Cour d'appel, 24 février 2025. 22/02692

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 54A Ch civ. 1-4 construction ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 24 FEVRIER 2025 N° RG 22/02692 N° Portalis DBV3-V-B7G-VEN5 AFFAIRE : S.A.S.U. EXTRACO CREATION C/ [M] [H], [U] [W] épouse [H] Décision déférée à la cour : Jugement rendue le 22 Mars 2022 par le tribunal judiciaire de Versailles N° RG : 20/05964 Expéditions exécutoires, Copies certifiées conforme délivrées le : à : Me Elisa GUEILHERS Me Pascal KOERFER RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : APPELANTE S.A.S. EXTRACO CREATION [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Me Elisa GUEILHERS de la SELEURL ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 129 Plaidant : Me Antoine ETCHEVERRY de la SELARL DAMC, avocat au barreau de ROUEN, vestiaire : 26 **************** INTIMÉS Monsieur [M] [H] [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Me Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.31 Madame [U] [W] épouse [H] [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Me Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.31 **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Décembre 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne TROUILLER, Présidente chargée du rapport et Madame Séverine ROMI, Conseillère. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Fabienne TROUILLER, Présidente, Madame Séverine ROMI, Conseillère, Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère, Greffière, lors des débats : Madame Jeannette BELROSE, FAITS ET PROCÉDURE Le 23 juillet 2019, M. [M] [H] et Mme [U] [W] épouse [H] ont signé avec la société Porte [Localité 5] (lotisseur), une promesse unilatérale de vente de terrain à bâtir portant sur le lot 38 du lotissement situé sur la commune de [Localité 5] (78) au prix de 154 000 euros, sous condition suspensive d'obtention, dans un délai de six mois à compter de la signature de la promesse, d'un prêt d'un montant global (terrain + construction) maximum de 422 000 euros remboursable en 15 ans. Le 4 décembre 2019, ils ont régularisé un contrat de construction de maison individuelle (ci-après CCMI) avec la société Extraco création (ci-après « société Extraco ») pour un coût de construction de 218 480 euros, sous les conditions suspensives, à réaliser dans un délai de huit mois, « de l'acquisition du terrain, de l'obtention du permis de construire, du financement de la construction, de la souscription de l'assurance dommages à l'ouvrage et de l'obtention de la garantie de livraison ». Les époux [H] déclarent avoir obtenu, par l'intermédiaire d'un courtier, un accord de principe donné par la Caisse d'épargne, le 20 janvier 2020 et un accord de principe donné par le Crédit agricole le 23 janvier 2020. Le 16 avril 2020, la société Porte [Localité 5] a informé les époux [H], qu'en l'absence de transmission des éléments complets du dossier, elle considérerait qu'à compter du 27 avril 2020, ils auraient renoncé à l'acquisition du terrain. Par courrier du 27 avril 2020, la société Porte [Localité 5] a effectivement pris acte de la caducité de la promesse de vente. Le 13 mai 2020, les époux [H] ont informé la société Extraco de ce qu'ils considéraient que le contrat de CCMI régularisé le 4 décembre 2019 était également caduc. Par courrier du 26 mai 2020, la société Extraco leur a indiqué que la résiliation du contrat ne relevait pas d'une cause exonératoire, mais bien d'un manquement à leurs obligations et a réclamé le versement de l'indemnité contractuelle de 21 700 euros. Les époux [H] ayant refusé de verser cette somme, la société Extraco les a, par acte d'huissier du 9 novembre 2020 fait assigner en indemnisation. Par un jugement contradictoire du 22 mars 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a : - rejeté la demande de nullité du CCMI, - rejeté les demandes en paiement de l'indemnité d'occupation et de dommages et intérêts, - rejeté les demandes reconventionnelles d'indemnisation pour résistance abusive et en réparation de leur préjudice moral, - condamné la société Extraco aux dépens et à payer à M. et Mme [H] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - écarté l'exécution provisoire. Le tribunal a estimé que, contrairement à ce qui était invoqué par les époux [H], le CCMI comportait une stipulation relative à la révision du prix signée par les parties, rappelant les dispositions de l'article L.231-12 du code de la construction et de l'habitation, qui permettait la révision du prix jusqu'à l'obtention du permis de construire ou du financement qui devait intervenir dans les huit mois selon les clauses contractuelles, de telle sorte que prévoir une période de six mois à compter de la signature du contrat leur était favorable. Il a jugé que le contrat n'encourait aucune