Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRET DU 15 DECEMBRE 2023
(n° , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/08840 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHUDR
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 20 Avril 2023 -Président du TJ de PARIS - RG n° 23/51400
APPELANTE
S.A.S.U. L2IC, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Roxane DEHALLE, avocat au barreau de PARIS, toque : E2253
INTIMEE
L'ÉTABLISSEMENT PUBLIC DEPARTEMENTAL [3], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée par Me Francis MARTIN de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0466
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Novembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Florence LAGEMI, Président,
Rachel LE COTTY, Conseiller,
Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffier, présente lors de la mise à disposition.
*****
Par acte du 24 septembre 2020, l'établissement public départemental [3] a consenti à la société L2IC un bail commercial portant sur divers locaux à usage de bureaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant un loyer annuel de 73.160 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d'avance.
Par acte sous seing privé du 19 novembre 2020, l'établissement public départemental [3] a également donné à bail à la société L2IC une cave à usage de réserve située au sous-sol de l'immeuble précité, moyennant un loyer annuel de 1.500 euros payable trimestriellement et d'avance.
A la suite d'une précédente procédure tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, ayant donné lieu à une ordonnance de référé du 18 mai 2022, qui a, notamment, dit que cette clause était réputée ne pas avoir joué en raison du règlement de l'arriéré locatif pendant les délais rétroactifs accordés, l'établissement public départemental [3] a fait délivrer, le 19 octobre 2022, à la société L2IC, deux commandements visant la clause résolutoire, le premier afférent au bail commercial, pour avoir paiement d'un arriéré locatif et fourniture d'une garantie à première demande, le second relatif au bail portant sur la cave, pour avoir paiement d'un arriéré locatif.
Par acte du 30 janvier 2023, l'établissement public départemental [3] a fait assigner la société L2IC devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment, de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la société locataire, et condamnation de celle-ci, par provision, au paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.
Par ordonnance du 20 avril 2023, le premier juge a :
constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée dans le bail à la date du 19 novembre 2022 ;
rejeté la demande de délais formée par la société L2IC ;
dit que la société L2IC devra libérer les locaux loués situés [Adresse 1] à [Localité 4] et faute de l'avoir fait, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;
statué sur le sort des meubles ;
dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provision ;
condamné la société L2IC à payer à l'établissement public départemental [3] :
une indemnité d'occupation trimestrielle provisionnelle équivalente au montant trimestriel du loyer et des charges, à compter du 19 novembre 2022 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux ;
la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;
condamné la société L2IC au paiement des dépens, qui ne comprendront pas le coût des commandements de payer du 19 octobre 2022.
Par déclaration du 15 mai 2023, la société L2IC a relevé appel de cette décision en critiquant ses dispositions relatives à l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, d'une indemnité procédurale et des dépens.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 23 octobre 2023, la société L2IC demande à la cour de :
A titre principal
infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial à la date du 19 novembre 2022 ;
Statuant à nouveau,
déclarer qu'il n'y a pas lieu à référé sur la demande de l'établissement public départemental [3] tendant à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, cette demande se heurtant à des contestations sérieuses ;
A titre subsidiaire,
infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté sa demande de délais ; Statuant à nouveau,
lui accorder des délais de grâce de 11 mois, jusqu'au 10 juin 2024 pour fournir au bailleur la garantie à première demande ;
suspendre pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;
déclarer que la clause résolutoire ne jouera pas si elle respecte les conditions fixées par la décision à venir ;
En tout état de cause,
infirmer l'ordonnance entreprise en ses dispositions dont elle a fait appel ;
débouter l'établissement public départemental [3] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Statuant à nouveau,
débouter l'établissement public départemental [3] de sa demande tendant au prononcé de son expulsion ;
débouter l'établissement public départemental [3] de sa demande de condamnation provisionnelle au paiement d'une indemnité d'occupation trimestrielle ;
débouter l'établissement public départemental [3] de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens de première instance ;
condamner l'établissement public départemental [3] à lui payer la somme de 4.800 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ainsi qu'aux dépens.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 juillet 2023, l'établissement public départemental [3] demande à la cour de :
confirmer l'ordonnance dont appel en toutes ses dispositions ;
débouter la société L2IC de toutes ses demandes ;
la condamner à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de son appel abusif ;
la condamner à lui payer la somme de 7.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel.
La clôture de la procédure a été prononcée le 25 octobre 2023.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.
Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.
Un commandement de payer ou de faire doit indiquer de façon précise et sans équivoque le manquement au bail reproché et rappeler les clauses du bail s'y rapportant afin de permettre à son destinataire de prendre la mesure exacte des injonctions et d'y apporter une réponse appropriée dans le délai requis.
Au cas présent, l'établissement public départemental [3] a fait délivrer, le 19 octobre 2019, à la société L2IC deux commandements visant la clause résolutoire se rapportant à chacun des baux souscrits pour avoir paiement d'un arriéré locatif et obtenir une garantie à première demande.
Il n'est pas contesté que l'arriéré locatif a été apuré dans le délai d'un mois imparti par les commandements.
Ainsi, seul le défaut de remise de la garantie à première demande visée dans le bail commercial portant sur les locaux à usage de bureaux, justifie, selon le bailleur, le constat de la résiliation du bail.
