94200) 23, rue Pierre et Marie Curie, bâtiment sur cour, 1er étage, 4ème porte à gauche, n°55 (lot n°55 bis), moyennant un loyer mensuel de 225,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.
Monsieur [M] [U], est intervenu au bail, en qualité de caution solidaire de la SARL LION.
Des loyers sont demeurés impayés.
La société SNC PMC2 a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2023, à la SARL LION, pour une somme de 2 116,38 €, au titre de l’arriéré locatif au 31 décembre 2023.
C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice des 1er mars et 8 avril 2024, la société SNC PMC2 a fait assigner la SARL LION et Monsieur [M] [U], ce dernier en qualité de caution, devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment :
constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,ordonner l'expulsion de la SARL LION et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,condamner in solidum la SARL LION et Monsieur [M] [U], en qualité de caution et dans les limites de son engagement, à payer à la société SNC PMC2 la somme provisionnelle de 2 116,38 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du 19 décembre 2023, outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour de l’ordonnance, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour le surplus,condamner in solidum la SARL LION et Monsieur [M] [U], en qualité de caution et dans les limites de son engagement, au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale à la somme de 460 € et en tous cas égale au montant du loyer normalement exigible, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,condamner in solidum la SARL LION et Monsieur [M] [U], en qualité de caution au paiement de l’indemnité forfaitaire prévue au bail correspondant à une majoration de 20 % des sommes dues par le locataire,condamner in solidum la SARL LION et Monsieur [M] [U], en qualité de caution au paiement d'une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.
A l’audience du 3 juin 2024, la société SNC PMC2, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus. Elle n’a pas fait valoir d’observations particulières sur l’interrogation de la présidente concernant l’étendue de l’engagement de caution solidaire de Monsieur [M] [U] au paiement des indemnités d’occupation.
Bien que régulièrement assignés par acte remis à personne habilitée pour la SARL LION et selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile pour Monsieur [M] [U], les défendeurs n'ont pas constitué avocat.
Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.
A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 août 2024.
SUR CE
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif,le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, la société SNC PMC2 n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 2 116,38 €.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 20 janvier 2024.
Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la SARL LION et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L’indemnité d’occupation due par la SARL LION depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du décompte produit par la société SNC PMC2, l'obligation de la SARL LION au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 31 décembre 2023 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 2 116,38 € (terme de décembre 2023 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SARL LION, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement.
Sur la clause pénale
Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci ; la société SNC PMC2 sollicite l'application d'une pénalité lui attribuant 20 % du montant des sommes retenues ; cette pénalité apparaissant manifestement excessive, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.
Sur les demandes présentées à l’encontre de Monsieur [M] [U]
La société SNC PMC2 sollicite la condamnation in solidum de Monsieur [M] [U], en qualité de caution solidaire, au paiement des loyers, charges et taxes impayées ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation.
Il ressort à l’examen du bail commercial produit qui mentionne l’engagement de caution solidaire de Monsieur [M] [U], gérant de la SARL LION, l’existence d’une incohérence sur l’étendue de l’engagement de caution entre la mention dactylographiée figurant en première page de l’acte qui mentionne que l’engagement de caution solidaire porte sur « le paiement des loyers, des indemnités d’occupation et accessoires de toute nature et même des frais de poursuites pouvant être dues par la SARL LION » et la mention manuscrite figurant en dernière page de l’acte qui mentionne : « Lu et approuvé. Bon pour caution pour la somme de 354 €/mois pendant la durée du bail. »
Il existe donc une contestation sérieuse sur l’étendue de l’engagement de la caution solidaire, qui n’apparaît pas sérieusement contestable uniquement pour le paiement des sommes dues par la SARL LION jusqu’à la fin du bail, soit jusqu’au 20 janvier 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, à l’exclusion de toutes autres sommes, sauf les frais de procédure de la présente instance et la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur les demandes accessoires
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SARL LION et Monsieur [M] [U], qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL LION ou de Monsieur [M] [U] ne permet d’écarter la demande de la société SNC PMC2 formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 janvier 2024;
ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL LION et de tout occupant de son chef des lieux situés à IVRY (94200) 23, rue Pierre et Marie Curie, bâtiment sur cour, 1er étage, 4ème porte à gauche, n°55 (lot n°55 bis) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;
FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL LION, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la SARL LION à la payer ;
CONDAMNONS in solidum par provision la SARL LION et Monsieur [M] [U], en qualité de caution, à payer à la société SNC PMC2 la somme de 2 116,38 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 31 décembre 2023 (terme de décembre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2023 ;
CONDAMNONS in solidum par provision la SARL LION et Monsieur [M] [U], en qualité de caution, à payer à la société SNC PMC2 les loyers impayés jusqu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire ;
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ;
CONDAMNONS in solidum la SARL LION et Monsieur [M] [U], en qualité de caution, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;
CONDAMNONS in solidum la SARL LION et Monsieur [M] [U], en qualité de caution à payer à la société SNC PMC2 la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la société SNC PMC2 à l’égard de Monsieur [M] [U] ;
RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.
FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 13 août 2024.
LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,