nullité. Il a retenu, au visa des articles 1103 et 1375 du code civil, que la société Extraco ne pouvait valablement se prévaloir des mentions figurant dans son exemplaire du contrat puisque les exemplaires produits, qui constituaient pourtant deux « doubles originaux » ne comportaient pas des mentions identiques, que l'exemplaire produit par le constructeur comportait, en page 2 des conditions particulières, des précisions qui ne figuraient pas sur l'exemplaire du maître de l'ouvrage et qu'aucun élément au dossier ne permettait de pallier cette divergence. Il en a déduit que la société Extraco ne pouvait valablement se prévaloir de son exemplaire et que les acquéreurs pouvaient légitimement invoquer l'imperfection de la condition suspensive relative au financement figurant dans l'acte, laquelle renvoyait à des caractéristiques non précisées, ne pouvait trouver aucune application pour le montant du prêt, sa durée et son taux d'intérêt. Il a estimé qu'il ne pouvait être reproché aux acquéreurs ni le non-respect des délais, ni un défaut de conformité du prêt sollicité, faute de caractéristiques définies dans l'acte sous seing privé de vente. Les acquéreurs justifiant d'un refus de financement, le compromis était devenu caduc et la demande d'indemnité d'immobilisation ne pouvait prospérer. Par déclaration du 15 avril 2022, la société Extraco a interjeté appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions remises au greffe le 29 novembre 2022 (13 pages), la société Extraco demande à la cour : - d'infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté ses demandes en paiement de l'indemnité d'occupation et de dommages et intérêts, rejeté la demande au titre de la résistance abusive de M. et Mme [H], l'a condamnée aux dépens de l'instance et à payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - à titre principal, de condamner M. et Mme [H] à lui payer la somme de 21 700 euros au titre de l'indemnité contractuelle de résiliation, - à titre subsidiaire, de condamner M. et Mme [H] à lui payer la somme de 21 700 euros au titre de leur responsabilité contractuelle, - en tout état de cause, de condamner M. et Mme [H] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de la « réticence » abusive (sic), - de condamner solidairement M et Mme [H] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et 5 000 euros pour l'appel, outre les entiers dépens de première instance et d'appel. Aux termes de ses conclusions n°3 remises au greffe le 5 avril 2023 (16 pages), M. et Mme [H] demande à la cour de : - débouter la société Extraco de ses demandes, - confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes en paiement de l'indemnité d'occupation et de dommages et intérêts, rejeté la demande au titre de la résistance abusive, condamné la société Extraco aux dépens d'instance et à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Extraco au paiement de la somme de 2 000 euros pour procédure abusive, - à titre subsidiaire, si la juridiction d'appel devait les condamner à une indemnité, réduire l'indemnité contractuelle à de plus justes proportions sans pouvoir dépasser la somme de 10 850 euros, - en tout état de cause, condamner la société Extraco à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, - la condamner aux entiers dépens d'appel. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 septembre 2024 et l'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 16 décembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 24 février 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre préliminaire, la cour constate que les dispositions du jugement relatives au rejet de la demande de nullité du CCMI sont définitives. Sur la demande d'indemnité contractuelle de résiliation La société Extraco réclame, au visa des articles 1103, 1104, 1304-3, 1304-5 et 1794 du code civil, le paiement d'une facture d'indemnité contractuelle d'un montant de 21 700 euros en application des articles 11 et 28 des conditions générales du contrat. Elle reproche au tribunal une erreur de raisonnement dans la mesure où les refus de prêt sont directement à l'origine des époux [H] qui ont exigé que les garanties accordées par les assurances soient étendues à la prise en charge d'une ITT ou d'une IPT. Selon elle, les époux [H] ont décidé de ne pas poursuivre le contrat en raison des surcoûts liés à l'assurance alors que le coût réel de cette assurance est inopposable aux constructeurs puisqu'il ne constitue pas une condition suspensive du contrat de construction. Elle estime que les intimés ont empêché la réalisation de la condition suspensive et que celle-ci doit par conséquent être réputée accomplie. Les époux [H] déclarent avoir obtenu, par l'intermédiaire d'un courtier, un accord de principe donné par la Caisse d'épargne, le 20 janvier 2020 sous réserve