Cour d'appel, 13 juin 2023. 21/05445

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 72C 4e chambre 2e section ARRET N° DÉFAUT DU 13 JUIN 2023 N° RG 21/05445 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UW5J AFFAIRE : SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2]-[Adresse 3] [Localité 6] représenté par son syndic la société CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL C/ SCI SOCAR Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Mai 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE N° Chambre : N° Section : N° RG : 19/03148 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Claire RICARD RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE TREIZE JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2]-[Adresse 3] [Localité 6] représenté par son syndic la société CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL exerçant sous l'enseigne C.G.S. ATRIUM GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 1] [Adresse 2]-[Adresse 3] [Localité 6] Représentant : Me Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 et Me Catherine FRANCESCHI de la SELEURL FRANCESCHI AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1525 APPELANT **************** SCI SOCAR [Adresse 4] [Localité 5] Défaillante INTIMÉE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 01 Mars 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et Madame Marietta CHAUMET, Vice-Président placé, chargée du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, Madame Séverine ROMI, Conseiller, Madame Marietta CHAUMET, Vice-Président placé, Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, **************** La SCI SOCAR est propriétaire de plusieurs lots au sein de l'immeuble [Adresse 2]-[Adresse 3] à [Localité 6] lequel est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis conformément à la loi du 10 juillet 1965. Par acte notarié de vente du 15 janvier 2019, elle a cédé à la SCI TDLB les lots n°84, 100 et 101. Par acte d'huissier du 31 janvier 2019, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Adresse 2] a fait opposition au paiement du prix de vente auprès du notaire pour un montant de 22.310,20 euros dont 356,17 euros au titre des frais d'huissier mettant en 'uvre le privilège spécial du syndicat. Par jugement du 4 mai 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise, a : -Constaté la nullité de l'opposition en date du 31 janvier 2019 au paiement du prix de vente formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] auprès du notaire pour un montant de 22 310,20 euros dont 356,17 euros au titre des frais d'huissier mettant en 'uvre le privilège spécial du syndicat ; En conséquence, -En a ordonné la mainlevée ; -Débouté la SCI SOCAR de ses demandes plus amples ou contraires ; -Débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de ses demandes plus amples ou contraires ; -Condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]-[Adresse 3] [Localité 6] à verser à la SCI SOCAR la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile; -Condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]-[Adresse 3] [Localité 6] aux dépens en ce compris le coût de l'opposition. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]-[Adresse 3] à [Localité 6] a interjeté appel suivant déclaration du 26 août 2021, à l'encontre de la société SOCAR. Il demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 12 novembre 2021, au visa des dispositions des articles 10-1 et 20 de la loi du 10 juillet 1965, l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967, de : -Recevoir le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]-[Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic, le cabinet de gestion GUY SOUTOUL exerçant sous l'enseigne ATRIUM GESTION en son appel, Y faisant droit, -Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : - Constaté la nullité de l'opposition en date du 31 janvier 2019 au paiement du prix de vente formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] auprès du notaire pour un montant de 22.310,20 € dont 356,17 € au titre des frais d'huissier mettant en 'uvre le privilège spécial du syndicat, - Ordonné la mainlevée, - L'a débouté de ses demandes plus amples ou contraires, - L'a condamné à verser la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du CPC à la SCI SOCAR, - L'a condamné aux dépens Statuant à nouveau, -Constater la régularité de l'opposition signifiée le 31 janvier 2019; -Condamner la SCI SOCAR à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]-[Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic, le cabinet de gestion GUY SOUTOUL exerçant sous l'enseigne ATRIUM GESTION, une somme de 7.000€ sur le fondement de l'article 700 CPC, outre les dépens, que Me [W] sera autorisée à recouvrer, conformément aux dispositions de l'article 699 CPC. -Ordonner l'exécution provisoire (sic). La déclaration d'appel a été signifiée par acte d'huissier du 19 octobre 2021 remis à étude à la SCI intimée qui n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 