Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 30 Mai 2024
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DEMANDERESSE :
S.A. VILOGIA
74 Rue Jean Jaurès
59650 VILLENEUVE D ASCQ
représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDEUR :
Monsieur [H] [C]
Porte A116 Etage 1
1 Rue des Eglantiers
44240 LA CHAPELLE SUR ERDRE
comparant en personne D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE
GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF
PROCEDURE :
date de la première évocation : 1er février 2024
date des débats : 04 avril 2024
délibéré au : 30 mai 2024
RG N° N° RG 23/03642 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MUNS
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART
CCC à Monsieur [H] [C] + préfecture
Copie dossier
EXPOSÉ DU LITIGE :
Suivant acte sous seing privé en date du 8 février 2021, la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA (ci-après la SA VILOGIA) a donné à bail à Monsieur [H] [C] un logement situé 1 RUE DES EGLANTIERS - PORTE A116 - 44240 LA CHAPELLE SUR ERDRE.
Suivant acte sous seing privé du même jour, la SA VILOGIA a donné à bail à Monsieur [H] [C] un emplacement de stationnement numéro 22 Box 073762 situé à la même adresse.
Le 6 janvier 2023, la SA VILOGIA a fait délivrer à Monsieur [H] [C] un commandement de payer visant les clauses résolutoire des deux bail et les articles 24 et 7g de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 2895,05 euros au titre des loyers échus et impayés.
Ce commandement a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans la Loire Atlantique le 11 janvier 2023.
Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2023, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 24 novembre 2023, la SA VILOGIA a fait assigner Monsieur [H] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES, afin de voir :
- Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ;
- Constater que la location qui a été consentie à Monsieur [H] [C] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et à défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à Monsieur [H] [C] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du Code civil ;
- Ordonner que Monsieur [H] [C] ainsi que tout occupant de son chef, sera expulsé dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- Condamner Monsieur [H] [C] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 2369,73 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de l’assignation ou de la décision rendue, étant précisé que le demandeur se réserve le droit d’actualiser sa créance au jour de l’audience ;
- Fixer et condamner Monsieur [H] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, soit la somme de 367,63 euros, augmentée des charges locatives en cours régularisable, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;
- Condamner Monsieur [H] [C] au paiement d’une somme de 800,00 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la Préfecture.
Après un renvoi, l'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 avril 2024, lors de laquelle la SA VILOGIA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, précisant toutefois qu’elle se désistait de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut d’assurance, au regard du justificatif dont il est fait état par le locataire. La SA VILOGIA a par ailleurs actualisé sa créance à la somme de 921,10 euros selon le décompte arrêté au 1er avril 2024. La SA VILOGIA s’est par ailleurs déclarée favorable à l’octroi au locataire de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire au regard de la reprise du paiement des loyers.
Monsieur [H] [C], comparant, a actualisé sa financière et sollicité l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, proposant de verser la somme de 100 euros par mois en sus du loyer courant.
Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux n’a pas été joint au dossier.
L’affaire a été mise en délibéré au 30 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande :
En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, “les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (...). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (...). Cette saisine (...) s'effectue par voie électronique”.
Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, “à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (...) par voie électronique (...).”
En l’espèce, le commandement ayant été notifié à la CCAPEX le 11 janvier 2023 et l’assignation notifiée à la préfecture le 24 novembre 2023, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation du bail.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
Lors de l’audience, la SA VILOGIA a indiqué qu’elle se désistait de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance, au motif que le locataire avait justifié de son attestation.
Dès lors, il convient de constater le désistement de la SA VILOGIA quant à sa demande relative au constat d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance.
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».
Ce nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative.
En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Monsieur [H] [C] le 6 janvier 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 2895,05 euros.
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 mars 2023.
Sur le montant de l’arriéré locatif :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
En l’espèce, la créance principale de la SA VILOGIA est justifiée en son principe et en son montant en vertu du contrat de bail.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 921,10 euros au 1er avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, montant auquel il convient de soustraire les frais de procédure (169,48 euros) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif, mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.
Monsieur [H] [C] n’a pas contesté le montant sollicité ou fait état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.
En conséquence, Monsieur [H] [C] sera condamné à payer à la SA VILOGIA la somme de 751,62 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 1er avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présence décision.
Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…)
L'article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.
En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [H] [C] a repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience.
Lors des débats, Monsieur [H] [C] a indiqué disposer d’un CDI en qualité de plongeur, avec un salaire de 1700 euros par mois et a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 100 euros par mois en sus du loyer courant, ce à quoi la société bailleresse a donné son accord.
Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, et dès lors que Monsieur [H] [C] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient par ailleurs de rappeler que si Monsieur [H] [C] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.
Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation - indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial - due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.
Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les mesures accessoires :
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] [C], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer.
Par ailleurs, il convient de débouter la SA VILOGIA de sa demande formulée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA, à l’encontre de Monsieur [H] [C] ;
CONDAMNE Monsieur [H] [C] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA, la somme 751,62 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 1er avril 2024, échéance du mois mars 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;
ACCORDE à Monsieur [H] [C] un délai de paiement de 8 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, à raison de 7 échéances de 100 euros, la 8ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;
DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
En tant que de besoin, dans l'hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,
CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 7 MARS 2023 ;
DIT que Monsieur [H] [C] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés, 1 RUE DES EGLANTIERS - PORTE A116 - 44240 LA CHAPELLE SUR ERDRE, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut, l'expulsion de Monsieur [H] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d’avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNE Monsieur [H] [C] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;
RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;
DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE Monsieur [H] [C] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 6 janvier 2023 ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
La Greffière Le Juge des contentieux de la protection
M.P. KIOSSEFF Pierre DUPIRE