Pour s'y opposer, la société L2IC soutient que cette demande se heurte à des contestations sérieuses dès lors que le commandement litigieux est d'une part, inefficace en raison de son imprécision puisque la clause résolutoire ne vise pas l'obligation de fournir la garantie à première demande, et, d'autre part, équivoque dans la mesure où le montant exact de la garantie n'est pas indiqué. Elle fait encore valoir que la demande du bailleur nécessite une interprétation du contrat ce qui ne relève pas des pouvoirs de la juridiction des référés et que l'obligation mise à sa charge au titre de la garantie de paiement à première demande est disproportionnée.
L'article V du contrat, intitulé 'conditions financières du bail' stipule, notamment, au titre de la garantie bancaire à première demande énoncée au C de cet article, que 'le bailleur sollicite du preneur, la remise d'une garantie bancaire à première demande (ci-après GAPD) avant le 31 décembre 2020, d'un montant correspondant à neuf mois de loyer charges comprises (...) Cette GAPD a pour but de garantir l'ensemble des obligations du preneur au titre de l'exécution du présent contrat de bail.
Cette GAPD devra être obtenue auprès d'une banque notoirement solvable de l'Union européenne ayant des établissements en France et devra être mise à jour par le preneur, à chaque renouvellement du bail et/ou en cas d'augmentation du loyer et/ou des charges.
A défaut de fournir la GAPD avant le 31 décembre 2020, le bail sera résilié de plein droit après un commandement au visa de l'article L.45-41 du code de commerce et ce dans les conditions prévues à l'article XVIII ci-après (...)'
L'article XVIII , intitulée clause résolutoire, énonce qu' 'il est expressément convenu qu'à défaut de paiement à son échéance, non seulement de tout ou partie d'un seul terme de loyer et de charges, mais aussi de tous accessoires et de tous frais de poursuites, comme aussi à défaut d'exécution, et un mois après simple commandement de payer ou d'exécuter, contenant mention de la présente clause demeuré infructueux, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, si bon semble au bailleur (...)'.
Le commandement litigieux délivré le 19 octobre 2022 rappelle le bail consenti à la société L2IC, le premier commandement de payer qui lui a été adressé le 1er juin 2021, la première procédure engagée en référé par le bailleur aux fins de constat de la résiliation du bail, ayant donné lieu à l'ordonnance signifiée le 11 juillet 2022, dont le dispositif a été rappelé en page 2 du commandement, puis, en page 3, cite la clause du bail relative à la garantie à première demande et énonce, en page 4, le montant des sommes restant dues au titre des loyers et charges au troisième trimestre 2022 inclus.
Ce commandement précise, à la suite du rappel du montant de l'arriéré locatif, le paragraphe suivant :
'Par les présentes, vous êtes mis en demeure de fournir la GAPD et régler cette somme de 43.394,99 euros dans un délai maximum d'un mois à compter de la signification du présent commandement. A défaut, ma requérante entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail et littéralement rappelé ci-après',
et reproduit la clause résolutoire dont les termes ont été précédemment indiqués.
Ce commandement bien que n'énonçant pas en première page qu'il s'agit d'un commandement de payer et de faire, porte sur deux obligations du bail : payer l'arriéré locatif et fournir une garantie à première demande, les injonctions faites au preneur étant mentionnées en page 4 du commandement.
Cet acte, qui contient des éléments relatifs à une précédente procédure de référé, rendant peu lisibles les nouvelles injonctions faites, énonce la clause résolutoire, qui ne vise que le défaut de paiement des loyers et charges.
En effet, la formulation dans ladite clause 'comme aussi à défaut d'exécution' sans préciser de quelle inexécution il s'agirait, ne peut, avec l'évidence requise en référé, concerner l'absence de fourniture de la garantie à première demande, non expressément mentionnée à l'article XVIII du bail.
Il est exact que l'article V C, relatif à la garantie à première demande, prévoit en son alinéa 3 et au visa de l'article 'L.45-41' du code de commerce, que le bail sera résilié de plein droit dans les conditions prévues à l'article XVIII.
Cependant, la portée de cet article ne peut être comprise que s'il est combiné avec l'article relatif à la clause résolutoire, étant au surplus relevé que ces articles n'ont pas été reproduits sur la même page du commandement.
Il apparaît de ces éléments que le commandement litigieux n'est pas suffisamment précis pour permettre au locataire, de manière évidente, de prendre la mesure exacte de l'injonction qui lui a été faite.
La demande tendant à l'acquisition de la clause résolutoire du chef du défaut de fourniture de la garantie à première demande, se heurte donc à une contestation sérieuse.
Ainsi, il convient, sans qu'il soit utile d'examiner les autres moyens invoqués, d'infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et de dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes de l'établissement public départemental [3].
Sur la demande de dommages et intérêts
L'établissement public départemental [3] sollicite la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du caractère abusif de l'appel.
Or, au regard des motifs qui précèdent, l'intimé ne peut être que débouté de cette demande.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Au regard de l'issue du litige en appel, chacune des parties supportera la charge des dépens qu'elle a exposés tant en première instance qu'en appel. Aucune considération d'équité ne commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;
Statuant à nouveau,
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à l'acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de fourniture de la garantie à première demande ;
Rejette la demande de dommages et intérêts de l'établissement public départemental [3] ;
Laisse à chacune des parties la charge des dépens qu'elle a exposés tant en première instance qu'en appel ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
