Tribunal judiciaire, 31 octobre 2024. 23/05110

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE ORDONNANCE DE REFERE N° 24/ Référés Cabinet 3 ORDONNANCE DU : 31 Octobre 2024 Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés Greffier lors de l'audience : Madame BONALI, Greffière Greffier lors du prononcé : Madame ZABNER, Greffière Débats en audience publique le : 27 Septembre 2024 N° RG 23/05110 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4AZQ PARTIES : DEMANDERESSE S.A.S. LAURISAPIE, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal représentée par Me Elodie SANTELLI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE DEFENDEURS Monsieur [F] [H] né le 23 Mars 1970 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4] et Madame [R] [D] épouse [T] née le 07 Août 1965 à [Localité 6], gérante de la société BIO’TY BY MISS ECOLO [Adresse 3] représentée par Me Eliott COHEN, avocat au barreau de MARSEILLE EXPOSE DU LITIGE Suivant acte du 10 janvier 2022, la SAS LAURISAPIE a régularisé avec Monsieur [F] [H] et Madame [R] [T] née [D] un contrat de bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 2] pour un loyer annuel de 8400 € hors-taxes soit 840 € TTC par mois et 25 € par mois de provision pour charges. Les parties ont convenu que les lieux loués seraient destinés à l’exercice d’une activité d’exposition, de vente et de fabrication artisanale de produits cosmétiques (savon,…) à l’exclusion de tout autre activité et que les premiers mois du bail, soit de janvier, février et la première quinzaine du mois de mars 2022 seraient exemptés de loyer et le versement d’un dépôt de garantie de 1400 € hors-taxes. Le bail a également prévu le remboursement au bailleur de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, de la taxe de balayage, des frais de gestion de la fiscalité locale afférente à ces deux taxes, de la taxe foncière, de la taxe sur les locaux commerciaux et de toutes autres taxes. Le paiement des loyers et charges n’a plus été assuré à compter de janvier 2023 et les multiples tentatives de règlement amiable du bailleur n’ont pas permis d’assurer la reprise du paiement régulier du loyer Les 13 et 16 juin 2023, la SAS LAURISAPIE a fait délivrer à Monsieur [F] [H] et Madame [R] [T] née [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire, qui est resté infructueux. C’est dans ces circonstances que par exploits de commissaire de justice en date des 23 octobre et 14 novembre 2023, la SAS LAURISAPIE a fait assigner Monsieur [F] [H] et Madame [R] [T] née [D], aux fins d’obtenir: -la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire au 13 juillet 2023 et de la résiliation du bail à compter du 14 juillet 2023 et l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si nécessaire ; -la désignation d’un huissier aux fins de constater et estimer les réparations locatives, assisté s’il estime utile d’un technicien ; -le paiement d’une somme de 4498,99 € à titre de provision sur la dette locative au 5 juin 2023 augmentée des intérêts au taux légal prescrits successifs arrêtés à la date du 12 juillet 2023 inclus jusqu’à entier paiement, et capitalisation des intérêts à compter de l’assignation en justice ; -la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer de 840 € TTC par mois majoré des charges et la condamnation du Monsieur [F] [H] et Madame [R] [T] née [D] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux; -la séquestration et l’enlèvement des biens et objets mobiliers garnissant les lieux lors de l’expulsion aux frais, risques et périls de Monsieur [F] [H] et Madame [R] [T] née [D]; -la condamnation de Monsieur [F] [H] et Madame [R] [T] née [D] au paiement au paiement de la dette avec une majoration de 20 % en application de la clause pénale; -leur condamnation au paiement de la somme de 2000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer. L’affaire a été appelée à l’audience du 27 septembre 2024. À cette date la SAS LAURISAPIE, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes telles que formées au terme de ses conclusions en défense auxquelles il convient de se référer. Monsieur [F] [H] et Madame [R] [T] née [D], représentés par leur conseil à l’audience, développent leurs conclusions en réplique auxquelles il sera référé et sollicitent voir : -rejeter toutes fins, demandes et prétentions de la SAS LAURISAPIE ; -constater l’acquisition de la clause résolutoire ; -constater l’existence de contestations sérieuses sur la demande de paiement formée à leur encontre ; -constater que le bail commercial a été repris par la SAS BIOT’Y BY MISS ECOLO ; -les mettre hors de cause en ce qu’ils sont étrangers à la demande du bailleur n’étant pas caution; -les mettre hors de cause en ce que le