février 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige. SUR CE LA COUR A titre liminaire, la cour rappelle qu'il résulte de l'article 472 du code de procédure civile que si, en appel, l'intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés. 1. Sur la régularité de l'opposition Le syndicat des copropriétaires soutient que l'acte d'opposition au paiement du prix de vente des lots n°84, 100 et 101 de la SCI Socar dressé le 31 janvier 2019 est conforme aux prescriptions des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 5-1 du décret du 17 mars 1967. Il fait valoir que ses créances sont liquides et exigibles et que ledit acte procède bien à la distinction entre les créances dues pour les deux années échues et l'année en cours(les années 2017, 2018 et 2019) et celles des années 2015 et 2016, détaille leur nature et précise le montant des charges afférentes aux lots faisant l'objet de la mutation et celles qui sont dues au titre d'autres lots. Il critique le jugement entrepris en ce qu'il a retenu l'irrégularité de l'opposition faute de distinction des charges concernant chacun des lots. La cour retient ce qui suit. Aux termes de l'artilce 20 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable aux faits, 'Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé. Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition. L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l'article 19-1. ' L'article 5-1 du décret du 17 mars 1967, dans sa version antérieure au 4 juillet 2020, énonce : « Pour l'application des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation. L'opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d'une manière précise : 1° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l'année courante et des deux dernières années échues ; 2° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues ; 3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ; 4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.(...) ». Il résulte de ces dispositions que les créances doivent être liquides et exigibles, ventilées de manière précise par année et par nature, à savoir classées dans chacune des quatre catégories visées à l'article précité. En l'espèce, il résulte du décompte figurant dans l'acte d'opposition ( pièce 6) que les créances du syndicat des copropriétaires sont ventilées par années et par nature, conformément aux prescriptions des textes sus-visés et qu'elles revêtent pas ailleurs, le caractère liquide et exigibles au regard des procès-verbaux des assemblées générales des années 2015 à 2019 ( pièces 9 à 13). Toutefois, pour être régulière l'opposition doit comporter non seulement la répartition des charges et travaux selon le privilège ou le "superprivilège" invoqué, mais également le détail des sommes réclamées selon leur nature et le lot, objet de la vente, auxquelles elles sont afférentes (3e Civ., 3 nov. 2011, n°10-20.182, 3e Civ., 22 juin 2017 n°16-15.195). Si l'acte d'opposition litigieux distingue bien les créances dues au titre des lots n°84, 100 et 101 faisant l'objet de la mutation des créances dues au titre des autres lots , force est de constater qu'il ne procède pas à la ventilation des sommes réclamées entre les trois lots concernés. Dès lors, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a déclaré irrégulier l'acte d'opposition ainsi formé. 2. Sur les conséquences de l'irrégularité L'appelant soutient que la sanction d'une éventuelle irrégularité de l'acte d'opposition est la perte du bénéfice du syndicat des copropriétaires des privilèges auxquels il pouvait prétendre. La cour retient qu'une opposition irrégulière n'éteint pas les créances privilégiées mais que ces dernières perdent leur caractère de créances occultes privilégiées et superprivilégiées, de sorte qu'elles ne peuvent alors valoir que comme créances chirographaires ou le cas échéant hypothécaires( Civ., 25 oct. 2006, n° 05-16.835,3e Civ., 27 nov. 2013, n° 12-27.385). Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera déclaré déchu du bénéfice de sa surêté sur les lots faisant l'objet de la mutation, ses créances aux titres des charges afférentes étant en conséquence chirographaires. 3. Sur les demandes accessoires Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile et a fait une juste appréciation de l'article 700 de ce code. Le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions. L'appelant, dont le recours échoue,sera par ailleurs condamné aux dépens d'appel et ne saurait donc prétendre au versement d'une indemnité de procédure. PAR CES MOTIFS Statuant par défaut , Confirme le jugement entrepris ; Y ajoutant, Dit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]-[Adresse 3] à [Localité 6] est déchu du bénéfice de sa sûreté portant sur les lots n°84, 100 et 101 susvisés et que ses créances à ce titre ont un rang chirographaire; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]-[Adresse 3] à [Localité 6] aux dépens d'appel et rejette toute autre demande. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,