d'obtenir une assurance de prêt à hauteur de 100 % pour M. et 50 % pour Mme et couvrant les risques de décès (DC), perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA) et incapacité temporaire totale (ITT). Un accord de principe a également été donné par le Crédit agricole le 23 janvier 2020. Ils précisent que ces offres ne comportaient pas le coût de l'assurance emprunteur obligatoire, que M. [H] devait se soumettre à des examens médicaux afin de pouvoir chiffrer le coût de l'assurance emprunteur, que le 20 mars 2020, le Crédit agricole les a informés qu'il ne pouvait donner suite à leur proposition de financement du 23 janvier 2020 au motif que le coût de l'assurance emprunteur portait le TAEG du prêt à un taux supérieur au seuil de l'usure applicable, que faute d'avoir pu réaliser les examens médicaux complémentaires en raison du confinement, le 1er avril 2020, la société CNP assurances groupe de la Caisse d'épargne a formulé une proposition d'assurance qui ne garantissait que très partiellement leur opération de financement et ne correspondait pas aux exigences de la Caisse d'épargne, puisqu'en raison de problèmes de santé rencontrés par M. [H], la CNP assurances indiquait qu'elle ne garantirait pas l'incapacité temporaire totale de travail ni l'invalidité permanente totale (ITT IPT). Ils font valoir que la condition suspensive portant sur le financement ne peut être invoquée au regard de la non-conformité des deux originaux, que cette clause, susceptible d'interprétation, présente un caractère abusif en l'absence de précision sur les modalités du financement et subsidiairement que la condition suspensive liée à l'acquisition du terrain ne s'est pas réalisée, que le Crédit agricole a refusé de leur accorder un prêt et que la Caisse d'épargne a émis une proposition de principe sous réserve de l'accord des assurances et de l'accord des garanties énumérées : décès, IPT, ITT, perte totale et irréversible d'autonomie. Ils ajoutent que le quantum de l'indemnité (10 %) est injustifié puisque les travaux n'avaient pas commencé et que seul un pourcentage de 5 % serait envisageable. Réponse de la cour Les parties s'entendent sur la force obligatoire des contrats et leur exécution de bonne foi, en application des articles 1103 et 1104 du code civil. En application de l'article 1304-3, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. Il incombe au créancier d'une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci. Aux termes de l'article 1375 du même code, « l'acte sous signature privée qui constate un contrat synallagmatique ne fait preuve que s'il a été fait en autant d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct ». Aux termes de l'article 28 des conditions générales du contrat, « Si la non réalisation d'une ou des conditions suspensives est imputable au maître d'ouvrage, le contrat sera réputé résilié aux torts de ce dernier. Le constructeur pourra exiger du maître d'ouvrage le paiement d'une indemnité forfaitaire égale à 5 % du prix total de la construction, sans préjudice de l'acompte versé à la commande et des sommes exigibles selon les modalités fixées ». La cour note que l'article 1794 invoqué par l'appelante n'a pas vocation à s'appliquer, en l'absence de travaux réalisés et d'ouvrage. Il ressort du dossier que les époux [H] ont eu recours à un courtier pour solliciter les établissements bancaires, qu'ils ont été destinataires de deux accords de principe de la Caisse d'épargne le 20 janvier 2020 et du Crédit agricole le 23 janvier 2020 mais que dès le 20 mars 2020, ce dernier a refusé de donner suite à sa proposition de financement en raison du coût excessif de l'assurance, rendant le taux usuraire. Il doit être rappelé qu'une offre effective de prêt se distingue d'un simple accord de principe. Les pièces établissent également que M. [H] n'a pu, durant la période de confinement, effectuer les examens médicaux approfondis réclamés par l'assureur qui a finalement, le 1er avril 2020 formulé une proposition d'assurance ne garantissant que partiellement le financement et ne correspondant pas aux exigences de la Caisse d'épargne. Cette impossibilité ne peut lui être reprochée, d'autant qu'il justifie avoir eu une anomalie de santé ayant nécessité, en mars 2020, des investigations médicales complémentaires. À cet égard, il est relevé que la proposition de la Caisse d'épargne, avec une assurance standard, aboutissait à un taux d'endettement de 32,5 % qui aurait été nécessairement aggravé avec une assurance complémentaire spécifique pour M. [H], dont les revenus mensuels ont été déclarés à 1 060 euros. Le refus du Crédit agricole est manifestement en lien avec la fragilité du dossier de financement. De surcroît, le 27 avril 2020, la société Porte [Localité 5] a notifié aux époux [H] la caducité de la promesse de vente du terrain. En l'état des pièces produites, l'appelante ne rapporte pas la preuve que la Caisse d'épargne a émis une offre ferme et définitive de prêt ni que les époux [H] seraient à l'origine d'un refus de prêt. L'appelante ne démontre pas plus que les époux [H] n'auraient pas été diligents ni qu'ils auraient refusé de signer une offre ferme et définitive, le courriel du 16 mai 2020 émis par Mme [C] de la Caisse d'épargne ne suffisant pas à l'établir. De surcroît, le tribunal a relevé à juste titre l'absence de concordance des deux originaux produits par chacune des parties et dénié à la société Extraco la possibilité de se prévaloir de la clause insérée dans son exemplaire alors que celui des époux [H] ne contenait aucune mention des caractéristiques du financement du CCMI. Pour être valable, la condition suspensive portant sur un financement doit préciser les modalités les moins favorables du prêt envisagé concernant le montant maximum, la durée maximale et le taux d'intérêt maximum afin de pouvoir vérifier la correspondance de l'offre de prêt effective avec financement envisagé de l'opération. Partant le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la société Extraco de sa demande. Sur la demande subsidiaire au titre de la responsabilité contractuelle La société Extraco invoque, au visa de l'article 1231-1 du code civil, la mauvaise foi et le manque de diligence des époux [H] qui sont directement à l'initiative de la résiliation du contrat puisqu'ils ont refusé de régulariser les différentes propositions de financement et les offres de prêt. Elle relève qu'ils ont saisi un courtier et qu'ils n'ont pas fait le nécessaire pour transmettre les documents à l'assurance. Elle soutient que les époux [H] ne se sont jamais vu opposés de refus et que la Caisse d'épargne a confirmé que leur dossier était recevable et accepté en termes des risques. Elle ajoute que la Caisse d'épargne a refusé de transmettre une attestation de refus de prêt. Elle estime avoir subi un préjudice en ce qu'elle a mobilisé du temps et des intervenants pour l'étude et l'examen de la construction. Elle fait valoir enfin que les époux [H] ont refusé, sans raison valable, de payer l'indemnité contractuelle de résiliation. Les intimés réfutent toute mauvaise foi. Ils soulignent que les plans établis par le bureau d'étude de la société Extraco ne correspondaient pas au projet contractuel et qu'ils ont dû être corrigés à plusieurs reprises. Ils ajoutent avoir subi une pression incessante pour que la vente définitive puisse être signée. Comme l'a justement rappelé le premier juge, la société Extraco ne rapporte pas la preuve d'une faute imputable aux intimés et à l'origine du préjudice invoqué, dont le quantum n'est pas explicité. Partant le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la société Extraco de sa demande. Sur la demande au titre de la réticence abusive La société Extraco estime que les époux [H] ont refusé de régler l'indemnité contractuelle alors qu'ils sont à l'origine de la situation et réclame une somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice. Au regard de la solution apportée au litige, le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande. Sur la demande reconventionnelle au titre d'une procédure abusive Les intimés réclament une somme de 2 000 euros et font valoir que la société Extraco n'apporte aucun élément à hauteur d'appel pour expliquer la non-conformité des deux CCMI datés le 4 décembre 2019 et passe sous silence les modifications effectuées. La société Extraco réfute tout déloyauté et toute pression. Elle rappelle qu'elle a toujours contesté avoir anti daté un original du contrat et que les mentions ont été complétées sur place le jour de la signature et en présence des époux [H]. Elle ajoute que les plans modifiés ont été signés le 14 janvier 2020 et qu'elle a déposé la demande de permis de construire le 26 février 2020, soit dans les délais. L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou d'erreur grossière assimilable au dol. En l'espèce, la démonstration de tels agissements de la part de l'appelante n'est pas faite. La demande de dommages-intérêts doit être rejetée et le jugement confirmé sur ce point. Sur les dépens et les frais irrépétibles Le sens de l'arrêt conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile. L'appelante, qui succombe, supportera la charge des dépens d'appel. Selon l'article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il n'apparaît pas inéquitable d'octroyer aux intimés une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne la société Extraco création aux dépens d'appel ; Condamne Extraco création à payer à M. [M] [H] et Mme [U] [W] épouse [H] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Madame Fabienne TROUILLER, Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,