bail commercial a été conclu pour le compte de la société en formation et repris par elle automatique ; -dire qu’il y a des contestations sérieuses sur la reprise d’un acte de la société en formation et de ce fait renvoyer les parties à saisir le juge du fond ; -condamner la SAS LAURISAPIE à leur payer la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. SUR QUOI Sur les demandes principales Attendu que l’article 834 du Code de procédure civile dispose « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent » ; Que par application de l’article 835 du même code, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ; Attendu que l’article 1843 du Code civil dispose que « les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant l’immatriculation sont tenues des obligations nées des actes ainsi accomplis, avec solidarité si la société est commerciale et sans solidarité dans les autres cas. La société régulièrement immatriculée peut reprendre les engagements souscrits qui sont alors réputés avoir été dès l’origine contractés par celle-ci » ; Attendu qu’en vertu des textes précités, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement et qu’elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse ; Attendu qu’en l’espèce, le bail commercial du 10 janvier 2022 a été régularisé entre la SAS LAURISAPIE, en qualité de bailleur, d’une part, et Monsieur [F] [H] et Madame [R] [T], gérante de la société MISS ECOLO, située [Adresse 3], en qualité de preneur, d’autre part ; Qu’il n’est nullement fait mention au contrat de bail commercial que Monsieur [F] [H] et Madame [R] [T] née [D] agissent pour le compte d’une société, en cours de formation, qui viendra se substituer à eux pour l’exploitation du fonds de commerce ; Qu’il ne peut être déduit de la seule mention que « les soussignés conviennent qu’un avenant au contrat de bail concernant d’identification des parties sera signée dès l’établissements des K bis/SIRET définitifs » la preuve de la commune intention des parties de substituer à Monsieur [F] [H] et Madame [R] [T] née [D], en qualité de preneur, la société BIOT’Y MISS ECOLO, d’autant que le bail ne contient aucune clause de substitution ; Qu’il n’est pas contesté qu’aucun avenant au bail n’a été régularisé entre les parties de sorte que les parties, clairement identifiées au contrat de bail, en qualité de preneur sont Monsieur [F] [H] et Madame [R] [T] née [D] ; Qu’il sera relevé que dans le cadre des multiples demandes de paiement du bailleur adressées par SMS, entre avril 2022 et juillet 2023, Madame [R] [T] n’a jamais contesté avoir été l’exploitante du local commercial et n’a pas renvoyé le bailleur à adresser ses demandes de paiement à la société BIOT’Y MISS ECOLO mais, au contraire, a considéré que le montant du loyer n’était pas raisonnable au regard de l’emplacement du local loué ; Que Monsieur [F] [H] et Madame [R] [T] ne justifient par aucune pièce avoir contesté auprès du bailleur leur qualité de preneur suite au commandement qui leur a été délivré les 13 et 16 juin 2024 ; Que Monsieur [F] [H] et Madame [R] [T] ne peuvent par ailleurs, sans se contredire, tout à la fois solliciter le bénéfice de la clause résolutoire du bail et considérer qu’ils sont étrangers à ce même bail, dont le titulaire serait la société BIOT’Y MISS ECOLO, pour soutenir l’existence de contestations sérieuses quant à leur obligation de payer l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation par suite de la résiliation du bail ; Qu’enfin, il ressort du courrier du 26 août 2024 de Monsieur [J] [V], mandataire liquidateur de la société BIOT’Y MISS ECOLO que la SARL BIOT’Y MISS ECOLO n’est titulaire d’aucun bail commercial et qu’en tout état de cause, la dirigeante de la société prise en la personne de Madame [R] [T] n’a communiqué aucun bail commercial au nom de la SAS BIOT’Y MISS ECOLO ; Que les contestations soulevées par Monsieur [F] [H] et Madame [R] [T] ne sont pas sérieuses ; Que les stipulations du bail commercial en date du janvier 2022 liant les parties prévoient qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance ou d’inexécution des obligations imposées au locataire, le contrat est résilié de plein droit à un mois après la délivrance un commandement de payer les loyers, demeuré infructueux ; Que suite au commandement de payer les loyers en date du 13 et 16 juin 2023 visant la clause résolutoire, le preneur, à qui incombe la charge probante, ne se sont pas acquittés de leur obligation de paiement dans le délai de 30 jours soit au plus tard le 16 juillet 2023 ; Qu’il y a donc lieu de constater que par l’effet de la clause résolutoire, le bail se trouve résilié de plein droit le 17 juillet 2023 et l’obligation de Monsieur [F] [H] et