Tribunal judiciaire, 18 décembre 2024. 24/04904

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Maëlle MOUIND Copie exécutoire délivrée le : à : Me Cédric LIGER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/04904 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43I2 N° MINUTE : 6 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 18 décembre 2024 DEMANDERESSE Madame [R] [D] [U] épouse [X], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Cédric LIGER, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDEUR Monsieur [F] [G] [J], [Adresse 1] représenté par Me Maëlle MOUIND, avocat au barreau de PARIS, COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 octobre 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 décembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 18 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04904 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43I2 EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé prenant effet le 03/05/2021, [D] [U] épouse [X] a donné à bail à [F] [G] [J] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 1] gauche, pour un loyer mensuel initial de 2272 euros outre des charges provisionnelles mensuelles de 198 euros. Un congé pour motif légitime et sérieux était délivré au locataire par acte de commissaire de justice du 10/10/2023. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 12/01/2024 pour avoir paiement d'un arriéré de 7500 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 23/04/2024 délivré à étude, [D] [U] épouse [X] a fait assigner [F] [G] [J] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 23/02/2024 ;constater que le défendeur s’est maintenu dans les lieux sans droit ni titre depuis le 24/02/2024 ;prononcer la résiliation du bail ; ordonner, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de [F] [G] [J] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;condamner [F] [G] [J] au paiement d’une somme provisionnelle de 7500 euros, correspondant au solde des loyers et charges arrêtés au 23/02/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12/01/2024 ;fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 2500 euros ;condamner [F] [G] [J] au paiement de cette indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter du 24/02/2024 et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer, charges ; condamner [F] [G] [J] au paiement d'une somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais de commandement de payer. L'assignation a été dénoncée au PREFET DE PARIS le 24/04/2024. L’affaire était appelée à l’audience du 27/06/2024 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 11/10/2024. La bailleresse, représentée par son conseil, actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 20500 euros, octobre 2024 inclus, et maintient toutes ses autres demandes. Elle s’oppose aux demandes reconventionnelles d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Décision du 18 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04904 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43I2 Elle estime que les contestations du défendeur ne sont pas sérieuses, et qu’il ne l’a jamais alerté sur une éventuelle indécence du logement. [F] [G] [J], représenté par conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement à l’audience, et au visa des articles 1103, 1719, 1720, 1725, 1347 du code civil, 6, 15, 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, de voir : - acceuillir ses demandes ; - à titre principal juger qu’en raison de l’irrégularité du congé et de l’indécence des lieux, les demandes de [D] [U] épouse [X] tendant au constat du jeu de la clause résolutoire, à la résiliation judiciaire du bail, à l’expulsion du preneur et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation se heurtent à des contestations sérieuses, échappant à la compétence du juge des référés ; juger que pour les mêmes motifs, la détermination de la dette locative se heurte à des contestations sérieuses ;juger n’y avoir lieu à référé et renvoyer les parties à se pourvoir au fond ; - à titre subsidiaire : débouter la demanderesse de l’ensemble de ses prétentions ; - à titre très subsidiaire : accorder les plus larges délais de paiement en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1345-5 du code civil et suspendre la mise en œuvre de la clause résolutoire ; - à titre infiniment subsidiaire : accorder les plus larges délais pour quitter les lieux, et au minimum 18 mois ; - en tout état de cause : condamner [D] [U] épouse [X] à lui verser la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens. Il indique que le logement est indécent, empêchant la bailleresse de se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire. Il estime que le non paiement des loyers est justifié par cette même indécence. En outre, il affirme que la bailleresse ne justifie pas de la validité de son congé. La décision était mise en délibéré au 18/12/2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et la bailleresse sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. La bailleresse, personne privée, est dispensée de la saisine de la CCAPEX. Elle en justifie néanmoins en date du 05/02/2024. Elle est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de PARIS six semaines avant l’audience en application des textes applicables au jour de l’assignation. Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail Il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de prononcer la résiliation du bail d’habitation. Cette demande sera rejetée. Sur la demande reconventionnelle de constat de l’irrégularité du congé La demande de [D] [U] épouse [X] n’étant pas fondée sur le plein effet du congé délivré le 10/10/2023, il n’y a pas lieu de vérifier la validité de ce congé aux fins de rechercher l’existence ou non d’un trouble manifestement illicite. Il n’est pas de la compétence du juge des référés de statuer sur la régularité d’un congé. La demande reconventionnelle du défendeur sera donc rejetée. Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. En l’espèce, le commandement de payer délivré le 12/01/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le bail (visant un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement) ayant été signé avant la réforme législative entrée en vigueur le 29/07/2023, et n’ayant pas été renouvelé postérieurement à cette date, il convient de faire application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 telles qu’en vigueur avant le 29/07/2023. [F] [G] [J] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 12/03/2024 à minuit, soit à compter du 13/03/2024. [F] [G] [J] soulève le caractère indécent du logement pour contester le plein effet de la clause résolutoire. Toutefois, cette contestation n’est pas sérieuse, en ce qu’il ne produit au soutien de ce moyen qu’un seul procès-verbal de constat du 16/01/2024, sans pièce supplémentaire. S’il ressort de ce constat que de l’humidité est présente dans le logement au niveau des murs de l’immeuble et de l’appartement, et que des fissures et décollements sont visibles au niveau des murs et des portes, le locataire ne démontre pas que ces éléments ont été portés à la connaissance de la bailleresse d’une part, du service technique de l’habitat de la Ville de PARIS, de la préfecture de l’assurance habitation ou encore éventuellement de la CAF d’autre part. L’état des lieux d’entrée n’est pas produit par les parties. Dans ces conditions, le défendeur ne démontre pas que la bailleresse a initié la procédure d’expulsion après avoir été informée par le locataire ou les services compétents d’une éventuelle indécence des lieux. La contestation qu’il soulève ne peut être qualifiée de sérieuse. S’agissant toutefois de la demande au titre de la suspension des effets de la clause résolutoire, il convient de relever que [F] [G] [J] a réglé l’intégralité du loyer du mois d’octobre avant l’audience du 11/10/2024. Par conséquent, compte tenu de la situation du locataire, de la reprise des paiements avant l’audience, il y a lieu de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif. En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de [F] [G] [J], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux. En ce cas la bailleresse sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de [F] [G] [J], à défaut de local désigné. Le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant. Sur la demande en paiement de l'arriéré Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte produit que [F] [G] [J] reste devoir une somme de 20500 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtés au mois d’octobre 2024 inclus, hors frais. [F] [G] [J] conteste le principe et l’exigibilité de l’arriéré locatif en raison de l’indécence du logement. Toutefois, et comme analysé précédemment, le défendeur ne produit qu’un procès-verbal de constat du 16/01/2024 au moyen de sa contestation, sans preuve de courrier ou mise en demeure envoyée à la bailleresse au sujet de l’état du logement. En outre, l’exception d’inexécution implique une impossibilité d’usage des lieux, qui n’est pas démontré par le défendeur. Le service technique de l’habitat de la Ville de PARIS et la préfecture n’ont pas été saisis. La contestation du défendeur n’est pas sérieuse. Il convient en conséquence de condamner [F] [G] [J] au paiement provisionnel de la somme de 20500 sous réserve des loyers et charges échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation compte tenu des paiements intervenus après la délivrance du commandement de payer. Compte tenu de la reprise du règlement des loyers par [F] [G] [J], de la suspension des effets de la clause résolutoire, il y a lieu de mettre en place les délais de paiement suspensifs selon les modalités prévues au présent dispositif. La mensualité minimum sera fixée à la somme de 570 euros par mois. Sur l'indemnité d'occupation En cas de non-respect des délais de paiement, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [F] [G] [J] constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, soit 2500 euros, et de condamner [F] [G] [J] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus. Sur les demandes accessoires L'exécution provisoire est de droit. Compte tenu de la nature du litige, et des frais nécessairement engagés par la bailleresse au cours de la procédure, la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera accordée à hauteur de 300 euros. Il y a lieu de condamner [F] [G] [J] aux dépens de la présente procédure, incluant le coût du commandement de payer du 12/01/2024. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe : RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent ; REJETTE la demande de prononcé de la résiliation du bail ; CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 13/03/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 1], [Adresse 1], porte gauche, pour défaut de paiement des loyers et charges ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire ; CONDAMNE [F] [G] [J] à payer à [D] [U] épouse [X] la somme provisionnelle de 20500 euros au titre des loyers et charges dus au mois d’octobre 2024 inclus, outre les loyers impayés dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; AUTORISE [F] [G] [J] à s'acquitter de la dette par 35 mensualités de 570 euros, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ; RAPPELLE qu'en cas de respect par [F] [G] [J] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ; RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception restée infructueuse ; DIT que [D] [U] épouse [X] pourra alors faire procéder à l'expulsion de [F] [G] [J], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; AUTORISE, en ce cas, [D] [U] épouse [X] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [F] [G] [J] à défaut de local désigné ; CONDAMNE, en ce cas, [F] [G] [J] à payer [D] [U] épouse [X] à titre de provision, l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers et des charges, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ; CONDAMNE [F] [G] [J] aux dépens de la procédure, incluant le coût du commandement de payer du 12/01/2024 ; CONDAMNE [F] [G] [J] à payer [D] [U] épouse [X] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. La greffière La juge des contentieux de la protection