Cour d'appel, 05 mars 2026. 24/01274

05/03/2026 ARRÊT N° 100/2026 N° RG 24/01274 - N° Portalis DBVI-V-B7I-QFAU PB/IA Décision déférée du 19 Février 2024 Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] ( 23/03961) [E][P] S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES C/ [N] [M] CONFIRMATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU CINQ MARS DEUX MILLE VINGT SIX *** APPELANTE S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Florence VAYSSE-AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat plaidant au barreau de LYON INTIMÉ Monsieur [N] [M] [Adresse 2] [Localité 3] Assigné à étude le 5 juin 2024, sans avocat constitué COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant P. BALISTA, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre P. BALISTA, conseiller S. GAUMET, conseiller Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI ARRET : - PAR DEFAUT - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 19 mars 2023, la SCI [D] a loué à M. [N] [M] un logement à usage d'habitation ainsi qu'une place de parking situés [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 460 euros charges comprises. Par acte du 9 mars 2023, la SASU Action Logement Services s'est portée caution des engagements de M. [N] [M] pour le paiement des loyers et des charges. Par acte du 25 juillet 2023, invoquant un arriéré locatif et se trouvant subrogée dans les droits de la SCI [D], la SASU Action Logement Services a fait signifier à M. [N] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le 11 septembre 2023, la SASU Action Logement Services a fait assigner M. [N] [M] devant le juge des contentieux de Ia protection statuant au fond pour obtenir Ia résiliation du contrat, l'expulsion ainsi que la condamnation du défendeur au paiement de sa dette locative. Par jugement réputé contradictoire en date du 19 février 2024, le juge des contentieux de la protection a : -déclaré irrecevables la demande de résiliation du bail conclu le 19 mars 2023 entre la SCI [D] d'une part et M. [N] [M] d'autre part concernant l'appartement à usage d'habitation et la place de parking sis [Adresse 3], la demande d'expulsion de M. [N] [M] et la demande d'indemnité d'occupation, -condamné M. [N] [M] à verser à la SASU Action Logement Services la somme de 1 640 euros au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges échus et impayés arrêtés au 31 août 2023 (mensualité d'août 2023 incluse), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 180 euros, à compter du commandement de payer du 25 juillet 2023 et à compter du présent jugement pour le surplus, -condamné M. [N] [M] à payer à la SASU Action Logement Services une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné M. [N] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, -rappelé que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire. Par déclaration en date du 15 avril 2024, la SASU Action Logement Services a relevé appel de la décision. La SASU Action Logement Services, dans ses dernières conclusions en date du 26 septembre 2025, demande à la cour, au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224 et suivants, 1346 et suivants du code civil, et l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de : -débouter M. [N] [M] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, -infirmer le jugement rendu le 19 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu'il a : *déclaré irrecevables la demande en résiliation du bail conclu le 19 mars 2023 entre la SCI [D] d'une part et M. [N] [M] d'autre part concernant l'appartement à usage d'habitation et la place de parking sis [Adresse 3], la demande d'expulsion de M. [N] [M] et la demande d'indemnité d'occupation, -confirmer le jugement rendu le 19 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu'il a : *condamné M. [N] [M] à verser à la SASU Action Logement Services la somme de 1640 euros au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges échus et impayés arrêtés au 31 août 2023 (mensualité d'août 2023 incluse), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1180 euros à compter du commandement de payer du 25 juillet 2023 et à compter du présent jugement pour le surplus, *condamné M. [N] [M] à payer à la SASU Action Logement Services une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, *condamné M. [N] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, *rappelé que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire, statuant à nouveau, à titre principal, -dire et juger recevable et bien fondée la SASU Action Logement Services en son action, -constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire, -prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de M. [N] [M], en conséquence, -ordonner l'expulsion de M. [N] [M] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, -fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, -condamner