Madame [R] [T] de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable ; Qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, outre l’enlèvement et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux à ses frais, risques et périls; Qu’il ne sera pas fait droit à la demande, non justifiée et non fondée de désignation d’un huissier de justice pour estimer les réparations locatives, le bailleur pouvant toujours faire dresser un constat par tout commissaire de justice de son choix lors de la reprise effective des locaux loués; Attendu que Monsieur [F] [H] et Madame [R] [T] ne justifient d’aucun paiement des loyers depuis janvier 2023 ; Qu’il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [R] [T] au paiement de la somme provisionnelle de 4345,37 € au titre de l’arriéré locatif, charges comprises, arrêtée au 5 juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 16 juin 2023 et capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière à compter de l’assignation en justice du 14 novembre 2023 ; Qu’il convient de fixer l’indemnité provisionnelle d’occupation due par Monsieur [F] [H] et Madame [R] [T] au bailleur égale au montant du dernier loyer pratiqué de 840 € TTC et de condamner solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [R] [T] à son paiement à compter du 14 juillet 2023 jusqu’à la libération définitive des lieux loués avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts à compter de l’assignation en justice du 14 novembre 2023; Attendu que l’évaluation anticipée et forfaitaire des conséquences de l’inexécution d’une obligation à titre de clause pénale, ce qui inclut notamment, l’augmentation de l’indemnité d’occupation due par rapport au loyer contractuel qui aurait été versé, est susceptible d’être modérée par le juge du fond ; Qu’en l’espèce, le contrat de bail prévoit une clause pénale, à défaut de paiement de toutes sommes à son échéance notamment de loyer et de ses accessoires, après mise en demeure délivrée par le bailleur au preneur ou dès la délivrance d’un commandement de payer, qui consiste en une majoration automatique de 20 % de l’indemnité forfaitaire ; Que cette disposition contractuelle, susceptible de constituer un avantage manifestement excessif pour le créancier, peut-être modérée par le juge du fond de sorte que le bénéfice de son application n’est pas sérieusement incontestable ; Qu’il ne peut en conséquence être fait droit, en référé, à la demande présentée par le bailleur au titre de la clause pénale ; Sur les demandes accessoires Attendu que Monsieur [F] [H] et Madame [R] [T]seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût des commandements de payer du des 13 et 16 juin 2023; PAR CES MOTIFS JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT, CONSTATONS la résiliation du bail des locaux situés [Adresse 2] liant la SAS LAURISAPIE d’une part, à Monsieur [F] [H] et Madame [R] [T] née [D] d’autre part, à effet au 17 juillet 2023 ; ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [F] [H] et Madame [R] [T] née [D] et celle de tous occupants de leur chef du local loué susvisé, et ce dès la signification de la présente ordonnance avec le concours de la force publique si nécessaire; AUTORISONS la SAS LAURISAPIE, en cas d’expulsion de Monsieur [F] [H] et Madame [R] [T] née [D], à transporter les meubles et objets se trouvant dans les lieux et à les séquestrer aux frais, risques et périls de Monsieur [F] [H] et Madame [R] [T] née [D] ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [R] [T] née [D] à payer, à titre provisionnel, à la SAS LAURISAPIE la somme provisionnelle de 4345,37 € au titre de l’arriéré locatif, charges comprises, arrêtée au 5 juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 juin 2023 et capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière à compter de l’assignation en justice du 14 novembre 2023 ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [R] [T] née [D] à payer, à titre provisionnel, à la SAS LAURISAPIE une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer pratiqué de 840 € TTC à compter du 14 juillet 2023 jusqu’à la libération définitive des lieux loués, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts à compter de l’assignation en justice du 14 novembre 2023; CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [H] et Madame [R] [T] née [D] à payer à la SAS LAURISAPIE la somme de 1000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile; CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [H] et Madame [R] [T] née [D] aux entiers dépens qui comprendront les frais des commandements de payer ; REJETONS le surplus des demandes des parties plus amples ou contraires ; RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT