Texte intégral
Tribunal de Proximité
[Adresse 2]
[Localité 6]
Tel : [XXXXXXXX01]
N° RG 23/01725 - N° Portalis DBZ3-W-B7H-75V5J
N° de Minute :
JUGEMENT
DU : 04 Juillet 2024
S.A. FLANDRE OPALE HABITAT
C/
[W] [G]
[U] [K] épouse [G]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT CONTRADICTOIRE
du 04 Juillet 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
La S.A. FLANDRE OPALE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]
Régulièrement représentée par Madame [I] [E] munie d'un pouvoir de représentation
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [W] [G]
né le 29 Février 1972 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]
comparant
Mme [U] [K] épouse [G]
née le 30 Mars 1971 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]
comparante
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 MAI 2024
Jeanne LAGARDE, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Christine SCHRICKE, F.F. de Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 04 JUILLET 2024, date indiquée à l'issue des débats par Jeanne LAGARDE, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Christine SCHRICKE, F.F. de Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 15 juin 2011, la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [W] [G] et Madame [U] [G] née [K] sur un logement, un garage et un jardin situés [Adresse 7] à [Localité 5], moyennant le paiement à terme échu d’un loyer mensuel total de 507,97 euros. Par avenant en date du 14 janvier 2019, la bailleresse a rétabli le bail du 15 juin 2011 avec effet rétroactif au 5 novembre 2017.
Par acte de commissaire de justice du 14 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2452,54 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.
La caisse d'allocations familiales a accusé réception du courrier précisant la situation de Monsieur [W] [G] et Madame [U] [G] née [K] le 22 septembre 2023.
Par acte de commissaire de justice signifié le 15 décembre 2023, la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT a assigné Monsieur [W] [G] et Madame [U] [G] née [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer pour demander, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
De constater la résiliation du bail consenti aux défendeurs par le jeu de la clause résolutoire en vertu des dispositions de l’article 1741 du code civil et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée ou à défaut, prononcer la résiliation du bail consenti aux défendeurs en vertu de l’article 1343-5 du code civil ; D’ordonner l’expulsion des défendeurs et de tout occupant de leur chef avec si besoin est, le concours de la force publique, des lieux loués ; D’être autorisée à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs ; De condamner les défendeurs au paiement d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de deux mois après la délivrance du commandement de quitter les lieux ;De condamner solidairement les défendeurs au paiement :d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et indexations éventuelles à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération complète et effective des lieux ; de la somme de 2452,54 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer du 14 septembre 2023, outre les loyers échus et à échoir depuis cette date jusqu’à la résiliation du bail, sous déduction des acomptes éventuellement versés, selon décompte qui sera fourni lors des débats ; de la somme de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris le coût du commandement et de tout autre acte de procédure diligenté en vue du recouvrement des sommes dues par les débiteurs.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 décembre 2023 et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.
L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 7 mars 2024 où elle a été renvoyée à l’audience du 16 mai 2024.
À l'audience du 16 mai 2024, la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 15 mai 2024, s'élève désormais à 2082,34 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs même si le paiement du loyer n’est que partiel.
Monsieur [W] [G] et Madame [U] [G] née [K] reconnaissent en effet le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 55 euros, en plus du loyer courant.
Ils expliquent que l’aide personnalisée au logement a été débloquée et qu’ils perçoivent en totalité environ 1300 euros de revenus mensuels.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2024, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISTION
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 14 septembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2452,54 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 novembre 2023.
Par ailleurs, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, les parties sont d’accord à l’audience pour que les locataires bénéficient de délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation. Au vu de cet accord et des éléments déclarés par les locataires sur leur situation financière à l’audience et lors de la réalisation du diagnostic social et financier, de tels délais leur seront accordés selon les modalités prévues ci-après.
En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.
En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur l’indemnité d’occupation
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il est constant que lorsque chacune des fautes commises a concouru à la réalisation de l’entier dommage, la responsabilité de leurs auteurs doit être retenue in solidum envers la victime de celui-ci.
Si le plan d’apurement précédemment convenu n’était pas respecté par les locataires, le bail se trouverait alors résilié. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.
Par conséquent, Monsieur [W] [G] et Madame [U] [G] née [K] seront condamnés in solidum le temps de leur occupation commune au paiement d’une indemnité d’occupation.
Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 506,07 euros.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse.
Sur l’astreinte
Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [W] [G] et Madame [U] [G] née [K] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte sur le fondement de l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, la bailleresse obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.
Sur la dette locative
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
En l’espèce, la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 mai 2024, Monsieur [W] [G] et Madame [U] [G] née [K] lui devaient la somme de 2082,34 euros, échéance de mai non incluse.
Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas et aux termes de l’article 220, alinéa du même code, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l'un oblige l'autre solidairement.
Les locataires étant mariés, ils sont tenus d’exécuter leurs obligations contractuelles solidairement.
Monsieur [W] [G] et Madame [U] [G] née [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2023.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [W] [G] et Madame [U] [G] née [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Monsieur [W] [G] et Madame [U] [G] née [K], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 juin 2011, modifié par avenant du 14 janvier 2019 entre la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT, d’une part, et Monsieur [W] [G] et Madame [U] [G] née [K], d’autre part, concernant le logement, le garage et le jardin situés [Adresse 7] à [Localité 5] est résilié depuis le 15 novembre 2023,
CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [G] et Madame [U] [G] née [K] à payer à la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT la somme de 2082,34 euros (deux mille quatre-vingt-deux euros et trente-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2023,
AUTORISE Monsieur [W] [G] et Madame [U] [G] née [K] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 55 euros (cinquante-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [W] [G] et Madame [U] [G] née [K],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 15 novembre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [G] et Madame [U] [G] née [K] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
dit n’y avoir lieu à astreinte,
Monsieur [W] [G] et Madame [U] [G] née [K] seront condamnés in solidum le temps de leur occupation commune à verser à la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 506,07 euros (cinq cent six euros et sept centimes) et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
DÉBOUTE la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [G] et Madame [U] [G] née [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 septembre 2023, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 15 décembre 2023 et de la notification à la préfecture.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
