Tribunal judiciaire, 21 juin 2024. 24/01986

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 3] [Localité 2] JUGEMENT DU 21 Juin 2024 N° RG 24/01986 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K353 Jugement du 21 Juin 2024 N° 24/428 S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION C/ [D] [G] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 21/06/24 à AIGUILLON CONSTRUCTION Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 21 Juin 2024 ; Par Manon LIPIANSKY, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier, lors des débats, et Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré Audience des débats : 05 Avril 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Mme [C] [M], munie d’un pouvoir ET : DEFENDEUR : M. [D] [G] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] non comparant, ni représenté I.- EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 01 juillet 2021, la société AIGUILLON CONSTRUCTION consentait un bail d'habitation à M. [D] [G] sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 366,49 € (euros) et d'une provision pour charges de 93,98 €. Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2023, AIGUILLON CONSTRUCTION délivrait au locataire un commandement de payer la somme principale de 4305,63 € correspondant à l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Concomitamment à la délivrance du commandement, par courrier électronique reçu, le 29 février 2024, la bailleresse signalait à la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives) d'ILLE-ET-VILAINE la situation d'impayé de [D] [G]. Par assignation en date du 08 février 2024, AIGUILLON CONSTRUCTION saisissait le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de : -constater la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire ; -ordonner l'expulsion de [D] [G] ; -condamner [D] [G] au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux ; 5396,06 € d'arriéré locatif, arrêté au 7 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer. Le 29 février 2024, l'assignation était notifiée au Préfet d'ILLE-ET-VILAINE, représentant de l'État dans le département. Aucune enquête sociale ne parvenait au greffe avant l'audience. II.- PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 05 avril 2024, AIGUILLON CONSTRUCTION maintenait les demandes de son assignation. Elle réévaluait la dette à la somme de 5.341,69 € et le montant du loyer mensuel au jour de l'audience à 513,83 €. A l'appui de ses prétentions, la demanderesse précisait avoir perçu un dernier paiement, le 14 mars 2024, de 450 € mais que l'APL du locataire avait été suspendue. La bailleresse était mise en situation d'évoquer les formalités préalables aux débats. Bien que régulièrement cité par acte délivré à domicile, [D] [G] ne comparaissait pas, ni ne se faisait représenter. La présente décision, susceptible d'appel, sera donc réputée contradictoire. Il sera renvoyé à l'assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé des moyens. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. III.- MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail : 1.1. Sur la recevabilité de la demande : Le commandement de payer a été délivré, le 17 octobre 2023 et la CCAPEX saisie, le 18 octobre 2023, soit, l'un et l'autre, plus de deux mois avant l'assignation. L'assignation a été signifiée, le 08 février 2024, soit plus de deux mois avant l'audience. Cependant, la préfecture d'ILLE-ET-VILAINE n'a accusé réception de la copie de l'assignation qui lui a été transmise par la requérante que, le 29 février 2024, soit moins de deux mois avant l'audience au fond. Or, ce délai de deux mois est impératif au Préfet pour pouvoir faire procéder à l'enquête sociale dans des conditions raisonnables. Par courrier du 29 mars 2024, le CDAS alertait sur cette saisine tardive, ne lui ayant pas permis de réaliser l'évaluation dans le délai normalement imparti. Dès lors, l'action de la demanderesse en constat de la résiliation du bail apparaît donc irrecevable conformément aux dispositions de l'article 24 de la Loi du 06 juillet 1989. En conséquence, les demandes connexes à la requête en constat de la résiliation du bail, à savoir les demandes relatives à l'expulsion et à la condamnation à une indemnité d'occupation, seront également déclarées irrecevables 2. Sur la demande de condamnation au paiement de l'arriéré locatif : 2.1. Sur la dette locative : Aux termes de l'article 7 de la Loi du 06 juillet 1989 : " Le locataire est obligé :a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus [...] ". Aux termes de l'article 1103 du Code civil : " Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ". Aux termes de l'article de l'article 1353 du Code civil : " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ". En l'espèce, la requérante évalue la dette locative au jour de l'audience à 5341,69 €. Le décompte daté du 02 avril 2024 permet de valider ce montant, soustraction faite des frais de procédure. Malgré la carence de [D] [G] à l'audience, ce montant de la dette révisé à la baisse par la bailleresse, est plus favorable aux intérêts du défendeur absent et sera donc retenu. [D] [G] sera donc condamné au paiement de cette somme de 5341,69 € (loyers et charges au jour de l'audience) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. 2.2. Sur les délais de paiement : Aux termes de l'article 1343-5 du Code civil : " le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues […] ". En l'espèce, les relevés de compte font état de 3 paiements par carte bancaire de 440 € à 450 € depuis la délivrance du commandement de payer. Compte tenu de l'irrecevabilité de l'action aux fins de constater la résiliation du bail, du défaut d'enquête sociale non imputable au locataire mais aux délais contraints, de la reprise du versement du loyer hors APL, de la réduction de la dette entre l'assignation et l'audience et de l'intérêt de la bailleresse d'obtenir remboursement de sa créance dans un délai satisfaisant, il y a lieu d'accorder à [D] [G] des délais pour rembourser l'arriéré locatif. Ainsi, les mensualités, fixées en fonctions du montant de la dette et des récents versements, peuvent, en l'état, être évaluées à une somme de 35 €, à régler en plus du loyer courant, pendant 24 mois. 3. Sur les mesures accessoires : Chaque partie succombant partiellement à la cause, les dépens seront partagés par moitié. En revanche, l'équité commande de laisser à la charge des parties les frais engagés non compris dans les dépens. En vertu de l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire est de plein droit. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE l'action de la société AIGUILLON CONSTRUCTION aux fins de constat de la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire irrecevable ; DECLARE, en conséquence, les demandes aux fins d'ordonner l'expulsion de M. [D] [G] de son logement et de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation irrecevables. CONDAMNE M. [D] [G] à payer à la société AIGUILLON CONSTRUCTION la somme de 5341,69 € (cinq mille trois cent quarante et un euros et soixante-neuf centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 02 avril 2024 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; AUTORISE M. [D] [G] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 35 € (trente-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ; DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ; DIT que le droit à intérêt pourra être suspendu pendant l'exécution du plan ; DIT que, à défaut d'un seul paiement, le solde de la dette redeviendra immédiatement exigible ; ÉCARTE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ; CONDAMNE les parties aux dépens, chacune pour moitié, comprenant, notamment, le coût du commandement de payer du 17 octobre 2023 et celui de l'assignation du 08 février 2024 ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, le 21 juin 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière, La Juge,