M. [N] [M] à payer lesdites indemnités d'occupation à la SASU Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective des lieux, en statuant à nouveau et en réactualisant la créance, -condamner M. [N] [M] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 10840 euros arrêtée au 25 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 juillet 2023 sur la somme de 1 180,00 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation, y ajoutant, -condamner M. [N] [M] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner M. [N] [M] en tous les dépens d'appel. L'ordonnance de clôture est intervenue le 29 septembre 2025. M. [M], à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 5 juin 2024 et les dernières conclusions de l'appelante le 1er octobre 2025, à étude du commissaire de justice, n'a pas constitué avocat. MOTIFS DE LA DECISION Sur la résiliation du bail L'appelante fait valoir que le premier juge a considéré à tort que la demande de résiliation de bail était irrecevable motif pris d'une notification tardive à la CCAPEX en confondant la date de notification du commandement à cet organisme, prévue à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et la date de notification de l'assignation à ce même organisme, prévue à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la notification de l'assignation est intervenue le 12 septembre 2023 pour une audience fixée au 18 décembre 2023 et que le délai de deux mois a donc été respecté. Aux termes de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de saisine de la juridiction de première instance, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. En l'espèce, le commissaire de justice a signalé le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 25 juillet 2023 au locataire à la CCAPEX le 26 juillet 2023 (pièce n°12) puis a notifié à la CCAPEX l'assignation en constatation de la résiliation du bail délivrée le 11 septembre 2023, le 12 septembre 2023, soit le lendemain de la délivrance de l'assignation (pièce n°13) pour une audience fixée au 18 décembre 2023. L'appelante ne peut indiquer que le commandement visant la clause résolutoire a été délivré le 5 juillet 2023 (p.9 de ses conclusions, pièce n°7) alors que ce commandement est en date du 25 juillet 2023 et qu'il a été notifié à la CCAPEX le lendemain. Il s'ensuit que le délai de deux mois prévu à l'article 24 II de la loi précitée avant délivrance de l'assignation n'a pas été respecté puisque la délivrance de cette assignation a été effectuée le 11 septembre 2023, soit moins de deux mois après la saisine de la CCAPEX intervenue le 26 juillet 2023. C'est donc à bon droit que le premier juge a constaté l'irrecevabilité de la demande en constatation de la résiliation du bail. Aux termes de l'article 24- IV de la loi du 6 juillet 1989, les II et III de cet article sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. Il s'ensuit que l'appelante n'est également pas recevable, faute d'avoir respecté le délai de deux mois précité avant de délivrer son assignation, à solliciter la résiliation judiciaire du bail laquelle est fondée sur une dette locative, ainsi que l'expulsion du locataire, qui en est le corollaire. Sur l'actualisation de la dette locative L'appelante justifie de l'augmentation de la dette locative, ainsi qu'il ressort du décompte produit du 25 septembre 2025, ainsi que de la quittance subrogative signée par le bailleur, la SCI [D], le 19 septembre 2025. Il convient en conséquence, ajoutant au jugement, au visa de l'article 566 du Code de procédure civile, de condamner l'intimé à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 10840-1640, soit 9200 euros, en sus de la condamnation de première instance, au titre de l'arriéré locatif, pour la période arrêtée du 1er septembre 2023 inclus au 25 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt. Sur les demandes annexes Partie partiellement perdante, la SASU Action Logement Services supportera les dépens d'appel et ne peut en conséquence prétendre à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, au titre de ses frais irrépétibles d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour statuant dans les limites de sa saisine, Confirme le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse du 19 février 2024 en toutes ses dispositions. Y ajoutant, Condamne M. [N] [M] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 9200 euros, en sus de la condamnation de première instance, au titre de l'arriéré locatif, pour la période arrêtée du 1er septembre 2023 inclus au 25 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt. Condamne la SASU Action Logement Services aux dépens d'appel. Déboute la SASU Action Logement Services de sa demande formée au titre des frais irrépétibles d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT K.MOKHTARI E.VET